在加拿大
出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点：价格低，交通方便，易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。 我们在上一篇文章介绍了公寓投资的第一种，楼花投资。这一期我们会着重介绍一下二手楼的投资与回报。 相对于楼花投资，可以在3-5年的时间通过买卖取得较高的回报。我们(Gary Chen和李丁)，把现楼投资比喻为“buy and hold” ，即通过购买投资物业来获得出租的收入。同时在等待物业增值到我们预期的价位时出售，我们称之为“you get paid while you wait” . 很多喜爱投资楼花的投资者都认为二手楼的回报慢，回报低。那么，目前多伦多二手楼真实回报的数字到底是怎么样呢？在这一期的文章当中，我们就具体分析一下投资二手出租物业的真实花费和风险。 1. 前期投资 上期文章当中，我们(Gary Chen和李丁)用了一个35万的楼花做分析，得出了大概的前期投资为$7.8万（$8.2万减去3年$4,000的利息损失）。这次我们用反推法来分析，即7.8万的前期投资，可以为我们买到什么样的现楼，同时为我们带来多少的回报。 2．取得贷款 和楼花投资不同的是，在购买现楼投资的时候，由于投资者大部分都在自住物业上有了贷款，所以银行通常会需要我们在投资物业上放30% 的首期。这样我们就可以算出我们这次的投资物业的目标价值为24到26万之间（7.8万/30%=26万） 3． 寻找投资物业。 在筛选投资物业的过程中，笔者(Gary Chen和李丁)有一些经验可以和大家分享： 1） 正向的现金流，英文叫positive cash flow. 我们的投资目标应该拥有正向的现金流from day one.2） 高租金回报，低空置率。 我们(Gary Chen和李丁)投资的目标应该选在一个租金回报高的社区同时房屋空置率应该控制到最低。3） 较好的房屋状况。我们的投资目标应该保持在一个较好的状况下，这样就不需要我们再投入太多的资金来修缮。4） 最后，和我们买任何东西一样，我们(Gary Chen和李丁)的投资的物业在满足前面3条之后，最好是低于市场价出售。 4． 回报与风险。 相对于楼花回报的不确定性，我们(Gary Chen和李丁)可以通过mls.ca上的租售信息，即时计算出我们目标物业的投资回报。 目标物业：
地址：北约克Listing price: 大约22万 （相同单位最近3个月内的平均成交价格）首期投资：$7.8万 （7.5 万down payment, 3千左右closing cost）租金：$1,585管理费：$630 （水，电，冷暖气，大厦保险，电视cable全包）房贷：Mortgage payment: $584/ 月 ( 3 年fixed, 3.35%, 35年还款期)地税：$1,600/年 $133/月.每个月现金流：$1,585-$630-$584-$133=$238一年总收入Total income:$1,585 x 12=$19,020/ 年 总支出Total expense:管理费：$630 x 12=$7,560房贷利息：Mortgage interest: $5,207/ 第一年地税：$1,600第一年支出：Total first year carrying cost: $14,367. 三年总回报：三年总租金：$19,020 x 3=$57,060 x 92%（空置率）=$52,495 三年总支出：1． 管理费：$7,560 x 3=$22,6802． 贷款利息：$14,1583． 地税：$4,800合计：$41,638出租净收益：$52,495 - $41,638 = $10,857。 三年房产总增值：2万左右（按照每年2.5%到3%的增长） 总回报=1万+2万= 3万。 Gary Chen和李丁总结：从上面的计算可以看出，一个24万的公寓，在一个平稳增值的市场环境中。投资者用了7.8万的前期投资，3年的时间，换回了3万左右的回报，总回报为38%。 风险与回报共存，同样投资现楼的风险为： 1． 资金的占用。（首期资金需要一步到位）2． 正向的现金流。3． 房屋空置的风险 我们(Gary Chen和李丁)用了前后两期文章对多伦多目前的公寓投资作了一些分析，得出以下结论： 1）3年的投资期内，大概相同的首期，投资楼花和现楼得到的回报大概相当。2）楼花投资的优势在于，前期相对低投入，不需要寻找租客。风险在于房子延时交接，是否可以拿到贷款，以及出售时的价格风险3）现楼的优势在于， 可以预测到的租金回报，税务上以及基本运作上的优势（Gary Chen和李丁接下来的文章会介绍）。风险在于，资金的占用，房屋空置的风险。 下期预告：投资住宅用独立屋和商业物业的区别。 本版文章由JDL Realty Inc., Brokerage 嘉德置业提供 李丁直线：416-648-3678 电邮：[email protected] 网站: www.dingdingli.com / Gary Chen直线：416-564-1375 电邮：[email protected] 网站：www.cashproperty.ca
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