加拿大华人论坛 加拿大房产多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?



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多伦多的房价稳步升值已经多年了,出了08-09小挫折。 最近几个月市场转向,MLS销售量下挫30%,导致condo崩盘的呼声越来越高。 如果新移民准备购买自主房安居立业,我的建议是看见自己喜欢的房子/公寓,该出手时就出手。 买了享受生活,房价的走向和你无关。 理由很简单一一没有人能够预知谷底的时间。大多condo崩溃的呼声6,7年前就响彻云霄,等到今天还未出手的不是傻等是什么?如果是想投资其思维方式就不一样。 个人认为投资公寓(condo)的首要准则是一定要挣钱,即每月正现金流 (Positive Cash flow)。 也就是说每月的租金收入一定要高于所有开支。 否则就不是投资而是投机或赌博。 我并不反对投机或赌博如果你知道你在干什么,所谓愿赌服输。 正现金流的投资公寓,我以为应满足下面的条件, 不同意的请拍砖。 收入: 房租费。 支出: 月管理费, 地税/12, 房贷 正现金流的投资公寓要求是收入大于支出。鉴于目前的市场行情,收入理应是房租收入的11/12, 但就不考虑了。房贷按照(1)贷款总额为房价的75%,(2)利率按 5年3%固定利率,25年还款期,(3)房贷包括利息和还本。目前你能在大多找到一个正现金流公寓且对环境比较满意,我认为就可以出手了,否则要多思。现在还有没有这样的正现金流公寓呢? 不知道。 如果各位大侠能找得到这样的公寓,希望能在此和大家共享。 房价和租金的标准以MLS和craigslist要价为准。先给一个例子来抛砖引玉。多大附近知名的 Residencies of College Park, 707 Bay St. 该一室一厅公寓要价398K,租金1730,地税140,管理费257。按398K计算,每月房贷1396。 这个房子做不到正现金流,因为1730 < 140+257+1396=1963。可是如果你能砍掉要价的5%,每月房贷为1326,则就是正现金流了。 根据目前的买方市场, 5%的砍价是有可能的。 希望各位能提供正现金流公寓房的信息。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?这是一个Downtown Core的1+1 condo, 位于 Entertainment District,529 - 250 Wellington St, Entertainment District, MSL上要价322K, 管理费413,地税150(估计)。 同一栋大楼同一层楼的略小一点的1 Bedroom condo, 542- 250 Wellington St 租金1850。这就是一个典型的正现金流的公寓: 收入: 1850, 支出: 1143+413+150=1706。这套房子,投资80500刀,每月受益144,年入1728刀,即 2%的收入算很不错了。 不要忘记每月1143刀的房贷中540元是还本。 如果将还本的540计入收入,则年入8208元,毛利10%。 以现在金融市场为背景, 这个投资不算太坏。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?多伦多的房价稳步升值已经多年了,出了08-09小挫折。 最近几个月市场转向,MLS销售量下挫30%,导致condo崩盘的呼声越来越高。 如果新移民准备购买自主房安居立业,我的建议是看见自己喜欢的房子/公寓,该出手时就出手。 买了享受生活,房价的走向和你无关。 理由很简单一一没有人能够预知谷底的时间。大多condo崩溃的呼声6,7年前就响彻云霄,等到今天还未出手的不是傻等是什么? 如果是想投资其思维方式就不一样。 个人认为投资公寓(condo)的首要准则是一定要挣钱,即每月正现金流 (Positive Cash flow)。 也就是说每月的租金收入一定要高于所有开支。 否则就不是投资而是投机或赌博。 我并不反对投机或赌博如果你知道你在干什么,所谓愿赌服输。 正现金流的投资公寓,我以为应满足下面的条件, 不同意的请拍砖。收入: 房租费。支出: 月管理费地税/12房贷 正现金流的投资公寓要求是收入大于支出。 鉴于目前的市场行情,收入理应是房租收入的11/12, 但就不考虑了。房贷按照(1)贷款总额为房价的75%,(2)利率按 5年固定利率,25年还款期,(3)房贷包括利息和还本。 目前你能在大多找到一个正现金流公寓且对环境比较满意,我认为就可以出手了,否则要多思。 现在还有没有这样的正现金流公寓呢? 不知道。 如果各位大侠能找得到这样的公寓,希望能在此和大家共享。 房价和租金的标准以MLS和craigslist要价为准。 先给一个例子来抛砖引玉。 多大附近知名的 Residencies of College Park, 707 Bay St. 该一室一厅公寓要价398K,租金1730,地税140,管理费257。按398K计算,每月房贷1396。 这个房子做不到正现金流,因为1730 < 140+257+1396=1963。可是如果你能砍掉要价的5%,每月房贷为1326,则就是正现金流了。 根据目前的买方市场, 5%的砍价是有可能的。 希望各位能提供正现金流公寓房的信息。点击展开... 每月房贷里,按目前贷款利率,有差不多一半是本金,也应该算为收入。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?每月房贷里,按目前贷款利率,有差不多一半是本金,也应该算为收入。点击展开...对, 房贷的一半左右是用来还本。 但是支出也应该包括空房率,广告,维修,税收,loss of opportunity 等等。 为了简化起见就都不考虑了。从保守的投资角度出发, 希望能找到Downtown core的condo, 即使不考虑还本也能有正现金流。 25年后无论房价走向如何, 当年的25%的投资换来了整个property的所有权。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?希望能看到各位提供正现金流的公寓,即使不是在 Downtown Core。通常Downtown Core泛指由Bloor,Front,Spidana,Yonge所围的地区。下面列出一个位于Downtown Core的正现金流的公寓。420 - 140 SIMCOE ST, Toronto,One Bedroom, 带locker,不带Parking, 要价319K,管理费 303,地税 160 (估计)。同一层同一栋大楼但略小一点儿的condo,408 - 140 SIMCOE ST,租金1600。收入: 1600支处: 1136+303+160 = 1599。Positive Cash Flow: one loony per month, 呵呵。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?出租的租金收入,是不是为此还要交税?那就更没有正现金流了。点击展开...租金收入当然要交税了, 但在扣出所有的开支以后方征税,所以不会影响现金流的走向。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?下面是一个很有潜力的公寓。 该公寓位于 Entertainment District的中心,是由名声很不错的 Tridel 在7-8年前开发。 大楼非常现代化,其步行因子 (Walk Score) 98, 也就是说其居民可以步行去上班,生活。 这是一个two-bedroom, two bathroom + den with parking的公寓,1607 - 20 BLUE JAYS WAY, 要价479900, 管理费520,地税 300 (估计)。同一栋大楼,略小一点,低5层的一个two-bedroom, two bathroom + den,且没有parking的一个公寓,1117 - 20 BLUE JAYS WAY Toronto, 租金要价2900。 该大楼停车位较少,一个车位要价150。 以此单元为依据,这也是一个正现金流的公寓。 请注意到目前大多比较好的2+1的condo属于紧俏商品。 收入: 2900支出: 1705 + 520 + 300 = 2525。每月净收: 375。还有一个很有趣的现象,就是这个大楼在过去的6-7年里升值有限。 08年出手一个2+1时,曾经比较过这个大楼里的一个单元和BaySt 的一个单元,当时两者的要价相差有限, 可现在要价相差200K。 不要问这是为什么, 应为我不知道,也许就是location,location,location.

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?请问楼主,这些都是根据首付多少比例的估算?谢谢。

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?请问楼主,这些都是根据首付多少比例的估算?谢谢。点击展开...按首付25%计算的。 (原帖里提到按75%的房贷, 3%利率,25年还款期计算。)

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?所有的存在都有它的道理, 湖边已盖成的和要盖的太多了,以前很多有湖景的都要被盖住了.以后的租金情况没有人知道.在同一个地点如果买房出租的话,在回报率相同的情况下我会买小户型而不要大户型,前者持有成本低,风险更小.而实际上小户型回报率更高.我09年在bay 那里看过一个大单身公寓才19万,现在要28万,按比例高于其它类型的增值率.要论回报的话约克大学内的有些房子租售比可达到超过8%......下面是一个很有潜力的公寓。 该公寓位于 Entertainment District的中心,是由名声很不错的 Tridel 在7-8年前开发。 大楼非常现代化,其步行因子 (Walk Score) 98, 也就是说其居民可以步行去上班,生活。 这是一个two-bedroom, two bathroom + den with parking的公寓,1607 - 20 BLUE JAYS WAY, 要价479900, 管理费520,地税 300 (估计)。同一栋大楼,略小一点,低5层的一个two-bedroom, two bathroom + den,且没有parking的一个公寓,1117 - 20 BLUE JAYS WAY Toronto, 租金要价2900。 该大楼停车位较少,一个车位要价150。 以此单元为依据,这也是一个正现金流的公寓。 请注意到目前大多比较好的2+1的condo属于紧俏商品。 收入: 2900支出: 1705 + 520 + 300 = 2525。每月净收: 375。还有一个很有趣的现象,就是这个大楼在过去的6-7年里升值有限。 08年出手一个2+1时,曾经比较过这个大楼里的一个单元和BaySt 的一个单元,当时两者的要价相差有限, 可现在要价相差200K。 不要问这是为什么, 应为我不知道,也许就是location,location,location.点击展开...

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回复: 多论多Downtown Core的公寓还值得投资吗?要论回报的话约克大学内的有些房子租售比可达到超过8%......点击展开...能否将那些租售比高的细节在此和大家分享?谢谢。

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?winds是个好同学

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?agree, I learned lots from his posts, thanks very much;...................................................................................... winds是个好同学点击展开...

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?我觉得如果计算长期贷款利息的话,取5.5% 正常利率水平比较合适。目前的历史低利率是百年难遇的经济危机下的产物,加息应该不会太遥远。

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?我觉得如果计算长期贷款利息的话,取5.5% 正常利率水平比较合适。目前的历史低利率是百年难遇的经济危机下的产物,加息应该不会太遥远。点击展开...这话有点道理,但5.5%按目前的市场行情有点太高。 各位可以按4.0~5.0左右的利率来决定,取决于风险能力和自身的财政状况。如果现在出手, 一般都能得到5年固定3.0%利率. 五年后renews时, 5.0%左右也许算好运气了。

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?winds是个好同学点击展开...谢谢鼓励。

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?agree, I learned lots from his posts, thanks very much;......................................................................................点击展开...谢谢

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回复: 多伦多Downtown Core的公寓还值得投资吗?谢谢鼓励。点击展开... 我在学习提供的案例呢,因为我在考虑要不要在多大附近买个condo。儿子上大一了,明年就要自己租房子了,如果买一个,是不是更好些?

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