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您的信任和推荐是Tan先生坚持的动力！经常有买家客人问Tan先生，Title Insurance是什么玩意儿？到底要不要买？为什么律师要求买家一定要买？还有买家会问：“我的律师说因为我买房子有贷款，所以一定要买产权保险。是这么回事吗？”
Tan先生也经常在各种网络论坛上看到不少人讨论这个事情，很多人会说，买Title Insurance完全没必要，就是律师在骗钱。
但事实真的是这样吗？
Tan先生作为地产经纪，首先，买家买不买Title Insurance和地产经纪的利益毫无关系，你买了，我不会多拿一分钱，你不买，我也不会少赚一分钱。 其次，Title Insurance 涉及到很多产权方面法律法规的解释，按规则应当有买家律师来负责向买家解释。因此当有客户问起这些问题时，绝大多数地产经纪都会让买家直接咨询律师，以免承担不必要的责任。（这种做法其实也没错）
Tan先生说这两点，原因是：
第一，因为和地产经纪的利益毫无关联，所以大家可以相信我会站在中立客观的角度来谈这些问题。
第二，因为地产经纪没有这个责任和义务，所以最终是不是要买，怎么买，买家还是应该咨询和尊重你律师的意见。
什么是Title Insurance?
Title Insurance，中文叫产权保险，简单的讲，就是当你的房屋产权上出现瑕疵或发生产权欺诈的时候，保险公司根据承保范围对承保人进行相应的赔付。
产权保险分为两种：
一种叫Lender’s Policy - 贷款险，通常贷款银行会要求买家来购买。但贷款险只是用来保护银行的利益，而并非保护买家的利益。 比方说，当房屋产权发生欺诈时，该物业的价值势必会受到负面影响，此时，如果买家之前有购买过Lender’s Policy, 那银行这里的贷款利益会受到保护。
另一种叫Owner’s Policy – 业主险, 是买家在房屋Closing交接前，有权利选择购买的产权保险。如果在后期发现房屋产权有瑕疵或有欺诈时，这个Policy可以用来保护业主的利益，减少买家的损失。
律师说因为买家有银行贷款，所以一定要买产权保险。这句话对不对？
现实中，客户经常会来问Tan先生，说律师这么跟TA说的，但客户问了贷款银行，银行又说没这个要求。这一来一去，把买家搞晕了。
Tan先生作为地产经纪，不敢随意挑战律师的说法。但就以上这句话来说，Tan先生认为律师的说法并不严谨。
首先，如果是指贷款险，要不要买，应该取决于贷款银行，尽管法律上不是强制的，但因为是保护银行的利益，银行可以强烈要求买家购买。但买家要清楚一点，是否购买贷款险，并不是取得贷款的必要条件。
其次，如果是指业主险，是否购买这和贷款银行无关，银行不会介入你买家是不是买这个Title Insurance。 法律上也不是强制要求买家必须购买。但实际操作中，因为是保护Owner的利益，同时又可以部分规避律师的责任，所以律师可以强烈要求买家购买Owner’s Policy, 否则不接这个业务。
现实中，有些律师可能懒得和买家解释这么多，或者觉得解释了客户也未必听得懂，所以简单用一句，“因为你有贷款，所以要买产权保险”来敷衍买家，这反而会让客户误解，从而产生“产权保险都是骗人的”这种想法。
Title Insurance大致覆盖哪些产权风险？
交易前已有的产权风险（包括但不仅限于）：
1. 未知的产权瑕疵：举个例子，在房屋交接前，卖家他二姥爷的小舅子的三姑姑突然跳出来说对这个房子的产权拥有部分权利，导致产权不明，此时会将买家陷入一个两难境地，从而影响买家对房屋的所有权。
2. 房屋现有的留置权（Liens）: 简单理解就是前业主有尚未偿还的债务，导致债权人有权留置该不动产。比如，前业主一直拖欠煤气公司煤气费，或长期一直没有支付政府地税，那么煤气公司或政府可以申请在该物业产权上加一个留置权。再比如，卖家曾经让一个装修公司来装修房屋，工程结束后，卖家死活就是不付钱给对方。装修公司没有办法，只能把卖家告上法庭，但卖家来一句“逼死老子也没钱”，法庭没办法，只能在该房屋的Title上加一个Liens，这种情况下，房屋在closing的时候，就会影响买家的产权交接。
3. 与邻居之间地界的侵占Encroachment: 比如卖家的Fence, Shed侵占了邻居的土地，邻居有提出过异议，但一直未解决。或者反过来，邻居的Fence, Shed侵占了前屋主的土地，但前屋主因为和邻居关系好，所以选择性的忽略。但新的买家搬进去后，希望邻居停止对他土地的侵占，在这种情况下，如果有产权保险，保险公司会支付买家这个变更成本以及用来解决这个问题的法律费用。
4. 土地上的违规搭建：比如卖家后院搭建的阳光房并未得到政府的批准，政府要求整改（work orders）; 或者，房屋车库的建造违反了市政规定的最低setback要求, 再或者，房屋用途违法了市政规划Zoning等等。
交易后产生的产权风险（包括但不仅限于）：
1. 产权交易操作错误： 举个最简单的例子，在准备产权交接的过程中，买家律师的小助理把买家的名字拼错了，明明买家叫Wang Bo, 小助理打成了Wang Ba, 然而，律师和买家都没有注意到这点。导致产权交接后，买家对不上号，此时可能就会产生诉讼费和修正成本。
2. 交易后发生的产权欺诈Fraud: 比如在买家购买房屋后的若干年，有人盗用或伪造买家的身份信息，将房屋出售或抵押给银行借款。如果买家之前购买过Title Insurance, 那买家的产权利益将得到保护。
为什么一些律师坚持要买家购买产权保险？
之前说过，购买产权保险对买家不是强制的，但为什么实际操作过程中，有些律师会说，如果买家不买产权保险，宁可买家另找他人？
这就要说道律师在地产交易中所扮演的角色和作用。
传统上，当每一块土地或者物业在做产权登记的时候，律师都要出具一份“ Lawyer’s Letter of Opinion” – 律师意见书，来证明和确保该土地或物业的产权是“干净的，没有问题，可交易的”。那么，如果将来买家发现自己购买的物业产权有问题的时候，那么买家可能就会追究该律师的责任，控告律师因为没有做好一些该做的尽职调查或法律服务，从而导致其产权没达到可接受的标准。
那么律师为了尽可能降低这种事情发生的概率，必须对产权进行彻底调查，包括写信给政府机构，查阅各类档案资料，以确保产权没有重大问题。但是这类调查会花费律师几周的时间，同时各类信息的查询费从几十到几百元，并且由此导致律师的工作量成倍上升，从而导致高额的律师费。
但如果有了一次性购买的产权保险，尽管花费从几百到上千，但这笔保险费一方面可以节省律师的工作量，从而降低买家的律师费；另一方面，有了产权保险，一旦发生产权相关的问题，可以简化买家的索赔流程，快速拿到索赔款。同时在一定程度上，律师自己也可以规避一定的风险责任。通过保险的方式，让双方买个安心。
基于以上这些原因，这就是为什么不少律师会要求买家一定要购买产权保险。
那是不是买了产权保险，律师就什么都不用做了？既然如此，还要律师干嘛？
实际上，律师还是需要做很多事情，该做的调查，律师一定还是会做的，比如查地税，查管理费，是否在产权上有Restrictive Covenants，买公寓的话，还要审核Status Certificate等等。 作为律师，一定会尽可能去查清事先可以查清和解决的问题，最大限度降低产权保险理赔的可能性，从而保护客人的利益，不会因为有了Title Insurance, 该查的，能查的，律师就不查了。
除了Title Search， Non-Title Search这些工作外，买家律师还要审核Statement of adjustment，简单的说就是根据房屋交接日，买卖双方一些费用的结算调整，比如地税，Utility fee, 管理费等等。
所以和其他保险种类一样，产权保险对买家来说，也只是买个保障。万一当房屋产权有问题发生的时候，可以帮助买家尽可能地简化索赔流程，并弥补由此带来的经济损失。
如果律师让你购买产权保险，TA应该做什么？
随着产权保险的普及，越来越多的买家开始接受认可这种类型的保险。因此，产权保险的费用也成为买家买房时Closing成本中很重要的一部分。
但是，律师让买家购买产权保险，并不是让买家付个钱就结束了。正如Tan先生一如既往强调的，在客户签署任何协议之前，或者购买任何产品之前，都应该搞清楚自己签了什么，或者买了什么。
所以，作为买家律师，有义务有责任向买家解释购买的产权保险会cover哪些风险；哪些风险是不在购买的保险内；所买的保险有什么好处，有什么条件或限制等等。
同时，和地产经纪一样，律师从职业道德的角度，也不允许直接或间接接受任何来自于保险公司或保险代理商的好处，而是应该站在客户的角度，根据客户的情况，向买家推荐符合买家需求的产权保险产品。
Tan先生说了这么多，如果作为买家，在Closing 前，你是否愿意买产权保险Title Insurance呢？
END
无论你在加拿大是要做地产投资还是购买自住，你懂得越多，越可以让不合格的经纪知难而退，让不尽责的经纪加倍努力，让不诚信的经纪望风而逃。而“Tan先生说”这个专栏的目的就是为了传播更多加拿大地产知识，让你成为不用持牌的地产专家。— Tan先生
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评论
好贴
评论
比那些就知道让客户赶快成交的地产经纪好很多
评论
您说的很在理。多年前产权保险产品还没有市场化的时候，律师的产权调查工作量是十分巨大的，从而产生的律师费也不是今天几百一千就能打的住的。事实上产权保险的问世，本质绝对不是骗钱，而是让大部分买家省了一笔律师费。
另外关于贷款的情况，律师如果不购买贷款险那就必须做全套的产权调查来完成对银行的尽职调查义务，否则会被银行追究责任，也无法完成最终给银行的report。但要知道所有银行产生的产权调查费用都是由买家来全部承担的。贷款险其实并不贵，没有律师会省掉这个小钱的。
对于产权保险的认知误区，实际上还是因为交接律师没有跟买家解释清楚，买家往往懵懵懂懂，以为被骗了。
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