加拿大华人论坛加拿大房产住宅的折衷主义

日期：2021-06-29 栏目：加拿大房产

多伦多 Toronto 蒙特利尔 Montreal 温哥华 Vancouver 卡尔加里 Calgary

在加拿大

背景 2020 住宅 折衷主义 Sig.jpg

大背景：

Sig.jpg (0 B)
2020/8/5 0:04:23

在今年疫情来临后，大多数人开始Work from Home。因为需要大量时间待着家中，这种中短期的趋势，让越来越多的人们开始对居住面积有了新的要求。最近GTA的Townhouse和House物业的租金也随之上涨。Condo出租的主要群体：新移民，留学生，探亲家庭成员都因为各种原因无法来加，加上部分Airbnb单元回到长租市场，Condo租金也顺势持续下降。Townhouse的价格在Condo和House中间，面积也在Condo和House之间，这种物业未来的需求是有保障的，也值得给客户做个全面的介绍。

1.jpg (0 B)
2020/8/5 0:04:33

2.jpg (0 B)
2020/8/4 20:18:33

#1 Townhouse的优点：

相对Condo的优点：

密度 - 足够宽敞的生活空间
学区 - 小孩可以上学，有学区
改建 - 相对强的自主权 - 内部装修的改变更直接

相对House的优点：

可负担性 - 价格低于House，大多数人买的起的Freehold
方便打理 - 维护要比House简单一些，费用上也会低一些

#2 产权形式 Condo VS Freehold

A Condo: 平时说的Condo都是Condo Apartment, Townhouse也是有Condo形式的。本质上讲Condo形式为的是方便管理，除去各自的家作为一个独占的Unit，Condo Townhouse的共有设施一般是：共有的道路，地上或者地下停车场，花园草坪这些。交的Condo管理费，一般会包括：扫雪，绿植，垃圾回收清理，Condo外墙和屋顶的维护。

B Freehold: 简单来讲，就是自主产权，除了跟旁边的邻居外共享建筑结构上的部分，其他地方跟House一样都是”各顾各家“。

C 另外目前还有一种日渐流行的产权结构：Freehold on a Parcel of Tied Land （POTL）- 房子本身是Freehold的，但是整个小区的其他地方组成一个Common Elements Condominium Corporations。房屋结构方面，屋主有自己的产权；公共部分享有Condo的共有产权。这也是为什么，有些Freehold Townhouse还有所谓的”管理费“或者”道路费“。这种费用不多，每家每户一般每月100-250左右的费用。付出少量钱，图的是Townhouse小区的统一形象和方便：冬天不用自己扫雪，夏天周围都有不同的绿植，垃圾也有人统一过来收。
Owners enjoy the common elements and jointly fund their maintenance and repair through the payment of the common expenses.
As there are no units in a common elements condominium corporation, your common interest is attached to the parcel of land that you own. By owning a parcel of land which is tied to the common elements condominium corporation, you are also considered an owner in the applicable condominium corporation. The parcel of land that you own:

Is considered a parcel of tied land (POTL).
Is permanently attached to your common interest in the common elements condominium corporation.
Cannot be included in the land described in the common elements condominium corporation's description.
Must be situated within the boundaries of the land titles and registry divisons of the land registry office where the developer registered the corporation's description.

#3 Townhouse按结构区分的种类： Stacked，Back To Back，Rear Lane, Tradition Townhouse

A Stacked Townhouse - 叠层联排 - 这种基本100%是Condo产权

这是目前市面上特别流行的Townhouse种类，主要原因是同样一块地，盖Stacked的密度能够达到最高。一般是上层有两层，外带一个顶层露台，这是单独一户，面积一般1300-1500尺；下层有两层，其中最下面一层是半地下的，一般是两个卧室，面积1000尺左右。

优点是价格比较便宜，尺价因为没有Condo的共有设施，便宜很多。现在郊区的Condo Townhouse楼花，比如之前的Mobilio，尺价才600出头，相比Condo同样能提供更多的居住面积。

缺点就是： 1 管理费是Townhouse里最高的，一般一个月300左右 2 隐私要差很多，同时下层单元的体验要差很多。

3.jpg (0 B)
2020/8/4 20:20:06

4.jpg (0 B)
2020/8/4 20:20:07

B Back To Back Townhouse - 背靠背联排

这种形式的Townhouse时不时会出现在市场上，价格比Stacked的贵，但能够提供更完整的居住。在市区或者Condo多的位置，会用地下车位，一般会采取Condo产权；在郊区，会有自己的门前车位，以Freehold产权为主。最大的缺点可能就是如果是中间的单元，那就只剩一面采光了，类似一个非Corner Unit的Condo。

面积比Stacked要大一些，能达到1500尺+。下面的Mobilio Townhouse是个很好的例子，结构和户型都非常清楚。

5.jpg (0 B)
2020/8/4 20:20:40

6.jpg (0 B)
2020/8/4 20:20:41

7.jpg (0 B)
2020/8/4 20:20:42

C Back to Back Stacked Townhouse - 背靠背叠层联排

是AB两种基本结构的结合品，比较明确的特点是一般是4户共用一个入门楼梯。AD单元直接开门，BC单元需要走个楼梯才能入户。我市面上见过这种比较多，市区里面有些社区这种结构非常普遍，理论上也是这种联排在市面上的价格最亲民。很多面积跟Condo类似，最大的区别是变成了低层住宅，没有公用设施，管理费便宜了很多。

9.jpg (0 B)
2020/8/4 20:21:20

D Rear Lane VS Tradition

下面的三个图，基本涵盖了GTA市场上传统Townhouse的标准形式。

图左： Rear Lane后巷车库Townhouse
图中： Rear Lane后巷分隔车库Townhouse
图右：前院车库Townhouse

大部分人会把图右的Townhouse成为传统Townhouse，一般是前院是车库，后面还有自己的私人花园。但是因为，这类Townhouse的占地面积只是比正常的独立屋和Semi小一些，价格已经很贵了。同时为了节约土地，增加密度，图左这种Rear Lane联排开始成为郊区新Townhouse楼花的主力类型。

另外一个Rear Lane后巷车库Townhouse越来越多的原因是，只有这种结构能够提供相对廉价的双车库解决方案，保证冬天两辆车都能开到室内。其他形式的Townhouse，要双车库，要么Lot要求非常宽，要么变成分隔车库，在土地面积上都有了新的要求。

另外一个值得提的点事，尽管Rear Lane后巷车库Townhouse没有后院，但是很多都带了车库上的二层大露台。这种露台面积够大，上面放一些户外家具，放点植物，完全能搞成一个小的“空中花园”。

9.jpg (0 B)
2020/8/4 20:21:58

12.jpg (0 B)
2020/8/4 20:22:01

11.jpg (0 B)
2020/8/4 20:22:00

10.jpg (0 B)
2020/8/4 20:21:59

个人背景：
2020年是我自己全职当经纪的第四年，之前我是在一个金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。

今年我自己卖掉了Downtown的Condo，搬到了Midtown的新建的End Unit Townhouse（2017年的买的楼花）。Townhouse的房子也住了2个月了，感觉从Condo到Townhouse的过渡也比较自然。现在正好赶上Covid，家里也感觉宽敞了不少。我相信第一次买房Condo还会是很多人的选择，没什么好担心的。那么第二次买房的人，Townhouse和House肯定会有个选择。希望这片文章能够提供一些有用的信息，有任何需要也可以加我的微信。

网站: torontorealtytalk.ca
个人微信: realcap
微博: weibo.com/realcapital/
Cell: 647-701-8866

转载请注明作者出处

评论
#4 GTA Townhouse的供需基本面

我们先看看2016年人口普查的数据：2016年GTA有一共接近214万套房子，Townhouse户数有16万，占所有房产类型的比例只有7.5%。

13.jpg (0 B)
2020/8/4 20:23:35

我们再看看CMHC提供的开工数据：GTA在建的Townhouse有4000多套，截止今年6月份完工的Townhouse一共有1800套。

14.jpg (0 B)
2020/8/4 20:23:36

我们再看看多伦多地产局在整个GTA地区的销售情况：

先看Freehold Townhouse

15.jpg (0 B)
2020/8/4 20:23:37

Sales：挂牌销售量，每年8000套左右。
Average Price：去年均价70多万，今年均价已经接近80万。
New Listing：每年新的挂牌量在10000-15000套之间。
Active Listing：市面上最低库存一般500套左右，最高也就1500套。
Month of Inventory: 目前市面上也就只有1-2个月左右的库存。
Average Days on Market：平均销售天数已经从22天左右降到了15天

再看Condo Townhouse

16.jpg (0 B)
2020/8/4 20:23:37

Sales：挂牌销售量，往年每年6000-8000套左右。
Average Price：去年均价60多万，今年均价慢慢上升到60万以上。
New Listing：每年新的挂牌量在10000-11000套之间。
Active Listing：市面上最低库存一般250套左右，最高也就1200套左右。
Month of Inventory: 目前市面上也就只有1-2个月左右的库存。
Average Days on Market：平均销售天数已经从22天左右降到了17天

拿上面的数据做一下总结：

1 按之前16万套的库存（比现在低估了），和目前每年4000套左右的完工量，库存每年大概只有增加2.5%左右，供给增加很稳定。
2 把Condo Townhouse和Freehold Townhouse的销量做个相加，大概年销量1万4000套，可以看出来这个换手率是低于10%的。
3 从市面的销售周期库存来看，目前市场库存只用不到一个半月就能消化；从销售周期看，平均销售周期只有2周出头，证明流动性非常好。总的来说，市面的供给相对需求是不够的。
4 最直观的数据就是价格，一个平滑向上的曲线，没有暴涨，但是趋势明显。

个人网站 www.torontorealtytalk.ca
个人微博www.weibo.com/realcapital Ryan多伦多品质生活
微信ID:realcap

评论
多伦多市内能看到的一些Townhouse

Downtown西边的Little Italy - Freehold Townhouse

Screenshot 0.jpg (0 B)
2020/8/5 12:17:53

Fairview对面Townhouse,据我记忆应该是个Rental Property。

Townhouse 3.jpg (0 B)
2020/8/5 12:17:54

Queen St W近China Town的Condo Townhouse，在一个Condo的底层。

Townhouse 4.jpg (0 B)
2020/8/5 12:17:54

这个记不清是哪里了，是Condo旁边的Condo Townhouse，尺价比Condo便宜一些，管理费会完全按面积算，会比Condo单元多很多。

Townhouse 5.jpg (0 B)
2020/8/5 12:17:55

评论
以后的帖子我们再谈谈下面一些话题：

Townhouse的分布情况
不同位置Townhouse的价格和特点
选购Townhouse有哪些需要注意的点
怎么来衡量一个Townhouse的好坏

评论
一些常见的Townhouse形式

Townhouse 12.jpg (0 B)
2020/8/4 22:05:25

Townhouse 13.jpg (0 B)
2020/8/4 22:05:26

Townhouse 14.jpg (0 B)
2020/8/4 22:05:27

评论
再吹也不好使。。th相对普通condo来说只是解决了使用面积的问题，通常都大不少。但是仍然解决不了邻里互相影响的问题。。。所以我愿意住又破又小的独立屋也不愿意住又大又新的th。说你不在乎的人。你是没有遇到过不咋地的邻居吧？生活会给你上一课的

评论
TOWNHOUSE，小独立屋最近都卖的不错，都是刚需，比较看好他们

谢谢楼主分享费心写出的文章

评论
原帖由 AppleYoung 于 2020/8/5 0:57:11 发表
TOWNHOUSE，小独立屋最近都卖的不错，都是刚需，比较看好他们谢谢楼主分享费心写出的文...... 同样想法，谢谢帮顶。

评论
th那种前一半后一半的，非常不好，三面不通风。就一面有窗。和condo一样。

评论
原帖由 奥立奥 于 2020/8/4 23:44:45 发表
再吹也不好使。。th相对普通condo来说只是解决了使用面积的问题，通常都大不少。但是仍然解决不了邻里互相影响的问题。。。所以我愿意住又破又小的独立屋也不愿意住...... 这个不是吹，就是正常介绍~~ 存在即合理

然后，新好Townhouse VS 破旧独立屋这本身就是个个人取舍问题，需要找个折衷的办法嘛。我当初买楼花的钱在Midtown也能买个普通3室旧独立屋，我选了买新的Townhouse，现在一点不后悔。我现在住的是个End Unit，基本等于一个Semi，只有旁边一个邻居相连。旁边一共四口人，两个小孩（一个5岁，一个2岁左右），单从隔音来说我基本从来没听到过旁边发出的声音，连楼梯上下的声音都没有。其他也没有什么问题，一切都还好。

如果买的是二手房，在乎邻居的，买房的时候也可以做一些基本的调查：让经纪查查邻居都是谁，也可以观察邻居开什么车是什么样的人，后院长什么样，这些都能做个基本判断。

评论
原帖由 UP主 于 2020/8/5 11:23:05 发表
大多区2011年-2016年人口从558.3万增长到592.8万，增幅6.2%住宅从199.0万增长到213.6万...... 地图哥的顶贴专用号码~~ 怎么出来了？

按你这个小学生数学方法，直接比增长率得出供大于求的结果，指向的结论应该是2011-2016房价应该跌？

评论
原帖由 tomato710 于 2020/8/5 11:12:05 发表
th那种前一半后一半的，非常不好，三面不通风。就一面有窗。和condo一样。...... 现在市面很多房子都是这样的了，慢慢成了低价主流。也不能说非常不好，谁都知道豪宅独立屋住的舒服，价格和舒适度上总要做个取舍的。

评论
各种各样的Townhouse

Townhouse 15.jpg (0 B)
2020/8/7 10:30:51

Townhouse 16.jpg (0 B)
2020/8/7 10:30:52

Townhouse 17.jpg (0 B)
2020/8/7 10:30:52

Townhouse 18.jpg (0 B)
2020/8/7 10:30:52

Townhouse 19.jpg (0 B)
2020/8/7 10:30:53

Townhouse 20.jpg (0 B)
2020/8/7 10:30:53

评论
旺市楼花M2的户型图已出，下层68万起，上层82万起。

/media/09510a03ac47420a2b96be82c2e24980.jpeg (0 B)
2020/8/7 10:37:20

/media/23f53b59b62ef96fc0a22cd150e5c735.jpeg (0 B)
2020/8/7 10:37:20

评论
原帖由 小红车外卖垃圾 于 2020/8/7 10:38:24 发表
condo真的跌的厉害。我去年租的2400。小哥在amazon上班。按时付租金。这次好奇看了看。那楼里租金跌倒2000。不过小哥好像对租金没那么敏感...... 恩，租金是跌了15%左右，Covid的影响确实挺大的，对Airbnb和租房市场非常明显。

但是Condo房价并没有跌，利率跌的更多，单纯从估值的角度看，估值还上扬了。

评论
加拿大就业市场继续恢复中，之前丢掉的55%的工作都回来了。楼花方面，其他族裔的购买热情非常足，我们国人一般会蓄力向上。

4.jpg (0 B)
2020/8/7 12:17:57

5.jpg (0 B)
2020/8/7 12:17:57

6.jpg (0 B)
2020/8/7 12:17:57

评论

/media/aefdf893d84d54ea4287270d37df435f.jpg (0 B)
2020/8/7 15:36:34

评论
这个盘可以入手吗？，看见很多地产经纪都在推。分析分析

/media/0d6c0cd5d1751f2ba0b55abd85bebde7.jpg (0 B)
2020/8/7 15:40:46

/media/5ddffbf3d2c4e93a9168dd9ba377852c.jpg (0 B)
2020/8/7 15:40:46

/media/8cf3967be1a1941f15133c3ad7217c0b.jpg (0 B)
2020/8/7 15:40:46

/media/98f115d89b9b6e7af6afc7bdc7d1e561.jpg (0 B)
2020/8/7 15:40:46

评论
原帖由 Regal_Crest 于 2020/8/7 15:41:09 发表
这个盘可以入手吗？，看见很多地产经纪都在推。分析分析7616485761648776164887616486......