在加拿大
近日，温哥华西区一幢百年老独立屋挂牌上市，挂牌价是估价的两倍，引起了媒体的关注。
这处物业的地址是温哥华西41街3862号，占地面积8880平方英尺，地块很规则，但房子比较老，有近百年房龄。
根据BC Assessment网站的信息，该物业当前的估值是300.83万元，其中土地价值294.2万，房屋价值6.63万，但卖家的挂牌价是$590万，几乎是估价的两倍！
众多周知，当前的大温楼市正处在回调周期，买家多在观望。一些不得不卖房的卖家已经下调了心理预期，不急卖的卖家则挂一个还算合理的价钱在测试买家的底线，有的卖家甚至转卖为租，在租金暴涨的行情下干脆不卖了。
那么，什么原因让3862号的卖家在当前的市场下还有底气挂出这么高的价钱？
温房网的老粉们可能早已猜到，那就是该物业所在的地块已经规划成了高密度地区，经土地整合，可以与邻居形成较大地块，然后改建成中高密度的公寓。
西41街是温西的一条主干道。3862号位于西41街与Olympic街相交处。根据挂牌经纪的说法，物业所在的地块已经纳入温哥华的保证租赁项目（Secured Rental Policy，SRP）中，地块上可以改建5至6层高的租赁型公寓。
小编在加拿大首屈一指的中文房地产销售应用程序Johome上查到，西41街3862号上一手成交是在2011年6月12日，成交价为168.8万元。
据The Georgia Straight的报道，3862号还曾在2014年以438万的价格挂牌出售，但挂牌两年后一直没有找到买家，最终于2016年下市。
温哥华的SRP是市议会在2019年11月通过的，旨在激励主要街道上及其附近的市场性租赁住房的发展，以解决温哥华的住房问题，也让3862号的地块有改建可能。
因此，按照改建后的收益来计算，估计3862号的挂牌价翻倍应该还算是“客气”的。
如果是在Cambie走廊以及Broadway走廊沿线，挂牌价至少是土地估价的3倍以上。
就在3862号上市的同一天，位于Mount Pleasant社区的西12街79号重新挂牌上市，挂牌价是628万元。
这也是一处1945建的老房子，2022年的政府估价是213.93万元。物业所在的地块可以改建最多20层、容积率达5.5的中高层住宅，土地整合后的潜在价值更高，挂牌价也更高！
据The Georgia Straight的报道，西12街79号曾经在今年1月份以499.8万挂牌，但没有售出，并于4月撤盘。今年6月22日，温哥华市议会正式批准了《百老汇街发展规划》（Broadway Plan）。这套物业正好落在规划的区域之内，西12街79号重新挂牌上市，一出手就涨了128万，就是不知道有没有开发商接盘。
常言道，独木难成林，估计3862号和79号得等着邻居一起抱团整合，才可能卖出好价钱。
以上两个例子都是独立屋改建成中高密度公寓的潜在高额收益。其实，即使所购买的独立屋地块能改建成低密度的双拼屋，获利也颇丰。
据The Georgia Straight近日的报道，2018年6月，Grandview-Woodland社区的一套不起眼的独立屋以175.1万的价格售出。地址是东11街1621号，当时是1923建的百年老屋，4卧1卫。
小建商买下后，在规划允许的范围内，拆除旧屋改建成双拼屋。2021年，新屋落成。2022年6月3日，这两套房源进入市场，每套要价187.5万元。不久，两套双拼屋分别以173.5万和181.8万的价格成交，总售价为353.3万元。
我们来估算一下建筑成本。
1号房的房屋面积为1686平方英尺，1号房的房屋面积为1721平方英尺。
据Altus Group发布的《2022年加拿大建筑成本指南》，2021年大温地区建造一幢标准的、没有地下室的独立屋的成本为每平方英尺150元至每平方英尺275元，如果是定制房屋，尺价从450元到1135元不等。
我们取212.5这个中位数尺价估算，两套双拼屋的建筑成本为72.4万元，加上之前175.1万的土地成本，总计硬性支出为247.5万元。
据Homebuilders Association of Vancouver （HAVAN）发布的数据，估计建造房屋的税费等其他软性成本约19万元。
两项合计266.5万元，估计建商能获利86.8万元，还是相当可观的。
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