在加拿大
每天晚上吃完饭写帖子，回头一看是看的人多，顶的人少，如果大家喜欢顶到第9页我再更新.
术业有专攻，本人从事与投资相关的行业，所以也会接触到一些房地产的知识，再加上自己本身和身边朋友（有土豪，有工薪族）不断的买房和换房，所以还算积累下点浅见和经验。这里我就不妨跟大家一起聊聊大多地区的几个知名社区（其中也有我们华人扎堆热爱的区域）的历史与未来发展，不管你是刚下飞机还是已经在这边扎根的老移，如果此文能给你带来收获也不算白写，省的被些没有职业道德的经济忽悠也算收获。
同时也希望经济和看客们们来拍砖，但前提是谢绝人身攻击。
如果大家希望我将这篇长篇写出来，也请在楼下给个“顶”，毕竟码字很辛苦，找资料也流汗，谢谢。
前言
对于中国人，特别是远在他乡准备扎根的中国人，什么最重要？我相信90%的人都会选择房子，你可以没有名牌包，没有靓丽衫，没有豪华车，但不能没有房，因为房在我们中国人眼里，它更指代了一个“家”的含义，有家就有温暖，外面受了多大的委屈咱不是还可以回家捂被窝哭去嘛。所以买房成了咱们一生中谁也越不过去的一道坎（不论你有钱没钱，你总有一天要跟房子打交道）。我同时也相信绝大部分的中国人买房都不会视为儿戏，房子除了家的含义以外，它也是你财富保值，增值的一个重要手段。那买什么房靠谱又能让你的房子自己挣钱呢？这个问题抛给所有的地产经纪，回答肯定都是 “location，社区，校区乃至具体到每个房子的格局和建筑工艺”。
但在我看来，对于房子最重要的没别的，就是location！加拿大的社会结构就决定了好的location就伴随着好的校区，好的医疗资源，好的社区生活服务资源，（这里要重点指出的是华人最关注的校区，你要明白，咱华人重视教育特别是一穷二白来这陌生土地打拼的移民更重视孩子教育，所以好的校区华人一窝蜂去那扎堆，殊不知不是因为那个社区学校好华人而去购房，而是因为华人在那个地方买房子的多了，学校才开始变好了，但这个好学校仅仅被咱华人社会承认，西人大多还是相信他们自己的社区，因为师资力量在那摆着，华人的学校大多不是老师教出来的而是华人家长自己管出来的好成绩）不管你房子再怎么高大上，没有location，你房子就是涨的比别人慢（如果碰到金融危机，你房子跌就是比别人快，金融危机过后，你房子缓过来的时间就是比别人更需要等待），这个location可以小到一个街道，也可以大到一个社区，再扯远点它可以大到一个城市，而这不在我们的讨论范围内，试问你身边能有几个人是今年在香港，明年去东京后年奔纽约的？
大部分人都说房子是增值的，车子是贬值的，这个概念有点模糊。单就房子来说它跟车子一样，都是消耗品！因为房子也有年龄，不管你再怎么呵护保养，大自然的风吹日晒都在不断的侵蚀着你的房子以致最后被人推到重建，你明白了这个道理，也就明白了既然房子是消耗品，那它就和车一样，使用的时间越长价值也就越低（当然这里的房子要排除那些有历史文化烙印的建筑，比如类似于古堡，故宫等）！但为什么我们看到的事实是，无论你是住condo还是住house，从长远的年限来看，价格都是看涨？那是因为你房子所在location，所在的地在增值！你在的location好，你的社区好，你的房子就保值就增值的快！
这里简单举个豪宅的例子，我们来一看这土地与房子的价值体现。俗话说有钱就是好，前年一投资移民朋友刚落飞机就奔着几个多伦多有名的豪宅区选购自己在异国他乡的“家”，被豪宅区一个个大宅惊艳，没出两礼拜电话就邀请我去他们的新家温居。大致参观后确实感觉不错，前西人屋主精心修饰的后花园，屋里一个游泳池屋外一个游泳池，门前喷水花坛上又立了个欧洲宫廷式的雕塑，房子周围的fence全部以高耸的小松代替，对于300万的叫价，朋友大呼便宜，这样的房子搁北京郊区价格都得起跳一倍。因为他人在国内就听这边华人朋友说过好房子大家都是抢offer，于是怕别人抢走心头好，310万一锤定音，经济乐的后牙槽都能看见。
当然朋友觉得住的高兴，咱也不能扫人家雅兴，回家后总觉得朋友买的不值，于是查看资料，这是一栋17年的房子，前屋主属于第二任，从第一任手里17年前40来万的价格买下后推倒重建了现在的大屋，建筑成本在当时（按当时的物价和人工推算）可能也是花了40万不到，总共满算80万的建筑成本，17年后310万脱手，看来还真是咱华人土豪出手阔绰（当然这里面也有那个经济忽悠的功劳）。房子挂在mls上已经三个多月，为什么没有西人客，犹太客来买？答案很简单，我来给你算笔帐，17年前40万的土地现在价值有160-180万之间（这个涨幅的功劳要算在location和社区的头上），至于房子嘛，当年40万建的，现在的建筑价值几乎没有，还剩个折旧价价值算他30万，总和210万上下，因为统一社区一栋差不多翻建完成的新屋叫价370万在卖，这个区域翻建成本大约400-450/尺（区域决定了房屋的用料成本，不可能是跟北边的大规模开发小区用一样的料！那边的建筑成本也就在90/尺左右）。所以你算算，你在这个区200万买个地自己再建个新房也不过350万左右。
从这个例子就可以得出：
1，你房子增值主要来源于土地，你的土地所在的location和社区，如果你住的是condo，就是你condo所在的location位置，所以yorkville的condo价格就是立在那。
2，房子再过20年你的房就剩个土地价值，因为没人愿意出钱买你的房他们只是来买你的地，他愿意花钱把你房推倒，雇人把垃圾运走就算不错了。
半年后，朋友电话告诉我，他想卖房了，因为虽然里外都有游泳池，但住时间长了，发现里面的游泳池白白占着居住面积，外面的游泳池又得常年关着，怕万一小孩院子乱跑掉进去也是危险，另外感觉房子开始出现漏雨，花了快8000元换了整个屋顶，反正就是自买房后不断的搭理房子，小到前后院的花草大到屋子的管道，泳池都要找人维护，甚是麻烦。现在看上了旁边一所马上要建好的新屋，问我加价50万能不能卖掉？这叫我咋说呢？要么就是咬牙再住个10年，估计那时土地的增值会抵消当初错误买房的成本，本来买房就多掏了至少50万，现在再加50万，能接手的估计还得是我们刚下飞机的土豪。
再来说说咱华人普遍关注的校区问题，说这个问题你要先明白一个道理，文章前头也有提过，这里我详细的说说：
加拿大公校（从小学到高中包括教会学校）的教育经费来源于两大部分，一个是此社区居民所交的地税的一部分，二是来源于政府的拨款。
好的社区居民收入高，交的地税也高，所以此区学校所获得的经费就多，这是毋庸置疑的。试想想，你在森林山一所普通house的地税都是7，9千的往上走，你在华人区同样大小的房子撑死也就3，5千，更别说印度人聚集区，你说哪个社区的学校所获得的资金多？资金多的学校就可以请更好的老师，请更好的教练，开设更多的课程班和俱乐部，更新更好的教学设备。很多华人硬要说自己所在社区学校的排名第一，这不是笑话吗，是啊，也就华人咱们更注重排名，要我说华人社区高中在多伦多你排第一跟别的传统西人高尚社区的高中排名第20根本没什么差别！你见过几个华人社区里高中的运动俱乐部或者艺术俱乐部在校际联赛里拿过奖杯？！说起华人孩子，很多老外的映像就是能读书，说的不好听这边有个单词叫“geek”，这个书呆子可不是什么褒义词。
既然咱大老远的来到加拿大，就更应该抛弃掉国内的那些教育方式和教育理念，这样才能使自己的第二代更容易在将来融入这边的西人主流社会，西人社会的教育不光注重分数，他们同样也注重孩子的其他方面成长，所以你看这边的体育运动员，艺术家，即使是服装设计师同样和医生，律师，企业家一样受到社会的尊重，而咱大中国现在关注的就是谁有钱谁牛B，谁有权谁牛B，中国国内的社会价值观你不觉得有问题吗？你大可以说咱就是土豪，咱不需要老外那些虚无的，既然你不需要，你来加拿大干个啥劲呢，难道你觉得咱华人越来越多，越来越有钱，就能影响加拿大的进程吗？翻开历史书，我还真没看见有哪个现代移民国家外来的种族是可以支配和改变一个国家的。既来之则安之，既来之则顺之，顺着主流趋势走，总不会犯大错。
前言的最后，我想再多说一句，既然咱们目前钱不够，买到了北边或者别地的华人区，也没关系，毕竟这些区的学校在我们广大华人父母的辛勤努力下，学校的排名还是不错的。但是我们既然来到加拿大，不能光为了学区让孩子上学买房子，买了房子后，是不是我们应该抽出时间打理下自己门前的花园，种点花，搞点园艺呢？如果每家每户都能抽出点钱投资自己的花园，那这个社区不久的将来就会越来越美丽，社区的房子的价值也会开始显现。以后如果想换房时，你的下个买家可能就不只是华人或者亚非拉同胞了，房子的市场变大，你想想你的房子还能便宜吗？最怕就是大家都各扫门前雪，几乎每家都贴出租广告，本来一挺好的新规划的小区最后也会因为环境的变化，人员的复杂变成个市场单一的房源。
好了，现在进入正题
先从楼主本人住的区开始介绍，毕竟这里住了3年多，也算比较了解（本人在此区有个物业正私售，23日截止，我那个帖子被网管当成广告删了，有需要详情的就PM我本人吧 ）
1，C12区的bridle path-sunnybrook-yorkmills社区
bridle path-sunnybrook-yorkmills.jpg (91.19 K)2014/2/12 17:01:37
从图上可以看出，这个区域算是横跨数条大街比较大的一个社区，但是请不要认为社区面积大，人口就一定很多，恰恰相反，这个社区算是人口密度在多伦多的几个高尚社区中的人口密度最小的一个区，因为此社区横跨了数个自然保护公园，同时政府规划的居民用地的每个lot的土地也比较大，更别说此区一下几乎包含了本地的3个西人主流社会中富豪区（西人称这些区为high-end neighbourhood)，它们分别是：
1，rosedale golf以北，yorkmills以南内的hoggs hollow
2，lawrence ave以南，mt pleasant rd以东，blythwood rd以北的lawrence park
3，还有就是华人皆知的bridal path那边post rd一带(基本是被那边的每个巨大无比的大lot震撼的记忆深刻）
可想而知，这个区域富豪云集，你说政府还能在这片土地开发什么高层，甚至是商业plaza吗？一个区域富豪扎堆，带来是什么？西方世界与咱们东方可不同，咱们那暴发户土豪多，但在西方，财富的积累基本经过两代人以上的努力，这也决定了住在这里的人大多都是上了年纪的人，你想想上了年纪的人最需要什么？当然就是健康了！所以大名鼎鼎的sunnybrook综合医院就规划坐落于这个社区，你觉的这是阴谋还是阳谋，所以人都是自私的，不分宗族，加拿大是资本主义社会，掌握社会资源的不就是那些议员和资本家嘛，当然他们也会把最好的医院建在自己的家门口。sunnybrook医院医疗器械先进，医院研发中心强大，最出名的就是他们的心脏手术，你看看这又是圈套了，老人不就爱得心脏病嘛。
说说hoggs hollow，这里有个餐厅叫Miller Tavem, 由于此地有谷有河，100多年前老Miller买下这片土地开始酿酒，他的后人将这块土地开始开发，分成大小不同的几十个lot坐落于山谷中，接着犹太人看重商机买下土地，将以前的几十个大lot划分成上百个lot开发成富豪区。有的自住有的卖掉，所以这里犹太人很多外加上本地的精英白人和一些外交官，构成社区的雏形。要知道，犹太人重视知识，他们的知识又使他们自己成为了最挑剔的买家。所以此地的建筑几乎是一家一个风格，而且每个建筑还必须得是带有各种各样的建筑文化，包括在后来建筑商推到重建的房屋都尽量要找犹太或意大利设计师设计，否则盖成个北边bayview hill那样的大房子都出不了手。
如果春天天气暖和，走在这里散步，你会行赏到不同的建筑，有古英格兰的，有超现代化的，有意大利的甚至还有日本式的木屋，相映成趣，就算是国内来的土豪也会不由赞叹一下。谈到翻建，要说这里最牛的设计师是犹太人他们属于博士生导师，意大利人属于博士，接着是法国和英国的，属于大学生（记住这里没有硕士，因为就算是英国设计师跟意大利人还是差一截，更别说犹太人），伊朗移民潮后加拿大出现了很多伊朗人的建筑商，他们的设计水平属于中学生，至于我们华人界号称多牛广告喷的漫天飞的建筑公司，不好意思的说在建和设计house领域还属于小学生，这你没办法短时间改变，因为我们打小都是筒子楼里出生，高层大厦蜗居里长大，你说你有那个house的熏陶去建豪宅吗哪怕是普通的house？意大利人建的可以10年不漏雨，华人建的5年就得换屋顶。
话再说回来，bridal path-sunnybrook-yorkmills正因为能称高尚社区除了医疗健康资源，此社区的学校资源也也同样优秀。小学到中学在本地人眼中都不逊色。特别说的是hoggs hollow与yorkmills街对面的st andrews（后面会讲到）正好处于校区重合地带，所以Hoggs hollow的居民不但可以享受bradal path-sunnybrook-yorkmills的高中也可以选择st andrews社区内york mills CI高中，这为孩子提供了更多的选择，这会不会是当初重视教育的犹太人们特意而为之呢，这我就不知道了。
2，C12区的st andrew - Windfields
st andrews.jpg (34.62 K)2014/2/12 19:11:59
从地图上看可以看到此区
南到yorkmills，北到401高速，东到leislie，西到yonge
虽然这片土地没有那么出名的high-end社区类似于跑马径这样的富豪区，但同样不可小看，2，3百万的房子在这个去叫普通住宅，可说是加拿大各种族富人群居的区域。宝马奔驰太普及，真是开个“烤肉啦”都不好意思跟邻居打招呼。
此区的人口构成就开始有点分化，本地白人，犹太人，俄罗斯人，伊朗人，咱们华人都开始各统一片天，居民构成大学以上学历占到80%，医生，企业高管，各种族的大商人扎堆，所以这个区周边云集了太多的私校，公校当然也一流。华人的比例应该不到20%，且都素质较高，从他们门前的花草就能看出一二，毕竟几百万买的起这的房子的华人，很多都是丈夫国内挣钱，老婆这边带孩子，孩子上学自己也就有时间去打理自己的花园，过一种咱老百姓羡慕的田园生活。这个区因为大部分为平地，政府起初规划时，每家的lot不但大而且还大都规则，又成为了建筑商喜爱翻盖的区域，所以这的房子虽然风格不像豪宅区那样多样，但翻盖后的房屋大都大气，装修考究，样式也更时髦。所以成为了各地新富们喜欢购买的地方，价钱也就水涨船高，始终居高不下，土地价值的涨幅也非常客观，从我看，这个区的土地很难有向下大幅度降价的可能性，非常具有保值性。跟跑马径那边的大豪宅比，毕竟市场需求要大很多。
医疗资源：leslie过401不远就是north york general综合医院，沿bayview向南过lawrence就是sunnybrook综合医院，一个社区前后都有大医院的在多伦多还不太多，这区就占其中一个。
教育资源：几乎等同上面提到的社区。
3，willowdale社区（我们华人upper class大大喜爱和追捧的地方）
willowdale map.jpg (89.42 K)2014/2/12 20:56:03
从图上可以看出，willlowdale分为willowdale east和west，我们华人也叫它好像是“惠柳谷”，你说咱中国人就是喜欢给自己住的地方起个高大上的名字，明明此地没谷没河，地势平坦，一马平川非要加个“谷”子，难道是学多伦多市中心的rosedale（玫瑰谷）？那边英文后面有个dale，这边就得叫“谷”。但是人家玫瑰谷确实有谷有河啊！
先说说此区的历史，君不见60年前，多伦多最北也就到Eglinton Ave，就是到了4，50年前，沿着yonge过了401高速以北，willowdale就是咱农民的天下，田野，泥路，农民的房子杂乱的分布在这片土地上。可想想如今，这片区域已经代表了小资的家园，真是沧海一声笑，世间变化太快，一回头已物是人非。
随着多伦多人口的急剧膨胀，多伦多正式将边界向北延伸到了steeles ave！随着地铁的修建，给willowdale带来了活力，政府开始统一规划（类似于现在的我们华人说的highway7以北一样），看看地图，那整齐划一的棋盘式马路，机器分割式的各家lot，淘金者，城市买不起房的打工者纷纷在此安家落户，曾经这里的农民也都拿着政府丰厚的补偿金和在北边分配的更大的土地高兴的继续去北方种田了。
有人可能不高兴了，因为很多华人也称这个地方为富人区，为什么我却叫它小资社区，对，没错，它就是小资社区！在多伦多能称上富人区的一定要有自然公园流淌其中，一定要有历史文化底蕴，一定要有主流社会的声望。这个区以前是农民住，后来是工人住，接着是高级工人住，再后来，再后来就是华人的大举入侵，疯炒房价，这个区的房价已经到了100万-200万的区间，价格上接近主流富人区，但你想想有多少是本地白人炒的，等我细细分解这个地方的高潮发展期，你自然就明白了这个区的价值。
说起此区的发展期，可以分为三波波澜壮阔的时间段：
第一段 就是政府开始修建地铁时期，上世纪5，60年代间，本地的白人发展商开始在这里建普通house，为的是响应政府的号召当然也是自己赚银子，给普通工薪族一个可以安家的地方，所以可想而知，那房子也就是咱国内说的居民小区。
第二段 就是本地意大利或者犹太商人的翻新期，大约是80年代左右，由于多伦多市内地小房小还巨贵，在伴随着着便利的交通（地铁，高速都已成熟）大量本地白领开始涌入，社区人口素质开始提升，我也奇怪了，真的很佩服犹太人的眼光，他们又把这个区提高了一个档次，然后卖给了90年代初到97年前大量从香港移民来的香港人，这些香港人可能住惯了香港的笼屋，笼屋一卖还能卖不少钱，来到加拿大发现此地，房屋崭新，光猛明亮，特别是---在香港人眼中，它太大了！！！发现自己香港房产卖的钱买个这house简直绰绰有余，而且此区交通方便出租也方便，于是毫不犹豫，下单买入（所以我总觉得香港人可能小屋住久了，就特别喜欢当地主的感觉）犹太人和意大利人又一次赚了个盆满钵满。这个阶段房价开始被香港人炒起来，一传十，十传百（香港人纷纷告诉香港亲戚，此地有大屋，剧便宜，好租还能当地主，离西人主流富豪区剧近），这地就被传成了华人眼里的富人区。不过我本人也确实佩服香港人看地的眼光，也许是他们从小住笼屋，从小就梦想有个大房再加上整个香港城市全民都在炒房的历练吧。
第三段 是2011到现在快要结束的伊朗人翻建期， 2000年左右香港人的大举炒房后，这个区开始平静了，大约从2001到2005年这个平静了有几年（涨幅比较平静），也是为了把前期巨猛的涨幅消化消化。但是各位看官要注意，我没说这个区不好，因为这个区确实处的location好！交通方便，人口组成虽然有各种族裔，但基本居住此地不是当地白领就是比世佳宝有钱的香港人加上一些先知先觉大陆华人，所以这个区的传统白人白领和华人还是素质优秀的，所以当地社区的那所earl haig高中成绩也稳步提高，有那么几年甚至排名到前10！这又吸引更多的人想在此地置业，可是没那么多地怎么办？不要紧，condo来了！这四年也是这片区域本地大发展商集中开发高档condo的时期，因为本身yonge这条街从南到北就是这些大发展商的战略要地，既然这个地方小资需求多，又没那么多钱买house，那就来买condo吧。所以从2001开始到现在这个地的condo交投就特别活跃。
伊朗人这时也来了，因为国内政局的不稳定，大批的有钱伊朗人投资移民来到加拿大，你要知道伊朗可是贫富差距相当悬殊的国家，而且德黑兰的房价可是要吓你一跳的。这些带着大批石油美元的伊朗人上来就要玩高端住宅区，看重了这块宝地（别的地儿他也打不进去啊，估计当时也是因为经济忽悠，你沿着yonge买准没错！）。于是大规模的购买此区的旧house（当然这时伊朗人基本都赔了，没办法光有钱没经验一上来就搞大的肯定要交学费），当时旧house被伊朗人大量高价收购，头两年刚翻建完准备上市却碰上了2009年著名的金融危机，根本卖不出去，得，砸手里了！眼瞅着就要赔得剩裤衩，这时伊朗人绝望的抬头向天，发现天上飞机飘过，2010年前后我们伟大的祖国大陆投资移民土豪团---下飞机了！！！
为什么会在2009年到2012年前后，中国的投资移民会像雨后春笋般突然一下就在加拿大遍地开花了，这个问题我不是移民顾问，没什么发言权。但根据我当时的工作经历，这跟国内的媒体报道和这边相比现在而言那时宽松的投资移民政策有关，当时跟身边的同事和朋友吃饭聊天时听到最多的就是移民的讨论，为了下一代也好，为了逃避国内浮躁的生存环境也好，甚至是为了卷钱跑路也好，反正感觉身边有钱人各个都在准备打包行李。没两天，上司走了，然后客户走了，接着就是同事也道别了，去年过年10个人还一起唱歌，第二年再聚时虽然还是10个人，8个都是从国外回来团聚的，真是感叹有钱人的行动执行力。
说着说着就又跑题了，绕回来咱接着谈社区。
反正吧，就是下飞机的这帮土豪把伊朗人救了，也许是willowdale已经被香港人前期就炒作成了”富人区“，在华人圈里有了名气，不信你去问问来这至少15年以上的老移们，他们准会告诉你willowdale就是富人区，没办法，你以为只有现在的经济会忽悠？15年前的香港经济们可是忽悠的鼻祖，人家是花着大价钱打着整版的广告忽悠来willowdale买房的香港移民的，这就跟一个谎言传多了它也就变成真的了一样，我们大陆老移们当然也慢慢的接受它是事实了，再后来我们大陆经济们也顺水推舟的继续向大陆客们忽悠这里是“富人区”。大陆富豪们也不是傻子，他们也打听，但是你跟谁打听得到的结果都是一样，哪怕是跟住这区里的西人白领们打听，他们也是一样告诉你这是“富人区”。因为人家也住这，有谁不夸自己的家？
做为刚下飞机的土豪，怎么才能准确知道在多伦多到底什么社区是个什么真实的样？最准确的答案就是从居住在本地主流富豪区这些老头老太太嘴里知道，只有这些根儿就在这的本土富人才会告诉你一个真正的多伦多，因为这就是他们的成长史，听哪个经济忽悠都没用，因为咱华人经济90%都是移民来的，不管你是香港的还是大陆的，华人经济做的95%的生意又都是华人的生意，所以圈就这么大，不可能对西人社区熟悉的跟自己真在那住了10年一样。
但刚来的土豪认识这些西人老头老太太吗？当然不认识，所以他们一是听经济讲，二是听朋友说，三是靠自己看。客观的说，如果抛开willowdale的历史底蕴，它也确实有着成为“富人区”的条件：
1，便利的交通，成熟的周边设施和购物
2，人口的混合程度，没有一个单一的种族是起这个区的支配地位（说明这个区的房子需求大）
3，居民的素质，70%的人口受过大专以上教育
4，社区的学校，从小学到高中排名都不错
可以说willowdale就是一个小加拿大，更具加拿大的多元文化特征。再加上伊朗人翻建如新和以前意大利，犹太人设计留下的house，外表看确实漂亮，这个区的房子也一看就不是北边或世佳宝那样统一开发的如果不是因为还有门牌号，喝醉了都能走错家的房子。综合这些条件，也就不奇怪土豪们下单的爽快了（这里也有俄罗斯，伊朗等国家后期来的投资移民们的功劳），当然那区的房价也就离谱到了现在我们看到的价位。
你说它还能涨的像前几年一样疯吗？这我不知道，我不是神，预测不了那么多。但我的经验和感觉，那里绝对以后几年涨的不多了，市场是有它自身的运作规律在调节，涨的太疯的东西就算不崩盘，它也得停下来歇歇喘口气。
但willowdale想要成为真正“富豪区”，它不可能！实际情况是在本地西人眼里，这个区连“富人区”也占不上，别看房子价格上有点像（基本是炒作出来的），它目前的标签算是“upper class”社区，所以我翻译称中国的叫法就是“小资社区”。
1，willowdale内有一片廉租屋，这片廉租屋它不靠马路，不在边上，就在社区里面，有兴趣的可以问自己的经济，这片廉租屋在哪里？
2，社区内太多太多的condo，到现在还在盖呢，这直接就导致了该社区人口的流动性和复杂程度
3，社区内house的出租和分租率也居高不下
最后提一下这里华人圈推崇的earl haig高中，前文提到，随着高素质白领和华人的涌入，这所学校一丢以前农民高中的帽子，排名10年前还打进过前10，但自从排名进入前列后就莫名其妙的不再参加省排名了，我都怀疑这学校的校长是不是也住那个区，正逢准备要卖房，见好就收了。不过anyway，现在这所高中随着周边condo的拔地而起，华人学生已占了相当一部分比例。
4，Lawrence Park社区
Lawrence-Park map.png (117.75 K)2014/2/13 20:39:51
好吧，下面我们来谈谈这个西人主流圈里大名鼎鼎但在咱华人圈里又默默无闻的本地high-end neighbourhood富豪区。前面讲过的三个社区里，本人住过两个，由于有几个朋友住在st andrew区，所以都还算了解。lawrence park虽然没住过，但因为准备换下个房子的时候几乎差点就买在了这里（offer前后下了三次，房子前后看了4遍，连zoning by law都自己去规划局查过两遍，最终还是因为成交价格和房屋改造问题，卖主最后没有同意，大家也千万别认为我是有钱人，3，500万的房子我是绝对买不起，都是捡土豪剩下的），所以对这个社区做过详细的调查。
看地图就知道此区非常的小！
北到lawrence，南就到blythwood甚至南面的最远边界都没勾到Eglinton，西到yonge，东到bayview这是我见过的最小的一个社区，巴掌地却是西人眼里皇冠上的一颗珠子。查看google地图，此区的东 西 南三面被整个儿一个没被分离的自然保护公园环抱，北边不远还是rosedale golf球场，环境怡人，交通方便，真正的闹中取静。
此区的土地最早属于来自英国的lawrence爵士，lawrence爵士属于英国的世袭贵族，土地（也包括lawrence以北的一小部分）可能来源于女王的封赏以做为对爵士派来为她协助治理多伦多的奖励。于是lawrence爵士携家带口来到这里，后来又跟着来了一批英国的贵族聚集此地。所以这个社区最初就是贵族之地，不过虽然他们是贵族，但我们也得佩服他们的勤劳，这片土地虽然风景独好，但也得自己开垦不是，居然开垦的还有模有样，周边的富商，欧洲的新贵们也慕着贵族之地的名声侨居此地，到现在居于此地的很多老人的祖辈都是曾今在yonge和lawrence那一带开店的商人。爵士规划好土地后一部分就卖给了这些人后（主要在lawrence以北），剩下的土地（以南）准备开始跟市政府合作开发成像当时森林山一样的富豪区。这是第一个多伦多政府参与计划建设的人为的富豪区，可惜这时一战爆发，爵士毅然回国去军队报效祖国了。
再后来怎样，我就不知道了。反正现在小区在几十年前就已然成为了多伦多不多的几个主流“富豪区”之一。爵士的故事，是我听我老婆店里的一个住在这里的老太太客人（它房子就是继承了她的父母，从小就在这个区长大）说的，这边的老人可能是孩子都不在身边，比较寂寞，所以你跟她关系熟了后，就特能给你讲故事。真正发展史怎样，我们这里的经济可以去求证一下看看，如果我说的有错误，请即时纠正。
医疗资源，前文说过，门口就是sunnybrook综合医院，在这个医院周围还有老年人护理公寓，心理病诊所，健康恢复中心，高级上门医疗服务，反正你能想到的医疗护理服务在这里都能找到，真是有钱人都怕死，越有钱越怕死。
说到学校，我想华人应该只有羡慕的份了，这里的学校虽说以最新排名论英雄打不过咱华人热区，但是社区里的公校绝对不是吹出来的，小学到高中没有一家不是老字号，Blythwood公立小学坐落在lawrence park社区的自然公园里，好几十年的历史中有一半时间都是年年排名前10，其余的时间也没掉出过3000多所小学综合排名的前5%，学校除了重视成绩外，还更重视孩子的天性，道德，体育活动和社会活动，孩子很小就鼓励参与社区内的社会活动，学校的文化感觉好像有点偏英国式。这也难怪，因为这个社区最早就是英国贵族的聚集地，到现在这里也居住大部分英国后裔。
lawrence park collegiate institute是所百年老高中，坐落在lawrence和avenue rd的东南角，排名多伦多前10，而且从建校开始就稳居前列。学校大楼偏古英国建筑风格，设施很棒，学校有足球场，棒球场，篮球场，还包括一个大礼堂，学校的运动俱乐部更是花样繁多，有一个运动俱乐部（具体什么运动我忘记了，是属于对抗比较激烈的运动，橄榄球还是曲棍球的），更是经常夺得校级联赛的冠军。学校组织的各种社会活动非常丰富，学校假期时都会将社区义工活动或者社会工作实践张贴在学校网站供学生选择参加。
这个区的房子多属于英国，爱尔兰那边的建筑风格，什么多郡式的，古英城堡式的，歌德式的，看着就有英国的味道，社区内流淌着英国贵族的文化味道。我本人而言，是极为推崇这个社区，由于这里的路并不是棋盘式分割，从google地图上看，它的路还是带有艺术图案的，所以这里的lot大多不规则，且政府规定的容积率不能超过35%，人口密度不大当然居住的人口也就不多。居民文化程度高，而且热爱园艺，家家门前都是盛开的花坛，如果有幸能住在这里，夏天的晚饭后带着孩子在社区内散步，高耸的大树，鲜艳的花朵，举步之遥的自然公园绝对能纾解一天的疲劳。
如果孩子在这里成长，也绝对比现在咱中国的百富美们吃个“高档英国下午茶”都要微博秀完了微信秀来的，更能体会什么是“英国贵族文化”，也许还会沾染些英国贵族气质，拥有点英国贵族的骑士精神。也许有看官该说我崇洋媚外，吃里扒外，您可千万别误会，华夏的文明也是我时常教育小儿不可丢弃的，只是取各族文化之精华有何不可呢。
这个区现在也进入了轰轰烈烈的翻建期，老旧的house纷纷推到，但新建成的house也大多维持了以前的建筑风格。可惜啊，我大中华土豪们，看不上这里，嫌房子不够大气，就算是翻建后的也觉得看上去老气，因为lot的不规则，不是单车库，要不就是车库建在后院或是与房子分离的。唉，叹口气吧，我要是有土豪那钱，宁可同样的钱住小点也愿意来这里安居，但人各有志，土豪们追求的就是高大上！这里的房子价格区间在150万-800万之间，大部分普通房屋的价格是300万上下，有那么几个我估计就是爵士自己建的古堡曾经有叫过7，800万的价格在卖，可能大都被欧洲富豪买走了。
这里的居民90%左右母语是英语，后迁入此地的有犹太人和很多欧洲的富人。
这里顺便多提一句，西人眼里多伦多市内有名的公立高中不多（指的是偏文化课的高中，偏艺术类的多伦多也有几家高中非常不错，这里就先不提），他们是：
a，北高（north toronto）；
b，lawrence park collegiate institute
c，leaside high school
d，forrest hill高中
e，york mills CI
f，Northern Secondary school
g，欢迎经济补充
5, Leaside社区
Leaside-map.png (91.53 K)2014/2/19 17:08:45
趁着有空，今天再更新一个社区，说的仍然是西人主流社会里非常推崇的一个高尚（upper middle class）社区（加拿大现任总理哈勃的出生与成长地）--Leaside
多伦多市内（downtown core of toronto)官方登记的总共有140个社区，如果算上世佳宝，etobicoke, North york, east york,官方的加非官方的统计，那么总共有240多个小区（这里不算万锦，列治文等这些属于GTA大多伦多地区的城市），leaside综合小区排名是第11。
从地图上看，社区东到sunnybrook公园，西到bayview，南到靠近downtown的铁路线，北到sunnybrook医院
提到Leaside社区的历史，那可真是说来话长了，我这个帖子用上1万字也写不完，因为它的历史几乎跟加拿大的历史有一拼，接近200年！我这简单的归纳下，想了解leaside的历史，上网google能找出一堆。
社区最早是个叫Lea的开荒者从美国的费城来到此地，他的儿子于1850年左右修建了一座八边形的房子在这里，命名为“Leaside”，社区的名字也就由此而来，1913年加拿大北方铁路公司征用了Lea家族的这片土地开始大规模开发。它是安省首个现在图纸上同意规划，然后才实行建设的社区。Leaside居住区的集中建设在1930-1950年间。由于第一次世界大战，这里的居民社区建设曾今在上世纪1，20年代开始停滞，临时成为了政府炮兵部队的兵工厂和空军飞行员的训练基地。
Leaside虽然离着多伦多downtown非常近，但它却一直以“Town”的地位存在，直到1967年才归为了East York并在后来归为city of Toronto。
Leaside的居民非常团结，现任总理哈勃在前几年访问Toronto时，还特意回到故乡（哈勃出生并成长到12岁才随着父亲的工作变迁搬到市郊）Leaside发表演说，演说中还回忆自己小时候跟随父母和社区居民一起参加抗议Leaside并入East York的游行活动，活动启发了他从政的信念。至今仍有哈勃的亲戚居住此地。
除了哈勃这个加拿大家喻户晓的人物以外，这个区也住过很多冰球运动员，电视台主持人。社区的居民大部分属于upper middle class，家庭年平均收入在$150,000左右，90%的人第一语言为英语，主要信仰为天主教。我个人是比较推崇这样有信仰基础（除了邪教，比如“轮子大法”）的社区，统计数据也印证有信仰的社区的要比信仰多远化或无信仰社区的犯罪率更低，居民综合素质更高，居民之间的矛盾更容易协调。
如果没事的时候，跟本地西人聊天，如果提到Leaside，总能听见“oh, that is my desirable neighborhood." "if i have a million $, i must move there."这样的话，可见此社区在西人眼里的地位，在本地人眼里，它不是一个你显示大富大贵的地方，却是一个养育孩子的地方！我非常喜欢老外们给这个区的定位，不显山不露水之间又告诉了你这是一个有着文化底蕴，邻里和睦，环境静雅同时教育资源又优秀的社区。
可惜啊，5年前100万还能买个能住的房子在这里，现在100万只能买个要推倒了的house。小区的周边有一些老的townhouse和低层的apartment，50多万还能买到，如果是为了孩子这里上学的话可以考虑（前提是别处还得有个房子）。
下面讲讲学校
不要认为我们华人重视教育，别的民族对于孩子的教育就跟放了羊一样，你那是美剧看多了。西人对于自己子女的教育绝对是有过之而无不及，特别是upper level的西人，他们在教育上的投入可不含糊，认识一白人年薪20万税后，老公在家专门照顾孩子，两孩儿上初中，每年的私校学费和其他教育投入就干进去10万，剩下的10万便是一家的生活开销，包括房贷，旅游，养车费和各种保险，纯正的“年光族”，问她累不，反而惊讶的回答我她身边的朋友都是这样啊，似乎觉得这是再正常不过，我可能是有精神病才问她这个问题。再想想咱们号称天下最重视子女教育的华人父母，有多少在背着一屁股房贷的情况下把自己家庭收入的一半投入到教育上？
前面说过住在这个区的基本上属于upper level阶层的西人，人以群分，物以类聚，您想想这个区的教育资源还能差了吗？
leaside区里有两所公立小学，一所天主教小学和著名的leaside高中。所有的学校排名都是前10%，leaside高中从建校开始就年年在排名榜前列，学校不但重视学生的知识文化课，各种体育俱乐部和社会活动也丰富着学生的生活，我没记错的话学校的女子垒球队好像垄断着校际联赛的冠军。
医疗资源与lawrence park区共享，向北一条街就是sunny brook综合医院。
这个区的房子已经经历过一次大规模翻建，现在正在进行的是第二次的大规模翻建，前后经历过两次翻建期，所以房子的类型已是各式各样，各种类型的房子都有，由于是靠近downtown，再加上以前规划是汽车还不普及，所以lot都不宽（深度是有的），很多翻建后的房子车库大部分为单车库，小区内的马路和人行道相对于旁边的mt pleasant east这些老区要宽很多。目前的房价在100万至300万之间，大部分房屋叫价在130到230万之间，大部分华人不会选择住在这里，因为就算最低130万的房子搁在北边upper华人热区里至少都是双车库，而在leaside里很可能连车库都没有。
最近有些忙，趁周末更新几张图表，大家看看自己所在社区的人口mix程度，你从人口结构发现了什么？欢迎留言讨论。
这里只谈city of Toronto，北边的richmond hill, markham 等城市先不看。
图中最上一条线北面只到steels，南到湖边；图中总共显示20个社区，10个mix程度最高的，10个最低的。红色的排名越靠前代表社区内说明家庭第一语言是英语的人口越多，反之蓝色的越靠前代表此社区家庭语言的多样化为最高。（2012-2013的人口统计调查，基本符合目前的趋势）
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.54.19.png (136.48 K)2014/2/23 15:07:45
从统计图表显示，多伦多说英语最多的是the beach社区，语言多元化最多的是flemingdon park (don mills and eglinton area)
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.56.30.png (200.28 K)2014/2/23 15:11:36
再来看看别的社区
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.56.57.png (108.44 K)2014/2/23 15:14:59
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.57.34.png (135.00 K)2014/2/23 15:17:52
从图表上看，我们华人扎堆的几个社区基本全部上榜，北面的社区就更不用统计了。willowdale社区说中文的比例达到30%以上跟说英文的各占半边天，而且仔细看，就不难发现这个社区的密度太高，住了43655人，还不算这两年马上就要交付的condo人口，交通将成为这个区未来的首要难题，不过万幸的是阿差还没能力打进这里，说句大实话，如果你的区发现有阿差准备大规模入侵的现象，我劝你还是早点搬为好，至于为什么，请google吧。
可能现在很多买房的人都会问经济一个问题，咱华人是一个接着一个的从老外手里买房子，那老外都搬哪去了？很多经济回答说老外都搬到更北边了，于是我们窃喜，看我们华人多牛，赶着老外往外面跑，其实这是你想多了，去北边的基本不是些有钱的老外，老人卖了房子有的搬回了老年公寓，有的其实是又回到他们自己的社区。看图上的红点，你是不是觉得好地儿终究还是他们老外在占着？
6, Berczy 社区
berczy.png (82.52 K)2014/2/28 14:20:48
咱先把多伦多市内的社区放一放，这次请大家伙系上安全带跟着我飞到markham的Berczy社区，为什么要飞呢？没办法，highway 7在修车站，404每天堵的要骂娘，坐火车吧，在这个大冬天实在没那心情，所以一般没专机，我是不会北上去那里的（此乃说笑，住在那里的同学们别介意）。
言归正传，从地图上看这个社区北到Major Mackenzie，南到16th，西到Kennedy，东到McCowan。
整个社区正正方方，非常明显的属于人为的后现代式规划小区。
此区大约在2000年左右开始动土，对！您没看错，社区的历史也就10多年，2000年前啥样呢，您往这个小区最北边的一条街看就知道答案了——农田。跟north york的willowdale一样，又是一个庄稼地上开发的居民小区，所以小区内地势平坦，一马平川，没有什么天然公园，也没有苍天大树，唯有的就是整齐的街道和错落有致的一个紧挨一个的房子，北极的寒潮和夏天的大风会在没有任何阻挡的情况下，亲切而又肆意的抚摸着这片土地上生活的人们，所以在我刚来多伦多的时候，朋友一说到那地，我的脑海中总会浮现出"一个冬天来这里看雪，夏天来这里吹土"的画面。
小区的建设是在markham政府的大力支持下完成的规划，政府对这个区还是非常厚爱，不但规划的房屋价钱厚道（10年前），小区内还分出一块不小的地建成了公园，另一份大礼就是不惜花费重金从bayview ss请来老师帮助筹备了现在在华人圈里非常有名的特鲁得高中的各项教学建设（高中在后面篇幅会详细讲到）。
从政府初衷的规划看，Berczy就并不是作为富人区来开发的，它的定位就是普通居民小区，可能有看官说了，什么？！现在房价都上100万了，还能是普通居民小区吗？嗯，好吧，现在这个价格确实有点吓人，我们伟大的华夏民族本着改革开放，大快上的优秀品质，短短10年便把让这个区的房价从20万变成了现在这个样，别说只有祖国的土壤是孕育暴发户的温床，在加拿大，华人热区也同样孕育着一批又一批的炒房暴发户，没办法谁叫咱们就好这口呢。
我是非常不明白这区的house价格怎么能炒到70万-90万的，也许这是咱华人刚需的原因吧。社区的房子属于sub-division，建筑商统一开发，房子除了间或性颜色不一样，不管你是house还是town house又或者是link，结构基本是一个路子下来，这就大大节省了设计成本和材料成本。房子别看算是10年新左右，但用料实话说非常之cheap，大量使用复合式木板，墙皮单薄，低成本砖头，厨房厕所的用料也是以低档次傲视群雄，给我的感觉就是开发商在房屋不倒，能保暖能住人的大前提下怎么省钱怎么造，如果换算成每尺建筑价，也许说它$90/sf都有点多。更让我惊讶的是，普遍lot都是35-45的宽加上100到110左右的深，愣是往两车库3000尺左右去造，这样的房子不用进去看就知道内部结构绝对住着憋屈，再看看房子和房子之间的间距，旁边的邻居上个厕所你在家都能闻出他昨晚吃啥料的锅子，说明这个区规划的容积率就不低。
如果你要说房子价高是因为这里土地资源稀缺，那好吧，北边就隔一条街的那一大片未开发的庄稼地算什么？很多经济上来就说土地资源稀缺，买一块少一块，那是常识性错误，加拿大什么都缺，就是不缺地！什么地方的土地资源叫稀缺，得分社区告诉客户。按我手头的资料和从CPP拿到的数据看，北边好多社区的房子已经是在泡沫关注的list里了，如果您住在这里而又不信，可以问经济要一下你房子今年政府的最新估值是比去年高了还是低了？当然，这个政府估值并不能左右房产的交易的成交价格，也不能因为估值低了就给减地税，估值主要还是银行的房产评估部门作为房贷的一个考量之一，简单点说，你的房子政府评估是70万，但市场成交价格是90万，那也许银行只能按80万取个中间值给你做morgage，多余的10万就得加在自己的downpay上了，今年普遍很多房子的政府评估价都要低于去年，特别是北边的一些热区（至于什么区，先不说，不然要被喷，因为这会伤害到同胞卖房人的利益）。不要以为政府没有手段抑制房价，只是现在政府觉得还没到时候而且也只是局部地区的房价他们感到有泡沫而已，如果真的是市场开始有全面泡沫的迹象蔓延，我相信加拿大政府绝不会坐视不管，问问身边上世纪90年代那些香港老移们有没有在多伦多炒房的惨痛经历，政府曾将房贷利率最高上调至20%！杀了一批投资客，没经济实力的几乎都没扛过去。
同样，政府若想救市，有的是政策出台，最直接的是降低利率，购债，增加投资，放开流动性等等，君不见几年前ford参选市长就说过要在任期内将多伦多房地产property tax由原来的两个稅消减为一个稅，让多伦多的市民跟markham或者richmond hill一样就只有一个稅。虽然到现在都没见成型，但既然有政客把这个口子打开了，我们就拭目以待，我相信一旦成真，绝对是对多伦多地产的重大利好！
论环境，Berczy区不美；
论交通，不算便利（非要说这边上404容易，前后都有go train站，公交汽车四通八达，好吧，您当我没说，您个都觉得上下班做go traion进出downtown算方便的，那恭喜您，这个世界已经没有什么地儿是您觉得不方便的了，沿着铁路住，哪里都方便！）；
论学校，确实牛！区里才有10几年历史的特鲁得高中建校头两年没有参加排名，在学校老师的孕育和广大华人父母的努力下，刚一参加排名就一炮打响，年年进前十。学校一年比一年好的成绩又不断吸引着周边的居民为了孩子来到此地安家，这个区的价值是典型的校区价值。社区人口架构在刚开始建立时基本还是白人和华人各占30%，经过10多年坚持不懈的赶尽杀绝后，社区内亚非拉同胞已经一统天下，纯本地白人在这个区基本成为稀有动物，看看学校的毕业照就知道西人现在占了多少的比例，学校里甚至老师不会说几句中国话都不好意思上班了（这是玩笑话）。
这个区的小学成绩全省排名也非常不错，没有前100，也不会跌出前200，若说是学校老师因材施教培育出来的功劳，那就是对我们华人父母的侮辱。lz本人最反感的就是“比”字，恰恰我们华人又是最能“比”的一个名族，我相信大家小时候肯定都有这样的经历，小时候比谁玩具好，长大了比谁老爸牛，工作了比谁挣钱多，当爹了比谁儿子棒，就这样周而复始，一代传承着一代，就算是见面不明着“比”，背地回家也要苦练宝典，暗着跟你较劲。
我确信有竞争才会有进步，适当的竞争绝对有益身心，造福家庭乃至社会！但看着从小就受尽了被父母拿来做为跟邻居家孩子比较的窝囊气，发誓一旦自己有孩子绝对不让孩子再受这茬苦的7，80年代的我们，在有了孩子后仍然是不自觉的走到了父母当年的老路上。比不了父母比孩子的千年古训仍然不断的对我们发挥着作用，可怜的是我们的娃儿们，小小年纪虽然比国内的孩子幸福快乐，但仍然逃脱不了周末各种“班”---“补习班”“钢琴班”“画画班”“天才班” ans so on......我总觉得我们是不是有点过了？每个人都怕自己孩子输在起跑线，就算是赢在起跑线了，换来的有时候也并不是快乐，孩子压力大，做大人的也累。其实只要孩子有颗“童心”，并在他童年的时候保持住这份来之不易的“童心”，我相信儿孙自有儿孙福。
话说回来，你说我们华人父母这样的付出，那学校能不排名高吗？而且更让人奇怪的是，华人社区的公立学校可能也是因为环境的原因，学校更看重考试的成绩排名，我听一在小学（华人热区里的小学）当老师的朋友说，她们会在3和6年级的期末考试前（省里的教育机构主要以这两个年级的考试成绩做为排名依据）特意为学生们讲解如何应付这次考试，以取得比平时较好的成绩。问她这个小学成绩很重要吗，她回答根本没必要看重这个，好的高中才是最重要，加拿大的小学教育侧重对孩子的天性开发，她本人是非常反对以成绩来鉴别小学好坏，而应以学生的创造力，适应力和其他各方面综合能力来衡量小学的质量好坏，可是没办法，华人太注重成绩，一旦成绩不好就会认为是老师教的不好。所以你说这个区的小学成绩能差吗？但若说这个区的小学是不是个好学校，因为孩子没念过，我也不方便去评价，如果以后进去念个一两年，到时再回来做补充。
论周边生活服务，南下两条街就是综合性shopping mall，有sears有toys us，西人大的零售商店聚齐，华人超市更不用说，周边新开的华人饭馆也不少，对于华人普通工薪族，绝对满足所有生活需求，偶尔去个downtown bloor的高消费下也不能说去不了，选个好天气，就当多伦多一日游也会很惬意，你要是非说自己shopping非high-end store不去，那也没什么不对，我只是会觉得你脸有点肿而已。反过来说，真是每周末必去这些高档地消费的人也不会选择把家安在berczy。
论医疗资源，我对这个区没什么了解，但相信在加拿大只要能够成为社区里的综合性医院，大体上给你解决个腰酸背痛，小病小灾的绝对能够保证医疗质量，碰上个疑难杂症的，不管你住哪还是会到多伦多市内的大医院来，顶多就是来回费点油的差别，时间紧迫的时候加拿大也会有医疗直升飞机给你火速送到能治你这病的专业医院去。总结一句话，对于普通工薪族的我们，选择住在哪个好医院周围不是我们考虑的购房因素，这些烦恼就留给那些有钱老头老太太们吧。
最后总结一下此区：我本人是不认为这里有什么强烈的上涨潜力存在，土地没价值，房子没价值，交通不方便，唯一的价值体现就是学校好，学校成绩好房价就会稳，跟north york的willowdale没有可比性，属于随大市行情的社区，市场好它跟着涨；市场不好，它跟着跌；市场不好，学校排名又下降的话，那就是卖房人的噩梦了。在能预见的未来10年或20年，社区发展就是两条路，要么继续保持华人圈里的中端社区（学校好），要么就是现在的Scarb。
更新个今天（3.11,2014）政府最新的多伦多内140个小区的最新综合排名，此排名将被用作今年10月份新市长选举后，市府发展和帮助落后社区的一个重要指标。
这个新的方式﹐是市府和圣米高医院市区健康中心研究人员共同研究决定﹐其中还采用了一些世界卫生组织的成果。 info.51.ca
根据得分而排列出的多市140个社区的排名﹐得分最少者将最优先获得更多的服务﹕
1 Black Creek 21.38
2 Glenfield-Jane Heights 24.39
3 Mount Dennis 26.39 info.51.ca 无忧资讯
4 Beechborough-Greenbrook 26.54
5 Oakridge 28.57
6 Mount-Olive-Silverstone-Jamestown 29.29
7 Elms-Old Rexdale 29.54 info.51.ca
8 Regent Park 29.81
9 Thorncliffe Park 33.09
10 South Parkdale 33.1
11 Crescent Town 33.21
12 Rockcliffe-Smythe 33.86
13 Scarborough Village 33.94
14 Humber Summit 34.3
15 Rustic 35.4
16 Ionview 35.73
17 Flemingdon Park 35.81
18 Weston 35.99
19 Humbermede 36.09
20 Eglinton East 36.28
21 Morningside 36.89
22 Downsview-Roding-CFB 37.16
23 West Hill 37.25
24 York University Heights 37.66
25 Woburn 39.01
26 Thistletown-Beaumond Heights 39.78
27 Keelesdale-Eglinton West 40.14
28 Victoria Village 40.39
29 Weston-Pellam Park 40.47 info.51.ca 无忧资讯
30 Kingsview Village-The Westway 41.76
31 Kennedy Park 42.38
32 Brookhaven-Amesbury 43.07
33 Rexdale-Kipling 43.76
34 Malvern 43.89
35 Caledonia-Fairbank 44.65 info.51.ca 无忧资讯
36 Dorset Park 45.12
37 West Humber-Clairville 45.78 加拿大 51网
38 Westminster-Branson 46.57
39 North St.James Town 47.55 51.CA
40 Bendale 47.72
41 Clairlea-Birchmount 48.34
42 O'Connor-Parkview 48.67
43 Rouge
44 Wexford/Maryvale 49.47 info.51.ca
45 Yorkdale-Glen Park 49.53
46 Moss Park 50.11 info.51.ca 无忧资讯
47 Kensington-Chinatown 50.7
48 Maple Leaf 50.72
49 L'Amoreaux 50.78
50 Etobicoke West Mall 51.19
51 Steeles 51.66
52 Henry Farm 51.87
53 Greenwood-Coxwell 52.13
54 New Toronto 53.21 .
55 Agincourt South-Malvern West 53.43
56 Broadview North 53.69
57 Parkwoods-Donalda 53.79
58 Pelmo Park-Humberlea 53.79
59 Corso Italia-Davenport
60 Willowridge-Martingrove-Richview 54.46
61 Agincourt North 54.67
62 Tam O'Shanter-Sullivan 55.14
63 Cliffcrest 55.95
64 Englemount-Lawrence 56.01
65 Newtonbrook West 56.07 51.CA
66 Humber Heights-Westmount 56.13
67 Long Branch 56.26
68 Milliken 56.85 无忧 资讯 info.51.CA
69 Dovercourt-Wallace Emerson-Junction 57.09
70 Oakwood Village 57.33
71 Briar Hill-Belgravia 57.81 加国 无忧 51.CA
72 Blake-Jones 58.07
73 Bathurst Manor 58.41
74 Highland Creek 58.77
75 Woodbine-Lumsden 59.08
76 South Riverdale 59.94
77 Little Portugal 60.04
78 Trinity-Bellwoods 60.09
79 Birchcliffe-Cliffside 60.28
80 Don Valley Village 60.52
81 Mimico 62.36
82 Bayview Woods-Steeles 62.37
83 Islington-City Centre West 62.51
84 Eringate-Centennial-West Deane 62.56
85 Edenbridge-Humber Valley 63.36
86 Alderwood 63.88
87 Junction Area 64.27
88 Roncesvalles 64.95
89 Newtonbrook East 65.18
90 Wychwood 65.46
91 Old East York 65.61
92 Pleasant View 65.72
93 East End-Danforth 65.82 .
94 Hillcrest Village 65.84
95 Guildwood 66.19
96 Lambton Baby Point 66.36
97 Dufferin Grove 66.79
98 Danforth East York 66.94
99 Willowdale West 67.04
100 Danforth 67.56 info.51.ca 无忧资讯
101 Church-Yonge Corridor 67.92
102 Woodbine Corridor 68.11 .
103 Stonegate-Queensway 69.29
104 Clanton Park 69.53
105 Willowdale East 69.67 51.CA
106 Centennial Scarborough 70.75
107 Bayview Village 71.65
108 Palmerston-Little Italy 72.19
109 Niagara 72.54 info.51.ca
110 Banbury-Don Mills 73.19
111 Humewood-Cedarvale 73.94
112 Cabbagetown-South St.James Town 74.42
113 Markland Wood 74.88 51.CA .
114 Forest Hill North 74.94 .
115 University 75.07
116 Lansing-Westgate 76.15
117 Playter Estates-Danforth 76.16
118 Mount Pleasant West 76.39
119 Princess-Rosethorn 76.57
120 Bay Street Corridor 77.07
121 High Park-Swansea 77.14
122 St.Andrew-Windfields 77.43
123 Annex 78.6
124 High Park North 80.58
125 Yonge-St.Clair 80.99
126 Waterfront Communities-The Island 80.99
127 North Riverdale 81.21
128 Bedford Park-Nortown 81.55 51.CA
129 Casa Loma 82.31
130 The Beaches 82.62
131 Bridle Path-Sunnybrook-York Mills 83.04
132 Rosedale-Moore Park 83.78 无忧资讯
133 Leaside-Bennington 85.82
134 Runnymede-Bloor W.Village 85.85
135 Mount Pleasant East 86.04
136 Kingsway South 86.19
137 Forest Hill South 86.24
138 Yonge-Eglinton 88.11 info.51.ca 无忧资讯
139 Lawrence Park South 90.12 51.CA .
140 Lawrence Park North 92.05
下集预告：开始更新“工人新村”
（待续。。。。。。）
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先顶了再说
LZ分析的内容非常客观
问题在于有多少买家 多少地产经纪肯这样客观的分析 客观的决定呢？
我做这行时间太短 接触到的客人数量也少的可怜 但是有一点我很清楚 “钱，是买家的，这决定，当然也必须是买家的”
作为经纪，作为销售，我是客人的眼，客人的口。好经纪能看到客人所没有看到的，讲出客人所没有想到的话。我能做到的，的确是客观地帮助客人来分析利弊，但是说句真心话，难道客人在听过你的劝说后，还是坚持自己的决定，你要拉住客人不让他买吗。。。商品价值不单单是客观价值，主观价值也是很大的一个组成部分
几乎所有买家都在问同一个问题，哪个区的房子又新又便宜，交通又便利，校区也很好，升值也很有潜力？弟弟妹妹，哥哥姐姐，叔叔阿姨，能有这样的地区跟房子存在吗？！
作为买家，不单单要冷静客观看待市场，更要学会客观看待自身的条件。同一条街的屋主，当初决定买这间房子的出发点绝对不可能是相同的。或许有人喜欢这里离超市近，有人觉得这里的学校还不错，有人因为工作的地点就在这附近，有人喜欢这间房子的格局，等等 等等
所以 我对我的客人都会说这样一句话 “永远没有绝对的好房子，只要选择了适合你要求的，才是对的”
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顶一下 大家一起讨论讨论把
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我劝楼主，去考个经济牌。
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写在哪评论
期待更新啊！！
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不同意房子一过20年建筑价值就是0。。。只要框架没问题，里面装修下就很好的。。多伦多很多房子都超过100年了。。
当然得舍得花钱装修。。推倒重建在地基框架用料上水深，装修也一样是水深的。。。
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原帖由 minilude 于 2/12/2014 12:15:11 PM 发表
不同意房子一过20年建筑价值就是0。。。只要框架没问题，里面装修下就很好的。。多伦多很多房子都超过100年了。。
当然得舍得花钱装修。。推倒重建在地基框架用料上水深，装修也一样是水深的。。。
不要太咬文嚼字，20年的房子不一定没价值，40年的房子绝对价值不大，如果你有机会多问问这边的建筑商，你说的很多100多年的房子，你看看玫瑰谷那边就不少，政府都会给你家门口贴个牌子类似于有文化价值的意思，但是屋主可要付得起那些维修保养装修费。如果你家的建筑不是属于什么古英格兰风格，什么歌德式建筑或者什么多郡式建筑的等这类有一定经典建筑风格意思的房子，再豪的房子50年后就是一堆废砖头，因为谁知道50年后又会流行什么样的建筑风格，但记住只有经典的东西才是能永流传的。
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ding
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顶 说的不错自己给自己顶个，欢迎各位能够留言讨论，大家一起涨姿势。
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很赞同你说的，我自己也是个地产经纪，但我没打广告。我有过个客人和你说的是一模一样，钱不多，但非要买超出他购买能力的东西，我也直接告诉他没有，我也找不到。所以经纪也有经纪的苦，不是所有经纪都只会坑蒙拐骗，从某种角度来说是被客人逼的。有的客人一上来就问你给多少回佣，他们的想法最好全都回回去。如果我能遇到像你这样的客人，生意也会好做很多。我并不是说我自己做的多么好，当然也不是所有客人都不好。只是大家没有遇见罢了，只是想表达一下，肯定有经纪是不好的，你不喜欢就换，不要把所有经纪都想成那样，还有就是这钱赚的不是想象中那么简单，如果真的很容易就成交了，自然会给回一些好处，毕竟都是想长期做生意。
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Lz说得基本在理。个人感觉的就是不要人云亦云。成堆扎的后果就是孤立于主流。
华人的孩子是如何融入社会主体。单纯看成绩其实很片面。
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码字真辛苦，能不能大伙顶个，讨论个，给我点动力继续呢？
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LZ果然是房地产高人，很多观点我表示非常赞同
尤其是学校，一些人也常和我说某个学校怎么怎么好排名怎么怎么靠前，但我常想这个社区华人占了80%以上，学校排名能不排前列么。但这也不一定就能说明学校好老师好，更占决定性因素的应该是华人孩子比较努力。当然，在这类学校学习也不能算差，至少孩子不会被一些差社区的混混孩子教坏。
我也觉得现在大多华人买房可能受限于自己的知识和眼光，还有大多房产经济都是移民出身，毕竟对主流文化缺少深刻认识，导致大家到最后买房都是集中在Scarborough，Markham，Richmond Hilll，Mississauga这类区域，当然现在也有向北到New Market和向东到Pickering/Ajax这类的确买房的。
LZ的帖子非常好，我非常喜欢，因为可以帮大家提升一下眼界。麻烦LZ多帮大家介绍一些你知道的高尚社区。听说Summer Hill社区也不错，很多上市公司CEO和外交官都住那边。还有Yonge西面也有一些高尚社区。麻烦LZ有空的话，像顶楼那样图文并茂的介绍一下。
谢谢。
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我觉得住在st.andrew华人至少占30%了 除了住在500W以上的房子比较少 200W到350W的特别多
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顶LZ 20年的房子确实没什么价值了 值钱的只是地 特别是豪宅 买家一般都比较挑的 而且一定会对装修有要求
举个例子好了 同一条街 一样大的宽和深 一户10几年的房子叫价270多万 卖了半年没卖掉 一户5年左右的房子叫价380多万 4个月左右360万卖掉了
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估计你就住 那片儿吧
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看校区从来不把排名放第一.
第一要看的是校区每个家庭的平均收入.
社交圈子比什么都重要, 如果连这个也不懂..第二代也不会有很大的出息.
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做个记号，今天太晚了。明天看。
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客观的说LZ 比在这网站上打广告的多数经纪都要强
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分析的比较透彻
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原帖由 Curado 于 2/12/2014 8:55:05 PM 发表
LZ果然是房地产高人，很多观点我表示非常赞同
尤其是学校，一些人也常和我说某个学校怎么怎么好排名怎么怎么靠前，但我常想这个社区华人占了80%以上，学校排名能不排前列么。但这也不一定就能说明学校好老师好，更占决定性因素的应该是华人孩子比较努力。当然，在这类学校学习也不能算差，至少孩子不会被一些差社区的混混孩子教坏。
我也觉得现在大多华人买房可能受限于自己的知识
Yonge西面绝对有好社区，以后我会给大家介绍，华人不要局限于北边，yonge西的一些区也是非常好的高尚小区。可能很多经济也不一定懂太多那边的社区。
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原帖由 jin_xin 于 2/12/2014 12:23:19 PM 发表
原帖由 minilude 于 2/12/2014 12:15:11 PM 发表
不同意房子一过20年建筑价值就是0。。。只要框架没问题，里面装修下就很好的。。多伦多很多房子都超过100年了。。
当然得舍得花钱装修。。推倒重建在地基框架用料上水深，装修也一样是水深的。。。
不要太咬文嚼字，20年的房子不一定没价值，40年的房子绝对价值不大
嗨你也说了那些值钱的旧房子维护开销也不是一般人承受的起的，所以不管20年40年，只要舍得花钱upgrade，不一定是废砖的，一个朋友做装修说碰到个法国人5、6年就要把厨房扒了换个喜欢的style，今年做厨房明年换厕所后年换这换那等等等，这种人的房子我相信20年了维护更新也还是跟得上的，不一定要推倒。
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北面对不懂英文的华人老人来说还是方便不少。yorkmills虽然高档，但走出去没中餐馆没中国银行没大统华，老人家不方便啊
sheppard以南有很多好的社区，大陆土豪不是没钱住，是没那个文化底蕴去住。仔细看了一遍，文章写的很棒，分析也很到位，很难相信楼主不是经纪。
不过不管是不是经纪，为楼主这份认真劲喝彩！
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去年陪人在rosedale看房子
不是那种刚刚推了重建的
都是老房子
不知道买一个标价500万，地能值450万到底是贫穷还是富有。。。
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原帖由 josephliu 于 2/12/2014 6:25:00 AM 发表
我劝楼主，去考个经济牌。
楼主写这个就叫看个热闹
哪一个区在华人圈子叫主流？ 几个买得起的
真是这样就不会天天有人拿刀在网上追着要拿5000,8000的返佣了
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就算买得起，住了不超过5年也觉得没意思了，邻居说话听不懂，出去路也搞不明白，房子维护也一知半解，有这点钱还不如去买温哥华的，以前一起赚钱的战友们都住一个区，打打麻将扭扭秧歌多开心！
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好点的都要300W起了，而且房子质量不如多伦多的，
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楼主现在刚开始讲豪宅
坐等楼主有空的时候写完了豪宅写写平民百姓的地方，看看我们家的看法和楼主的看法有什么不同。
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。。。
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顶个 学到不少东西
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如果可以的话 希望lz在介绍社区的时候可以顺便介绍下社区里比较有代表性的街道
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学习了
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这个真的要顶下， 确实花了心思 写 ， 也确实言之有物
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earl haig高中去年安省第76，前10好像是昙花一现吧，名校的边儿都粘不上。当然排名100内都还ok.
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原帖由 blackmaj 于 2/14/2014 12:18:56 AM 发表
如果可以的话 希望lz在介绍社区的时候可以顺便介绍下社区里比较有代表性的街道
这个就有点难度了，区里的街道实在太多，但有个办法，如果你真想知道一个区里哪个街道最有特色和代表性，问这个区的---送信员，他肯定知道。
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顶一下原帖由 jin_xin 于 2/13/2014 12:11:33 AM 发表
Yonge西面绝对有好社区，以后我会给大家介绍，华人不要局限于北边，yonge西的一些区也是非常好的高尚小区。可能很多经济也不一定懂太多那边的社区。
是啊，华人太局限于北面几个局限的区域内了。所以，LZ的介绍很好
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学习了！
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bayview glen, yonge沿线西边重john street到16街也不错，还有那个warden/major mac那带
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意大利人的建筑品位绝对优于犹太人。犹太人的贪婪是无出其右的，因为其精明过了头。品位和贪婪是两回事。
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有几点不太苟同,
st andrew - Windfields
1）这区以BAYVIEW为分界线，而BAYVIEW & LESLIE 之间 又以BANBURY为界。
2）这区不是想象的那么好，也有很多业主把房子搞得和世佳宝一样（多数是韩国人和国人）。
Lawrence Park
1） 分 南北 Lawrence Park，当然LZ所说 那是南，这属于 啥珠子，无可厚非，作为个资深住地下室的屌丝也很喜欢那啊，没个350以上就不要考虑那了
2） 北Lawrence Park 呢 也不便宜，而且LOT小，但是有几条街也深藏500以上的房，其中有难得的独一无二的VIEW 叫价都是700以上
3） 从MLS行政划分，那珠一分为二，但是不伤大雅。走那里面想看个黑点的阿叉 黑人啥的，都难，华人更是少之又少，而且伊朗人早在几年前已经进入该区，市面上有个房都是伊朗人炒来卖的。
bridle path社区
那一横三竖上的房子，都是些传奇。至于是什么样的传奇，细听下回分解
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原帖由 约克网管 于 2/14/2014 11:29:33 PM 发表
我很赞同lz 的某些观点.Yonge 西确实很多好区域,而且有些价格也不高,而且学校非常的好,如c6区.当然forest hill 另当别论!
往北,richmond hill 最好的区我认为是south richville ,并不是bayview hill ,也在yonge 西!
South richvale
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原帖由 约克网管 于 2/14/2014 11:29:33 PM 发表
我很赞同lz 的某些观点.Yonge 西确实很多好区域,而且有些价格也不高,而且学校非常的好,如c6区.当然forest hill 另当别论!
往北,richmond hill 最好的区我认为是south richville ,并不是bayview hill ,也在yonge 西! +1 south richvale
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狂顶！
期待下文ing
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原帖由 小卒子 于 2/14/2014 10:32:03 PM 发表
有几点不太苟同,
st andrew - Windfields
1）这区以BAYVIEW为分界线，而BAYVIEW & LESLIE 之间 又以BANBURY为界。
2）这区不是想象的那么好，也有很多业主把房子搞得和世佳宝一样（多数是韩国人和国人）。
Lawrence Park
1） 分 南北 Lawrence Park，当然LZ所说 那是南，这属于 啥珠
st andrew区靠近leslie的一片房子是不好，但行政上还是画在那个区里，可以享受这个区的资源，土地价值也跟着水涨船高，如果今后几年翻建的规模扩大到哪里，我想每个200万是买不起了。lawrence park确实有分南北，这跟forrest hill也分南北一样，但西人眼里这两个区的富豪区指的都是南面的区域，你在mls上看到的lawrence park北面的一些卖500万以上的房子具体位置是在rosedale golf球场的北面还是它的旁边?如果是北面，那它属于hoggs hollow富豪区。
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原帖由 jin_xin 于 2/15/2014 10:06:32 AM 发表
[quote] 原帖由 小卒子 于 2/14/2014 10:32:03 PM 发表
有几点不太苟同,
st andrew - Windfields
1）这区以BAYVIEW为分界线，而BAYVIEW & LESLIE 之间 又以BANBURY为界。
2）这区不是想象的那么好，也有很多业主把房子搞得和世佳宝一样（多数是韩国人和国人）。
Lawren
Hoggs Hollow is nothing.
Park Lane Circle is something.
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原帖由 约克网管 于 2/14/2014 11:29:33 PM 发表
我很赞同lz 的某些观点.Yonge 西确实很多好区域,而且有些价格也不高,而且学校非常的好,如c6区.当然forest hill 另当别论!
往北,richmond hill 最好的区我认为是south richville ,并不是bayview hill ,也在yonge 西!
没错，south richville是richmond hill的富人区。bayview hill，华人叫”富豪山庄“，这跟willowdale一样，又是我们华人自己给自己起的又一个”高大上“名字的社区。这个区不能说不好，但跟富豪不富豪的，沾不上边，它的定位应该属于我们华人圈的”upper class“社区，华人里的高端住宅小区。
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Hoggs Hollow is nice, Bridle Path/Post Road/Park Lane Circle/High Point Rd is magnificent...
BTW, LZ is doing research, agents are struggling to make money, they are totally different kettle of fish though...north richville 也很好,社区方便 yonge west只是很少有房源
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楼主可能是做豪宅的，这几个区没个几百万都别想进。
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Ding
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原帖由 angel711 于 2/15/2014 9:44:53 PM 发表
north richville 也很好,社区方便 yonge west只是很少有房源
有啊，都是推倒重建了，1.5M起，我还想在这儿买呢
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原帖由 买房综合症 于 2/15/2014 11:34:26 PM 发表
原帖由 angel711 于 2/15/2014 9:44:53 PM 发表
north richville 也很好,社区方便 yonge west只是很少有房源
有啊，都是推倒重建了，1.5M起，我还想在这儿买呢
如果你想靠downtown近些，1.5M的预算，我建议你去leaside买，在bayview and eglinton东南，学校棒，典型的西人upper class社区，总理哈勃的出生与成长地，以后我会详细介绍这里，90%的人第一语言为英语，你的预算不要求大房子的话这里是可以买到不错的house。
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1） 那啥的谷，作为你最有发言权，毕竟你住那儿。 我发表下个人愚见： 谷里也分三六九等，就和空客A380一样，就算是个经济舱也比海航的商务舱 高大上嘛。而且谷里的位置也分哪片，就算同样都是叫300多以上的房，也是学问多多。 当然了作为买家 自己要清楚自己要啥，房子好坏全凭经纪那张嘴， 反弓的 他能忽悠成钱袋子地形，招财进宝。低洼地 他能说成 聚宝盆 啥紫气东来。而我个人认为那谷里 就2-3条街可以买.
2)球场南边有一伙600+的房，个别1000+ ， 劳伦斯公园 北边那疙瘩。
3）至于那啥BAYVIEW HILL 和万锦那伙儿 国人追捧的豪宅区，，其实就是个笑话， 曾有HK的2B 09年110几购入 去年挂牌230 。
4）其次说跑马地，这片儿不乏华人，但个别物业就是个传奇（笑话，可以参考在热卖的卖568的房），其次邻居就是个传奇。 有李大爷家 和赌王的婆娘 都在此有物业 ，这片房的水更深，论社区环境 其实真 不如 LZ说的劳伦斯公园。
5）至于那TD中心的玫瑰谷 就那2条街而已。
6）森林山，作为个地下室的屌丝 我是不看好那片儿 。
7）西边，虽然有几片不错的区，都是200+起步的房，但是没用 ，问题和 6 一样。
在市区内其实能买的地儿 不多，就算银子多 也不一定能买的上，看机缘了。 当然也是拼人品。
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今年够呛了，，，，，这价格 最多在C13买个差不多的，去年 LES & LAW 不错的大平房 地也大，才80多不到90，如果在你说那区就算买上 ，最多30*110左右的，整体社区破旧不堪。
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lz 什么时候可以推荐些平民区的房市，你们说的豪宅我都买不起，我就想买个50多万的freehold 的 town house, 暂时没孩子也不一定非要考虑学区房，就想离high way近点，能有升值空间，5年后卖掉换大点的房子。。。
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5年之后正经的房子，能跟“大”沾一点点边的，估计需要150起步跳
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贵啊！ 其实大多数人还是关注100万左右的房子。顶！
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没错吧？
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顶 很好！
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这边 咋没四合院啊
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请问一下楼主啊。。yorkmills 和bayview那边的房子叫价240W左右的房子。能还多少。。。现在入还是再等段时间。。那附近的区好多房子都挂了很久。。还有。我比较喜欢现代一点的建筑。但是价格都非常高。而且不知道以后卖的话。现代风格的建筑和传统的哪一种更好卖。
http://mls-spotlight.agentshowing.com/3a0sot原帖由 honoryu 于 2/19/2014 2:00:47 AM 发表
请问一下楼主啊。。yorkmills 和bayview那边的房子叫价240W左右的房子。能还多少。。。现在入还是再等段时间。。那附近的区好多房子都挂了很久。。还有。我比较喜欢现代一点的建筑。但是价格都非常高。而且不知道以后卖的话。现代风格的建筑和传统的哪一种更好卖。
http://mls-spotlight.agentshowing.com/3a0sot
传统经典风格的房子（不是sub-division的房子）在卖的时候，市场面比现代的房子要好一些。
这个区是西人富人区，所以中国投资移民的关门对这个区价格不会有什么影响，在这个区买房的主要还是西人市场，估计买地加翻建再加合理的利润差不多200万左右，你看着还吧。
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原帖由 honoryu 于 2/19/2014 2:00:47 AM 发表
请问一下楼主啊。。yorkmills 和bayview那边的房子叫价240W左右的房子。能还多少。。。现在入还是再等段时间。。那附近的区好多房子都挂了很久。。还有。我比较喜欢现代一点的建筑。但是价格都非常高。而且不知道以后卖的话。现代风格的建筑和传统的哪一种更好卖。
http://mls-spotlight.agentshowing.com/3a0sot
哇塞，这个鱼缸就要花很多时间打理的感觉
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原帖由 honoryu 于 2/19/2014 2:00:47 AM 发表
请问一下楼主啊。。yorkmills 和bayview那边的房子叫价240W左右的房子。能还多少。。。现在入还是再等段时间。。那附近的区好多房子都挂了很久。。还有。我比较喜欢现代一点的建筑。但是价格都非常高。而且不知道以后卖的话。现代风格的建筑和传统的哪一种更好卖。
http://mls-spotlight.agentshowing.com/3a0sot
你这算个什么房子？跟condo一样
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原帖由 honoryu 于 2/19/2014 2:00:47 AM 发表
请问一下楼主啊。。yorkmills 和bayview那边的房子叫价240W左右的房子。能还多少。。。现在入还是再等段时间。。那附近的区好多房子都挂了很久。。还有。我比较喜欢现代一点的建筑。但是价格都非常高。而且不知道以后卖的话。现代风格的建筑和传统的哪一种更好卖。
http://mls-spotlight.agentshowing.com/3a0sot
如果你看中的这个你个人非常喜欢，并且买下来主要目的是自住，那就可以买。
但是你是属于半投资半自住的话，可能要考虑的多点，现在不忙，仔细看了下房子。
1，房子的设计很现代话，现代话的房子也许在你想卖的时候买家可能会少，毕竟这属于一个风格的问题。
2，房子内的错层楼梯较多，无形中占用了使用面积。
3，这不是属于那种地非常大的房子，但房子里又弄两个灶台，你的下个买家不一定喜欢而且还占用厨房面积。
4，内部装修的风格太固定，如果下个买家想装修成自己的风格，要多费一些银子和精力，就是说这房子改动的成本太高。
5，现代话的房屋看似很漂亮，但同样价格水分也较经典房屋要高，同样的用料但价钱就会高，因为建筑商卖的就是个新鲜而且买家（不懂行）没有同类型的房子可以比较成本。
6，后期的养护成本也许会高，因为不是所有的工人都有经验去维护这样的房子。
先说这么点吧，非常喜欢你就买，自己住的开心最重要。
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原帖由 jin_xin 于 2/19/2014 2:43:56 PM 发表
[quote] 原帖由 honoryu 于 2/19/2014 2:00:47 AM 发表
请问一下楼主啊。。yorkmills 和bayview那边的房子叫价240W左右的房子。能还多少。。。现在入还是再等段时间。。那附近的区好多房子都挂了很久。。还有。我比较喜欢现代一点的建筑。但是价格都非常高。而且不知道以后卖的话。现代风格的建筑和传统的哪一种更好卖。
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主要是价格。。价格合适。。哪担心有没有人接手
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你说的“价格合适，哪担心有没有接手。”这是个非常宏观的问题，别看说的很简单。
经济理论中有一条理论是“价格在自由市场的自我修正性”，楼上那位看的这个房子首先所处的区比较好，240万的开价我觉得相对于房子有点高，如果以一个合适的价格（大部分人都会认为合适的价格应该是低于开价或是接近成本的价格）暂且说是200万开盘。
那这个价格肯定会有人接手，可是别人也不会是傻子，因为大家都认为这个价格合适，所以都会开始纷纷出价，先淘汰的就是想占便宜出价低于200万的人，接着就是在高于200万人的offer里互相竞争，最后就是价高者得，其结果很可能就是成交价接近市场价而肯定不会是“合适的价格”。
说不定最后的成交价就是接近240万（因为240万大家都认为不合理，所以没人会出高于240万）。但前提条件是一定是市场环境稳定，出offer的人都比较理性，上来就给300万的那是土豪，土豪的世界咱不能用理论分析。
最后的结论就是：价格“合适”，但接手的人肯定不是以“合适”的价格接手。
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顶
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难道好的社区里就一定没有任何相对便宜点的小房子？
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很好的帖子，顶
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原帖由 murison 于 2/19/2014 10:15:27 PM 发表
难道好的社区里就一定没有任何相对便宜点的小房子？
有啊，200万房子的社区肯定有100万的房子，但前提就是你要再准备个60到80万翻建。
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非常感谢回复。和老婆商量了一下。还是主要选传统样式的房子。。200W左右在AVENUE RD 和 Lawrance 附近还是有很多重建的房子的。请问这个区如何（bathurst东面）
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都是牛掰的银啊，，，，让我等住地下室的屌丝 情何以堪啊
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给自己顶个
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原帖由 honoryu 于 2/19/2014 11:16:49 PM 发表
非常感谢回复。和老婆商量了一下。还是主要选传统样式的房子。。200W左右在AVENUE RD 和 Lawrance 附近还是有很多重建的房子的。请问这个区如何（bathurst东面）
bathurst东面到avenue，lawrence以南的这个区西人多，总体看还可以，最好是到avenue以东，跨条街社区就不一样了，那边在行政上就属于lawrence park south社区与富豪区共享资源。200万买不到“大房子”但绝对可以买个够住的房子，社区不一样土地的增值就不一样，别买翻建的价格太高，买个15年到20年的，准备20万全装修一边，总共200万的预算是可以打住的，而且住的也不会差。
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无意中搜索到这篇帖子，特意注册了来顶。楼主聪明也清醒，谢谢你的分析。
我周围很多中国朋友（非土豪，小资而已）一味追求新、大的房子而忽视周边的软性因素。很多人找到工作立刻买房，咬牙省几年；工资涨点，换房就上日程。我认识一位，5、6年前买了较偏远地带的新房（钱少却想住独立屋），现在虽然那个区成了华人和印度人的集中地，倒也交通、购物和上学方便。但现在又要换更大的新房，当然地点更偏远了。我曾经劝过ta，收入高了，可以投入到消费上，提高生活的质量，家里人口少，住个空空的大房子干吗呢。结果ta生气了，认为我看不起ta，认为ta住不起大房子。我真是无语了！
常常感慨，中国人辛苦挣钱好像就是为了养育加拿大房地产业呢。
希望楼主继续。每天晚上吃完饭写帖子，回头一看是看的人多，顶的人少，如果大家喜欢顶到第9页我再更新.
术业有专攻，本人从事与投资相关的行业，所以也会接触到一些房地产的知识，再加上自己本身和身边朋友（有土豪，有工薪族）不断的买房和换房，所以还算积累下点浅见和经验。这里我就不妨跟大家一起聊聊大多地区的几个知名社区（其中也有我们华人扎堆热爱的区域）的历史与未来发展，不管你是刚下飞机还是已经在这边扎根的老移，如果此文能给你带来收获也不算白写，省的被些没有职业道德的经济忽悠也算收获。
同时也希望经济和看客们们来拍砖，但前提是谢绝人身攻击。
如果大家希望我将这篇长篇写出来，也请在楼下给个“顶”，毕竟码字很辛苦，找资料也流汗，谢谢。
前言
对于中国人，特别是远在他乡准备扎根的中国人，什么最重要？我相信90%的人都会选择房子，你可以没有名牌包，没有靓丽衫，没有豪华车，但不能没有房，因为房在我们中国人眼里，它更指代了一个“家”的含义，有家就有温暖，外面受了多大的委屈咱不是还可以回家捂被窝哭去嘛。所以买房成了咱们一生中谁也越不过去的一道坎（不论你有钱没钱，你总有一天要跟房子打交道）。我同时也相信绝大部分的中国人买房都不会视为儿戏，房子除了家的含义以外，它也是你财富保值，增值的一个重要手段。那买什么房靠谱又能让你的房子自己挣钱呢？这个问题抛给所有的地产经纪，回答肯定都是 “location，社区，校区乃至具体到每个房子的格局和建筑工艺”。
但在我看来，对于房子最重要的没别的，就是location！加拿大的社会结构就决定了好的location就伴随着好的校区，好的医疗资源，好的社区生活服务资源，（这里要重点指出的是华人最关注的校区，你要明白，咱华人重视教育特别是一穷二白来这陌生土地打拼的移民更重视孩子教育，所以好的校区华人一窝蜂去那扎堆，殊不知不是因为那个社区学校好华人而去购房，而是因为华人在那个地方买房子的多了，学校才开始变好了，但这个好学校仅仅被咱华人社会承认，西人大多还是相信他们自己的社区，因为师资力量在那摆着，华人的学校大多不是老师教出来的而是华人家长自己管出来的好成绩）不管你房子再怎么高大上，没有location，你房子就是涨的比别人慢（如果碰到金融危机，你房子跌就是比别人快，金融危机过后，你房子缓过来的时间就是比别人更需要等待），这个location可以小到一个街道，也可以大到一个社区，再扯远点它可以大到一个城市，而这不在我们的讨论范围内，试问你身边能有几个人是今年在香港，明年去东京后年奔纽约的？
大部分人都说房子是增值的，车子是贬值的，这个概念有点模糊。单就房子来说它跟车子一样，都是消耗品！因为房子也有年龄，不管你再怎么呵护保养，大自然的风吹日晒都在不断的侵蚀着你的房子以致最后被人推到重建，你明白了这个道理，也就明白了既然房子是消耗品，那它就和车一样，使用的时间越长价值也就越低（当然这里的房子要排除那些有历史文化烙印的建筑，比如类似于古堡，故宫等）！但为什么我们看到的事实是，无论你是住condo还是住house，从长远的年限来看，价格都是看涨？那是因为你房子所在location，所在的地在增值！你在的location好，你的社区好，你的房子就保值就增值的快！
这里简单举个豪宅的例子，我们来一看这土地与房子的价值体现。俗话说有钱就是好，前年一投资移民朋友刚落飞机就奔着几个多伦多有名的豪宅区选购自己在异国他乡的“家”，被豪宅区一个个大宅惊艳，没出两礼拜电话就邀请我去他们的新家温居。大致参观后确实感觉不错，前西人屋主精心修饰的后花园，屋里一个游泳池屋外一个游泳池，门前喷水花坛上又立了个欧洲宫廷式的雕塑，房子周围的fence全部以高耸的小松代替，对于300万的叫价，朋友大呼便宜，这样的房子搁北京郊区价格都得起跳一倍。因为他人在国内就听这边华人朋友说过好房子大家都是抢offer，于是怕别人抢走心头好，310万一锤定音，经济乐的后牙槽都能看见。
当然朋友觉得住的高兴，咱也不能扫人家雅兴，回家后总觉得朋友买的不值，于是查看资料，这是一栋17年的房子，前屋主属于第二任，从第一任手里17年前40来万的价格买下后推倒重建了现在的大屋，建筑成本在当时（按当时的物价和人工推算）可能也是花了40万不到，总共满算80万的建筑成本，17年后310万脱手，看来还真是咱华人土豪出手阔绰（当然这里面也有那个经济忽悠的功劳）。房子挂在mls上已经三个多月，为什么没有西人客，犹太客来买？答案很简单，我来给你算笔帐，17年前40万的土地现在价值有160-180万之间（这个涨幅的功劳要算在location和社区的头上），至于房子嘛，当年40万建的，现在的建筑价值几乎没有，还剩个折旧价价值算他30万，总和210万上下，因为统一社区一栋差不多翻建完成的新屋叫价370万在卖，这个区域翻建成本大约400-450/尺（区域决定了房屋的用料成本，不可能是跟北边的大规模开发小区用一样的料！那边的建筑成本也就在90/尺左右）。所以你算算，你在这个区200万买个地自己再建个新房也不过350万左右。
从这个例子就可以得出：
1，你房子增值主要来源于土地，你的土地所在的location和社区，如果你住的是condo，就是你condo所在的location位置，所以yorkville的condo价格就是立在那。
2，房子再过20年你的房就剩个土地价值，因为没人愿意出钱买你的房他们只是来买你的地，他愿意花钱把你房推倒，雇人把垃圾运走就算不错了。
半年后，朋友电话告诉我，他想卖房了，因为虽然里外都有游泳池，但住时间长了，发现里面的游泳池白白占着居住面积，外面的游泳池又得常年关着，怕万一小孩院子乱跑掉进去也是危险，另外感觉房子开始出现漏雨，花了快8000元换了整个屋顶，反正就是自买房后不断的搭理房子，小到前后院的花草大到屋子的管道，泳池都要找人维护，甚是麻烦。现在看上了旁边一所马上要建好的新屋，问我加价50万能不能卖掉？这叫我咋说呢？要么就是咬牙再住个10年，估计那时土地的增值会抵消当初错误买房的成本，本来买房就多掏了至少50万，现在再加50万，能接手的估计还得是我们刚下飞机的土豪。
再来说说咱华人普遍关注的校区问题，说这个问题你要先明白一个道理，文章前头也有提过，这里我详细的说说：
加拿大公校（从小学到高中包括教会学校）的教育经费来源于两大部分，一个是此社区居民所交的地税的一部分，二是来源于政府的拨款。
好的社区居民收入高，交的地税也高，所以此区学校所获得的经费就多，这是毋庸置疑的。试想想，你在森林山一所普通house的地税都是7，9千的往上走，你在华人区同样大小的房子撑死也就3，5千，更别说印度人聚集区，你说哪个社区的学校所获得的资金多？资金多的学校就可以请更好的老师，请更好的教练，开设更多的课程班和俱乐部，更新更好的教学设备。很多华人硬要说自己所在社区学校的排名第一，这不是笑话吗，是啊，也就华人咱们更注重排名，要我说华人社区高中在多伦多你排第一跟别的传统西人高尚社区的高中排名第20根本没什么差别！你见过几个华人社区里高中的运动俱乐部或者艺术俱乐部在校际联赛里拿过奖杯？！说起华人孩子，很多老外的映像就是能读书，说的不好听这边有个单词叫“geek”，这个书呆子可不是什么褒义词。
既然咱大老远的来到加拿大，就更应该抛弃掉国内的那些教育方式和教育理念，这样才能使自己的第二代更容易在将来融入这边的西人主流社会，西人社会的教育不光注重分数，他们同样也注重孩子的其他方面成长，所以你看这边的体育运动员，艺术家，即使是服装设计师同样和医生，律师，企业家一样受到社会的尊重，而咱大中国现在关注的就是谁有钱谁牛B，谁有权谁牛B，中国国内的社会价值观你不觉得有问题吗？你大可以说咱就是土豪，咱不需要老外那些虚无的，既然你不需要，你来加拿大干个啥劲呢，难道你觉得咱华人越来越多，越来越有钱，就能影响加拿大的进程吗？翻开历史书，我还真没看见有哪个现代移民国家外来的种族是可以支配和改变一个国家的。既来之则安之，既来之则顺之，顺着主流趋势走，总不会犯大错。
前言的最后，我想再多说一句，既然咱们目前钱不够，买到了北边或者别地的华人区，也没关系，毕竟这些区的学校在我们广大华人父母的辛勤努力下，学校的排名还是不错的。但是我们既然来到加拿大，不能光为了学区让孩子上学买房子，买了房子后，是不是我们应该抽出时间打理下自己门前的花园，种点花，搞点园艺呢？如果每家每户都能抽出点钱投资自己的花园，那这个社区不久的将来就会越来越美丽，社区的房子的价值也会开始显现。以后如果想换房时，你的下个买家可能就不只是华人或者亚非拉同胞了，房子的市场变大，你想想你的房子还能便宜吗？最怕就是大家都各扫门前雪，几乎每家都贴出租广告，本来一挺好的新规划的小区最后也会因为环境的变化，人员的复杂变成个市场单一的房源。
好了，现在进入正题
先从楼主本人住的区开始介绍，毕竟这里住了3年多，也算比较了解（本人在此区有个物业正私售，23日截止，我那个帖子被网管当成广告删了，有需要详情的就PM我本人吧 ）
1，C12区的bridle path-sunnybrook-yorkmills社区
bridle path-sunnybrook-yorkmills.jpg (91.19 K)2014/2/12 17:01:37
从图上可以看出，这个区域算是横跨数条大街比较大的一个社区，但是请不要认为社区面积大，人口就一定很多，恰恰相反，这个社区算是人口密度在多伦多的几个高尚社区中的人口密度最小的一个区，因为此社区横跨了数个自然保护公园，同时政府规划的居民用地的每个lot的土地也比较大，更别说此区一下几乎包含了本地的3个西人主流社会中富豪区（西人称这些区为high-end neighbourhood)，它们分别是：
1，rosedale golf以北，yorkmills以南内的hoggs hollow
2，lawrence ave以南，mt pleasant rd以东，blythwood rd以北的lawrence park
3，还有就是华人皆知的bridal path那边post rd一带(基本是被那边的每个巨大无比的大lot震撼的记忆深刻）
可想而知，这个区域富豪云集，你说政府还能在这片土地开发什么高层，甚至是商业plaza吗？一个区域富豪扎堆，带来是什么？西方世界与咱们东方可不同，咱们那暴发户土豪多，但在西方，财富的积累基本经过两代人以上的努力，这也决定了住在这里的人大多都是上了年纪的人，你想想上了年纪的人最需要什么？当然就是健康了！所以大名鼎鼎的sunnybrook综合医院就规划坐落于这个社区，你觉的这是阴谋还是阳谋，所以人都是自私的，不分宗族，加拿大是资本主义社会，掌握社会资源的不就是那些议员和资本家嘛，当然他们也会把最好的医院建在自己的家门口。sunnybrook医院医疗器械先进，医院研发中心强大，最出名的就是他们的心脏手术，你看看这又是圈套了，老人不就爱得心脏病嘛。
说说hoggs hollow，这里有个餐厅叫Miller Tavem, 由于此地有谷有河，100多年前老Miller买下这片土地开始酿酒，他的后人将这块土地开始开发，分成大小不同的几十个lot坐落于山谷中，接着犹太人看重商机买下土地，将以前的几十个大lot划分成上百个lot开发成富豪区。有的自住有的卖掉，所以这里犹太人很多外加上本地的精英白人和一些外交官，构成社区的雏形。要知道，犹太人重视知识，他们的知识又使他们自己成为了最挑剔的买家。所以此地的建筑几乎是一家一个风格，而且每个建筑还必须得是带有各种各样的建筑文化，包括在后来建筑商推到重建的房屋都尽量要找犹太或意大利设计师设计，否则盖成个北边bayview hill那样的大房子都出不了手。
如果春天天气暖和，走在这里散步，你会行赏到不同的建筑，有古英格兰的，有超现代化的，有意大利的甚至还有日本式的木屋，相映成趣，就算是国内来的土豪也会不由赞叹一下。谈到翻建，要说这里最牛的设计师是犹太人他们属于博士生导师，意大利人属于博士，接着是法国和英国的，属于大学生（记住这里没有硕士，因为就算是英国设计师跟意大利人还是差一截，更别说犹太人），伊朗移民潮后加拿大出现了很多伊朗人的建筑商，他们的设计水平属于中学生，至于我们华人界号称多牛广告喷的漫天飞的建筑公司，不好意思的说在建和设计house领域还属于小学生，这你没办法短时间改变，因为我们打小都是筒子楼里出生，高层大厦蜗居里长大，你说你有那个house的熏陶去建豪宅吗哪怕是普通的house？意大利人建的可以10年不漏雨，华人建的5年就得换屋顶。
话再说回来，bridal path-sunnybrook-yorkmills正因为能称高尚社区除了医疗健康资源，此社区的学校资源也也同样优秀。小学到中学在本地人眼中都不逊色。特别说的是hoggs hollow与yorkmills街对面的st andrews（后面会讲到）正好处于校区重合地带，所以Hoggs hollow的居民不但可以享受bradal path-sunnybrook-yorkmills的高中也可以选择st andrews社区内york mills CI高中，这为孩子提供了更多的选择，这会不会是当初重视教育的犹太人们特意而为之呢，这我就不知道了。
2，C12区的st andrew - Windfields
st andrews.jpg (34.62 K)2014/2/12 19:11:59
从地图上看可以看到此区
南到yorkmills，北到401高速，东到leislie，西到yonge
虽然这片土地没有那么出名的high-end社区类似于跑马径这样的富豪区，但同样不可小看，2，3百万的房子在这个去叫普通住宅，可说是加拿大各种族富人群居的区域。宝马奔驰太普及，真是开个“烤肉啦”都不好意思跟邻居打招呼。
此区的人口构成就开始有点分化，本地白人，犹太人，俄罗斯人，伊朗人，咱们华人都开始各统一片天，居民构成大学以上学历占到80%，医生，企业高管，各种族的大商人扎堆，所以这个区周边云集了太多的私校，公校当然也一流。华人的比例应该不到20%，且都素质较高，从他们门前的花草就能看出一二，毕竟几百万买的起这的房子的华人，很多都是丈夫国内挣钱，老婆这边带孩子，孩子上学自己也就有时间去打理自己的花园，过一种咱老百姓羡慕的田园生活。这个区因为大部分为平地，政府起初规划时，每家的lot不但大而且还大都规则，又成为了建筑商喜爱翻盖的区域，所以这的房子虽然风格不像豪宅区那样多样，但翻盖后的房屋大都大气，装修考究，样式也更时髦。所以成为了各地新富们喜欢购买的地方，价钱也就水涨船高，始终居高不下，土地价值的涨幅也非常客观，从我看，这个区的土地很难有向下大幅度降价的可能性，非常具有保值性。跟跑马径那边的大豪宅比，毕竟市场需求要大很多。
医疗资源：leslie过401不远就是north york general综合医院，沿bayview向南过lawrence就是sunnybrook综合医院，一个社区前后都有大医院的在多伦多还不太多，这区就占其中一个。
教育资源：几乎等同上面提到的社区。
3，willowdale社区（我们华人upper class大大喜爱和追捧的地方）
willowdale map.jpg (89.42 K)2014/2/12 20:56:03
从图上可以看出，willlowdale分为willowdale east和west，我们华人也叫它好像是“惠柳谷”，你说咱中国人就是喜欢给自己住的地方起个高大上的名字，明明此地没谷没河，地势平坦，一马平川非要加个“谷”子，难道是学多伦多市中心的rosedale（玫瑰谷）？那边英文后面有个dale，这边就得叫“谷”。但是人家玫瑰谷确实有谷有河啊！
先说说此区的历史，君不见60年前，多伦多最北也就到Eglinton Ave，就是到了4，50年前，沿着yonge过了401高速以北，willowdale就是咱农民的天下，田野，泥路，农民的房子杂乱的分布在这片土地上。可想想如今，这片区域已经代表了小资的家园，真是沧海一声笑，世间变化太快，一回头已物是人非。
随着多伦多人口的急剧膨胀，多伦多正式将边界向北延伸到了steeles ave！随着地铁的修建，给willowdale带来了活力，政府开始统一规划（类似于现在的我们华人说的highway7以北一样），看看地图，那整齐划一的棋盘式马路，机器分割式的各家lot，淘金者，城市买不起房的打工者纷纷在此安家落户，曾经这里的农民也都拿着政府丰厚的补偿金和在北边分配的更大的土地高兴的继续去北方种田了。
有人可能不高兴了，因为很多华人也称这个地方为富人区，为什么我却叫它小资社区，对，没错，它就是小资社区！在多伦多能称上富人区的一定要有自然公园流淌其中，一定要有历史文化底蕴，一定要有主流社会的声望。这个区以前是农民住，后来是工人住，接着是高级工人住，再后来，再后来就是华人的大举入侵，疯炒房价，这个区的房价已经到了100万-200万的区间，价格上接近主流富人区，但你想想有多少是本地白人炒的，等我细细分解这个地方的高潮发展期，你自然就明白了这个区的价值。
说起此区的发展期，可以分为三波波澜壮阔的时间段：
第一段 就是政府开始修建地铁时期，上世纪5，60年代间，本地的白人发展商开始在这里建普通house，为的是响应政府的号召当然也是自己赚银子，给普通工薪族一个可以安家的地方，所以可想而知，那房子也就是咱国内说的居民小区。
第二段 就是本地意大利或者犹太商人的翻新期，大约是80年代左右，由于多伦多市内地小房小还巨贵，在伴随着着便利的交通（地铁，高速都已成熟）大量本地白领开始涌入，社区人口素质开始提升，我也奇怪了，真的很佩服犹太人的眼光，他们又把这个区提高了一个档次，然后卖给了90年代初到97年前大量从香港移民来的香港人，这些香港人可能住惯了香港的笼屋，笼屋一卖还能卖不少钱，来到加拿大发现此地，房屋崭新，光猛明亮，特别是---在香港人眼中，它太大了！！！发现自己香港房产卖的钱买个这house简直绰绰有余，而且此区交通方便出租也方便，于是毫不犹豫，下单买入（所以我总觉得香港人可能小屋住久了，就特别喜欢当地主的感觉）犹太人和意大利人又一次赚了个盆满钵满。这个阶段房价开始被香港人炒起来，一传十，十传百（香港人纷纷告诉香港亲戚，此地有大屋，剧便宜，好租还能当地主，离西人主流富豪区剧近），这地就被传成了华人眼里的富人区。不过我本人也确实佩服香港人看地的眼光，也许是他们从小住笼屋，从小就梦想有个大房再加上整个香港城市全民都在炒房的历练吧。
第三段 是2011到现在快要结束的伊朗人翻建期， 2000年左右香港人的大举炒房后，这个区开始平静了，大约从2001到2005年这个平静了有几年（涨幅比较平静），也是为了把前期巨猛的涨幅消化消化。但是各位看官要注意，我没说这个区不好，因为这个区确实处的location好！交通方便，人口组成虽然有各种族裔，但基本居住此地不是当地白领就是比世佳宝有钱的香港人加上一些先知先觉大陆华人，所以这个区的传统白人白领和华人还是素质优秀的，所以当地社区的那所earl haig高中成绩也稳步提高，有那么几年甚至排名到前10！这又吸引更多的人想在此地置业，可是没那么多地怎么办？不要紧，condo来了！这四年也是这片区域本地大发展商集中开发高档condo的时期，因为本身yonge这条街从南到北就是这些大发展商的战略要地，既然这个地方小资需求多，又没那么多钱买house，那就来买condo吧。所以从2001开始到现在这个地的condo交投就特别活跃。
伊朗人这时也来了，因为国内政局的不稳定，大批的有钱伊朗人投资移民来到加拿大，你要知道伊朗可是贫富差距相当悬殊的国家，而且德黑兰的房价可是要吓你一跳的。这些带着大批石油美元的伊朗人上来就要玩高端住宅区，看重了这块宝地（别的地儿他也打不进去啊，估计当时也是因为经济忽悠，你沿着yonge买准没错！）。于是大规模的购买此区的旧house（当然这时伊朗人基本都赔了，没办法光有钱没经验一上来就搞大的肯定要交学费），当时旧house被伊朗人大量高价收购，头两年刚翻建完准备上市却碰上了2009年著名的金融危机，根本卖不出去，得，砸手里了！眼瞅着就要赔得剩裤衩，这时伊朗人绝望的抬头向天，发现天上飞机飘过，2010年前后我们伟大的祖国大陆投资移民土豪团---下飞机了！！！
为什么会在2009年到2012年前后，中国的投资移民会像雨后春笋般突然一下就在加拿大遍地开花了，这个问题我不是移民顾问，没什么发言权。但根据我当时的工作经历，这跟国内的媒体报道和这边相比现在而言那时宽松的投资移民政策有关，当时跟身边的同事和朋友吃饭聊天时听到最多的就是移民的讨论，为了下一代也好，为了逃避国内浮躁的生存环境也好，甚至是为了卷钱跑路也好，反正感觉身边有钱人各个都在准备打包行李。没两天，上司走了，然后客户走了，接着就是同事也道别了，去年过年10个人还一起唱歌，第二年再聚时虽然还是10个人，8个都是从国外回来团聚的，真是感叹有钱人的行动执行力。
说着说着就又跑题了，绕回来咱接着谈社区。
反正吧，就是下飞机的这帮土豪把伊朗人救了，也许是willowdale已经被香港人前期就炒作成了”富人区“，在华人圈里有了名气，不信你去问问来这至少15年以上的老移们，他们准会告诉你willowdale就是富人区，没办法，你以为只有现在的经济会忽悠？15年前的香港经济们可是忽悠的鼻祖，人家是花着大价钱打着整版的广告忽悠来willowdale买房的香港移民的，这就跟一个谎言传多了它也就变成真的了一样，我们大陆老移们当然也慢慢的接受它是事实了，再后来我们大陆经济们也顺水推舟的继续向大陆客们忽悠这里是“富人区”。大陆富豪们也不是傻子，他们也打听，但是你跟谁打听得到的结果都是一样，哪怕是跟住这区里的西人白领们打听，他们也是一样告诉你这是“富人区”。因为人家也住这，有谁不夸自己的家？
做为刚下飞机的土豪，怎么才能准确知道在多伦多到底什么社区是个什么真实的样？最准确的答案就是从居住在本地主流富豪区这些老头老太太嘴里知道，只有这些根儿就在这的本土富人才会告诉你一个真正的多伦多，因为这就是他们的成长史，听哪个经济忽悠都没用，因为咱华人经济90%都是移民来的，不管你是香港的还是大陆的，华人经济做的95%的生意又都是华人的生意，所以圈就这么大，不可能对西人社区熟悉的跟自己真在那住了10年一样。
但刚来的土豪认识这些西人老头老太太吗？当然不认识，所以他们一是听经济讲，二是听朋友说，三是靠自己看。客观的说，如果抛开willowdale的历史底蕴，它也确实有着成为“富人区”的条件：
1，便利的交通，成熟的周边设施和购物
2，人口的混合程度，没有一个单一的种族是起这个区的支配地位（说明这个区的房子需求大）
3，居民的素质，70%的人口受过大专以上教育
4，社区的学校，从小学到高中排名都不错
可以说willowdale就是一个小加拿大，更具加拿大的多元文化特征。再加上伊朗人翻建如新和以前意大利，犹太人设计留下的house，外表看确实漂亮，这个区的房子也一看就不是北边或世佳宝那样统一开发的如果不是因为还有门牌号，喝醉了都能走错家的房子。综合这些条件，也就不奇怪土豪们下单的爽快了（这里也有俄罗斯，伊朗等国家后期来的投资移民们的功劳），当然那区的房价也就离谱到了现在我们看到的价位。
你说它还能涨的像前几年一样疯吗？这我不知道，我不是神，预测不了那么多。但我的经验和感觉，那里绝对以后几年涨的不多了，市场是有它自身的运作规律在调节，涨的太疯的东西就算不崩盘，它也得停下来歇歇喘口气。
但willowdale想要成为真正“富豪区”，它不可能！实际情况是在本地西人眼里，这个区连“富人区”也占不上，别看房子价格上有点像（基本是炒作出来的），它目前的标签算是“upper class”社区，所以我翻译称中国的叫法就是“小资社区”。
1，willowdale内有一片廉租屋，这片廉租屋它不靠马路，不在边上，就在社区里面，有兴趣的可以问自己的经济，这片廉租屋在哪里？
2，社区内太多太多的condo，到现在还在盖呢，这直接就导致了该社区人口的流动性和复杂程度
3，社区内house的出租和分租率也居高不下
最后提一下这里华人圈推崇的earl haig高中，前文提到，随着高素质白领和华人的涌入，这所学校一丢以前农民高中的帽子，排名10年前还打进过前10，但自从排名进入前列后就莫名其妙的不再参加省排名了，我都怀疑这学校的校长是不是也住那个区，正逢准备要卖房，见好就收了。不过anyway，现在这所高中随着周边condo的拔地而起，华人学生已占了相当一部分比例。
4，Lawrence Park社区
Lawrence-Park map.png (117.75 K)2014/2/13 20:39:51
好吧，下面我们来谈谈这个西人主流圈里大名鼎鼎但在咱华人圈里又默默无闻的本地high-end neighbourhood富豪区。前面讲过的三个社区里，本人住过两个，由于有几个朋友住在st andrew区，所以都还算了解。lawrence park虽然没住过，但因为准备换下个房子的时候几乎差点就买在了这里（offer前后下了三次，房子前后看了4遍，连zoning by law都自己去规划局查过两遍，最终还是因为成交价格和房屋改造问题，卖主最后没有同意，大家也千万别认为我是有钱人，3，500万的房子我是绝对买不起，都是捡土豪剩下的），所以对这个社区做过详细的调查。
看地图就知道此区非常的小！
北到lawrence，南就到blythwood甚至南面的最远边界都没勾到Eglinton，西到yonge，东到bayview这是我见过的最小的一个社区，巴掌地却是西人眼里皇冠上的一颗珠子。查看google地图，此区的东 西 南三面被整个儿一个没被分离的自然保护公园环抱，北边不远还是rosedale golf球场，环境怡人，交通方便，真正的闹中取静。
此区的土地最早属于来自英国的lawrence爵士，lawrence爵士属于英国的世袭贵族，土地（也包括lawrence以北的一小部分）可能来源于女王的封赏以做为对爵士派来为她协助治理多伦多的奖励。于是lawrence爵士携家带口来到这里，后来又跟着来了一批英国的贵族聚集此地。所以这个社区最初就是贵族之地，不过虽然他们是贵族，但我们也得佩服他们的勤劳，这片土地虽然风景独好，但也得自己开垦不是，居然开垦的还有模有样，周边的富商，欧洲的新贵们也慕着贵族之地的名声侨居此地，到现在居于此地的很多老人的祖辈都是曾今在yonge和lawrence那一带开店的商人。爵士规划好土地后一部分就卖给了这些人后（主要在lawrence以北），剩下的土地（以南）准备开始跟市政府合作开发成像当时森林山一样的富豪区。这是第一个多伦多政府参与计划建设的人为的富豪区，可惜这时一战爆发，爵士毅然回国去军队报效祖国了。
再后来怎样，我就不知道了。反正现在小区在几十年前就已然成为了多伦多不多的几个主流“富豪区”之一。爵士的故事，是我听我老婆店里的一个住在这里的老太太客人（它房子就是继承了她的父母，从小就在这个区长大）说的，这边的老人可能是孩子都不在身边，比较寂寞，所以你跟她关系熟了后，就特能给你讲故事。真正发展史怎样，我们这里的经济可以去求证一下看看，如果我说的有错误，请即时纠正。
医疗资源，前文说过，门口就是sunnybrook综合医院，在这个医院周围还有老年人护理公寓，心理病诊所，健康恢复中心，高级上门医疗服务，反正你能想到的医疗护理服务在这里都能找到，真是有钱人都怕死，越有钱越怕死。
说到学校，我想华人应该只有羡慕的份了，这里的学校虽说以最新排名论英雄打不过咱华人热区，但是社区里的公校绝对不是吹出来的，小学到高中没有一家不是老字号，Blythwood公立小学坐落在lawrence park社区的自然公园里，好几十年的历史中有一半时间都是年年排名前10，其余的时间也没掉出过3000多所小学综合排名的前5%，学校除了重视成绩外，还更重视孩子的天性，道德，体育活动和社会活动，孩子很小就鼓励参与社区内的社会活动，学校的文化感觉好像有点偏英国式。这也难怪，因为这个社区最早就是英国贵族的聚集地，到现在这里也居住大部分英国后裔。
lawrence park collegiate institute是所百年老高中，坐落在lawrence和avenue rd的东南角，排名多伦多前10，而且从建校开始就稳居前列。学校大楼偏古英国建筑风格，设施很棒，学校有足球场，棒球场，篮球场，还包括一个大礼堂，学校的运动俱乐部更是花样繁多，有一个运动俱乐部（具体什么运动我忘记了，是属于对抗比较激烈的运动，橄榄球还是曲棍球的），更是经常夺得校级联赛的冠军。学校组织的各种社会活动非常丰富，学校假期时都会将社区义工活动或者社会工作实践张贴在学校网站供学生选择参加。
这个区的房子多属于英国，爱尔兰那边的建筑风格，什么多郡式的，古英城堡式的，歌德式的，看着就有英国的味道，社区内流淌着英国贵族的文化味道。我本人而言，是极为推崇这个社区，由于这里的路并不是棋盘式分割，从google地图上看，它的路还是带有艺术图案的，所以这里的lot大多不规则，且政府规定的容积率不能超过35%，人口密度不大当然居住的人口也就不多。居民文化程度高，而且热爱园艺，家家门前都是盛开的花坛，如果有幸能住在这里，夏天的晚饭后带着孩子在社区内散步，高耸的大树，鲜艳的花朵，举步之遥的自然公园绝对能纾解一天的疲劳。
如果孩子在这里成长，也绝对比现在咱中国的百富美们吃个“高档英国下午茶”都要微博秀完了微信秀来的，更能体会什么是“英国贵族文化”，也许还会沾染些英国贵族气质，拥有点英国贵族的骑士精神。也许有看官该说我崇洋媚外，吃里扒外，您可千万别误会，华夏的文明也是我时常教育小儿不可丢弃的，只是取各族文化之精华有何不可呢。
这个区现在也进入了轰轰烈烈的翻建期，老旧的house纷纷推到，但新建成的house也大多维持了以前的建筑风格。可惜啊，我大中华土豪们，看不上这里，嫌房子不够大气，就算是翻建后的也觉得看上去老气，因为lot的不规则，不是单车库，要不就是车库建在后院或是与房子分离的。唉，叹口气吧，我要是有土豪那钱，宁可同样的钱住小点也愿意来这里安居，但人各有志，土豪们追求的就是高大上！这里的房子价格区间在150万-800万之间，大部分普通房屋的价格是300万上下，有那么几个我估计就是爵士自己建的古堡曾经有叫过7，800万的价格在卖，可能大都被欧洲富豪买走了。
这里的居民90%左右母语是英语，后迁入此地的有犹太人和很多欧洲的富人。
这里顺便多提一句，西人眼里多伦多市内有名的公立高中不多（指的是偏文化课的高中，偏艺术类的多伦多也有几家高中非常不错，这里就先不提），他们是：
a，北高（north toronto）；
b，lawrence park collegiate institute
c，leaside high school
d，forrest hill高中
e，york mills CI
f，Northern Secondary school
g，欢迎经济补充
5, Leaside社区
Leaside-map.png (91.53 K)2014/2/19 17:08:45
趁着有空，今天再更新一个社区，说的仍然是西人主流社会里非常推崇的一个高尚（upper middle class）社区（加拿大现任总理哈勃的出生与成长地）--Leaside
多伦多市内（downtown core of toronto)官方登记的总共有140个社区，如果算上世佳宝，etobicoke, North york, east york,官方的加非官方的统计，那么总共有240多个小区（这里不算万锦，列治文等这些属于GTA大多伦多地区的城市），leaside综合小区排名是第11。
从地图上看，社区东到sunnybrook公园，西到bayview，南到靠近downtown的铁路线，北到sunnybrook医院
提到Leaside社区的历史，那可真是说来话长了，我这个帖子用上1万字也写不完，因为它的历史几乎跟加拿大的历史有一拼，接近200年！我这简单的归纳下，想了解leaside的历史，上网google能找出一堆。
社区最早是个叫Lea的开荒者从美国的费城来到此地，他的儿子于1850年左右修建了一座八边形的房子在这里，命名为“Leaside”，社区的名字也就由此而来，1913年加拿大北方铁路公司征用了Lea家族的这片土地开始大规模开发。它是安省首个现在图纸上同意规划，然后才实行建设的社区。Leaside居住区的集中建设在1930-1950年间。由于第一次世界大战，这里的居民社区建设曾今在上世纪1，20年代开始停滞，临时成为了政府炮兵部队的兵工厂和空军飞行员的训练基地。
Leaside虽然离着多伦多downtown非常近，但它却一直以“Town”的地位存在，直到1967年才归为了East York并在后来归为city of Toronto。
Leaside的居民非常团结，现任总理哈勃在前几年访问Toronto时，还特意回到故乡（哈勃出生并成长到12岁才随着父亲的工作变迁搬到市郊）Leaside发表演说，演说中还回忆自己小时候跟随父母和社区居民一起参加抗议Leaside并入East York的游行活动，活动启发了他从政的信念。至今仍有哈勃的亲戚居住此地。
除了哈勃这个加拿大家喻户晓的人物以外，这个区也住过很多冰球运动员，电视台主持人。社区的居民大部分属于upper middle class，家庭年平均收入在$150,000左右，90%的人第一语言为英语，主要信仰为天主教。我个人是比较推崇这样有信仰基础（除了邪教，比如“轮子大法”）的社区，统计数据也印证有信仰的社区的要比信仰多远化或无信仰社区的犯罪率更低，居民综合素质更高，居民之间的矛盾更容易协调。
如果没事的时候，跟本地西人聊天，如果提到Leaside，总能听见“oh, that is my desirable neighborhood." "if i have a million $, i must move there."这样的话，可见此社区在西人眼里的地位，在本地人眼里，它不是一个你显示大富大贵的地方，却是一个养育孩子的地方！我非常喜欢老外们给这个区的定位，不显山不露水之间又告诉了你这是一个有着文化底蕴，邻里和睦，环境静雅同时教育资源又优秀的社区。
可惜啊，5年前100万还能买个能住的房子在这里，现在100万只能买个要推倒了的house。小区的周边有一些老的townhouse和低层的apartment，50多万还能买到，如果是为了孩子这里上学的话可以考虑（前提是别处还得有个房子）。
下面讲讲学校
不要认为我们华人重视教育，别的民族对于孩子的教育就跟放了羊一样，你那是美剧看多了。西人对于自己子女的教育绝对是有过之而无不及，特别是upper level的西人，他们在教育上的投入可不含糊，认识一白人年薪20万税后，老公在家专门照顾孩子，两孩儿上初中，每年的私校学费和其他教育投入就干进去10万，剩下的10万便是一家的生活开销，包括房贷，旅游，养车费和各种保险，纯正的“年光族”，问她累不，反而惊讶的回答我她身边的朋友都是这样啊，似乎觉得这是再正常不过，我可能是有精神病才问她这个问题。再想想咱们号称天下最重视子女教育的华人父母，有多少在背着一屁股房贷的情况下把自己家庭收入的一半投入到教育上？
前面说过住在这个区的基本上属于upper level阶层的西人，人以群分，物以类聚，您想想这个区的教育资源还能差了吗？
leaside区里有两所公立小学，一所天主教小学和著名的leaside高中。所有的学校排名都是前10%，leaside高中从建校开始就年年在排名榜前列，学校不但重视学生的知识文化课，各种体育俱乐部和社会活动也丰富着学生的生活，我没记错的话学校的女子垒球队好像垄断着校际联赛的冠军。
医疗资源与lawrence park区共享，向北一条街就是sunny brook综合医院。
这个区的房子已经经历过一次大规模翻建，现在正在进行的是第二次的大规模翻建，前后经历过两次翻建期，所以房子的类型已是各式各样，各种类型的房子都有，由于是靠近downtown，再加上以前规划是汽车还不普及，所以lot都不宽（深度是有的），很多翻建后的房子车库大部分为单车库，小区内的马路和人行道相对于旁边的mt pleasant east这些老区要宽很多。目前的房价在100万至300万之间，大部分房屋叫价在130到230万之间，大部分华人不会选择住在这里，因为就算最低130万的房子搁在北边upper华人热区里至少都是双车库，而在leaside里很可能连车库都没有。
最近有些忙，趁周末更新几张图表，大家看看自己所在社区的人口mix程度，你从人口结构发现了什么？欢迎留言讨论。
这里只谈city of Toronto，北边的richmond hill, markham 等城市先不看。
图中最上一条线北面只到steels，南到湖边；图中总共显示20个社区，10个mix程度最高的，10个最低的。红色的排名越靠前代表社区内说明家庭第一语言是英语的人口越多，反之蓝色的越靠前代表此社区家庭语言的多样化为最高。（2012-2013的人口统计调查，基本符合目前的趋势）
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.54.19.png (136.48 K)2014/2/23 15:07:45
从统计图表显示，多伦多说英语最多的是the beach社区，语言多元化最多的是flemingdon park (don mills and eglinton area)
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.56.30.png (200.28 K)2014/2/23 15:11:36
再来看看别的社区
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.56.57.png (108.44 K)2014/2/23 15:14:59
Screen Shot 2014-02-23 at 下午2.57.34.png (135.00 K)2014/2/23 15:17:52
从图表上看，我们华人扎堆的几个社区基本全部上榜，北面的社区就更不用统计了。willowdale社区说中文的比例达到30%以上跟说英文的各占半边天，而且仔细看，就不难发现这个社区的密度太高，住了43655人，还不算这两年马上就要交付的condo人口，交通将成为这个区未来的首要难题，不过万幸的是阿差还没能力打进这里，说句大实话，如果你的区发现有阿差准备大规模入侵的现象，我劝你还是早点搬为好，至于为什么，请google吧。
可能现在很多买房的人都会问经济一个问题，咱华人是一个接着一个的从老外手里买房子，那老外都搬哪去了？很多经济回答说老外都搬到更北边了，于是我们窃喜，看我们华人多牛，赶着老外往外面跑，其实这是你想多了，去北边的基本不是些有钱的老外，老人卖了房子有的搬回了老年公寓，有的其实是又回到他们自己的社区。看图上的红点，你是不是觉得好地儿终究还是他们老外在占着？
6, Berczy 社区
berczy.png (82.52 K)2014/2/28 14:20:48
咱先把多伦多市内的社区放一放，这次请大家伙系上安全带跟着我飞到markham的Berczy社区，为什么要飞呢？没办法，highway 7在修车站，404每天堵的要骂娘，坐火车吧，在这个大冬天实在没那心情，所以一般没专机，我是不会北上去那里的（此乃说笑，住在那里的同学们别介意）。
言归正传，从地图上看这个社区北到Major Mackenzie，南到16th，西到Kennedy，东到McCowan。
整个社区正正方方，非常明显的属于人为的后现代式规划小区。
此区大约在2000年左右开始动土，对！您没看错，社区的历史也就10多年，2000年前啥样呢，您往这个小区最北边的一条街看就知道答案了——农田。跟north york的willowdale一样，又是一个庄稼地上开发的居民小区，所以小区内地势平坦，一马平川，没有什么天然公园，也没有苍天大树，唯有的就是整齐的街道和错落有致的一个紧挨一个的房子，北极的寒潮和夏天的大风会在没有任何阻挡的情况下，亲切而又肆意的抚摸着这片土地上生活的人们，所以在我刚来多伦多的时候，朋友一说到那地，我的脑海中总会浮现出"一个冬天来这里看雪，夏天来这里吹土"的画面。
小区的建设是在markham政府的大力支持下完成的规划，政府对这个区还是非常厚爱，不但规划的房屋价钱厚道（10年前），小区内还分出一块不小的地建成了公园，另一份大礼就是不惜花费重金从bayview ss请来老师帮助筹备了现在在华人圈里非常有名的特鲁得高中的各项教学建设（高中在后面篇幅会详细讲到）。
从政府初衷的规划看，Berczy就并不是作为富人区来开发的，它的定位就是普通居民小区，可能有看官说了，什么？！现在房价都上100万了，还能是普通居民小区吗？嗯，好吧，现在这个价格确实有点吓人，我们伟大的华夏民族本着改革开放，大快上的优秀品质，短短10年便把让这个区的房价从20万变成了现在这个样，别说只有祖国的土壤是孕育暴发户的温床，在加拿大，华人热区也同样孕育着一批又一批的炒房暴发户，没办法谁叫咱们就好这口呢。
我是非常不明白这区的house价格怎么能炒到70万-90万的，也许这是咱华人刚需的原因吧。社区的房子属于sub-division，建筑商统一开发，房子除了间或性颜色不一样，不管你是house还是town house又或者是link，结构基本是一个路子下来，这就大大节省了设计成本和材料成本。房子别看算是10年新左右，但用料实话说非常之cheap，大量使用复合式木板，墙皮单薄，低成本砖头，厨房厕所的用料也是以低档次傲视群雄，给我的感觉就是开发商在房屋不倒，能保暖能住人的大前提下怎么省钱怎么造，如果换算成每尺建筑价，也许说它$90/sf都有点多。更让我惊讶的是，普遍lot都是35-45的宽加上100到110左右的深，愣是往两车库3000尺左右去造，这样的房子不用进去看就知道内部结构绝对住着憋屈，再看看房子和房子之间的间距，旁边的邻居上个厕所你在家都能闻出他昨晚吃啥料的锅子，说明这个区规划的容积率就不低。
如果你要说房子价高是因为这里土地资源稀缺，那好吧，北边就隔一条街的那一大片未开发的庄稼地算什么？很多经济上来就说土地资源稀缺，买一块少一块，那是常识性错误，加拿大什么都缺，就是不缺地！什么地方的土地资源叫稀缺，得分社区告诉客户。按我手头的资料和从CPP拿到的数据看，北边好多社区的房子已经是在泡沫关注的list里了，如果您住在这里而又不信，可以问经济要一下你房子今年政府的最新估值是比去年高了还是低了？当然，这个政府估值并不能左右房产的交易的成交价格，也不能因为估值低了就给减地税，估值主要还是银行的房产评估部门作为房贷的一个考量之一，简单点说，你的房子政府评估是70万，但市场成交价格是90万，那也许银行只能按80万取个中间值给你做morgage，多余的10万就得加在自己的downpay上了，今年普遍很多房子的政府评估价都要低于去年，特别是北边的一些热区（至于什么区，先不说，不然要被喷，因为这会伤害到同胞卖房人的利益）。不要以为政府没有手段抑制房价，只是现在政府觉得还没到时候而且也只是局部地区的房价他们感到有泡沫而已，如果真的是市场开始有全面泡沫的迹象蔓延，我相信加拿大政府绝不会坐视不管，问问身边上世纪90年代那些香港老移们有没有在多伦多炒房的惨痛经历，政府曾将房贷利率最高上调至20%！杀了一批投资客，没经济实力的几乎都没扛过去。
同样，政府若想救市，有的是政策出台，最直接的是降低利率，购债，增加投资，放开流动性等等，君不见几年前ford参选市长就说过要在任期内将多伦多房地产property tax由原来的两个稅消减为一个稅，让多伦多的市民跟markham或者richmond hill一样就只有一个稅。虽然到现在都没见成型，但既然有政客把这个口子打开了，我们就拭目以待，我相信一旦成真，绝对是对多伦多地产的重大利好！
论环境，Berczy区不美；
论交通，不算便利（非要说这边上404容易，前后都有go train站，公交汽车四通八达，好吧，您当我没说，您个都觉得上下班做go traion进出downtown算方便的，那恭喜您，这个世界已经没有什么地儿是您觉得不方便的了，沿着铁路住，哪里都方便！）；
论学校，确实牛！区里才有10几年历史的特鲁得高中建校头两年没有参加排名，在学校老师的孕育和广大华人父母的努力下，刚一参加排名就一炮打响，年年进前十。学校一年比一年好的成绩又不断吸引着周边的居民为了孩子来到此地安家，这个区的价值是典型的校区价值。社区人口架构在刚开始建立时基本还是白人和华人各占30%，经过10多年坚持不懈的赶尽杀绝后，社区内亚非拉同胞已经一统天下，纯本地白人在这个区基本成为稀有动物，看看学校的毕业照就知道西人现在占了多少的比例，学校里甚至老师不会说几句中国话都不好意思上班了（这是玩笑话）。
这个区的小学成绩全省排名也非常不错，没有前100，也不会跌出前200，若说是学校老师因材施教培育出来的功劳，那就是对我们华人父母的侮辱。lz本人最反感的就是“比”字，恰恰我们华人又是最能“比”的一个名族，我相信大家小时候肯定都有这样的经历，小时候比谁玩具好，长大了比谁老爸牛，工作了比谁挣钱多，当爹了比谁儿子棒，就这样周而复始，一代传承着一代，就算是见面不明着“比”，背地回家也要苦练宝典，暗着跟你较劲。
我确信有竞争才会有进步，适当的竞争绝对有益身心，造福家庭乃至社会！但看着从小就受尽了被父母拿来做为跟邻居家孩子比较的窝囊气，发誓一旦自己有孩子绝对不让孩子再受这茬苦的7，80年代的我们，在有了孩子后仍然是不自觉的走到了父母当年的老路上。比不了父母比孩子的千年古训仍然不断的对我们发挥着作用，可怜的是我们的娃儿们，小小年纪虽然比国内的孩子幸福快乐，但仍然逃脱不了周末各种“班”---“补习班”“钢琴班”“画画班”“天才班” ans so on......我总觉得我们是不是有点过了？每个人都怕自己孩子输在起跑线，就算是赢在起跑线了，换来的有时候也并不是快乐，孩子压力大，做大人的也累。其实只要孩子有颗“童心”，并在他童年的时候保持住这份来之不易的“童心”，我相信儿孙自有儿孙福。
话说回来，你说我们华人父母这样的付出，那学校能不排名高吗？而且更让人奇怪的是，华人社区的公立学校可能也是因为环境的原因，学校更看重考试的成绩排名，我听一在小学（华人热区里的小学）当老师的朋友说，她们会在3和6年级的期末考试前（省里的教育机构主要以这两个年级的考试成绩做为排名依据）特意为学生们讲解如何应付这次考试，以取得比平时较好的成绩。问她这个小学成绩很重要吗，她回答根本没必要看重这个，好的高中才是最重要，加拿大的小学教育侧重对孩子的天性开发，她本人是非常反对以成绩来鉴别小学好坏，而应以学生的创造力，适应力和其他各方面综合能力来衡量小学的质量好坏，可是没办法，华人太注重成绩，一旦成绩不好就会认为是老师教的不好。所以你说这个区的小学成绩能差吗？但若说这个区的小学是不是个好学校，因为孩子没念过，我也不方便去评价，如果以后进去念个一两年，到时再回来做补充。
论周边生活服务，南下两条街就是综合性shopping mall，有sears有toys us，西人大的零售商店聚齐，华人超市更不用说，周边新开的华人饭馆也不少，对于华人普通工薪族，绝对满足所有生活需求，偶尔去个downtown bloor的高消费下也不能说去不了，选个好天气，就当多伦多一日游也会很惬意，你要是非说自己shopping非high-end store不去，那也没什么不对，我只是会觉得你脸有点肿而已。反过来说，真是每周末必去这些高档地消费的人也不会选择把家安在berczy。
论医疗资源，我对这个区没什么了解，但相信在加拿大只要能够成为社区里的综合性医院，大体上给你解决个腰酸背痛，小病小灾的绝对能够保证医疗质量，碰上个疑难杂症的，不管你住哪还是会到多伦多市内的大医院来，顶多就是来回费点油的差别，时间紧迫的时候加拿大也会有医疗直升飞机给你火速送到能治你这病的专业医院去。总结一句话，对于普通工薪族的我们，选择住在哪个好医院周围不是我们考虑的购房因素，这些烦恼就留给那些有钱老头老太太们吧。
最后总结一下此区：我本人是不认为这里有什么强烈的上涨潜力存在，土地没价值，房子没价值，交通不方便，唯一的价值体现就是学校好，学校成绩好房价就会稳，跟north york的willowdale没有可比性，属于随大市行情的社区，市场好它跟着涨；市场不好，它跟着跌；市场不好，学校排名又下降的话，那就是卖房人的噩梦了。在能预见的未来10年或20年，社区发展就是两条路，要么继续保持华人圈里的中端社区（学校好），要么就是现在的Scarb。
更新个今天（3.11,2014）政府最新的多伦多内140个小区的最新综合排名，此排名将被用作今年10月份新市长选举后，市府发展和帮助落后社区的一个重要指标。
这个新的方式﹐是市府和圣米高医院市区健康中心研究人员共同研究决定﹐其中还采用了一些世界卫生组织的成果。 info.51.ca
根据得分而排列出的多市140个社区的排名﹐得分最少者将最优先获得更多的服务﹕
1 Black Creek 21.38
2 Glenfield-Jane Heights 24.39
3 Mount Dennis 26.39 info.51.ca 无忧资讯
4 Beechborough-Greenbrook 26.54
5 Oakridge 28.57
6 Mount-Olive-Silverstone-Jamestown 29.29
7 Elms-Old Rexdale 29.54 info.51.ca
8 Regent Park 29.81
9 Thorncliffe Park 33.09
10 South Parkdale 33.1
11 Crescent Town 33.21
12 Rockcliffe-Smythe 33.86
13 Scarborough Village 33.94
14 Humber Summit 34.3
15 Rustic 35.4
16 Ionview 35.73
17 Flemingdon Park 35.81
18 Weston 35.99
19 Humbermede 36.09
20 Eglinton East 36.28
21 Morningside 36.89
22 Downsview-Roding-CFB 37.16
23 West Hill 37.25
24 York University Heights 37.66
25 Woburn 39.01
26 Thistletown-Beaumond Heights 39.78
27 Keelesdale-Eglinton West 40.14
28 Victoria Village 40.39
29 Weston-Pellam Park 40.47 info.51.ca 无忧资讯
30 Kingsview Village-The Westway 41.76
31 Kennedy Park 42.38
32 Brookhaven-Amesbury 43.07
33 Rexdale-Kipling 43.76
34 Malvern 43.89
35 Caledonia-Fairbank 44.65 info.51.ca 无忧资讯
36 Dorset Park 45.12
37 West Humber-Clairville 45.78 加拿大 51网
38 Westminster-Branson 46.57
39 North St.James Town 47.55 51.CA
40 Bendale 47.72
41 Clairlea-Birchmount 48.34
42 O'Connor-Parkview 48.67
43 Rouge
44 Wexford/Maryvale 49.47 info.51.ca
45 Yorkdale-Glen Park 49.53
46 Moss Park 50.11 info.51.ca 无忧资讯
47 Kensington-Chinatown 50.7
48 Maple Leaf 50.72
49 L'Amoreaux 50.78
50 Etobicoke West Mall 51.19
51 Steeles 51.66
52 Henry Farm 51.87
53 Greenwood-Coxwell 52.13
54 New Toronto 53.21 .
55 Agincourt South-Malvern West 53.43
56 Broadview North 53.69
57 Parkwoods-Donalda 53.79
58 Pelmo Park-Humberlea 53.79
59 Corso Italia-Davenport
60 Willowridge-Martingrove-Richview 54.46
61 Agincourt North 54.67
62 Tam O'Shanter-Sullivan 55.14
63 Cliffcrest 55.95
64 Englemount-Lawrence 56.01
65 Newtonbrook West 56.07 51.CA
66 Humber Heights-Westmount 56.13
67 Long Branch 56.26
68 Milliken 56.85 无忧 资讯 info.51.CA
69 Dovercourt-Wallace Emerson-Junction 57.09
70 Oakwood Village 57.33
71 Briar Hill-Belgravia 57.81 加国 无忧 51.CA
72 Blake-Jones 58.07
73 Bathurst Manor 58.41
74 Highland Creek 58.77
75 Woodbine-Lumsden 59.08
76 South Riverdale 59.94
77 Little Portugal 60.04
78 Trinity-Bellwoods 60.09
79 Birchcliffe-Cliffside 60.28
80 Don Valley Village 60.52
81 Mimico 62.36
82 Bayview Woods-Steeles 62.37
83 Islington-City Centre West 62.51
84 Eringate-Centennial-West Deane 62.56
85 Edenbridge-Humber Valley 63.36
86 Alderwood 63.88
87 Junction Area 64.27
88 Roncesvalles 64.95
89 Newtonbrook East 65.18
90 Wychwood 65.46
91 Old East York 65.61
92 Pleasant View 65.72
93 East End-Danforth 65.82 .
94 Hillcrest Village 65.84
95 Guildwood 66.19
96 Lambton Baby Point 66.36
97 Dufferin Grove 66.79
98 Danforth East York 66.94
99 Willowdale West 67.04
100 Danforth 67.56 info.51.ca 无忧资讯
101 Church-Yonge Corridor 67.92
102 Woodbine Corridor 68.11 .
103 Stonegate-Queensway 69.29
104 Clanton Park 69.53
105 Willowdale East 69.67 51.CA
106 Centennial Scarborough 70.75
107 Bayview Village 71.65
108 Palmerston-Little Italy 72.19
109 Niagara 72.54 info.51.ca
110 Banbury-Don Mills 73.19
111 Humewood-Cedarvale 73.94
112 Cabbagetown-South St.James Town 74.42
113 Markland Wood 74.88 51.CA .
114 Forest Hill North 74.94 .
115 University 75.07
116 Lansing-Westgate 76.15
117 Playter Estates-Danforth 76.16
118 Mount Pleasant West 76.39
119 Princess-Rosethorn 76.57
120 Bay Street Corridor 77.07
121 High Park-Swansea 77.14
122 St.Andrew-Windfields 77.43
123 Annex 78.6
124 High Park North 80.58
125 Yonge-St.Clair 80.99
126 Waterfront Communities-The Island 80.99
127 North Riverdale 81.21
128 Bedford Park-Nortown 81.55 51.CA
129 Casa Loma 82.31
130 The Beaches 82.62
131 Bridle Path-Sunnybrook-York Mills 83.04
132 Rosedale-Moore Park 83.78 无忧资讯
133 Leaside-Bennington 85.82
134 Runnymede-Bloor W.Village 85.85
135 Mount Pleasant East 86.04
136 Kingsway South 86.19
137 Forest Hill South 86.24
138 Yonge-Eglinton 88.11 info.51.ca 无忧资讯
139 Lawrence Park South 90.12 51.CA .
140 Lawrence Park North 92.05
下集预告：开始更新“工人新村”
（待续。。。。。。）
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先顶了再说
LZ分析的内容非常客观
问题在于有多少买家 多少地产经纪肯这样客观的分析 客观的决定呢？
我做这行时间太短 接触到的客人数量也少的可怜 但是有一点我很清楚 “钱，是买家的，这决定，当然也必须是买家的”
作为经纪，作为销售，我是客人的眼，客人的口。好经纪能看到客人所没有看到的，讲出客人所没有想到的话。我能做到的，的确是客观地帮助客人来分析利弊，但是说句真心话，难道客人在听过你的劝说后，还是坚持自己的决定，你要拉住客人不让他买吗。。。商品价值不单单是客观价值，主观价值也是很大的一个组成部分
几乎所有买家都在问同一个问题，哪个区的房子又新又便宜，交通又便利，校区也很好，升值也很有潜力？弟弟妹妹，哥哥姐姐，叔叔阿姨，能有这样的地区跟房子存在吗？！
作为买家，不单单要冷静客观看待市场，更要学会客观看待自身的条件。同一条街的屋主，当初决定买这间房子的出发点绝对不可能是相同的。或许有人喜欢这里离超市近，有人觉得这里的学校还不错，有人因为工作的地点就在这附近，有人喜欢这间房子的格局，等等 等等
所以 我对我的客人都会说这样一句话 “永远没有绝对的好房子，只要选择了适合你要求的，才是对的”
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先顶
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顶
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顶一下
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顶一下 大家一起讨论讨论把
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》
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我劝楼主，去考个经济牌。
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Up
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写在哪评论
期待更新啊！！
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不同意房子一过20年建筑价值就是0。。。只要框架没问题，里面装修下就很好的。。多伦多很多房子都超过100年了。。
当然得舍得花钱装修。。推倒重建在地基框架用料上水深，装修也一样是水深的。。。
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原帖由 minilude 于 2/12/2014 12:15:11 PM 发表
不同意房子一过20年建筑价值就是0。。。只要框架没问题，里面装修下就很好的。。多伦多很多房子都超过100年了。。
当然得舍得花钱装修。。推倒重建在地基框架用料上水深，装修也一样是水深的。。。
不要太咬文嚼字，20年的房子不一定没价值，40年的房子绝对价值不大，如果你有机会多问问这边的建筑商，你说的很多100多年的房子，你看看玫瑰谷那边就不少，政府都会给你家门口贴个牌子类似于有文化价值的意思，但是屋主可要付得起那些维修保养装修费。如果你家的建筑不是属于什么古英格兰风格，什么歌德式建筑或者什么多郡式建筑的等这类有一定经典建筑风格意思的房子，再豪的房子50年后就是一堆废砖头，因为谁知道50年后又会流行什么样的建筑风格，但记住只有经典的东西才是能永流传的。
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ding
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顶 说的不错
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顶LZ ， 本屌丝认为 没必要给 免费上课
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Lz介绍这些对大多数人都毫无意义。对普通工薪来讲，谁care房价动辄几百万的豪宅社区啊。你有空介绍一下普通工薪关心的社区
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很有帮助。友情帮顶。期待更新
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更新了，先自己顶个
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楼主分析很有深度，先顶一个，期待楼主下一次更新
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顶 LZ有点太热心了，，，，
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ding~~~~~~
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为楼主实事求是收集资料的认真点赞。虽然楼主的一些点评有待商榷。
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原帖由 princedusang 于 2/24/2014 11:48:05 AM 发表
为楼主实事求是收集资料的认真点赞。虽然楼主的一些点评有待商榷。
+1
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顶LZ
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jiayou
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原帖由 小卒子 于 2/24/2014 1:45:58 AM 发表
顶 LZ有点太热心了，，，，
知识就是用来分享的
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lz可以分析一下bayview glen 还有那个major mac/warden 这两区不，major mac那区那些大房子的面积不亚于bridle path 5m plus的房子也有。地价也是2m plus
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好文, 期待下文ing你这说法“major mac那区那些大房子的面积不亚于bridle path 5m plus的房子也有。地价也是2m plus”
就好比 在北四环 海淀 有1小两居学区房，在保定也有一套大三居复式，你说哪个好 哪个更有价值？？？？
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21 年原装屋顶结构.JPG (39.76 K)2014/2/24 23:43:16
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难得的好文啊
辛苦楼主了
我用认真看完来感激你的无私分享
好文好人
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顶，洗耳恭听后面的社区
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好文章，楼主辛苦。
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有料之人！好人有好报！
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LZ 说说北边吧！ 迫不及待啊
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好长 顶一下
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自己顶上来
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学习了。。。
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感觉没聊到华人热区时，很多朋友要求多说说，现在开始聊了，发现没人顶了，这是为啥呢?看来坛子里很多住在这些华人热区，说多
了怕会影响卖房人的利益
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顶楼主的Berczy 社区,期待后续更新
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不过berczy这种社区，太新，没啥太可写的，期待楼主写点儿有点儿文化历史的社区，比如unionville...
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家也住berczy附近，真心话，这里的房子诚如楼主所言
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佳文共欣赏，顶一下多聊聊berczy,我爱听
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写的好！顶
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lz
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