加拿大华人论坛 加拿大新闻大温一块荒地身价一夜暴涨70倍,地主哭晕



在加拿大


在BC省,土地按照用途进行归类,分为住宅用地、商业用地和农业用地等,地税的计算也根据土地类别不同而存在差异。

一块土地是否能够被认定为农地,需要向农地委员会(Provincial Agricultural Land Commission,简称ALC)提出申请。如果获得批准,土地被归类为农业用地,就会根据《农田土地价值条例》(Land Values for Farm Land Regulation)的规定进行估值,通常会显著低于市场公平价值,相应的地税也大大地降低了。

地大税又低,让农地一直颇受投资人的青睐。但是,农地业主并不能就此高枕无忧。根据法律,农地的业主必须严格遵守农场分类的监管要求,认认真真种地,否则,很可能失去农地资格而被课以高地税。因为BC物业估价局(BC Assessment)在进行估值时,不会只考虑纸面上的土地分类,而是要看土地的实际用途。

最近,大温就有两个业主在农场物业估值申诉案中败诉。

案例一:

2022年,兰利镇业主Wilhelm Verheyden的9.79英亩土地被归类为商业和住宅混合用地,估值355.4万元,是1年前的5倍。2021年7月,该物业的估值只有不到69万,其中土地价值仅有2万。Verheyden就土地归类向物业估值上诉委员会提出申诉。

直到2021年,这处位于兰利镇248街的物业一直被声称是鳟鱼养殖场。但是BC Assessment的评估员发现,经营鳟鱼养殖场的许可证在十年前就失效了。在没有合法经营权限的情况下,业主仍在2014年、2016年和2018年都报告了鳟鱼养殖场的营业收入。

经过实地考察,评估员确认那里有两栋房屋和一个用作非农业用途的谷仓,就是没有正在经营中的鳟鱼养殖场。

业主又声称他正在这块地上经营一家苗圃。根据法律规定,从鳟鱼养殖场到苗圃,属于改变了预期农场经营活动的重大变更,业主需要重新申请认定土地的农地属性。Verheyden也确实提出了申请,但是没有获得批准。

评估员在探访时确实发现了数百种植物,但这些植物都种在花盆里,而不是像在真正的苗圃里一样被栽种在地里,等待成熟之后出售获利。实际上,Verheyden的儿子经营着一家园林绿化公司,这片地很可能就是他用来临时性储存、周转花木的地方。评估员还提供了从2018年以来的照片资料,证实那里从来没有过“积极的苗圃经营活动”。

物业估值上诉委员会最终驳回了Verheyden对2022年财产评估审查小组决定的上诉,维持对Verheyden物业的最新估值:9.79英亩的土地,绝大部分是住宅用地,估值248.1万元;一小部分用于商业和其他用途,估值15.8万元;土地上的房屋进行了升级,估值91.5万元;总计355.4万元。

案例二:

2022年,业主Jose Claudio Barron在宝云岛(Bowen Island)WF Road一块面积46英亩的空置土地,被作为住宅用地估值145.3万元。而去年,该地块的估值还不到2万元,一夜暴涨了70倍还有余。Barron就土地的归类向物业估值上诉委员会提出申诉。

2014年,Barron成功地申请将这片土地归类为种植树木、草药和蔬菜的农场。虽然在次年的检查中就发现作物的死亡率很高,这里仍然继续被认为是发展中的农场。

2021年评估员对该物业进行实地考察时发现,这里并没有在进行合法的农业活动。不仅没有供水或者公用设施,甚至都没有一条像样的道路通往这个所谓的农场。这片土地所在的地区地势陡峭,遍布巨石,评估员只能徒步前往,单程就需要30到60分钟,具体取决于个人的健康状况。对于一个农场而言,这样的道路挑战性过高。此外,由于自然条件所限,这片土地本身并不适宜耕种,虽然有一些种植证据和相当多的野生植被,但是没有任何作物达到了可行的商业种植水平。

物业估值上诉委员会最终驳回了业主的申诉,确认这片陡峭、怪石嶙峋而又贫瘠的土地100%是住宅用途,估值145.3万元,是一年前的70倍还多。

一块不能产出的荒地一夜之间让业主跻身百万富翁行列,真不知这位身价暴涨的业主心中作何感想。

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