在加拿大
就是抛砖引玉，想拍砖的也可以。。。这里所说的投资房产，和自住房是没有半毛钱关系的，我个人理解的投资性房产，是指房产买过来的那一刻开始，就开始产生现金流，无论这个现金流是多少。自住房由于不能产生实在的现金流，我一般是计算为购入负债。如果你非要说我买的自住房购入的时候是多少钱，现在的市场价是多少钱，等我要卖的时候，可能能卖到多少钱，这个钱，首先你还没卖房，就不能算收入，另外，在没有完税之前，也不能算做收入，直到完税落袋的那一刻，如果赚了，负债抵消，除去银行利率之后，盈利部分算是资产增值，如果没赚，负债中收回的现金部分算资产，赔出去的部分，那就是资产贬值了。观察了魁省的房地产市场也有七八年了，就个人感觉，目前的投资房地产市场还是有不少价值洼地的，如果用数字来表达的话，凡是收益率能高于7%的房产，都是可以考虑的，这个收益率越高，投资的风险越低，回本越快。打个比方，一套六套的投资房，六套房租金收入都是500一套，总共是3万六一年，购入房价如果是40万，帐面上看毛收益是9%。(年收益除去总房款)就目前现有市场来看，这个收益其实是算不错的，但要看这房子在什么地方，如果是岛内，校税地税偏高，减掉地税校税还有七七八八的维护，可能连5%都没有了，按这个算，同样40万的投资房，在LAVAL和在岛内，可能LAVAL由于各项成本较低，反而收益会高一些。纯住宅投资房，纯商业投资房以及商住混合的投资房，我个人感觉，商住混合的收益投入比是比较理想的。这只是就普通市场的一个比较，不包含特例，看特例的话，在DT的一幢全商业的投资房收益肯定要秒杀另外两种投资房，但是纯商业投资房，相伴随的风险也比另外两种高，空置率是排在第一的。纯住宅的，收益稳定，租金水平整体不会高。寻找投资房，个人倾向于看市场上已经放盘至少8个月以上的房子，放盘时间越久的房子，越有可能会拣到大便宜。这种房子通常不是有硬伤，就是房东订价不合理，看准是哪一个问题，如果是硬伤，比如房子要花钱翻新，或是大维修，这些可以找专业的人和你一起去看房，这里所说的专业人士，绝对不是验房师，验房师上门看房，都是要收费的，如果你找一个有资质并且经验丰富的装修队的包工头，他的经验比验房师只多不少。找包工头帮你看房，会告诉你房子有什么问题，大概修起来要多少钱，基本上后期投入的费用，和他们所说的都相差不会太多。相反，验房师只会帮你验房子的问题，对于维修和翻新方案，除非他自己本身有做工程，否则很难给出一个范围的估价，也不能在你有限的预算之内给出替代方案。而且，包工头上门评估都是不收费的。如果是房东订价不合理，经过这么久的放盘无人问津，在心理上已经算是一个发毛期了，这时候，通常都比较好议价，只要你看中了房子，耐心和房东来上几轮的讨价还价，如果房东还是死咬着价钱不松口，不必恋战，直接放弃就好了。过个半年，如果房子还没卖掉，再来上一轮。除非你遇到一个很顽固的房东，否则基本上都可以成功拿下。另外还有一个出售成本的问题，我有朋友建议过我，找没有资质的草台班子装修队，这种装修队便宜，但是质量也一样的好。区别只是一个资质的问题。我个人的经验，还是找有装修投资房资质的装修队，这种报价不会低，但是所有的工程都会给你开发票，一来发票可以申请抵扣TPS，TVQ，二来在卖房的时候，所有你在持有房子期间所为房子投入的花费都可以计入房子成本，那么在课税的时候，就会占很多便宜。还有很重要的一点，有资质的装修队所做的工程，基本上保修期3-5年不等，大项工程甚至10年，在此期间他们施工的质量问题，都是免费维修的，这种质保对于房东来说，是必不可少的。最后是投资房出售，如果不急着用钱或是要转投大项目，个人感觉收益良好的投资房可以一直留在手里产生现金流，比如我的房东，手里有200多套投资物业，每个月房租进项就10万+了，早早就过上了退休生活，年龄才比我大七八岁而已。一直不停为你赚钱的投资，是有长期持有的必要的。有朋友提醒过我，说房产投资并不赚钱，因为你在卖房的时候，买房和卖房的差价要交将近一半的税金上去，为此我咨询过会计，这个税项，确实是要交的，但是仍然是有办法可以避税。一是用所有的装修维修或其他投入在房产上的出项来抵扣，比如40万一套的房子，持有期间共投入20万费用，卖房时卖了75万，那么要上缴的税款要用75-60=15万的收益来计算。如果这个税你还嫌太贵，可以用再投资的办法选择延迟交税，在一定期限内将这笔钱再投资出去，这个税就可以推迟了。具体做过这种再投资推迟交税的网友可以共享一下经验，看一下具体怎么操作最经济合理。都是一些个人的经验分享，我没有涉及到的内容，希望有经验的网友来补充，大家互通有无，一起赚钱提前退休。
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一个有亲友的社区，我一直在努力的理想。 赏
反馈:repluie, 老男天使, han168168 和 5 其他人 2014-12-23#2 
6,749 $0.00 加元跌成狗屎，物价飞涨，快要加息的时候说买房。。。。评论
我们本是良民，上进之路被尔等堵死，还被贪官盘剥衣食不全，只得乞食外邦，今你骂我是汉奸，我却看你是国贼。加元跌成狗屎，物价飞涨，快要加息的时候说买房。。。。点击展开...因为加元跌，难道就不赚加元了？？出门买个菜，不还是要用加元结算？
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反馈:lindazy 2014-12-23#4 
20,636 $0.00 现在的好盘 的确少之又少按年租金的十二倍计算房价他们讲以前房价是年租金的十倍评论
赏 2014-12-23#5 D 5,841 $0.00 我是被房客给弄烦了。投资房产真不适合我们这样既没时间又不handy的人做，我现在的信念就是靠留套房子给孩子以后交学费支撑下来的。
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我的梦想我的路 说:现在的好盘 的确少之又少按年租金的十二倍计算房价他们讲以前房价是年租金的十倍点击展开...算法一样，如果10倍的话，就是10%的毛收益了
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一个有亲友的社区，我一直在努力的理想。我是被房客给弄烦了。投资房产真不适合我们这样既没时间又不handy的人做，我现在的信念就是靠留套房子给孩子以后交学费支撑下来的。点击展开...我觉着还是成规模比较好管理，手上的房子足够多，就可以成立物管公司来单独管理。
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一个有亲友的社区，我一直在努力的理想。就是抛砖引玉，想拍砖的也可以。。。这里所说的投资房产，有朋友提醒过我，说房产投资并不赚钱，因为你在卖房的时候，买房和卖房的差价要交将近一半的税金上去，为此我咨询过会计，这个税项，确实是要交的，但是仍然是有办法可以避税。一是用所有的装修维修或其他投入在房产上的出项来抵扣，比如40万一套的房子，持有期间共投入20万费用，卖房时卖了75万，那么要上缴的税款要用75-60=15万的收益来计算。如果这个税你还嫌太贵，可以用再投资的办法选择延迟交税，在一定期限内将这笔钱再投资出去，这个税就可以推迟了。具体做过这种再投资推迟交税的网友可以共享一下经验，看一下具体怎么操作最经济合理。都是一些个人的经验分享，我没有涉及到的内容，希望有经验的网友来补充，大家互通有无，一起赚钱提前退休。点击展开...先赞一下楼主的主题很好..修正一下, 投资房的装修改造费用不能用来抵税, 只有出租时给房客提供的家具,维修,水电气(如果不包在租金里),地税,贷款利息,物业管理费, 广告费,车马费,等能抵税.你花20万是自己的成本,等于给你的物业增值, 在卖房时,增值税在卖掉时还是以75 - 40万=35万的一半=17.5万跟家庭收入一起报税, 最大交税率是23%, 即35X23%=8万. 剩下的35--8= 27万是自个赚到的.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]先赞一下楼主的主题很好..修正一下, 投资房的装修改造费用不能用来抵税, 只有出租时给房客提供的家具,维修,水电气(如果不包在租金里),地说,贷款利息,物业管理费, 广告费,车马费,等能抵税.你花20万是自己的成本,等于给你的物业增值, 在卖房时,增值税在卖掉时还是以75 - 40万=35万的一半=17.5万跟家庭收入一起报税, 最大交税率是23%, 即35X23%=8万. 剩下的35--8= 27万是自个赚到的.点击展开...可能我没说清楚，装修改造翻新的部分是商铺的话，可以抵TPSTVQ，以及卖房时算入成本。另外，23%的税率是BC省还是魁省？我记得魁省的税率好象更高一些。
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一个有亲友的社区，我一直在努力的理想。现在的好盘 的确少之又少按年租金的十二倍计算房价他们讲以前房价是年租金的十倍点击展开...标准的提法是国际公认的租售比, 等于房价除以月租金, 一般讲不超过200都值得投资, 比如: 房价40万, 房租2000/月, 租售比=400000/2000 = 200.用年房租倒算房价没有太大的意义.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC] 赏
反馈:repluie, Roseline Lu 和 我的梦想我的路 2014-12-23#11 A 3,470 $0.00 楼主好贴支持. 你可以贴到第八上去, 投资房的话题, 比这里人气高. 现在房价还是太高, 我手上有几个经纪发过来的盘, 效益低的令人发指. 从一百万到一千万的都有. 其实如果价格都是13倍的话, 买小一些反而也许更有利, 卖的时候方便. 500万以上的楼卖起来也不是那么容易的.评论
老布麻衣 说:可能我没说清楚，装修改造翻新的部分是商铺的话，可以抵TPSTVQ，以及卖房时算入成本。另外，23%的税率是BC省还是魁省？我记得魁省的税率好象更高一些。点击展开...那是, 魁省的商房,23%指全加拿大的最高的46%(对一般家庭少于22万年收)(省税+联邦税.)35万 X 50% X 46%==35 X 23%.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]标准的提法是国际公认的租售比, 等于房价除以月租金, 一般讲不超过200都值得投资, 比如: 房价40万, 房租2000/月, 租售比=400000/2000 = 200.用年房租倒算房价没有太大的意义.点击展开...马版主你也许不知道, 魁省这边是算总价格除以年租金的, 现在行情差不多 12 -- 14 倍, 用你的算法就是差不多150. 十年前不到120.
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abcba 说:马版主你也许不知道, 魁省这边是算总价格除以年租金的, 现在行情差不多 12 -- 14 倍, 用你的算法就是差不多150. 十年前不到120.点击展开...魁省就是独断专行呀, 多伦多超200都能投资, 150很保守了, 我的一个CONDO,现价37万, 租金1700, 租售比218, 每月正现金流360. 好的很.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]马版主你也许不知道, 魁省这边是算总价格除以年租金的, 现在行情差不多 12 -- 14 倍, 用你的算法就是差不多150. 十年前不到120.点击展开...按你的算法，我目前找到的房子租售比应该是85的样子
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一个有亲友的社区，我一直在努力的理想。魁省就是独断专行呀,多伦多超200都能投资, 150很保守了,我的一个CONDO,现价37万, 租金1700, 租售比218, 每月正现金流360. 好的很.点击展开...Condo 不一样, 魁省150 也做不了. 我手头有经纪发的新盘, 可以迟些发几个数字上来. MTL现在投资房贷款利息2.9%, 多伦多怎么样 ?
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老布麻衣 说:按你的算法，我目前找到的房子租售比应该是85的样子点击展开...你是说用马版主的算法吧. 哪个地区, 大概房子总价值多少 ?
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abcba 说:楼主好贴支持. 你可以贴到第八上去, 投资房的话题, 比这里人气高.现在房价还是太高, 我手上有几个经纪发过来的盘, 效益低的令人发指. 从一百万到一千万的都有. 其实如果价格都是13倍的话, 买小一些反而也许更有利, 卖的时候方便. 500万以上的楼卖起来也不是那么容易的.点击展开...我也是开杂货店的，只不过基本上能让员工上班就坚决自己不干的那种。我比较倾向于把精力放在研究其他的投资项目，而不是天天守店。钱不够手的时候就多站店，钱不紧张就让员工做。
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一个有亲友的社区，我一直在努力的理想。按你的算法，我目前找到的房子租售比应该是85的样子点击展开...这个表示房产不增值, 只能赚现金流. 因为魁省蒙村的房价涨得慢.多伦多不同, 投资房主要看增值, 现金流不重要.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]你是说用马版主的算法吧.哪个地区, 大概房子总价值多少 ?点击展开...
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