加拿大华人论坛 加拿大房产Yu Rongwei 这个人人品真TMD有问题

招租面面观：“出租有风险，招租须谨慎”。

这篇新闻近日飘遍了多伦多中文英文的大小媒体，各微信群更是义愤填膺。

新闻说的是一对年轻的南亚裔夫妇，将自己投资的CONDO租给了一个律师，不久这个律师开始欠租，于是房东将律师租客告上了房东局，案情虽然平直，但是过程漫长难捱。

本来已经尘埃落定，等候驱逐，但房东发现这个欠租的律师向地区上诉院递交了上诉申请，使得驱逐中止，更因为疫情而由省府宣布的“暂缓驱逐令”，使得上诉案也无限期停顿。更有甚者，这对南亚裔房东发现这个律师早有欠租的“前科”，如此的故事早就有了前一季，甚至律师公会对他的纪律聆询也早在进行中。。。

似曾相识的故事，大家一定还记得这张脸。。。

为什么貌似精明的房东们屡屡遭遇“滑铁卢”？我也写过许多文章，试图从各个层面分析各种问题，同时，我也发现这样的房东与他们的族裔、文化、背景都没有太直接的关系，并非只是华人房东连遭不幸，其实只要是房东，迟早会遇到不顺心的事，还是“群体免疫”吧。

今天这篇不做长篇大论，仅以“大道至简”的笔触，用“点式表达法”直接给出提示。

本文仅谈一个问题：从招租到入住这个过程。

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投资一个出租屋，要先知道这个区域的居住人群，它吸引什么样的人来这一带居住。

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租金收入除去一切还贷和相关费用后，必须预先提留一定比例的“风险备用金”，以备不时之需。

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除去每个月预先提留的“风险备用金”之外，每套出租屋都要有相当与起码三个月租金的“运营预备金”，以应空置或欠租。

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物业上市前，必须对物业进行彻底的卫生清理、设备整修。起码做到窗明几净、地面清洁，无跑冒滴漏、无垃圾、前院干净安全、后院无杂物遗留，两侧通道整齐，车库无业主遗留物品。见附件一。

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招租广告切勿表达出租急迫，切勿夸大其词，切勿留有歧视性词语。必须使用申请表，并要求附带各种文件，比如带有照片的政府颁发的身份证明文件（驾照、护照等）、近三年的报税文件、雇主证明（表明收入用）、信用报告、现房东及前房东的推荐函等等。

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接收寻租电话或电邮。仔细留意与寻租人的电话或电邮之讨论过程，揣摩寻租人语调中或者笔调中带有的意味。

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对目标寻租人发出详细规范的“寻租申请表”，RECO的就很好，见附件二。并要求提交附带的文件，接到材料后，对寻租人提供的各种信息进行表面关联性比对，包括：

o
各段时间的居住地方是否中间有断档，是否有未提供的信息；

o
使用谷歌对名字、电话号码、电邮地址等一切细节进行检索；

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使用社交媒体平台，比如FACEBOOK，LINKED-IN 等对寻租人的各层面进行深入调查；

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联系雇主，比对网上的公开联系方式是否与所提供的联系方式一致；

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与雇主、与现房东及前房东通话，内容可参见附件三；

o
收入与报税情况是否相符；

o
信用报告中含有的信息、收入与支付租金是否匹配等等。

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约见通过这次筛选的寻租人。注意与寻租人的预约过程，寻租人赴约时间是否准确，是否无法赴约时，礼貌性地通知，通知提前了多久。

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无论房东自己招租，还是委托经纪招租，必须与寻租人面对面。注意：不是与寻租人的经纪，或者寻租人的“朋友”，而是与即将同你签约的那个人。有的寻租经纪阻挠本方经纪与他的客人见面，这时应该告诉寻租经纪，出租与买卖不同，买卖交割后，买卖双方基本不再有过多的瓜葛，可以说从此“大路朝天，各走一边”了。但出租正好相反，一旦成交，“欢喜冤家从此结下不解缘”，所以“丑媳妇必须先要见公婆”，严禁“包办婚姻”。欢迎寻租人带上孩子，一家人一起来看房，越多越好。

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与寻租人见面时，你必须穿戴整齐，严禁着装邋遢随意，必须释放低调而有内涵的外在信息，以“商务会议装”为标准。言谈举止必须职业化，严禁口无遮拦，严禁给出任何个人隐私，比如“我经常不在本地、这是我第一次招租、上一个租客欠了我三千块钱跑路了”等等。记住：把这个会面当做是在和你的投资人谈生意。

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不要在招租现场向寻租人做出任何决定性答复，包括好的还是坏的答复。第一次会面只是“面试”，而不要带有决定性质。

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必须与寻租人亲自面对面交谈，对寻租人的言谈、举证、遣词、用句、表情、眼神、同来人关系、乃至寻租人的穿着、打扮、发型、首饰、气味、袜子、汽车、手袋等等一切的一切，都要仔细认真观察。不放过任何疑点，及时对怀疑的环节进行策略性询问。注意礼貌，举止必须得体大方，不卑不亢。

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与寻租人（包括与他们同来的人）交谈不少于半小时，不限于房子出租这件事，可以谈任何轻松的话题（注意不要谈有争议的话题，比如病毒是人造的，还是来自某国的），时常微笑。仔细记录交谈过程，把对话中他们的信息与申请表、支持性材料与他们的言谈举止进行比对。这是第二次筛选。

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送走寻租人时，要特地说一句，还有几个人在看，也还有几个人正在途中，暂时无法决定租给谁，一旦决定，会立即通知。如果在某天之前，没接到我们的通知，那就意味房东不打算租给您，而且也没有理由要给出。

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可以把若干个看房的预约连在一起，造成你走他进的繁忙情形。但不建议同时几家一起看房，注意时间掌握，如果发生“撞时”，应礼貌地请后来的人稍等。

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只与通过第二次筛选的寻租人谈出租的具体环节。本方准备全套的租约文本，在关键的、容易引起误解的条款中，进行反复说明，在条款旁边加上双方签名。租约文本及附加条款可联系我，我提供定制服务。

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必须以现金、或银行汇票收取起码首月预付、末月的押金和钥匙押金。一定在租约中表明，如果租客不按时入住而单方取消租约时，除去钥匙押金外，已交款项不予退还。在这个条款旁边，加注双方签名。

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规定水电煤气转户时间，要求在某日前必须提供已转户的确认函。规定提交租客保险单的时间。要求租客提供“可查服务户信息之授权书”，以便房东可以向服务公司核查租客是否已经及时缴费。见附件四。

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入住前，房东再次检查物业，做到心中有数。自查表同前。

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入住当天，必须与租客本人对物业进行共同检查，使用“自查表”（同前）。双方签字，各执一份。对要害部位（容易造成跑冒滴漏、霉菌滋生的地方），拍照录像，各存一套。

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房东对每套物业的文件必须分门别类进行整理，及时归卷。包括租约、检查表、照片、录像、之后的维修记录、票据、重大事件日志等。建议同时使用纸质及电子两套资料。

以上所言，均是从我从事纠纷代理工作近十年中所得之经验与教训，仍难免挂一漏万。从业人员必须严谨对待出租行业，必须从根本上认识到，民用出租是一个“放账式、行政性、非市场经济型”的生意，短期获利不丰，绝非赚快钱的行当。

总之，你必须把自己当做一个目光远大的企业家。如果没有，或者也无意锻炼出这样的思维与情怀，与其迟早黯然离场，不如趁早不要涉足这个领域。

有的寻租人，并非仅仅是在寻找一处合适的住所，他们更在寻找他们心目中的房东，他们从未停止。

需要表格的朋友可以微信私信我。我的微信yu4167075723.

那是您的私人问题，不应该在公开场合讨论。[/font...只要房东不介意就行吧？

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原帖由 Regal_Crest 于 2020/8/1 19:13:54 发表
7611466前几天电话给他让他办理欠租事宜，并转账339元给他。这几天一直没够消息。今天突然要微信，说有事要说。我给他一个whatsapp账号，他就说沟通太困...... 我看到您已经取了我给您的退款。看来电邮地址没错。

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原帖由 niu2019        于 2020/8/1 20:24:43 发表
建议房东们和律师通过论坛帖子来沟通 有许多微信群，大家在里面讨论，可以学到东西。

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原帖由 niu2019        于 2020/8/1 20:25:20 发表
只要房东不介意就行吧？ 大家之间没所谓，但是有执照的，受监管的律师和法律顾问们，有律师公会行为守则的约束，不可以。

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这特么到底是爆料贴还是这所谓的律师顾问的广告贴

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hzh9615 发表在25楼
这特么到底是爆料贴还是这所谓的律师顾问的广告贴爆料，不要找yu做什么事。这人阴险。他感和我网上说说我们之间的沟通吗？

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2020/8/1 21:15:38


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2020/8/1 21:15:38

于小弟，在多伦多这地头，要混得有出息，就要光明正大。不要玩阴险的。这里口碑比比强的很多。耍小聪明最后是砸你自己的脚。

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电话短信不好用吗，为什么非得微信，微信不能当作证据？

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YUALEC 发表在16楼
因为文字可以成为最坚实的证据。你TMD对你的代理客户都这样？你有没有职业操守？

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1.png (0 B)
2020/8/1 21:45:50


看来你平时就是这样说话的一个人。。。。 2.png (0 B)
2020/8/1 21:46:42


我不代理你看来是个非常非常正确的决定。

评论
3.png (0 B)
2020/8/1 21:47:22


实在是太可怜了。

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YUALEC 发表在32楼
[attachimg]7611609[/attachimg]


实在是太可怜了。就事论事，你扯什么？看看你给我发的信息。我没有找你代理算是庆幸的。作恶会有报应的。于小弟

评论
YUALEC 发表在31楼
[attachimg]7611608[/attachimg]


我不代理你看来是个非常非常正确的...你就这点出息了，于小弟。你做人真TMD阴险。人不接触不要紧，接触了才知道你TMD就是一个垃圾。我地产圈子几个朋友都给你评价了，你这人比较狂，做人不咋滴！真实瞎了眼找你你这个问人要微信的垃圾！

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YUALEC 发表在18楼
房东们需要逐步提高业务水平，尽量文字沟通，其准确、可保存、可考据，是任何其他媒介都不能比拟的。尤其自...你收了我的钱，签了代理协议。把你当人看，没想到是一条狗！然后你这条狗咬主人

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niu2019 发表在21楼
只要房东不介意就行吧？没啥建议。于突然短信给我要微信就是要文字记录。他可以辩解啊！这个垃圾

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行啦，朋友，这一晚上不下四五个朋友跟我爆你料了。我就不和你玩儿了，你自便吧。此事我不再说一句话，你爱说我什么随便。我狂不狂是我的事，谁说我狂也是人家的自由，关你什么事？看来我的职业敏感度非常精准，剔除了你这样的人，真是最大的的庆幸！我再理你就跟你一类了。你的底细我已经非常清楚了。你挺没劲的。再见。

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原帖由 Regal_Crest 于 2020/8/1 23:00:14 发表
你收了我的钱，签了代理协议。把你当人看，没想到是一条狗！然后你这条狗咬主人......

微信截图_20200801230948.png (0 B)
2020/8/1 23:10:03


哼。。。你张口闭口，都是什么味道啊。

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不追 发表在11楼
法律顾问就是在律师事务所做两年打杂半路出家，没有律师执照只能说是律师公会成员来忽悠混饭吃了朋友推荐，我找了一个非常好的paralegal，刚电话完一个小时。这里还是朋友推荐的人靠谱。我以为这里一些人狠职业化，但是碰到yu rongwei这样的人真让人颠覆三观。我再劝下房东，不要找这人代理。如果于有理由，我欢迎他在论坛和我辩论以及展示证据说明我的问题，表明他在做事。如有谎言，天打五雷轰

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YUALEC 发表在37楼
行啦，朋友，这一晚上不下四五个朋友跟我爆你料了。我就不和你玩儿了，你自便吧。此事我不再说一句话，你爱...爆什么料，我做人端正。你不要这么狂，找几个私人侦探，你自己尾巴收紧点，兄弟！

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Regal_Crest 发表在40楼
爆什么料，我做人端正。你不要这么狂，找几个私人侦探，你自己尾巴收紧点，兄弟！等着你下一个爆料

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YUALEC 发表在37楼
行啦，朋友，这一晚上不下四五个朋友跟我爆你料了。我就不和你玩儿了，你自便吧。此事我不再说一句话，你爱...呵呵，在你收到我的资料并签订代理协议后，再也没有联系过我。今天突然要微信不语音是什么意思？然后就张口闭口是钱，然后就不代理说不好沟通。我把我们的谈话记录都发在这里了。大家有文化的都看懂的。你小子太嫩了！在加拿大混，欠的都是要还的。当然我自己已经有一位地产总裁推荐我一个靠谱的paralegal。晚上已经把我的case全部交流完，一步一步处理。人家怎么就那么专业呢？你这点小聪明是混不下去的！还是忙忙你的家庭厨房

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niu2019 发表在41楼
等着你下一个爆料没啥爆料，就是亲身碰到的事情借论坛广而告之下。办理欠租等事宜被有些卑鄙的人蒙骗罢了。胆子大的可以继续找yu rongwei。

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人和人的差距真大。在yu rongwei耽搁了还几天今天只文字交流以后，一位热心地产老总介绍给我一位paralegal。人家真的把我的事当自己事做。刚才晚上11点多就处理好了相关事宜并一个多小时电话说了我的案例怎么处理。还发来了很正规的代理文件。于rongwei就是一页表格签字就叫代理，真TMD不放心，果真他耍滑头。
看看我朋友介绍的paralegal多靠谱，真的是长周末晚上12点前帮我整理文件。我在此谢谢

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