在加拿大
本人不熟悉也不持立场，只是转载下今日腾讯的一条焦点新闻而已 大家也可以从更多的角度和层面去审视加拿大的楼市，以更加客观和长远地去看待加拿大的房地产市场 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发 摘自12/30腾讯焦点新闻 美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……加拿大版次贷危机即将爆发加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。CMHC的历史加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。市场风险开始显现CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。对房市泡沫的恐惧渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”房贷保险的“沙盒”试验范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。CMHC的未来范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。http://www.qq.com/?pref=article
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反馈:平静小镇, novation, 骆驼 和另外1个人 2012-12-29#3 W 1,178 $0.00 回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻作者将美国的1万亿次贷(subprime mortgage) 和加拿大的8千亿房贷(mortgage)等同分析，很可笑。评论
回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻这太荒唐了，连我这短期看空派也不信。
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回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻现在的负债率164.6%，史上最高，比08年要高不少。越来越逼近美国次贷危机的170%。加国所谓的稳健金融政策，只是延缓了危机的爆发，没有跟本解决问题。现在紧缩已经有点晚了，房市骑虎难下，只能任其泡沫不断加大。大温大多房市目前的颓势还会延伸下去，根本没有软着陆。
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回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻现在的负债率164.6%，史上最高，比08年要高不少。越来越逼近美国次贷危机的170%。加国所谓的稳健金融政策，只是延缓了危机的爆发，没有跟本解决问题。现在紧缩已经有点晚了，房市骑虎难下，只能任其泡沫不断加大。大温大多房市目前的颓势还会延伸下去，根本没有软着陆。点击展开...顶，硬着陆
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回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻现在的负债率164.6%，史上最高，比08年要高不少。越来越逼近美国次贷危机的170%。加国所谓的稳健金融政策，只是延缓了危机的爆发，没有跟本解决问题。现在紧缩已经有点晚了，房市骑虎难下，只能任其泡沫不断加大。大温大多房市目前的颓势还会延伸下去，根本没有软着陆。点击展开...真不知164.6%的负债率有何可怕？一个税前收入100K的家庭会为165K的房贷发愁吗？ 不要说目前利率3％左右，就是利率高达10%, 165K的贷款利息也不过是16.5K/年，完全可以承受。
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回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻做好加拿大次贷危机发生的前期准备，如果不发生最好，如果发生比没有一点准备的要强。
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赏 这太荒唐了，连我这短期看空派也不信。点击展开...
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★ 免费logo名片等平面设计 ★★ 免费主流论坛搭建 ★★ 免费企划协助 ★年收入10万，对应家庭负债16.4万，应该是很安全的。点击展开...如果年收入2万,却担着 2X1.64=3.28 万的负债呢?好,谁能告诉我加拿大人的 MEDIAN HOUSEHOLD ANNUAL INCOME?当然是 STATISTICS CANADA.统计局说,温哥华和蒙特利尔是 6 万7 ,多伦多是 6 万 8 .一个年收入6万8的家庭担着 6.8X1.64=11.15万的负债,轻松吗?最值得怀疑就是"当然".加拿大人真的有统计局说的那么高的收入吗?我的回答:ABSOLUTELY NO!统计局只能统计合法的纳税收入,拿现金收入的人入不了统计口,一方面会漏掉一部分收入,更大的一方面是低收入人士入不了统计口,失业的更入不了统计口.如果税务局能公布TOTAL INCOME就好了,我看过一个资料,加拿大人有多穷,人均不到2万5的收入(是CITYDATA).
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回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻最不可思议的是,温哥华和蒙特利尔的比较,同样的收入,却担着高几倍的房价.一旦塌崩,终身为奴.
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回复: 陈思进：加拿大版次贷危机即将爆发转载腾讯焦点新闻对于房市和银行借贷的事项，我是个外行。但我发现家园里的但凡是顶房市利好的人大多是贷款经纪，房产经纪，打压那些看空房市的人也是他们，不知道有没有和我同样发现的同学！
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3.31 2010DHL >4.07 2010 DAVE 签收> 5.20 2010 解付 >6.18 2010 RN和>8.21 2010 鸭子3H1M>10.15，2010 FN >2 03，2012体检信>2.25.2012 ME>3 01,2012护照登陆费>10.16,2012 DM>11.28,2012签证对于房市和银行借贷的事项，我是个外行。但我发现家园里的但凡是顶房市利好的人大多是贷款经纪，房产经纪，打压那些看空房市的人也是他们，不知道有没有和我同样发现的同学！点击展开...这是自然，他们不管怎样都要看多楼市，否则岂不是自掘财路？ 屁股决定大脑的事，立场决定想法。
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