在加拿大
据温村那些事儿：住公寓规矩多。一收到Strata的罚款单，业主懵了：“物管公司Strata也能罚款？凭啥？”凭Bylaw。厚厚一本Bylaw，平时没人翻，翻也不见得能懂。大多数业主就“这点小钱算了”。
温哥华一华人小哥把自家门锁换了，Strata罚款单雪片般飞来，滚雪球到了3800刀，该小伙不肯“算了”，把Strata告到法庭。最近判了：罚款取消，利息取消，连诉讼费都要喊Strata拿出来。为啥？
小赵搬进新公寓，生活挺满意，就是看房门的锁有点不顺眼，于是动手能力强的小赵哐哐哐，自费安了一把新的。
Strata横看竖看，发现这门锁和其它单元门锁都不配，怎么看怎么不协调。
于是2020年3月5日，Strata寄封信给小赵，大意是：“Bylaw某条某款说了，如果业主对公共区域有任何改动，都要经过Strata的书面允许。否则就是200刀的罚款，每7天200刀。必须在2020年3月19日之前把锁换回来，否则Strata将采取进一步行动。”
小赵一看：“Strata管到我自己的房门了，哪有这样的道理？”
3月20日，Strata寄出一份罚款单，通知小赵，罚款200刀。小赵不理。5月15日，又是200刀。5月26日，再来200刀，而且Strata说了：不把锁换回来就一直罚款，每7天200刀。
欠着罚款，Strata有啥办法？有的业主会暗自嘀咕：“罚款我不交，Strata能拿我有啥办法？”
啥办法，等你卖房子的时候就知道了。给卖家办产权过户的律师会去找Strata，要一个Form F，证明你没欠物管费也没欠罚款。
所以跑得了和尚跑不了庙，罚款在卖房时等你。不交这钱，你的房子就卖不了。
这是省政府网站对Form F的说明
雪球滚到了3800刀时，9月21日，小赵说，自己已经动手把锁换了回去，建议Strata罚款就算了。
Strata表示不能算，于是小赵心不甘情不愿地交完了罚款，接着一张诉状把Strata告上民事仲裁庭 （ CRT，Civil Resolution Tribunal）。这法庭负责解决Strata的各种诉讼，还有其它小额的民事纠纷。
2020年，有个北温华人女业主把自家房子出租做Airbnb，Strata罚款她不交。最后法官命令卖房还债。下令卖房的也正是这个法庭。
Strata写漏了一句话小赵站法庭这头，Strata的一个委员站那头。
委员把Bylaw倒背如流：这个公寓的Bylaw规定了，要改公共空间，必须要有Strata的书面批准。Bylaw也规定了，如果不批准就改，200刀罚款。Bylaw同样规定了，如果这行为是持续的，那么200刀可以是每7天一次。
小赵捡起同一条Bylaw 砸回去：这本厚厚的Bylaw中，哦，是有这么一条，但这Bylaw说是CP公共空间（common property）不能改。我的门，我的锁，怎么会是公共空间，难道门朝外就变成了公共？
法官对“到底门锁是不是公共空间”不置一词，先问：“Strata的罚款信，拿出来看看？”
小赵拿出一堆通知罚款的信件。法官一句句地仔细读。总之，Strata说，“要进一步行动”，但没说到底啥是进一步行动。只说小赵可以申请hearing，14天之内不申请hearing，那就要做出决定了。但，要做的决定是啥，信里也没说。
法官提出了个大家都没想到的问题：“怎么这信里，没说正在考虑罚款？”
旁听群众都蒙了：罚款不是明摆着的吗？Strata除了用Bylaw罚款还能做啥，还用得专门说一句在“考虑”？法官不肯放过这句话。
法官在卑诗省上诉法院的案例库中一顿翻，翻出来一个案例：卑诗省有两母女，被Strata罚款不肯交。后来母亲去世了，女儿想要卖房子，一看，Strata记了一本账，这房子欠了9000多刀罚款，不交就卖不掉。2010年女儿把Strata给告了。法院把Strata发出的信件拿来一审查，把历年的罚款一起取消了。“Strata没有给业主公平的通知。”Strata不服，上诉到上诉法院，2016年上诉法院的判决仍然站业主：“没给业主公平的通知，罚款统统不算。”
卑诗省上诉法院这个判决一拿出来，法庭顿时安静了。谁也没法找出更权威的案例了，任凭哪个Strata也不想去打几年的官司，打到哪里法官都要按照这个判例办。
原来，公寓的Bylaw上面还有法律管着。卑诗省的Strata Property Act规定了：Strata的罚款，得先通知业主细节，先让业主有合理的答复时间，还得告诉业主“我们正在考虑对你罚款”，也要告诉业主，你可以申请Strata来个听证会。
现在Strata发给小赵通知是把其它三句都说到了。但，就少了这句“我们正在考虑对你罚款”。
北美警察逮捕人时要念“米兰达”警告（Miranda Warning），少念一句，被告人的律师就会送这个警察上热搜。
就因为这家Strata的罚款通知少写了一句——
2021年10月21日，法官下了判决：“Strata的罚款通知不符合SPA（Strata Property Act，共管公寓法），所以罚款信无效，以后的每次罚款信，都无效。我没必要去判断到底小赵的房门算不算公共空间。我判决，Strata退还罚款，取消利息，还该按照《法院命令利息法》给小赵所交罚款4%的利息，另外，小赵支付了225块钱诉讼费，这钱也得Strata付。休庭！ ”
小赵的官司，看上去赢得小小的——交了3800刀的罚款，法官喊Strata连本带诉讼费给4042刀。但对其他公寓业主，这参考价值是大大的——Bylaw也有法律管，Strata要罚款，四句话少了哪句都不行。
不说了，作者回家翻罚款单去了。
（文中人物系化名）
来源：温村那些事儿综合：
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