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在加拿大


对于我这样的平民来说,买房是个大事。现在买,怕跌了吃亏,不买,怕涨了买不起。我不是房市专家,和大家一样,主要是听身边朋友,网上的同志们,专家,媒体,还有政府的评论。可是我发现,听了以后更晕,有的说温哥华房子贵,有的说还好,有的说泡沫要破裂了,有的说房子总是要涨的,有的说中国炒房团把房价炒上去了,有的说好地点房子不会跌, 有的说离市中心远的地方人口正在增加所以会涨价。 反正是说啥的都有,越听越晕,越听越迷糊。于是自己收集了一些信息做分析。下面是分析结果,欢迎讨论。1. 温哥华房市有没有泡沫?蓝色的线代表温哥华从1977年以来的独立房房价,这个nominal house price的意思就是房子平均成交价格。红色的线代表通货膨胀调整过以后的房子历史平均价格。桔黄色的线是根据历史涨幅的直线估测。可以看到在2001年以前,房价的涨幅并不大。除去通货膨胀外,大概每年2%上下,和温哥华人口增长速度持平。只有在01年以后远超估测。而从2001年以来,人口,收入等等影响房价的条件和之前比较都没有什么大变化。所以我的结论是,温哥华房市确实有泡沫,泡沫是这十年产生的。如果没有泡沫,独立方的平均价格应该在70-80万比较合理。2. 泡沫怎么形成的?房价上扬的最大的外力来自于政府, 具体来说就是利率。绿色的竖拦代表从1977年以来的利率。在这几十年里,每一次利率上涨都会让房价下调,而利率下降后,房价马上反弹。在2001年以后,利率是历史最低。在07,08年的微微调整就让房价下滑了不少。这让我感觉到,01年以来的飞速上涨和超低的利率有很大的关系。比较有意思的是,06年开始美国房价滑铁卢,跌到2011年有大概30多个百分点,正好回归了以正常的通货膨胀以及人口增长预测的房价。加拿大财政部长Jim则在2006年美国领跌时宣布40年贷款等等利涨的政策。我猜测是当时政府为了避免加拿大被美国拖下水的政策。不过这一把拐的有点猛了,在08年以后,政府看到泡泡吹起来了,民众负债率越来越高,几次调整政策包括收紧贷款年限,增加首付,减小贷款人限可还是没能制止泡泡越吹越大。3. 泡沫会不会破裂?既然是泡沫,就一定会消失,区别是猛的破裂,还是一点点缩小。猛的破裂起因一定是吹起泡沫因素的消失,就是加息。可是看美国的状态,奥巴马的意思是到2015年都不会加息,加拿大应该也会跟随步伐。所以我感觉一夜间涨息,房价暴跌的可能性不大。在不能加息的同时,政府打压房价的心态很明显,一次次锁紧政策,除了加息,其他的手段都用了。只要经济形式稍有好转,一定加息。所以泡泡应该不会吹的更大了。而从4,5月以来,销量一直在减少。历史上的跌市好像都是从销量减少开始的。一些地产界利益被伤害的人士也开始喊话,说政府最新政策太苛刻,应该放宽等等。买家都开始观望,卖家缓缓降价,我感觉是拉锯战的开始。在之后的几年里,如果没有什么大的变革,房价应该会一点点被拖回正常轨迹,就是以通货膨胀和人口增长为基础的预测。4. 影响之后几年的房价回归是个漫长而且痛苦的过程。对于卖方来说,如果是在泡沫以前买的房子现在怎么卖都是赚的,是赚多少的问题。如果是泡泡吹大了以后买的,07-11年,那么应该做好少赚,不赚的心理准备。除非过个5年,8年的再卖,如果现在需要卖,就把价格订好,长痛不如短痛。对于买方来说,投资炒房我感觉不是个靠谱的时候。如果是长期自住,看到很合意的房子该出手时还是要出手的,可以根据具体情况杀价。中介是被伤害比较大的群体。我感觉中介应该不太在乎房价高低,而更在乎是否有交易。贵便宜个5万加币,也就是少挣500到1000, 没有多大影响。而没有交易,是吃不上饭的问题。这几个月以来交易量比去年同期少了20%-30%,同等于这个市场萎缩了20%-30%,应该有不少中介在为下一顿发愁。这个拉锯战,锯的是中介,回归过程越短,中介的痛苦就越小。5. 总结以上推测是在已知因素下的推理,还有很多未知因素会影响经济,进而影响房价。如美国马上迎来的财政悬崖,中国下5-10年的经济转型,政治改革,欧盟能不能把自己拖出泥潭。我觉得在经济发展平缓,人口增长稳定,城市化早就已经完成的加拿大,炒房子不是个特别赚钱的事情。它可以是比较好的避险港。房价数据:http://weilurealty.com/zh/greater-vancouver-area/#1977-now (原版找不到出处了,借用请见谅)http://www.rebgv.org/home-price-index通货膨胀数据:http://www.tradingeconomics.com/canada/inflation-cpi利息数据:http://www.bcrealtor.com/d_bkcan.htm人口数据:http://www.bcstats.gov.bc.ca/StatisticsBySubject/Demography/PopulationEstimates.aspx

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回复: 看加拿大温哥华房市第一次头排就坐!

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回复: 看加拿大温哥华房市well written.缓慢长跌 = 软着陆 ,是政府希望达成的。 但利率只是影响房价的一个因子。加国及世界经济走向 (前景不好),及与其牵连的失业率, 是未来几年负面影响房市的重要因素。 人口老化(首波战后婴儿潮已达67岁)将是未来10多年负面影响房市的一大因素。 移民法规更改,看来将升高非英语系国家的投资移民(例:中国)的关卡。 省际人口迁徙:卑诗省最近一两年净流出不断加剧。 以投资者心理角度来看, 过去旺市时的贪婪将被恐惧取代。当屋主开始意识到危机 (现在主流媒体已播报看跌房市的坏消息好几个月了)一窝蜂地卖, 而接手的潜在买家却被不断紧缩的房贷规则及自身的债务限制, 想要达到 “软着陆” 不是容易事。

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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.楼主花了大力气, 还给出文献出处,非常Educated 第一次看到逐年的利率柱形图,非常直观,收藏这个图。。谢谢。 顺便说一下,房价历史数据应该来源于大温地产局,他们每月发布房价统计数据。。点击展开...谢谢夸奖! 大温地产局的链接加上了,谢谢。 :)

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回复: 看加拿大温哥华房市我记得好像有人在论坛上说的一句话很不错,好的中介无论房价下跌还是房价上升都能赚钱。所以真正靠中介本事吃饭的,不会在乎房价是否暴跌。但是我估计中介都参与了投机房产。maybe i am wrong.点击展开...基本同意这个话,会另外开贴讨论中介。

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回复: 看加拿大温哥华房市well written.缓慢长跌 = 软着陆 ,是政府希望达成的。 但利率只是影响房价的一个因子。加国及世界经济走向 (前景不好),及与其牵连的失业率, 是未来几年负面影响房市的重要因素。 人口老化(首波战后婴儿潮已达67岁)将是未来10多年负面影响房市的一大因素。 移民法规更改,看来将升高非英语系国家的投资移民(例:中国)的关卡。 省际人口迁徙:卑诗省最近一两年净流出不断加剧。 以投资者心理角度来看, 过去旺市时的贪婪将被恐惧取代。当屋主开始意识到危机 (现在主流媒体已播报看跌房市的坏消息好几个月了)一窝蜂地卖, 而接手的潜在买家却被不断紧缩的房贷规则及自身的债务限制, 想要达到 “软着陆” 不是容易事。点击展开...谢谢支持!这些都有道理,不过我觉得还是有不少不确定性。在经济形式不好下,政府保持低利率,美国的QE3造成的通货膨胀都会推动房价。人口老化,婴儿潮退休可能比较有影响,不过我觉得这也是个相对漫长的过程。如果我是政府,会调整移民政策保证人口2%左右的增长。另外关于恐慌,作为一个无房产者,我也希望大跌发生,不过我不了解卖家的心情,在没有历史数据证明的情况下,不是特别乐观。

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回复: 看加拿大温哥华房市你这张图真给力,不过王红雨专家说:利率空前的低,现在不买,以后买房成本更高。

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回复: 看加拿大温哥华房市你这张图真给力,不过王红雨专家说:利率空前的低,现在不买,以后买房成本更高。点击展开...不是很多人认为利息到 2015都会这么低吗?房市才刚进入熊市,前景继续看跌,现在只有大师级人物才能找到借口来催人及早买房

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GreaterFool 大傻的温哥华房市分析站 First they ignore you, then they laugh at you, then they fight you, then you win.回复: 看加拿大温哥华房市利率会涨,贷款几十年,能保证一直不涨?

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[评论]平民细评:加拿大温哥华房市到底有无泡沫?新闻:《平民细评:加拿大温哥华房市到底有无泡沫?》的相关评论对于我这样的平民来说,买房是个大事。现在买,怕跌了吃亏,不买,怕涨了买不起。 我不是房市专家,和大家一样,主要是听身边朋友,园子里的同志们,专家,媒体,还有政府的评论。可点击展开...中肯,反映了现实!

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回复: 看加拿大温哥华房市个人认为,统计数字只能反映平均水平.好区域,好地块,核心区域的价格感觉还是会上涨的。美国经济危机,房价跌了那么多,可是纽约曼哈顿的房价没跌啊!再说了,房价涨跌的预测对投资有指导意义,对于自住房意义不大。不买房,不还要去租房吗?租的房子怎么也不如自己的房子住着舒服。洋人也想买房子,就是拿不出首付,买不起,呵呵。

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回复: 看加拿大温哥华房市个人认为,统计数字只能反映平均水平.好区域,好地块,核心区域的价格感觉还是会上涨的。美国经济危机,房价跌了那么多,可是纽约曼哈顿的房价没跌啊!再说了,房价涨跌的预测对投资有指导意义,对于自住房意义不大。不买房,不还要去租房吗?租的房子怎么也不如自己的房子住着舒服。洋人也想买房子,就是拿不出首付,买不起,呵呵。点击展开...难道是真的?

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2009.2 魁省FN,2010.2补料一,2010.5补料二,2010.8免面,2010,10 CSQ,2010.11联邦FN,2011.6ME,2011.9PL,2011.10.12 CIC签收,2011.11.01收到LP,2012.3.17登陆CANADA.2013.3.28 定居CALGARY(全家团聚)...回复: 看加拿大温哥华房市利率一旦进入上升周期,供房的压力增加不会是一点半点。现在大部分人买房都拿到了非常好的利率,平均下来估计3%左右。但从长远来看,负担的正常利率应该在5.5%左右。在未来十年,如果碰到高通胀,利率则有可能达到7%-10%。即使在眼前的历史最低利率下,很多人也需要靠分租才能勉强支持,一旦利率上涨,很可能意味着供款利息倍增,试问又如何承受?我觉得未来的加息,很可能是会比较剧烈的,会在很短的周期内持续上调,达到正常水平。因为目前的持续低息,已经埋下了严重通胀的隐患,一旦世界范围内经济出现复苏,利率必须出现迅速和显著的跟进调整,否则通胀将会难以遏制。

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回复: 看加拿大温哥华房市加拿大会有恶性通胀么,至少最近10年没有。加币也不是随便印的,央行的工作重点是控制通胀,而不是控制房价。

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回复: 看加拿大温哥华房市利率会涨,贷款几十年,能保证一直不涨?点击展开...不用预测,谁都知道会涨,加拿大利率高的那几年也没见房价跌多少。利率是反映经济状况的,不是反映房价的。经济好,利率才会高,请问哪个时期经济上升,房价下跌的。现在央行无法加息,但又担心没能力的人滥用低息贷款,以后加息后还不起,才收紧房贷。央行考虑的和你不一样。

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回复: 看加拿大温哥华房市楼主说的有一定道理。可要是希望加拿大向美国那样暴跌,对你我都没好处。政府地税收不上来,学校,市政建设,警察,怎么维持。被看见房价高,地税高的地方好学校就多,治安就好,警察就多。房价本就是个动态的东西,一直维持动态的平衡,长高了,收入跟不上,就跌一点,跌多了,买的人多了,就涨起来。拿利率说事,可笑。

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回复: 看加拿大温哥华房市加拿大会有恶性通胀么,至少最近10年没有。加币也不是随便印的,央行的工作重点是控制通胀,而不是控制房价。点击展开...看看http://forum.iask.ca/showthread.php?t=612178

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回复: 看加拿大温哥华房市拿着喝粥的钱能吃鲍翅么,就算鲍翅跌了,喝粥的还是喝粥的。面对现实,抓住时机买房才对,看到大傻那几个所谓暴跌的例子,就觉得好笑,知不知道还有一块钱买房的,还有老子卖给儿子的,还有为了避税的。有个朋友温西10年前买的旧房,40万,现在开价300万,等收购呢!天车站周围多的是,哪天他要是150万卖了,一定进大傻的数据库,真是笑死人不偿命。

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