在加拿大
2009房价升幅榜：香港第1 中国第2 加拿大第12 加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-04-23 09:24 来源: 未知 作者: admin 点击: 1463次 本文导航第1页: 2009房价升幅榜第2页: 星人安居 港人蜗居财经人士在经济衰退期间对于加拿大房地产市场表现感到惊讶，原因全国屋价持续录得显着升幅。但一项调查结果显示，加国屋价升幅在全球而言只是一名落后者，尚且未能位居十大升幅之列。
加国屋价升幅在国际间排行第12位，2009年按年升幅为5.2% 
加拿大最近5年大城市房价和成交量加国屋价升幅在国际间排行第12位，2009年按年升幅为5.2%。那已是相当不俗的数据，尤其处于经济下滑的日子，但比起屋价升势凌厉的地区可说相对失色 。Knight Frank LLP就全球房地产市场进行的调查指出，香港2009年屋价升幅在全球居冠，高达27.6%，紧随于后分别为中国上升25.1%，以色列上升21.3%以及澳洲上升13.6%。Knight Frank经济师贝利(Liam Bailey)表示，香港及亚洲地区屋价向上，主要受到「中国政府财政刺激方案向经济体系大量注入资金流动性」所带动。一名中国内地买家去年10月在香港以5,700万美元购入一个面积6,000平方的住宅单位，创出多层大厦住宅单位(condominium)的全球最高售价新纪录。该单位售价相等于每方逾9,000美元。在多伦多，崭新共管柏文单位去年平均售价每方约为475加元。 
工业国2009年第四季度房价走势 加拿大楼市最强劲担心泡沫爆破骨牌效应财经分析员担心亚洲泡沫爆破或会带出骨牌效应，窒碍其他国家增长。多伦多市场相对之下远为平稳沉着。分析员指出，那对经济而言是利好现象，原因它可避免出现大上大落情况。贝利透过电子邮件在英国伦敦表示：「加国经济在低利率情况下表现相当不错。现时忧虑在于若果当局需要加息藉以遏抑通胀的话，加国房地产市场或会再次滑落。」中东欧洲大输家 美在挣扎 去年屋价下跌3.1%Knight Frank透露，受调查的国家或地区之中，大约一半录得屋价升幅，其余一半则出现屋价下跌情况，原因该些国家或地区仍然处于严重经济衰退之中。最大输家为中东地区及欧洲。拉脱维亚(Latvia)平均屋价大幅下挫49.8%，杜拜亦急跌42%。贝利指出，很多国家「持续受到信贷危机的沉重打击，去年屋价出现急剧调整」。美国房地产市场继续艰苦挣扎，去年屋价下跌3.1%，目前屋价看来尚未见底。但周四公布的数据显示，美国3月份重售房屋销售上升6.8%，升幅高于市场预期的5%。满银资本市场(BMO Capital Markets)副总裁Jennifer Lee表示：「经过之前三个月疲弱的房屋销售局面后，置业人士在3月份赶忙重返市场。」她续称：「随着直接政府援助完结以及更多断供房屋流入市场求售，很可能会出现较弱势头。」Knight Frank指出，该些有意购入本身第二间房屋的加国人一般都会密切注视美国屋价走势。但有关走势相当飘忽，当中2009年下半年上升差不多3%，但在第四季则仍告下跌0.6%。贝利认为，很多国家会在2010年开始展现经济。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~感觉不错的话，献朵花给点期望值吧~评论
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香港楼价正奔向1997年高峰，市民抱怨置业难的声音再响起，但不少目睹楼价曾累泻七成的人，对增加住屋供应难免有点患得患失。向来被视为香港竞争对手的新加坡，在处理住房问题上的政策跟我们有何不同?有否值得借镜之处?本报记者带这连串问题走访狮城，与当地官员、商界和平民深入交谈，发现香港多方面已经远远落后星洲人实现了安居，香港人仍为蜗居苦恼。关键之一，是当地「组屋(组合房屋)」制度的成功。国民有楼「意味国家他们有份」新加坡建屋发展局副局长叶振铭接受明报专访时便强调「我们鼓励国民拥有自己的房子，意味他们在这个国家有份(hold a stake in the country)，他们会希望社会好、开放及平稳。」本报记者访与香港同样地少人多的新加坡。约40年前，香港和新加坡同时起步，大规模建屋以解决城市居民住房问题;时至今日，本港的住屋平均面积比起星洲少一半，楼价却起码高出两叁倍，更要住得远离市区(见表)。新加坡八成居民都住在政府建设的组屋(组合房屋)，其形式虽类似香港的居屋，但这些组屋无论在面积、地点及品质上，绝不逊私楼。论面积，新加坡平均每户人数为3.5，大部分住在实用面积达968平方的单位内，其他单位的实用面积介乎699至1184平方。组屋似港居屋 平均千 
新加坡建屋局强调，他们并非视组屋单纯为一个「载人的盒子」，最新落成的组屋Pinnacle(达士岭)便充分体现了这理念。此物业外貌媲美西九凯旋门，环视新加坡港口、金融中心及圣淘沙一带海景，提供实用面积约968及约1108平方两款单位，「入场费」分别平均40万坡元(约222万港元)及60万坡元(约333万港元)，即每(实用)分别约2293元及3005港元。「达士岭」更设两层空中花园(下图)，设有健身器材及沙滩椅等，让住客舒展身心。(明报吕雪玲摄) 
相反，根据香港房屋署08年数据，本港八成公屋单位实用面积少于430，一半私楼住户居于少于500的单位;然而，400至500的单位，在新加坡多是提供予独居长者居住。论楼价，据新加坡建屋发展局提供资料显示，新加坡目前一手组屋，以实用面积968单位计，平均售价约147万港元，每平方楼价1518港元;二手组屋售价反而略高，同样面积的单位平均售价约189万港元，每楼价1954港元。由于购买二手组屋也可得到政府资助，新一代面对结婚置业需求，要自置居所，可说轻而易举。反观香港，据最新成交资料显示，大围居屋平均二手价(建筑面积)介乎4300至4780港元，私楼更贵，沙田骏景园平均价(建筑面积)为6617元。换言之，香港二手居屋及私楼楼价，随时贵过星洲的一手组屋几乎两叁倍，若计及星洲价以实用面积计算，香港却以建筑面积计，则香港的楼价就显得更高。家庭月收入限4.4万 可住市区香港特首曾荫权去年尾曾唿吁未能上车的市民「要买楼，不妨搬远些」，但在新加坡，位处金融中心及市中心区一带的组屋比比皆是，一个新加坡人家庭月入只要低于8000坡元(约4.45万港元)，要住在如香港中环及油尖旺一带的市区新楼，可说不成问题。据新加坡建屋发展局08年一项调查显示，逾九成星洲住户满意住屋情况，当中，大专学历居民增至三分之一、白领居民增至34.5%、平均家庭月入达5680坡元(约3.16万港元)。反观城大最新的一项「消费者满意指数」调查，住屋是香港市民满意度最低的一环。住户大我看到我的未来组屋可预购 七成满即建
许先生坐在偌大的睡房内说，作为新加坡人，挺满意政府的住屋政策。(明报照片)28岁的新加坡公务员许先生(Spencer)今年7月结婚，婚后会与妻子搬往千多的二手组屋，建立二人世界，由于有政府资助，加上日后每月供款均在CPF(类似香港的强积金)扣除，住屋不会成为两人的负担。「我看到我的未来，房子将来亦是给小孩的了。」他满希望笑着说。新加坡建屋发展局有一套建屋制度，名为预购组屋项目(Build-To-Order)，当建屋局收到一定数量(约为发展单位数目的七成)的建屋申请，便会动手兴建新项目，申请者一般等候3至5年便可购买入住一手组屋。Spencer与妻子塬本亦可透过预购制度买组屋，价格相对二手组屋便宜，而且新落成的组屋设计更完善，然而，由于不想等候数年，故两人决定到二手市场买楼。单位面积1399平方，位处铁路沿线，离金融和商业中心区约45分车程，售价折合278万港元，价约1988港元，他们并获政府资助3万坡元(约16.69万港元)。月供八千 CPF户口扣除「这里的组屋制度是挺美妙的，因为政府的资助会直接存入我们的CPF户口，然后从中扣除首期，我们日后每月供款约1500坡元(约8344港元)，亦可在CPF中扣除，不用额外花费。」Spencer称自己是受惠者，充分感受到这制度的美丽(beauty)。星官员：鼓励置业 房策基石年轻夫妇 买楼优先
新加坡建屋发展局副局长叶振铭。(新加坡建屋发展局提供)新加坡建屋发展局副局长叶振铭接受明报专访时强调「新加坡的房屋政策是让国民拥有自己的居所，与很多其他国家不一样，这是我们房屋政策的基石。」除了鼓励人们拥有物业，新加坡还看到随国民年纪渐长的煺休需求，他们可以大屋换细屋，所指的是星洲政府为长者度身建设的细屋，实用面积不会少于约377平方;又或选择出售房屋拥有权的剩余年期予建屋局，换取建屋局每月支付生活费津贴。买二手组屋 资助17万叶振铭指出，与其他国家不同，该国组屋不是只给总人口约一至两成的基层人口，而是八成人都住在组屋。「你看我们每个家庭的申请收入上限为8000坡元(约4.45万港元)，代表了八成星洲家庭入息，亦正由于大众都住在组屋，这成为我们的共同经验，也是让我们变得独特的地方。」叶氏满意地说。新加坡政府鼓励置业，一手组屋亦给予年轻夫妇优先次序，叶振铭补充说「即或他们不想等需时3至5年落成的一手组屋，他们可选择在二手组屋市场买楼，我们会给予3万坡元(约16.69万港元)的资助，若住近父母，会再多1万坡元(约5.56万港元)资助。」正正是这个维社会、重视社区的概念，当地组屋会维持每个不同种族的住户有一定比例，希望从日常生活中活出共融理念。港学者公营屋应市场六成新加坡的住宅单位，八成为公营房屋(组屋)，两成是私楼，政府有能力调控，使楼价维持在多数市民可以承受的水平，不受少数大地产商箝制。反观香港，政府的楼市政策一向奉行自由市场，但自由市场似乎时有失灵，未能为港人带来安居;香港理工大学应用社会科学系副教授陈锦华形容，正正是地产拖垮了香港经济。「地产拖垮港经济」陈锦华说，「道高一尺，魔高一丈，再怎样监管私楼市场也不管用，政府应扩大公营房屋供应量(目前香港住宅单位，公营房屋只45%)，起码比重至60%，甚至70%才解决问题。」再者，两地信奉的施政理念不同，新加坡组屋针对的不只是低收入阶层，而是社会大多数，政府视协助大众自置物业为己任。香港则只多安抚基层，提供廉租公屋予低收入市民，中产阶级在住房上只能自求多福。陈锦华指这样大大减低了港人其他方面的消费能力，窒碍经济发展。新加坡一家大型地产商城市发展的董事经理郭令裕称「这么多年来，新加坡政府策划管理得不错，这里是个安全的市场，发展商若决定要到一个市场冒险，这里的风险不会比香港大。」郭氏更指出，香港现在楼价太高，不会现在进入这个市场，新加坡发展较香港健康。港人平均住屋面积小，情长期没有改善。新加坡物业集团太平星的研究与策略策划副总裁陈国强一语道破中结。他说，新加坡大部分组屋的面积约900平方，甚至更大，当公营房屋都能提供这样的面积，私楼提供的不可能比这更小，因为小的会卖不出。港人组屋
Stella(左)与Jane(右) （明报照片）Stella(左)与Jane(右)同为香港人，叁四年前分别因工作及移民关定居新加坡。Stella决定长留星洲，是因为当地绿草如茵的环境较好，正打算在当地买私楼自住，但有感楼价上升，不急于现阶段高追。Jane于去年底出售所住组屋，不足两年赚了15%，她认为住组屋很舒服，设计不错。评论
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The Dispossessed: An Ambiguous UtopiaA Novel by Ursula K. Le GuinWinner of Nebula Award in 1974 and Hugo Award in 1975回复: 2009房价升幅榜：香港第1 中国第2 加拿大第12负债历史最高 投资报告唱衰加国楼市加拿大家园 CanadaMeet.com 2010-04-28 02:36 来源: 家园综述 作者: 香香王子 点击: 238次 本文导航第1页: 投资报告唱衰加国楼市第2页: 罗森博格：房价恐跌两成第3页: 四成加国民众负债退休第4页: 加央行长：冷静面对经济复苏小编提示：一周内连续两份报告唱衰加国楼市：周二，投资公司 Edward Jones 报告（点击此处下载报告）称，加拿大创纪录的高负债率是加拿大经济的主要弱点，随着利率上升将打击楼市。而上周五， 著名分析师罗森博格：加拿大经济脆弱，经济反弹主要由地产带动，当前已经形成房价泡沫，恐怕要跌两成。房价上升速度超过经济基本面Edward Jones 的报告称：“加拿大各地房价不断上扬。这帮助缓解房主压力，也同时令买家焦虑。我们主要的忧虑是，房价的上升速度超过经济基本面，因而很有可能下滑”。
全加各省平均房价2009年，加拿大楼市从衰退中走出低谷，平均销售价格劲升19.3 %，全国房价达到 $337,410，与此同时，失业率居高不下。Edward Jones 的分析师 Kate Warne 和Craig Fehr写到：“经济刚从衰退复苏和相对强势的房价意味着需要小心，投资分散人士可以高枕无忧，而计划追加房地产投资的人士要仔细考虑”。Edward Jones 分析师认为，消费者收入和出租市场这些经济基本数据不足够支持加拿大当前房价。
房价上升速度超过房租上升速度负债收入比146.2% 历史上最高水平加国民众为能够避免美国金融泡沫破灭的痛苦欢欣鼓舞，与此同时，加拿大家庭的负债额与收入比正处于“史上最高水平”(historically high levels)。
加拿大家庭的负债额与收入比历史曲线普通加拿大人的负债收入比（消费者借贷consumer borrowing / 可动用收入disposable income）一直在攀升，当前是146.2%，历史上最高水平。这也远高于美国曾经达到过的历史高点130.6%（ 金融危机，经济泡沫破灭前）利率上升时 过度负债将会有灾难性后果过度负债或将成为“加拿大金融系统最危险的因素”之一，同时这将使普通加拿大人在利率上升时的经济环境中变得更加脆弱。
如果利率上升3厘（3个百分点），一份$254,514 （25万）的按揭意味着每月多付$444利息，而税后在加拿大收入每月增加$444谈何容易。因为民众别无选择，就只能想着如何节约钱，削减开支。Edward Jones 报告称，利率上升3厘，也就意味着消费者，每年需要削减18亿的消费，这会反过来影响经济和就业机会。投资报告也建议投资者应避免投资楼市和减少持有银行股评论
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David Rosenberg曾准确预测美国地产泡破裂时间点的著名分析师戴维罗森博格(David Rosenberg)近日表示，加拿大目前所经历的经济反弹主要由地产市场带动，他认为地产市场的过度上涨形态将得到修正，加拿大房价可能会出现至少是20%左右的跌幅。戴维罗森博格曾经担任美林证券(Merrill Lynch)首席分析师、现为加拿大市场研究机构Gluskin Sheff Associates的王牌经济学家。他近日表示，预计加拿大的平均房价将至少下跌两成，对于地产市场热得冒烟的温哥华和多伦多来说，打击之大将不言而喻。加拿大经济去年以来表现亮眼，加拿大央行最新发布的数据显示，今年一季度，加拿大经济增长幅度达5.8%，这是自1999年以来最好的季度增长。而此前的许多经济学家也表示，全球金融危机以来，加拿大成为世界上率先复苏的几个国家之一，且复苏力度强劲，经济走势出现“V型”反弹。不过，在戴维罗森博格看来，所谓的“V型”反弹，主要是由炙热的楼市带动的，受地产市场销售畅旺影响，建筑、零售等产业的表现也相当坚挺。戴维罗森博格语出惊人地表示，如果剔除楼市因素，加拿大经济几乎停滞不前，几乎可以说是零成长。戴维罗森博格认为，加国楼市价量齐升的火热景象主要是由超低利率造成的，由于买家可以非常容易地得到购房资金，因而纷纷进场一圆自己的住房梦。他指出，目前加拿大地产市场和美国房市泡破裂前的景象颇为相似。事实上，早在2004年，当戴维罗森博格就先声夺人，率先指出美国地产市场有泡化迹象，当时受到代表业界的美国房地产协会质疑指责。但他依然坚持认为，自己的分析坚实有据，无可置疑。而早在今年2月初，加拿大主流媒体《环球邮报》也曾引用戴维罗森博格的观点，警告加拿大地产市场可能存在泡沫。文章指出，泡沫和经济衰退非常相似，都是很难定义、而且很难测量的。很多时候，人们要等到泡沫破碎的时候，才意识到之前市场处于泡沫的状态。戴维罗森博格说，泡沫不是一个呱呱乱叫的鸭子，能让人们立刻意识到他们的存在。目前，尽管很多经济学家、业内人士都否定泡沫的存在，但是他们也都承认，泡沫很难被衡量、被预测。戴维罗森博格表示，从去年晚些时候开始，加拿大的房地产市场中就已经出现泡沫。泡沫存在的原因有三，供应紧张(tight supply)、房产价格被高估(extreme valuation)、以及异常扩大的借贷量(dramatic credit expansion)。戴维罗森博格当时估计，加拿大房屋的价格已被高估了15%至35%左右，但是低利率和避税的心理还在让更多消费者跳入市场、继续推动泡沫增长。评论
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每10名加拿大人就有4人负债退休皇家银行的最新调查显示每10名加拿大人有4个负债退休他们年过50资产起码10万元。四分之一年届退休者主要居所仍有按揭。Ipsos Reid为皇家银行进行首次《退休神话与现实》(Retirement Myths and Realities)民意调查了解加人对退休的期待及经验。它发现17%退休者负消费者债务或信用卡债务7%有其他债务或是共同借贷人5%有投资物业或度假屋按揭。逾四分一人退休后有新借贷这项调查也发现70%退休者认为能够储蓄部分收入依然很重要但逾四分一人在他们退休后仍有新的借贷。皇家银行退休策略主管戴维斯(Lee Anne Davies)指出那不一定不好。她说「退休者可以取得信贷有利他们管理入息及流动资金提供更多弹性。」但许多退休者仍然担心他们的储蓄如何能应付漫长的退休生活。通胀与税项是退休者的主要关注通胀与税项是退休者的主要关注逾三分一(35%)回应者表示他们担心通胀将给他们的退休入息带来负面击。退休前的受访者43%的人有同样的忧虑。62%的人说入息税令他们不安三分二人相信未来10年税项他们入息的百分率将会上升。戴维斯说「维持足够退休入息的关注固属平常但你从未考虑的成本也有可能增加。例如根据我们的调查每5名退休者中有将近1人每年处方药开支逾1,000元。」从3月10日至19日进行的这项网上调查访问了2,143名成人年龄50岁以上家庭资产起码10万元。其中一半表示他们已经退休。这项调查的误差率为正负2.1个百分点每20次有19次。评论
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