在加拿大
众所周知，老房子抱团整体出售，常会卖出高价，溢价100%很常见。不过，最近高贵林一个共管物业的整体出售计划黄了。
据Vancouver Sun报道，BC省高等法院近日拒绝了高贵林某城市屋小区业主整体出售的请求，尽管有78%的业主同意出售。法官Geoffrey Gomery在判决书中写道，这个案子充满了混乱、不确定性和不公平，因此他不能同意整体出售这个共管公寓的诉求。
共管物业为分契式产权。根据BC省的《共管物业法》（Strata Property Act），为便于管理，每个共管物业必须有“业主法团（Strata Corporation）”负责管理。
“业主法团”是个法人实体，由共管物业的全体业主构成，落实到物业的日常运营则由“物业委员会”（strata council）或是所雇佣的物业公司担任。
根据2016年7月经过Bill40 法案修正后的《共管物业法》，如果有至少80%的业主同意清算“业主法团”并将物业整体出售给开发商，那么他们就可以向省高等法院提请最后的审批。法院会指定清算人进行资产清理、发布审批结果。
在等待的过程中，法院会认真考虑持反对态度业主的意见。会慎重考察反对出售物业的业主是否在失去居所后会遭受重大生活困苦，所以高等法院最后盖的绝不是个橡皮图章。
如果法院同意出售（发布清盘order），那么“业主法团”解散、物业成功出售。具体的出售流程将分发给业主。业主有几个月的时间搬家。
本案涉及的共管物业小区为Tall Tree Place，位于高贵林的Inlet街上，建于1982年，是房龄40年的木结构2层城市屋，一共有6幢房子，共28户。随着房屋的老旧，维护和修缮的费用增高，业主们面临支出增加的问题。
2021年夏天，业主们开始讨论清算“业主法团”、将整个小区地块出售给开发商的可能性。2021年11月5日，Tall Tree的业委会开始与开发商Anthem Properties 协商出一份收购协议，但需要等待至少80%的业主投票通过。
今年1月20日，由于没有达到《共管物业法》规定的80%业主同意整体出售的法定要求，收购协议没有达成，但开发商继续与业主们协商。
4月27日，开发商还与业委会签订了补充条款，指明了协议生效的第二个时间节点的截止日期是6月13日，或者双方书面同意的更长的时间。
之后，在5月12日，业委会给业主们发了通知，会在6月17日召开全体大会进行投票。当日，28户里面有25户，即89%的业主，同意了整体出售的收购协议，并表示会聘请一位资产清算师来估算清盘的成本、计算物业价值的计息表以及清盘收益的预分配。
根据《共管物业法》，Tall Tree的清算成本总计为12.6万元。根据收购协议，平均每位业主能拿到的卖房款是108.55万元。
但这个时候，开发商不想买了，给出的理由是，根据早前商定的收购协议的补充条款，收购协议已经在三天前即6月14日终止了，而且开发商还要要回定金。
8月18日，业委会向法院提出诉讼状告开发商，要求履行这个收购协议。8天后，开发商Anthem向法院提交了另一个诉讼，要求返回定金。
不过，在业委会向法院提交的诉讼文件中，支持整体出售的业主下降至22户，即该小区只有78.6%的业主同意整体出售。
如前所述，法官在判决是否同意整体出售时，会以全体业主的最大利益为考量。法官表示，“考虑到所有业主的最大利益，问题在于这个最大利益是否足够大”，足以推翻78.6%的业主赞成出售且仍希望出售的意愿。
法官认为，在这个收购案中，“混乱和不确定性显而易见，因为不确定整体出售何时会发生、如何发生，以及发生时会有什么结果，甚至是否会发生。”
法官还认为这项收购案有不公平之处，因为在讨论收购协议的时候，业主们估算了自己的清盘成本，并盘算了自己能得到的收益，鉴于开发商已经提起诉讼，让开发商马上履行这项收购协议“完全不现实”。
而且，在诉讼中，“法律、产权转让以及清算的费用毫无疑问地将超过12.6万元，甚至会翻好几倍”，意味着平均每位业主实际分到的卖房款会少于原来预算的$108.5万，而且这笔钱会很晚才支付，可能是多年之后。
此外，由于有官司存在，在物业寻求整体出售的过程中，或许会有业主改变想法，让整体出售不可行。法官认为这也是一个风险因素。
综合考量之后，法官拒绝了Tall Tree的整体出售请求，虽然业主们可能以后难以找到愿意以这个价格买他们的房子的开发商。
来源：温房网综合
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