在加拿大
当地时间5月10日，根据加拿大统计局发布的数据：
1、15%的BC省房主手中掌握了BC省29%的住房。
2、2021年，超过20%的房地产交易的目的是投资而非自住。
3、加拿大房屋净值贷款余额创下历史新高。
图自微信图库
黄三水说，尽管在标题里使用了“掠走”、“帮凶“等说法，但在加拿大法律中，房地产投资也好投机也罢，都是合法的。而利用房屋净值贷款（HELOC）当然也是合法的。
目前，在安省15%的个人房主拥有安省31%的住宅物业。而在BC省，15%的个人房主拥有BC省29%的住宅物业。
此外，新斯科舍省22%的投资房主拥有全省41%的住宅。新不伦瑞克省20%的投资房主拥有全省39%的住宅。越是房价便宜的地区，房屋的集中度越高，投资者更敢于买买买。当然不排除这里有从地产大省来的降维资金。
加拿大统计局的数据还显示：
1、加拿大前10%投资房主的收入超过了底部50%的总和。
2、安省和BC省前10%投资房主的年收入都超过了12.5万加元。
黄三水说，在中学历史课本学到的一个词“土地兼并”或许正在加拿大真实上演。
而助推这一现象的重要资金来源就是大名鼎鼎的，也是很多地产经纪、贷款经纪、地产投资专家反复推荐必须充分利用的HELOC。
HELOC全称Home Equity of Credit，中文译成什么并不重要，但本质上就是以房屋产权做抵押的循环信用额度。
这也是加拿大和美国房地产市场的重要武器库。HELOC的特点是房屋净值越高，审批额度越高，且额度可以循环使用，一边还一边恢复，随着房屋升值还能不断提高，在房地产牛市时，简直是24小时不停歇的提款机。
相比之下，加拿大的HELOC更有利于投资者，因为只要不主动解除抵押，信用额度始终有效，而美国的相应产品有寿命限制，一定时间内不使用就自动失效了。
所以，加拿大的HELOC累计金额越来越大，现在已经达到GDP的11%，而美国只有3%。而同类产品在中国名义上还是有的，但实践中已经消声觅迹了。
HELOC的设定对房地产投资者也非常友好，比如：
1、随用，随借，随还，类似于信用卡；
2、利率低；
3、每月可以只还息不还本金，比按揭贷款负担还轻，甚至可以只还“最低还款额”；
4、取款金额较大，占用时间较长的情况下，可以转成按揭贷款，享受按揭贷款利率。
正是有了这些优点，HELOC成了加拿大人的连续投资房地产利器，比如5年前在阿伯茨福德50万买的房子，今年涨到了100万，那就算房主没有钱，但可以利用增长的净值通过HELOC从银行那借到钱再去首付一套房。
在实践中，HELOC大致分两类：
1、按揭贷款+HELOC，专业术语称作readvanceable mortgage；
2、纯粹的HELOC，专业术语称作stand-alone HELOC。
黄三水说，一切听起来都很好，但HELOC有个致命弱点，就是利率太高。根据加拿大央行的数据，目前的平均利率水平大致在6.99%左右，所以使用HELOC贷款进行房地产投资的人看到加息会更紧张。
通常来说，利用HELOC进行房地产投资的人都不会长期持有，因为一旦炒房炒成了房东，基本就是给银行打工了。
事实上，加拿大央行也知道HELOC的借款人比普通的房地产抵押贷款人更不稳定，一旦这些人持有的房产比例过高，出现恐慌性抛售的风险也就更大了！
有加拿大媒体指出，房地产越来越集中在少数人手里固然是合法的，但对加拿大社会有严重的结构性的负面影响。
一向反对炒房的西蒙菲沙大学城市项目主任Andy Yan就表示，房地产投资在加拿大是合法的，但政府应该考虑制定政策，让首次购房者和投资者之间“公平竞争”。
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