加拿大华人论坛 加拿大新闻业主傻眼了!公寓莫名淹水两年物业不管 厨房墙壁全发霉 竟然无责



在加拿大


一名住在本拿比Central Park Place的公寓业主这几年过得相当烦心,家里厨房的水槽总是莫名发生水倒流的现象,物业拖着不来维修,全家被泡得一塌糊涂,最后甚至导致厨房水槽和冰箱后方滋生了大量霉菌,一气之下业主把物业告上了法庭。就在最近,法庭的裁决终于下来了,法官判定物业无需负责,业主Pauline McCarthy负全责。到底是怎么一回事,让我们来一探究竟。

简单来说,申请人Pauline McCarthy认为,物业应该对霉菌生长负主要责任,因为她的水槽反复堵塞,淹没了她的公寓,而且她还认为公寓大楼的围护结构也有问题。 因此,McCarthy要求物业能够赔偿$5000元的修理费。

对此,被告物业方表示无需对水槽的堵塞负责,也否认建筑的围护结构有任何问题。物业还认为,发霉是由于湿度高和空气流通不足造成的,因为McCarthy把炉子上方的风扇拿走了。因此,物业无需负责McCarthy的霉菌修复费用。

于是,本次争议的问题是物业是否应该负责霉菌修复? 如果是这样,物业必须支付McCarthy $5000元的修理费吗?还是其他一些费用?

McCarthy于1996年购买了Central Park Place公寓,但在2020年的时候,家中毫无征兆发了一场洪水,把整个厨房给泡烂了,在这之后,McCarthy向她的物业提出了保险索赔,包括更换客厅、走廊和厨房的地板,修补干墙,更换厨房橱柜和其他相关维修。然而,由于证据不完全清楚的原因,修复工作被一直推迟。

在2021年9月23日至2022年2月17日期间,McCarthy一共向物业经理发送了4次邮件,告知对方自己的单元一直面临厨房水槽水倒流的现象。物业收到邮件后回复道,认为McCarthy应该打电话给水管工来确定产生该现象的具体原因。因为如果没有任何证据表明物业需要对水槽倒塌负有责任的情况下,此类事件是业主的责任。

最终,McCarthy表示,物业从2022年1月17日开始修复最初厨房淹水造成的损害,此时已经距离最初淹水过去了两年的时间。果不其然,进行维修的承包商在厨房橱柜后面的墙壁上发现了更大的问题,到处都是霉菌,主要遍布了水槽下面和在冰箱后面对面的墙上,这是一堵外墙。

在2022年1月20日的一封电子邮件中,McCarthy的保险公司建议她,在霉菌问题解决之前,厨房的维修工作必须暂停。这家保险公司表示,他们担心厨房的墙纸后面也可能长出霉菌。法官推断,霉菌修复不是保险公司批准的修理项目的一部分,因为这家保险公司还指出,冰箱后面的霉菌并不是漏水的地方,它“可能”表明建筑围护结构有问题,也就是想把责任都归到物业身上。

听了保险公司的建议后,McCarthy又向物业发送了关于建筑围护结构可能存在问题的电子邮件,在这之后,又报告了两次水槽出现了水倒流的现象。但对此,物业并没有回复,也就导致了这场民事调解法庭(Civil Resolution Tribunal,简称CRT)纠纷。

根据BC省的《共管物业法》(Strata Property Act,简称SPA),附例3.1规定,业主必须维修和保养他们的地段,物业则必须维修和维护共同财产和共同资产。根据第11.1条规定,由物业负责的物业地段的相关部分仅限于建筑物的结构和外观。

由于McCarthy没有具体说明,物业基于什么理由应该负责该单元的霉菌修复。所以法官认为核心问题是,要么霉菌的生长是由于物业未能合理地修复和维护公共财产,包括建筑物的外观,要么霉菌就是因为公寓内部的什么东西引起的,而内部则是业主McCarthy应该负责修复和维护的地段。

冰箱的霉菌

首先冰箱被放在角落里,背面贴在外墙上,右边贴在内墙上。霉菌似乎主要位于冰箱上半部分的后面。换句话说,霉菌不是沿着地板生长的,所以它很可能是由淹水造成的。虽然McCarthy表示冰箱后面的霉菌很可能是由建筑围护结构的问题引起的,但她没有提供任何其他证据来支持这一指控。

除此之外,证据还显示烹饪等活动造成的高湿度,以及风扇丢失导致的通风不良,导致了天花板上的深色污渍和冰箱后面的霉菌生长。也就说,这种霉菌完全是由单元内部的问题造成的,而McCarthy有责任维护和修复这些问题。

厨房水槽后墙上的霉菌问题

McCarthy认为这种霉菌很可能是由于她的水槽不断溢出造成的,物业并没有特别质疑这一点。后来的专业报告也将发霉归因于水槽溢出后没有完全干燥。然而,物业坚持表示对淹水无需负责,因此它对霉菌也没有责任。

McCarthy的困难之处在于,她从未确定厨房水槽溢水的主要原因。她自己的猜测要么可能是由于她楼上公寓出现了一些问题,或者是管道堵塞。同时也没有证据表明,McCarthy聘请了水管工或是让任何专业人士评估她的水槽反复堵塞和溢水的原因。

如前所述,并非所有的管道都是由物业负责的共同财产。该单元水槽后面有争议的管道是在一堵墙里,而这堵墙完全在McCarthy的地皮内,并不是公共管道,也就不是共同财产。

由于上述所有原因,法官驳回了McCarthy的主张,认为物业无需对发生的淹水负责,也就无需对霉菌和霉菌产生的补救费用负责。

从这件事上可以看出,在自己的居住单元发生任何问题时,一定要及时找到问题的根源,切勿一拖再拖,酿成更大的问题。



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