在加拿大
[FONT=宋体]每年的春夏[/FONT][FONT=宋体],[FONT=宋体]多伦多的房产市场都会走出一波因为世界各地投资移民登陆多伦多引发的[/FONT]"[FONT=宋体]独立行情[/FONT]",[FONT=宋体]每年的火暴行情和抢[/FONT]OFFER[FONT=宋体]大战大都从[/FONT]2[FONT=宋体]月初就开始延续和启动[/FONT]......[FONT=宋体]最近一周来[/FONT],[FONT=宋体]笔者目睹了两个很一般的房子都从[/FONT]69[FONT=宋体]万[/FONT]9[FONT=宋体]抢到[/FONT]88[FONT=宋体]万成交[/FONT].[FONT=宋体]还有一个报价[/FONT]138[FONT=宋体]万[/FONT]8[FONT=宋体]的房子最终成交价超过[/FONT]155[FONT=宋体]万[/FONT].[/FONT][FONT=宋体]这样的"[FONT=宋体]春季攻势[/FONT]"[FONT=宋体]使笔者在高兴之余[/FONT],[FONT=宋体]但更多的是担心[/FONT].[FONT=宋体]喜的是生意和委托挺多[/FONT],[FONT=宋体]几乎每天从早[/FONT]9[FONT=宋体]点忙到晚[/FONT]11[FONT=宋体]点[/FONT],SHOWING ,[FONT=宋体]下[/FONT]OFFER,[FONT=宋体]谈判[/FONT],[FONT=宋体]签协议[/FONT].[FONT=宋体]忙的两腿不着地[/FONT]......[FONT=宋体]忧的是市场开始火暴后[/FONT],[FONT=宋体]很多有问题的房子和物业开始混水摸鱼[/FONT],[FONT=宋体]以次充好[/FONT],[FONT=宋体]鱼目混珠[/FONT],[FONT=宋体]甚至有部分新移民被极少数不够专业的甚至品行有问题的从业人员[/FONT]"[FONT=宋体]忽悠[/FONT]",[FONT=宋体]蒙受了不可挽回的损失或遗憾[/FONT]......[FONT=宋体]我门一起来看看新移民在投资多伦多地产时都会有哪些误区呢？[/FONT][/FONT] [FONT=宋体]1、[/FONT][FONT=宋体]唯学区论的误区[/FONT][FONT=宋体]在多伦多生活时间稍长一些的人都知道在西人和主流社会里并没有学区这个说法。所谓的学区就是在华人圈里尤其是新移民比较流行的概念，其根据就是根据菲莎机构的测试排名。[/FONT][FONT=宋体]学区房在华人“望子成龙”的理念作祟的背景下，越来越象一场没人喝彩的独角戏，周围住的大都是新移民，房价超高，学校里几乎成了清一色的“清华班”（ 清一色华人），或者“中印班”,[FONT=宋体]很多孩子就变成了[/FONT]"[FONT=宋体]高分低能[/FONT]""[FONT=宋体]考试机器[/FONT]"......[/FONT][FONT=宋体]我个人认为如果说多伦多的房产有泡沫的话,[FONT=宋体]一些没有任何支撑点[/FONT],[FONT=宋体]所谓纯粹的学区房就是最大的泡沫[/FONT]......[/FONT][FONT=宋体]有句话说"[FONT=宋体]只有等退潮后[/FONT],[FONT=宋体]我们才知道谁在裸泳[/FONT]",[FONT=宋体]其实我们现在不用等学区房的泡沫破灭[/FONT],[FONT=宋体]我们也知道在泡沫里没穿衣服的剩下最多的就是新移民中的投资移民了。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]几乎我所有的客户我都会告诉他们我的房产投资原则之一就是：不看学区看社区。[/FONT][FONT=宋体]学区越好越要小心，就象美国很多名校宁愿不选择考试一百分的学生愿意选择考试八十多分的学生。我告诫的客户尽量不要选择新移民比例较高所谓排名第一的学区。一些华人熟知的所谓排名很前的学校里面的教育究竟是个什么东东，我想在这些学校就读的孩子的父母最有发言权。我最近帮一个客户从所谓的好学区买到好社区。用他的话来说继续这样下去真会很后悔为什么要来加拿大了,[FONT=宋体]他说同样是填鸭的应试教育，不如在国内填了[/FONT]......[FONT=宋体]他还有一个担心[/FONT],[FONT=宋体]就是孩子们在一天天长大[/FONT],[FONT=宋体]他不想孩子以后在交友和婚姻上有什么问题[/FONT],[FONT=宋体]他说如果真有问题[/FONT],[FONT=宋体]他想死的心都有[/FONT]......[FONT=宋体]使他下定决心搬家的一个主要原因就是他[/FONT]16[FONT=宋体]岁的女儿交了一个其他裔族的男朋友[/FONT],[FONT=宋体]这小子带他女儿吸大麻[/FONT],[FONT=宋体]警察来过家里两次了[/FONT],[FONT=宋体]据说在某些裔族吸大麻是很普遍和时尚的[/FONT]......[/FONT][FONT=宋体]社区好不好看什么?[FONT=宋体]看人[/FONT].[FONT=宋体]选社区就是选邻居[/FONT],[FONT=宋体]如果邻居大都是受过良好教育的[/FONT],[FONT=宋体]非常礼让的[/FONT],[FONT=宋体]又注重家庭和孩子教育的[/FONT],[FONT=宋体]本地的相对工作稳定收入较高的富有裔族[/FONT],[FONT=宋体]那么即便是学校排名不那么高又有何妨呢[/FONT]?[FONT=宋体]如果在这样的社区里生活和学习[/FONT],[FONT=宋体]您根本不用担心您的孩子读大学和融入本地社区的问题[/FONT]......[FONT=宋体]不用去担心孩子的未来[/FONT].....[/FONT][FONT=宋体]学区房,[FONT=宋体]唯学区论[/FONT],[FONT=宋体]是投资移民买房的最大误区[/FONT].[FONT=宋体]终有一天[/FONT],[FONT=宋体]所谓排名好的学区会因为在一个烂社区也变成一个人人避之不及的烂学区[/FONT].[FONT=宋体]该区域房价会上演高位跳水的一幕[/FONT];[FONT=宋体]也会因为社区在走下坡路[/FONT]([FONT=宋体]就是高收入阶层和以前住在当地的主流的西人在逐渐卖出[/FONT])[FONT=宋体]变成一个想卖也不法卖出一个好价钱[/FONT],[FONT=宋体]想住又住的很不舒服的[/FONT]"[FONT=宋体]烫山芋[/FONT]"...... [/FONT][FONT=宋体]选择一个好的社区就是选择一种好的生活方式.[FONT=宋体]而仅凭一个菲莎排名来选择学区房的做法无意于刻舟求剑[/FONT],[FONT=宋体]是一种机械的可笑的做法[/FONT].[FONT=宋体]笔者很推崇的有两个社区并不是典型意义上的好学区[/FONT],[FONT=宋体]但在我看来[/FONT],[FONT=宋体]无论孩子的教育还是社区的生活环境[/FONT],[FONT=宋体]却胜过所谓的好学区很多[/FONT]. [/FONT][FONT=宋体]一个是THORNHILL[FONT=宋体]社区 [/FONT],[FONT=宋体]南起[/FONT]STEEL,[FONT=宋体]北至[/FONT]HWY7,[FONT=宋体]东起[/FONT]LESLIE,[FONT=宋体]西至[/FONT]BATHURST[FONT=宋体]的这样一个社区[/FONT],[FONT=宋体]我感觉是精致西人人文生活的典范[/FONT],[FONT=宋体]其间绿树环绕[/FONT],[FONT=宋体]高尔夫 球场[/FONT],[FONT=宋体]河谷[/FONT],[FONT=宋体]小山争相呼应[/FONT].[FONT=宋体]社区配套完善[/FONT],[FONT=宋体]人口密度相对较低，家庭收入相对较高。其间学校以艺术、体育和建筑、工程等见长。喜欢幽雅和闲适生活的朋友可以选择此区。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]另一个是THORNHILL WOODS [FONT=宋体]社区，南起[/FONT]HWY7[FONT=宋体]，北至[/FONT]RUTHERFORD RD[FONT=宋体]（[/FONT]16[FONT=宋体]街），东起[/FONT]BATHURST[FONT=宋体]，西至[/FONT]DUFFERIN[FONT=宋体]的这样一个社区，是以年轻犹太人和意大利人为主的社区，建筑优美，社区宁静，配套极好，驾车交通非常便利，有着在整个[/FONT]GTA[FONT=宋体]地区最好的社区中心。家庭收入很高，几乎每家每户都有菲佣。是中产阶层和精英人士的可考虑的置业选择。[/FONT][/FONT] [FONT=宋体]2、[/FONT][FONT=宋体]以房养房的误区[/FONT][FONT=宋体]多伦多的房产市场是一个慢牛市场，一般来说“长租不如买”“迟买不如早买”。但买哪里，怎么买就成了一个两难的选择。[/FONT][FONT=宋体]一般来说，很多新移民都不想吃老本，一下字又找不到合适的投资项目或因为语言的问题找不到合适做的事情，所以，“以房养房”""[FONT=宋体]分租养房[/FONT]"[FONT=宋体]的投资理念就开始大行其道了。[/FONT][/FONT][FONT=宋体]大家都知道,[FONT=宋体]多伦多房价的租售比还是不错的[/FONT],[FONT=宋体]一般[/FONT]15-25[FONT=宋体]年的租金相当于整个房价[/FONT].[FONT=宋体]这也是多伦多房价抗跌的一个重要原因[/FONT],[FONT=宋体]但并不是意味着出租回报率越高的房子越有投资价值[/FONT].[/FONT][FONT=宋体]在加拿大分租房屋是有法律风险和保险公司会不赔付的,[FONT=宋体]而且一个大多数人在分租房屋的区域[/FONT],[FONT=宋体]其社区和环境一定会有问题[/FONT],[FONT=宋体]这个区域的升值和保值能力就会变差[/FONT].[FONT=宋体]如果万一遇到火灾[/FONT],[FONT=宋体]不仅得不到赔付[/FONT],[FONT=宋体]还要赔付因此受伤的其他人和受损失的邻居[/FONT],[FONT=宋体]都只有破产一条路了[/FONT],[FONT=宋体]甚至还有官司缠身[/FONT].[/FONT][FONT=宋体]很多投资移民在国内的生活条件是比较好的,[FONT=宋体]来到多伦多至少希望生活水平同比是不下降的[/FONT],[FONT=宋体]分租和他人同处一屋[/FONT],[FONT=宋体]有些甚至要共用厨房[/FONT],[FONT=宋体]条件更差的还要共用洗手间[/FONT],[FONT=宋体]那样无论如何感觉不会好到哪里去[/FONT],[FONT=宋体]怎么说都是不自在[/FONT].[FONT=宋体]但不分租就暂时只能是吃老本[/FONT],[FONT=宋体]看着钱花花的往外出[/FONT],[FONT=宋体]心里也怎么不是个滋味[/FONT]......[/FONT][FONT=宋体]所以,[FONT=宋体]我对我的客户说[/FONT],[FONT=宋体]如果有条件[/FONT],[FONT=宋体]尽量不要分租[/FONT]......[FONT=宋体]那怎么做能兼顾生活质量和有现金流呢[/FONT]?[/FONT][FONT=宋体]投资者一定要考虑清楚自己是want（想要）买房呢，还是need（需要）买房。房产投资毕竟不是小数目，一定要量力而行，应根据自己真正的需要和经过分析确有期望回报的物业上进行投资。[/FONT] [FONT=宋体]投资移民确实是大陆新移民的购房主力军。他们在加拿大许多事情需要从头开始，面临着心理压力和语言文化等方面的障碍。大陆投资移民中有很多人至今不愿丢弃国内的工作和社交圈。许多家庭是丈夫（或妻子）在国内工作，其他家庭成员特别是孩子在这里生活学习。[/FONT] [FONT=宋体]好的地产经纪人不仅仅是能很专业的买卖房子.更能策划一种生活方式.MARK和GARY购房团队不仅仅能尽快帮客户用合适的价钱买到理想的房子,更能通过商业策划真正洞察客户的需求,[/FONT][FONT=宋体]使他们在这里购置房产安排好家庭生活的同时，又把置业做成一种低风险高回报的投资，真正做到安居乐业，后顾无忧。[/FONT][FONT=宋体]历史经验证明房产投资是一种风险较低的稳健投资，我们的商业策划必须保证投资移民家庭成员的生活水准与国内相比不降低，同时投资收益要明显高于银行利息，同时商业策划还需要兼顾灵活性，可以根据投资移民的业务能力和本人的专长意愿进行选择物业和调整投资期。[/FONT] [FONT=宋体]比如一个拥有200万元本金的投资移民.我们会选择在多伦多中高档主流社区的房产作为投资移民自主投资用房.比如YORK MILL地区,EARL HAIG 地区,THORNHILL地区,[/FONT][FONT=宋体]我们的选择目标是[/FONT][FONT=宋体]100万[/FONT][FONT=宋体]左右的房产。高尚社区的人文结构合理，社区比较成熟，适合居住，同时可以保证孩子有良好的上学条件。[/FONT][FONT=宋体]这大约需要[/FONT][FONT=宋体]35万元的首付.65万元贷款.每月[/FONT][FONT=宋体]根据目前固定利率5年期3.7%来计算。每月需交3300元本利，即一年交纳4万元，其中利息为2.38万元（第一年，往后年份则利息越交越少、本金越交越多）。加上水电煤气和地税等开销，一年总共交纳5万元左右。[/FONT] [FONT=宋体]此外投资移民在拿出5万元买车，另外5万元作为第一年的家庭生活费，这样50万元已经有了明确用途。[/FONT] [FONT=宋体]至于[/FONT][FONT=宋体]余下的1[/FONT][FONT=宋体]5[/FONT][FONT=宋体]0万元，我们建议考虑[/FONT][FONT=宋体]3[/FONT][FONT=宋体]00-[/FONT][FONT=宋体]400[/FONT][FONT=宋体]万元的商业物业项目投资，例如公寓楼、加油站、小型Plaza（商业广场）[/FONT][FONT=宋体]和[/FONT][FONT=宋体]FOOD COURT [/FONT][FONT=宋体]等。我们主要考虑到投资移民家庭成员的兴趣、爱好和特长，安排不同的项目，使他们能在工作量不大、工作弹性有保证、收取租金的情况下进行投资。需要强调的是，这种投资不是单纯买生意，而是投资物业加生意。[/FONT] [FONT=宋体]就平均水平来说，这样的物业年回报率 (Cap Rate) 在[/FONT][FONT=宋体]10%[/FONT][FONT=宋体]左右，假若投资[/FONT][FONT=宋体]30[/FONT][FONT=宋体]0万价值的物业，那么一年的[/FONT][FONT=宋体]毛[/FONT][FONT=宋体]收益是[/FONT][FONT=宋体]30[/FONT][FONT=宋体]万元[/FONT][FONT=宋体].除去贷款利息,每年仍有相当可观的现金流.再加上自住地产和商业地产每年的固定升值部门,收益是较为可观的.[/FONT][FONT=宋体]3、楼花只升不跌的误区[/FONT] [FONT=宋体]Condo[/FONT][FONT=宋体]投资拥有其特有的优点，但也有其明显的缺陷和局限。多伦多[/FONT][FONT=宋体]Downtown[/FONT][FONT=宋体]及北约克的[/FONT][FONT=宋体]Yonge[/FONT][FONT=宋体]地铁沿线尤其热销。楼花，卖的是几年以后的预期价。几乎我所有的客户我都告诉他们，楼花比现楼的风险更大收益更小。为什么呢？如果一个项目，开发商把未来几年的可能实现的增值，现在就要在你的身上兑现，这样还有投资的价值吗？[/FONT][FONT=宋体]多[/FONT][FONT=宋体]伦多[/FONT][FONT=宋体]Downtown[/FONT][FONT=宋体]及北约克的几个楼花项目，目前的售价都比现楼价钱高出[/FONT][FONT=宋体]30%以上，在我看来，这些楼花的投资价值均比现楼要低，而市场的风险则更大。其实在楼花的一手买家里，在市道不好的年头大多数是亏损的，即便是现在这么好的慢牛市场，仍有少数楼花的一手业主是亏本割肉退出的。现在有许多从业人员都称自己是VIP，真的有那么多VIP吗？楼花市场上不仅有点楼盘水份较多，有许多从业人员也非常浮躁，把一张尚未开建的图纸给吹得神乎其乎。现在[/FONT][FONT=宋体]Condo[/FONT][FONT=宋体]楼花市场上的“水货”实在是太多，叫价尤其过分。有经验的玩家必须练就一双慧眼，学会找到真正值得投资的真品。[/FONT][FONT=宋体]地产投资是一种技巧较高的投资，也存在一定的风险，所以我们尤其不能轻易去买一张图纸，而且用的是几年以后的预期价钱。要知道市场一旦下跌，这些楼花的投资将是风险最大的品种。[/FONT][FONT=宋体]与其去买楼花，不如在现有的1-10年的CONDO里选择有独特卖点的CONDO进行投资，MARK有多年地产投资的经验和实战，对CONDO的投资有一套自己独特的体系和理论，由于篇幅有限，在此不再展开。请朋友们电话或邮件联系。QQ646594975[/FONT] [FONT=宋体]总之，地产投资收益高，但有一定的风险，且技巧性较高，选择专业人士的帮助就显得尤为重要。[/FONT]
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多伦多新移民互助群58591466，欢迎各位新老移民加入，分享经验，互助互爱，共创美好家园 赏
反馈:xinzhou, nash, fm10 和另外1个人 2011-02-18#2 
2,287 $0.00 回复: 移民买房的误区路过评论
[SIGPIC][/SIGPIC]life is rough, we must be tough！BJ 227 0213;2010.4.20初表妥投;7.14RN;8.6FN;10.19变5;10.25ME到VO：DYF;10.26CIC变IP;10.29完成体检;11.3体检表妥投;11.10护照登录费妥投;11.22变8;11.23变12;2011.6.7 DM;6.17 VISA;9.16 登陆蒙城;2012.6.15 儿子出生回复: 移民买房的误区学区当然重要， 这里小孩学坏的概率大的很， 吸毒。。。不是你住西人多的地方，自己就变成西人， 多伦多还是按种族居住清华的学校才能保证排名，申请大学才容易拿offer
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回复: 移民买房的误区楼上的有道理
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我一直在写：我在多伦多话家常理短告诉你一个真实的移民生活！回复: 移民买房的误区我怎么觉得LZ才来几天，自己还没弄明白东南西北呢，就开始准备当agent了？
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内事不决问老婆外事不决问Google回复: 移民买房的误区楼主说的好社区，一定不是我们技术移民买得起的。有没有30-40万townhouse的推荐呢
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回复: 移民买房的误区good
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回复: 移民买房的误区我比较赞同文章里的观点。 楼主Jane和文章里第一人称的Mark是同一个人吗
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Life is beautifulhttp://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=285400回复: 移民买房的误区Mark
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回复: 移民买房的误区又一个韩建国要诞生了。
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又老又丑，农村户口回复: 移民买房的误区炒股：优质小盘股=》小盘股=》小盘垃圾股买房：西温=》温西=》列治文本拿比=》白石买房：学区房=》非学区房买房：海景山景房=》湖景房=》山景房=》无景交通房=》高级装修房。 一个个按次序忽悠下去，前面的人获利，后面的人挨斩，经纪永远获利。
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回复: 移民买房的误区学区当然重要， 这里小孩学坏的概率大的很， 吸毒。。。不是你住西人多的地方，自己就变成西人， 多伦多还是按种族居住清华的学校才能保证排名，申请大学才容易拿offer点击展开...洋人有些不看重的学区的，是因为要把孩子送私校，问题是移民如果买这种房子，有这种准备吗？ 有些社区国人搬进，洋人搬出，国人搬进的确是因为社区是好学区，但洋人搬出却不一定是因为社区是好学区，不过是人家不愿意住在移民聚集区吧了。楼住推荐的社区HWY7，北至RUTHERFORD RD（16街），东起BATHURST，西至DUFFERIN，好像白人是挺多，但大多都是俄国人和前东欧的，一个朋友在那里买的房，孩子送俄国人聚集的幼儿园，用他的话说，出去吃饭的时候听见说中国话的不亲，反到是一听见有讲俄语的，就眉飞色舞的和人家交流，这样的情况比中国人多的地方好？我觉得真不见得。
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回复: 移民买房的误区我怎么觉得LZ才来几天，自己还没弄明白东南西北呢，就开始准备当agent了？点击展开...同问，
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回复: 移民买房的误区楼主Jane和文章里第一人称的Mark是同一个人吗点击展开...应该是一个人吧。
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回复: 移民买房的误区人家本来就是agent，换个马甲而已。 我怎么觉得LZ才来几天，自己还没弄明白东南西北呢，就开始准备当agent了？点击展开...
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早起的虫子被鸟吃我怎么觉得LZ才来几天，自己还没弄明白东南西北呢，就开始准备当agent了？点击展开... LZ 这片文章在多伦多地产周刊上有登, LZ就是是大鹏地产的JJ肖郎, ANYWAY, LZ写得也蛮有点道道的, 只是他的个人观点, 不会跟大家想的一样.
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一旦你拥有房产, 你就拥有了家园,土地,财富和主权.[SIGPIC][/SIGPIC]LZ 这片文章在多伦多地产周刊上有登, LZ就是是大鹏地产的JJ肖郎, ANYWAY, LZ写得也蛮有点道道的, 只是他的个人观点, 不会跟大家想的一样.点击展开...哦，那应该是我认错人了
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内事不决问老婆外事不决问Google回复: 移民买房的误区BUCUO
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