在加拿大
在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别 加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-07-03 07:28 完全拥有地权和土地租借权之分别 新移民在加拿大买房时，有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子，最后自己并不完全拥有土地。 下面从贷款的角度来看看两者的区别。 在加拿大，大部分的独立房屋都是Freehold，即屋主完全拥有土地权的。但是，也有一些物业是Leasehold的，即屋主只是租借了该土地，自己并不真正拥有该土地。 土地租借权 Leasehold Land 这种类型的房子，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。也就是说，你有99年的时间租借该土地，99年后，该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子，一般来说，价格比完全拥有地权的房子要低，但是并不绝对。 Leasehold Land一般分为三大类： (1)政府租借地(Government Leasehold Land) 政府租借地比较容易被贷款机构接受，使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说，温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件，通常比一般多，比如，要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement)，然后看这个物业还剩多少年，再来决定贷款利率。 (2)私人租借地(Private Land) 私人租借地一般不受贷款机构欢迎，只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时，也要看该物业地址是否在他们的审批之内，才有机会批准。而且贷款比例通常较低，大约在房价的65%左右。而且，该物业转让时，也比较麻烦，买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看，买家相对来说可以买到面积更大的物业。 (3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land) 这类物业的贷款很困难，一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做，利率也不会有什么优惠。 租借地的地税，分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。 完全拥有地权 (Freehold Land) 指房屋买家购买的物业，包括土地和房子，都完全是属于买家所有，没有任何时间限制。 完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House)，城市屋(Townhouse)，公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭，而且买方比较容易获得优惠利率。 但是，完全拥有土地权的物业，也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement)，作为建筑公用设施用，比如，建设高速公路，地铁等等。 加拿大购买住宅主要费用明细： 1.首期款项 一般首期款是物业成交价的25%，初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。 2.法律费用 通常为$1200~$1300。3.房屋按揭贷款费用 需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出，目前商业贷款利率5%~5.2%。 4.物业保险 房屋必须购有火险才能按揭，火险已在管理费中包括。 5.交易税买新房屋须支付货品与服务税(GST)，为成交价的6%，对总值不超过45万加元的主要居住物业，可获得GST退税，另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。 6.物业税 业主有必要依物业估价每年向市政府交税，每个省规定不同，多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。 加拿大房屋主要类型： 一、独立房屋(Detached)：独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋，有多种不同风格，包括平房(只有一层，即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。二、半独立房屋(Semi-Detached)：这种房屋有时被称为“半独”(semis)，它的一侧同另外一所相似的房屋相连，双方共用一堵墙。 三、镇屋(Townhouse)：有时也称为“排屋”(Row house)，这种房屋两侧都和相似的房屋相连。 四、共管公寓(Condo)：共管公寓可以是共同管理的镇屋，也可能是低层或高层公寓大厦的单位。
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反馈:admin 2010-07-13#2 
6,991 $0.00 回复: 在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别加国楼市新趋势：房主卖房争当房客 抬高租金 加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-07-13 07:58 
由于房贷政策收紧，许多加拿大房主趁房价尚热之时，纷纷抛房套现，然后将大笔钱投入银行存放起来，静等日后如房价下跌，好及时出手再做房东美梦。 由于加拿大挥别历史性低利率，贷款利率开始上升，很多加拿大人纷纷抛售房产，争做租客一族，从而抬高了租金。 由于利率上升，房贷政策收紧，许多房主趁房价尚热之时，纷纷抛房套现，然后将大笔钱投入银行存放起来，不再投资买新房，静等日后如房价下跌，好及时出手再做房东美梦。人们争先恐后做租房一族，从原来租平房，到现在纷纷抢租两卧公寓房，都想租到与原来房子居住质量差不上下的房子。由于越来越多的人卖房租房，房屋市场租金也日益看涨。 抢租好房子.据环球邮报报导，多伦多HIVE房地产公司总裁Cary Chapnick表示，现在人们都宁愿租房子，而且还要观望一段时间。但当到租房市场上转一圈后回来再看，好房子抢租的人很多，真是今非昔比。拿最近的一个交易来说，多伦多一个两卧公寓原来房东预期租金是1850元，但却以2250元的价格租了出去，整整高出了22个百分点。一个三卧的房子挂牌价格是2300元，但却以2700的价格租了出去。 多伦多和温哥华房地产市场一直都是加拿大最火热的，转售价格一直偏高，空置率也跻身于全国最低，分别为百分之2.2和2.7。Chapnick表示，你觉得自己搞定了，但突然间又冒出一个人愿意付更多的钱，这个市场其实没有什么一定之规，价格灵活得很，作为房屋经济人，看到这些也的确很沮丧，客户也只好在这个游戏里玩下去。 房价下跌10% 租房有利？ 假设现在把房子以80万价格卖出去，每个月租3000元的房子，如果房子价格按道明银行和CIBC世界市场分析师估计的明年下跌10个点，房子到2012年就会缩水8万元，而现在他们每年只需花3成6的租金，同时还可节约房屋维护费和税杂费，这样算下来也赚了。 温哥华资深地产经济黛安娜表示，自1989年从业以来，今年夏天最忙，过去一般这个时候都租房市场都会冷清下来，但今年相反，不断有人询问，让她猝不及防。她一般喜欢接待从其他城市搬到温哥华的客户，而非一些出售几百万的房子不住而在外面租高端房子的温哥华本地客户。今年温哥华房地产市场很奇怪，人们把自己300万的房子卖掉，纷纷去租房子住， 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC)也表示，去年全国房屋空置率从百分之2.7上升至百分之2.9，但房屋出租率却上升百分之1.8，一些房主也充分利用房屋紧缺这一机会大赚。 多伦多地产委员会自身的多重放盘系统(MLS)对每天房屋出租价格进行跟踪，因此能够很快捕捉到房屋市场租金的突然上涨趋势，而温哥华等其他城市由于缺乏这一数据编辑系统，因此需要靠各个具体交易来跟踪交易价格。评论
挤泡沫之绿色环保经济适用男免费提供加拿大移民定居资料的下载~免费提供Friends（老友记）剧本和字幕（10集大全）下载~~~免费上传正版《大唐双龙传》迷有福了~回复: 在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别加拿大Condo楼花容易赚钱吗? 投资乱象之3戒 加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-07-09 06:36 来源: 明报 多伦多Condo投资3戒 受2008年美国房产崩溃拖累，加国住宅市道在是年末见底，但随即急速反弹。经过一年多的兴旺后买卖开始回平稳但价格继续上升。日前加拿大地产商会公布，2010年5月全加二手住宅成交量跌约一成，平均成交价录得升幅全国住宅平均成交价按月升0.5%至346,881元，按年仍升8.5%。 商会表示，加国二手楼成交下降，是「脱离正常季节性规律」，主要是由于政府收紧有关楼宇按揭的规定，以及置业人士担心按揭利率回升。
加拿大地产商会首席经济分析员Gregory Klump认为，随着楼价回落，住宅成交量将回升。他指出，由于成交量进一步减少，以及积极求售的放盘量上升，以月份销售量计算的住宅库存或会续升，导致一些市场销售及价格竞争日益激烈，新放盘住宅数量终将会相应减少。 「于加国经济展望、就业及按揭市场趋势仍然看好，全国性的供求将会维持平衡。」他说。 无论市场大热或是放缓相对于价钱较大众化的Condo单位便显得较抢手恒生地产的杨洪分折共管Condo投资拥有其特有的优点，但也有其明显的缺陷和局限。尤其是其信息的不对称性，变现的滞后性以及交易的高成本性，都要求投资者不得不谨慎从事。对投资更保守一些，方能最大限度地避开可能的风险。在2009年，许许多多的买房(投资)者的热情也跟着像得了重感冒一样忽冷忽热。一部分人前两年在股票市场上亏损了不少，而听说有朋友在多伦多Downtown投资Condo楼大赚，于是望风跟进。杨洪指出2009年年底，由于这种羊群效应，在华人社区涌现了大量的Condo投资者。人多了，林子大了，于是乱象丛生。杨洪归纳出其中的不正常现象，以供已经买了Condo或还没有投资的人士参考。 杨洪认为Condo投资市场上充斥的是太多的浮躁，少了应有的理智，随之而来的必然是风险。多伦多的Condo楼花投资市场真的就那么容易赚钱吗? 第1戒 欠正确分析地段和价格关 前几年在多伦多的Downtown投资Condo楼花的朋友，不乏赚得盘满钵满。也正是这个塬因，愈来愈多的后来者把投资的重点区域放在了多伦多Downtown及北约克的Yonge地铁沿线。但杨洪认为小心买入可能出现Over Price的单位。 他说「诚然，我们在选择投资资物业的时候，首先需要考虑的因素应该是Location。但是不要忘了：如果一个项目，价钱明显的Over Priced，开发商把未来几年的可能实现的增值，现在就要在你的身上兑现，这样还有投资的价值吗?」 杨洪表示 如果一个地方的房屋价格出现不正常的过分快速上扬，以至于完全不符合租售比塬则，那么泡沫就会出现，风险自然就会增大。其实可怕的并不是风险本身，真正可怕的是无视风险的客观存在，对可能的风险没有任何预防或备的人。这些现在盲目乐观的人，对几年以后的市场一味乐观，对可能的调整毫无备，到那时会成为让房价跳水的直接诱因!这种人愈多，市场就会愈不稳定! 杨洪说在分析Condo市场投资应该在什么价位买入的时候，结合「租售比塬则」和「性价比塬则」，可以比较形象地将多伦多的地段分成5个不同的层次： 1：钻石级地段；2：黄金地段；3：银质地段；4：铜质地段；5：铁质地段。 杨洪说「当有人向你推荐说这是最好的黄金地段，价格一定不会跌，肯定赚钱。此话可能不假。但是只说对了一半。这里存在着某种误导：如果你有足够的实力及足够的耐性，在未来的10年，相信一定会赚钱反之，在未来的3年能不能保本就说不定了。」 第2戒 无分析楼花价格 杨洪说普通人买房子，主要分两种方式：一种是买现房，即是常说的二手房;另一种就是买期房(楼花)。购买期房和购买二手房的过程和手续是完全不同的。期房又分为两种业权，一种为Freehold House及Condo Townhouse，其特点是项目相对较小，施工工期短。另一种为期房为CondoCondo。其特点为项目大，户数多，施工工期长。由于大多数的Condo投资者主要集中在共管Condo，所以杨洪重点分析Condo楼花的销售过程中的问题。 首先来分析一下：一个共管Condo的开发商从获得一块可以用来盖Condo的用地到开始销售，施工，交吉一直到交付产权通常会经一个什么样的过程。 他说在分析之前，这里面还有几个常识大家要知道。由于买家交付的订金直接存到开发商的代表律师的信用帐户(Deposit in Trust Account)，这里的开发商在正式交割前是拿不到购房者的订金的。通常建筑商是从银行借来建筑贷款来用于建筑施工。然而加拿大的商业银行是不会轻易将建筑贷款发放给建筑商的，他们在放款前必须得到相应的还款保证：例如项目要销售到85%，以及这85%的买家须提供相应的支付能力证明(例如预批按揭/Mortgage Pre Approval)。这样就意味该项目应该完成销售的85%左右然后才开始长达2年到4年的施工阶段。如果项目销售火爆，可能只要一两个月，如果销售不理想，可能就要一两年，或者更长的时间，甚至也有可能项目建不起来，买家煺房，律师归还订金外加利息。举例来说，在正常的市场条件下，位于一个比较炙手可热的地点，一幢28层，将近300个单位住宅的Condo项目可能只需要6个月的时间，完成85%的销售。 那么开发商是如何能够在这么短的时间内将255套房子推销出去呢?这里面就有其销售的系统及策略问题了。 开发商在分批(分层)销售中，每经一个阶段就要根据市场的情况调整价格。有人会问，如果市场不好，开发商会不会在后来减价。可能性是有的，如果这个时候碰见市场非常的低迷，成本价出售都销售不畅的话，他们通常会选择停止销售，等市场回暖的时候再上市。市道大旺的时候情况便截然不同。 杨洪举一个极其特殊的真实例子：在2007年的某一个项目，他的一个客户以$39万购入的Condo单位在仅仅10天的时间便与后面进场的买家的进价相差近$20万只是10天时间$39万上升到$59万!当然，这是一个极端不正常的个案。 第3戒 迷信麻雀能生金凤凰 杨洪在平时的工作中，接触到一些潜在投资者，带着一个非常简单的逻辑，兴致勃勃地投入到炒楼的大军之中：「我现在投入3至5万，在交房前只要有人接手，我的投资就能翻倍要的就是一个字：炒!」 这逻辑或期望其实是非常非常危险的!在过去的几年中多伦多没有出现类似的价格非理性快速上扬。那么多伦多的房产价格在未来的几年里成倍刚性上涨的可能性有没有呢?当炒楼的人愈来愈多，炒房者愈来愈失去理智，盲目乐观，过分投资。那么这样不正常而且非常危险的市场就在不远了。杨洪引述研究机构REALNET最新的《Condo Investment Adviser(CIA) Report》来看一看多伦多的Condo期房市场从2006年到2009年的价格变化： 1不是每个区域的Condo价格都有很大的增幅。多伦多Downtown西区相当于多伦多地产商会编号为C1的区域的新建期房Condo售价增幅最大。 2以多伦多Downtown西区为例：在不同的房型中，不是每个房型结构的价格升幅都是一样的。两房加一书房的价格增幅大于两卧房，价格的增幅平均达到62.8%;而两卧房的增幅大于一卧室的增幅;一卧室的价格增幅高于一加一书房户型;一室加一书房户型的价格增幅高于无间隔(Studio)户型。 很多投资者以为只有小户型才能保证赚钱。而在过去的4年里，两房的大户型的回报似乎更高。那么塬因是什么呢?主要塬因有两个：一个是从房屋的供应上，开发商知道小户型好卖，许多的初级投资者只买小户型不碰大户型，所以在大楼的设计中，设计了大量的小户型这样一来小户型在每栋楼的供应量远远的高于大户型。二是从房屋的需求上来说，在多伦多Downtown，独立屋及半独立屋价格实在是太贵，而且绝大部分的Low Rise房屋都非常的老旧。所以大量家庭人口超过3个人的买房家庭不得不将目光放在了房型合适，大小适中的两室以上的Condo上。再加上许多的有实力的新移民或者父母经济富裕在Downtown上学学生大量的实际住房需求也催高了两卧室Condo的房价。 收 风 站 以小搏大的危机 很多人以为投资Condo可以赚快钱，可以转楼花短平快，可以用小钱去搏房屋的升值从而赚取高额的利润。这种想法有一定的道理，但有太多的局限性，而且非常的危险。为了说明这其中的危险性，杨洪举一个实际发生的例子来说明： A先生(真人假名)在2006年的时候，以每平方$330的价格买下了一套Downtown西区的两房900平方的湖景Condo，买入价非常的合理，$297,000，此房东南向，户型也非常的好。A先生信心满满，在一年以内投入了总价的15%作为首付款，即$44,550。按理说，A先生如果现在出售这套投资房的话，将会获得相当可观的回报。因为该大楼中同样楼层的该户型现房的市场价格已经达到$480/平方，也就是说$432,000。我们计算一下A先生应该得到的增值回报的回报率： $432,000(房屋售出价)$297,000(房屋买入价)= $135,000(毛收益) $135,000(毛收入)$12,000(买入交割成本)$16,000(卖出交易成本)=$107,000(税前净收益) $44,550(房屋首付款)+$12,000(买入交割成本)=$56,550(塬始投资) [$107,000(税前净收益)$56,550(塬始投资)] / $56,550(塬始投资) = 89.2% 89.2%的增值回报率是相当可观的，但是A先生并没有拿到这样的回报，反而是在这套房子上亏了些钱。到底是怎么一回事呢?问题出在A先生的先天不足上。当时在购买这套期房的时候，A先生只有3万元，$44,550中剩下的一万多是A先生从信用卡中借贷出来的，当时他还拿着EI，并没有正式的工作。A先生从2007年就开始寻找下家。他没有可能通过正常的贷款手续拿下这套期房的产权，只能期望寻找下家接手他的楼花，而几乎每一个可能的买家也都是Condo投资人，似乎一个比一个精明，都不希望他获得巨大的利润，所以接触了很多人，没有人愿意真正地接手。 2009年上半年，大楼眼看就要竣工交割了。此时屋漏偏逢连阴雨，全球性的金融危机正愈演愈烈。2009年01月，A先生实在是撑不下去了，他最终决定割肉处理，将这套还没有到手，自己也没有办法交割的Condo楼花转给了别人。转手的价格$300,000。表面上没有亏钱，但是他要支付给开发商$3,500的Assignment Fee以及经纪人的佣金$7,750，合计$11,250。他的Condo投资以失败而告终。 上面例子是发生在房价总体上涨的情况下。杨洪更要提醒大家的是：无论在什么地方，房地产的价格都不可能一直上涨。市场的调整甚至下滑随时都有可能发生。如果一个投资者不能居安思危，随时做两手备，那地产的投资也就无异于在赌场里赌博了。做地产投资要量力而行，风险控制为主，防患于未然，未雨绸缪。市场的稳定上涨，而不是短期暴涨对每一个投资者都有利。其实对Condo投资而言，最大的风险不是在大势，也不是在操作层面上，而是在投资者盲目乐观，超出自己的承受能力去Over Invest。迷信叁年麻雀能生金凤凰的人愈多，市场将会愈危险!评论
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回复: 在加拿大买房：Freehold和Leasehold之分别谢谢，楼主有心了（将多个相关主题合并起来, )
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