在加拿大
■ 国会临时预算官雅克（Jason Jacques）。 加通社
星岛综合报道加拿大国会正在讨论延长按揭年期作为解决住房问题的方法——但这真的能提高可负担性吗？国会预算官（Parliamentary Budget Officer，简称PBO）的最新报告显示，将按揭年期从25年延长到40年确实可以减低每月供款，但房奴最终支付的利息却会增加75%。该机构还警告说，该分析并未考虑到更广泛的后果——这些后果会抵销短期收益，并损害住房和经济的长期稳定。
据betterdwelling.com首席分析员潘韦思（Stephen Punwasi）撰文指，PBO应议员们的要求发布住房报告，探讨40年摊还期是否能改善住房负担能力。在此背景下，「可负担性」指的是家庭在不超出「供款占入息比率」（Debt Servicing Ratio，简称DSR）的情况下，所能支付的最高按揭月供。他们以加拿大按揭及房屋公司（CMHC）规定的39%总债务上限作为标准，但由于该上限包含了所有持有成本，因此PBO将其计算标准降低至总收入的32-35%。
当以降低月供为唯一目标时，延长摊还期是最常被提出的解决方桉。其原理很简单：将100万元贷款的还款期限，由25年延长至40年——即在更长的时间内支付更少的月付款。
但PBO认为，这种方法虽可缩窄主要城市每月供款额与可负担性之间的差距，却会由此衍生另一个大问题：即利息成本将大幅增加。
他们计算的结果显示，如果将摊还年期由25年增加到40年，则借款人将多支付75%的利息。虽然当前的月供较低，但会有更多的收入被债务所吞噬。该机构也提醒，他们的分析并未考虑需求、价格、信用风险或利率的变动。作为一个非党派组织，他们收到的问题往往较狭隘，未能充分理解问题的复杂性，因而选择不对分析中排除的因素置评，但就对中期内风险更高的范畴给出了重要提示。
人为降低月供会进一步削弱购屋能力
PBO指，延长摊销期的作用类似于降低利率——降低月供有助于购屋者以更少的首付加速购屋。这种逻辑曾被各国央行所推崇，但他们忽略了需求对物价的影响——而这正是货币政策的核心所在。
当加拿大央行研究了这个问题后发现，由于利率下降，较低的月供只能在短期内改善负担能力。较低的月供帮助购屋者更容易消化更高的房价，从而推高了房价。虽然一些购屋者短期内确实支付了更少的月供，但最终结果反而是房价上涨，负担能力恶化。
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加拿大央行的观点并非孤例。美国联储局（Federal Reserve）最近也指出，较低的月供并没有改善购屋能力。儘管近期加息推高了月供，但他们发现，如果没有加息，购屋能力的下降幅度会更大。他们甚至大胆提出一个在债务崇拜盛行的金融界看来相当离经叛道的观点：购屋能力不仅取决于融资问题，还取决于房屋的实际价格。
短期提升以牺牲长期成长为代价
随着时间推移，额外的利息支出意味着可支配收入减少——而这些钱原本可以用于支持生产性经济活动。相反，更多支出被锁定在非生产性行业，则会进一步令加拿大的生产力问题加剧。
此外，借贷本身的成本也不容忽视。信贷市场依靠供需关系运行，而增加信贷消费会推高借贷成本。应对之策是甚么？货币政策优先考虑政治需求，导致利率上升或通货膨胀加剧。2020年至2022年间，全国房价飙涨60%，为了支撑房价，短期措施反而加剧了这个长期问题。
如果食品杂货价格高企，解决方桉会不会是提高信用卡额度和延长还款期？这本质上就是延长按揭贷款摊还期背后的逻辑。它并没有解决购屋负担能力的问题，只是延长了支付高价商品的时间。在这个过程中，你不仅要支付更高的利息，还要背负数十年的债务。
谁会从40年期按揭贷款中受益？
不是那些难以负担首套房的购屋者。在整个贷款期间内，他们将多支付75%的利息，而这些钱原本可以用于退休储蓄、子女教育或财富累积。
也不是房地产市场本身，延长还款期限可以提高买家的出价能力，从而推高房价。这有利于卖家和现有房主，但对所有想买房的人来说，却让市场变得更加难以负担。
金融机构会从中获益。更长的还款期限意味着更多的利息收入，此外，开发商和卖家也会从更高的房价中获利。但那些背负40年期按揭的购屋者呢？他们才是最终承担成本的人。
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