加拿大华人论坛 加拿大房产汇率、利率、房价，理财改变生活
在加拿大
做为新移民，或是象我这样为了工作回中国、又为了孩子教育回加拿大的来回折腾族，是需要在安家落户加拿大时综合考虑汇率、利率和房价，做趋势性判断及理性选择，合理规划资产及财富增值。在此我想分享一下自己的体会，当然只是自己看到的一小片天空。1、汇率我2000年底登陆温哥华时美元兑加元是0.66，加币兑人民币约5.45，美国911后加币最低跌到0.6附近，10多年后的今天，加币兑美元涨到约0.97，加币兑人民币涨到约6.2，说明加币已走到了近10年的高位，一旦美国经济好转，美元就会走强，翘翘板效加币就应开始下跌，也许就是这两年的事，加币最终能贬多少，由于受诸多因素影响，我无法判断，但取中值的话0.8附近应该是可预期的；加币兑人民币现值也偏高，5.0以内将人民币兑换成加币才是安全边际。因此，新移民可根据自己的用款时间表采取逐步兑换加币的方式，摊平成本会比现在一下子全换了要合算得多；未来几年计划用美元的，建议现在就将加币高位了结，换成美元备日后之用。2、利率利率分存款利率和贷款利率，国内在降息前住房按揭贷款利率高达7%左右，融资贷款利率更高达10以上，相比加拿大的贷款利率，在加拿大贷款太幸福了，而且不用托人找关系，不用以贷搭售或乱收费。存款方面是国内的好，5年期定期存款利率约5.5%，所以有很多香港人或国内有钱人由于看好人民币升值，就在国内银行做一种内存外贷的业务，即在国内存入一笔人民币定期存款做抵押，在香港贷出等值的外币，套取零风险利差收入和预期汇率变化的双重得益；另外说到美元存款，国内的美元存款利率也比较高（别看挂牌，可协议），13个月存款利率高达4.2%。因此，建议拥有预期升值的高利率货币（如人民币，坚决排除澳元，因预期贬值），贷出预期贬值的低利率货币（如加元、港币）。3、房价排除自住，如投资房产与汇率结合起来能大大提高收益，我在2006年回国时见到太多港、澳、台和海外华人纷纷来中国买房产，将哪国汇率升值就拥有它的资产发挥到极致，6年间房产涨了3倍，人民币升了20%多。过去的就过去了，下一个机会在哪儿，相信大家也猜到米国了吧！在此澄清一下，我不是看空加拿大房价，其实我是觉得加拿大的房价受移民政策的变化较大，总体趋势虽向上，但房产收益方面比不上现在的美国。
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活做为新移民，或是象我这样为了工作回中国、又为了孩子教育回加拿大的来回折腾族，是需要在安家落户加拿大时综合考虑汇率、利率和房价，做趋势性判断及理性选择，合理规划资产及财富增值。在此我想分享一下自己的体会，当然只是自己看到的一小片天空。1、汇率我2000年底登陆温哥华时美元兑加元是0.66，加币兑人民币约5.45，美国911后加币最低跌到0.6附近，10多年后的今天，加币兑美元涨到约0.97，加币兑人民币涨到约6.2，说明加币已走到了近10年的高位，一旦美国经济好转，美元就会走强，翘翘板效加币就应开始下跌，也许就是这两年的事，加币最终能贬多少，由于受诸多因素影响，我无法判断，但取中值的话0.8附近应该是可预期的；加币兑人民币现值也偏高，5.0以内将人民币兑换成加币才是安全边际。因此，新移民可根据自己的用款时间表采取逐步兑换加币的方式，摊平成本会比现在一下子全换了要合算得多；未来几年计划用美元的，建议现在就将加币高位了结，换成美元备日后之用。2、利率利率分存款利率和贷款利率，国内在降息前住房按揭贷款利率高达7%左右，融资贷款利率更高达10以上，相比加拿大的贷款利率，在加拿大贷款太幸福了，而且不用托人找关系，不用以贷搭售或乱收费。存款方面是国内的好，5年期定期存款利率约5.5%，所以有很多香港人或国内有钱人由于看好人民币升值，就在国内银行做一种内存外贷的业务，即在国内存入一笔人民币定期存款做抵押，在香港贷出等值的外币，套取零风险利差收入和预期汇率变化的双重得益；另外说到美元存款，国内的美元存款利率也比较高（别看挂牌，可协议），13个月存款利率高达4.2%。因此，建议拥有预期升值的高利率货币（如人民币，坚决排除澳元，因预期贬值），贷出预期贬值的低利率货币（如加元、港币）。3、房价排除自住，如投资房产与汇率结合起来能大大提高收益，我在2006年回国时见到太多港、澳、台和海外华人纷纷来中国买房产，将哪国汇率升值就拥有它的资产发挥到极致，6年间房产涨了3倍，人民币升了20%多。过去的就过去了，下一个机会在哪儿，相信大家也猜到米国了吧！在此澄清一下，我不是看空加拿大房价，其实我是觉得加拿大的房价受移民政策的变化较大，总体趋势虽向上，但房产收益方面比不上现在的美国。点击展开...------是动了脑子的人！本网不多见，所以跟帖少吧。但您忽略了交易成本呀.....
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活第一部分汇率，如何操作，不懂，请具体指导
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活米国的房价虽然现在还便宜，但是持有成本很高啊
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活做为新移民，或是象我这样为了工作回中国、又为了孩子教育回加拿大的来回折腾族，是需要在安家落户加拿大时综合考虑汇率、利率和房价，做趋势性判断及理性选择，合理规划资产及财富增值。在此我想分享一下自己的体会，当然只是自己看到的一小片天空。1、汇率我2000年底登陆温哥华时美元兑加元是0.66，加币兑人民币约5.45，美国911后加币最低跌到0.6附近，10多年后的今天，加币兑美元涨到约0.97，加币兑人民币涨到约6.2，说明加币已走到了近10年的高位，一旦美国经济好转，美元就会走强，翘翘板效加币就应开始下跌，也许就是这两年的事，加币最终能贬多少，由于受诸多因素影响，我无法判断，但取中值的话0.8附近应该是可预期的；加币兑人民币现值也偏高，5.0以内将人民币兑换成加币才是安全边际。因此，新移民可根据自己的用款时间表采取逐步兑换加币的方式，摊平成本会比现在一下子全换了要合算得多；未来几年计划用美元的，建议现在就将加币高位了结，换成美元备日后之用。2、利率利率分存款利率和贷款利率，国内在降息前住房按揭贷款利率高达7%左右，融资贷款利率更高达10以上，相比加拿大的贷款利率，在加拿大贷款太幸福了，而且不用托人找关系，不用以贷搭售或乱收费。存款方面是国内的好，5年期定期存款利率约5.5%，所以有很多香港人或国内有钱人由于看好人民币升值，就在国内银行做一种内存外贷的业务，即在国内存入一笔人民币定期存款做抵押，在香港贷出等值的外币，套取零风险利差收入和预期汇率变化的双重得益；另外说到美元存款，国内的美元存款利率也比较高（别看挂牌，可协议），13个月存款利率高达4.2%。因此，建议拥有预期升值的高利率货币（如人民币，坚决排除澳元，因预期贬值），贷出预期贬值的低利率货币（如加元、港币）。3、房价排除自住，如投资房产与汇率结合起来能大大提高收益，我在2006年回国时见到太多港、澳、台和海外华人纷纷来中国买房产，将哪国汇率升值就拥有它的资产发挥到极致，6年间房产涨了3倍，人民币升了20%多。过去的就过去了，下一个机会在哪儿，相信大家也猜到米国了吧！在此澄清一下，我不是看空加拿大房价，其实我是觉得加拿大的房价受移民政策的变化较大，总体趋势虽向上，但房产收益方面比不上现在的美国。点击展开...好帖,学习了.
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活米国的房价虽然现在还便宜，但是持有成本很高啊点击展开...非常同意,所以至今未下手.
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活一向主张到美国优质地区购买房子，要买好的，不能贪图便宜。
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美国运通金卡:AMEX Gold ，开卡送25000积分（价值250刀以上），首年销卡无任何费用，成功批核后本人再额外多给Cash Bonus感谢。同时主推 AMEX SPG 酒店卡，开卡送20,000 SPG点，可以兑换最高6晚美国喜来登酒店住宿，总价值可超600刀。详情请PM(此外还有Business Gold ，感谢力度与 Gold一致)。Tangerine (ING) Orange Key: 41710691S1 （本人同样额外返点）第一部分汇率，如何操作，不懂，请具体指导点击展开...如果是新移民，现在拥有的是人民币，落户加拿大时不必急着将人民币换成加币（本人看跌未来加币走势），可根据个人情况分时段兑换必要生活费用；要买房的尽量利用加拿大的银行贷款，只需要兑换足够的首付款资金，避免现在全部兑换成加币全款买了房，就算两年后房价升了20%，但若加币跌了20%，那对于您个人资产来说等于0增值，贷款的成本可在国内补回，尽量将人民币资产、存款留在国内，就算存银行利率也能抵挡贷款利率的支出啊。如果手中是加币资产，有计划过几年送孩子去美国读书或买房的，可现在就将加币高位兑换成美元，未雨绸缪，不要等到要用美元了才想着兑换，那时成本就高了。
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活米国的房价虽然现在还便宜，但是持有成本很高啊点击展开...是的，这个还要视个人情况而定，但未来几年米国的房产涨幅高过加拿大是大概率事件。我所知道的几个去美国买房的，基本是中长期打算，自住加投资，有的人是为未来退休准备的，现在先出租；有的人是为小孩买的，如小孩毕业后地点有变化了，再考虑出租或转售。
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活------是动了脑子的人！本网不多见，所以跟帖少吧。但您忽略了交易成本呀.....点击展开...个人理解是：人生需要理财，合理进行资产配置；不能不算计，但也不能太算计；判断趋势，跟随趋势；踏准波浪和节奏，但也不要妄想博到尽。
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活看多美元的大把人在。忽略美国吃亏的概率很大Many Chinese exporters are starting to hoard the dollars they earn, betting that the yuan is unlikely to appreciate much more, a change in strategy that is having a ripple effect throughout the country's financial system.
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漫游温哥华 INSPIRING VANCOUVER回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活你的分析还是很有道理的，会跌到5吗？热切期待啊！
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活你的分析还是很有道理的，会跌到5吗？热切期待啊！点击展开...10年之内，有可能到5.同时，也可能到8.看涨趋势的只有美元。
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漫游温哥华 INSPIRING VANCOUVER回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活这事儿就分两种，刚需非刚需，刚需的话甭废话，咬牙上；非刚需，甭琢磨，赌得起赌不起！有钱没赌性不要玩投资，伤神也伤心！赌性高的人不一样，他重在过程，输了未尝不是一种体验；咱们一般人玩不了这个，患得患失，太纠结！
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09年3月申请魁省投移；免面试通过；10年8月 同月投资；10/23/2010 联邦FN ；06/24/2011 ME；07/03/2011体检通过；09/14/2011 通知取签，但信寄丢；11/31/2011寄签04/24/2012短登多伦多买房撤退 2013年九月1号长登多伦多。回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活那加国的新移民到美国买房能贷款么？楼主觉得美国哪些地方的房子比较有潜力？
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活那加国的新移民到美国买房能贷款么？楼主觉得美国哪些地方的房子比较有潜力？点击展开...1、可以贷款，最近美国的银行贷款也放松了，我所认识的中国人基本都在中国银行的海外分行或汇丰贷款，这两个银行承认贷款人提交的海外收入，即认可中国（包括其他国家）的银行流水和中国公司开具的收入证明，最高能贷65%。2、先说说自己的体会：（1）美国太大，各地房产走势受各地经济、人口等情况影响冷暖不一，不象中国那样普涨或普跌，即有的地方已经在涨，可能有些地方还在跌，所以要选经济预期好的地方；（2）若想获得好的回报，建议选择华人喜欢居住的区域（洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿）；（3）个人比较倾向学区房，好租好卖，古今中外都适用的买房法则；（4）不建议选房价跌的很惨的地区，这说明这些地方经济没有支撑力，也许这一轮房价能起来，也许再也起不来了，而且谁能保证下一轮经济危机不又身先士卒？结合上述原因，个人觉得大洛杉矶如irvine,arcadia较有潜力，优点如下：离中国近，与中国经贸往来频繁，华人比较熟悉这个城市；气候不错，房价适中；中餐厅、中国超市多，是很多中国有钱人愿意居住的地方；教育资源丰富，如irvine的university hill和north woods中学，arcadia的arcadia high school都是不错的学区房。
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活这事儿就分两种，刚需非刚需，刚需的话甭废话，咬牙上；非刚需，甭琢磨，赌得起赌不起！有钱没赌性不要玩投资，伤神也伤心！赌性高的人不一样，他重在过程，输了未尝不是一种体验；咱们一般人玩不了这个，患得患失，太纠结！点击展开...有了这个思路, 大家就不会在这里吵房了.
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回复: 汇率、利率、房价，理财改变生活1、可以贷款，最近美国的银行贷款也放松了，我所认识的中国人基本都在中国银行的海外分行或汇丰贷款，这两个银行承认贷款人提交的海外收入，即认可中国（包括其他国家）的银行流水和中国公司开具的收入证明，最高能贷65%。2、先说说自己的体会：（1）美国太大，各地房产走势受各地经济、人口等情况影响冷暖不一，不象中国那样普涨或普跌，即有的地方已经在涨，可能有些地方还在跌，所以要选经济预期好的地方；（2）若想获得好的回报，建议选择华人喜欢居住的区域（洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿）；（3）个人比较倾向学区房，好租好卖，古今中外都适用的买房法则；（4）不建议选房价跌的很惨的地区，这说明这些地方经济没有支撑力，也许这一轮房价能起来，也许再也起不来了，而且谁能保证下一轮经济危机不又身先士卒？结合上述原因，个人觉得大洛杉矶如irvine,arcadia较有潜力，优点如下：离中国近，与中国经贸往来频繁，华人比较熟悉这个城市；气候不错，房价适中；中餐厅、中国超市多，是很多中国有钱人愿意居住的地方；教育资源丰富，如irvine的university hill和north woods中学，arcadia的arcadia high school都是不错的学区房。点击展开...这个思路够清晰！！！！！！！！！！！！！！
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