在加拿大
今年以来，温哥华、多伦多房价真是疯涨，大有失控的状态，民众怨声载道，政府不得不出台政策，控制房价的进一步攀升。除紧缩房屋贷款条件外，卑诗省政府更在7月25日突然宣布从8月2日起对外国买家征收15%的税，使行业吃惊。为了控制房价，BC省政府这次也是够拼的了。难道楼市升值，最大的受益者仅仅是房主？因为楼市升值，房主的资产自然水涨船高，但首先得到好处的还是政府。首先让我们看看政府从中得到的实惠：资产升值一倍， 政府的地税，土地转让就相应升一倍。 在加拿大买房，需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税，在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税，而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税，这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得税中，按照个人所得税率来缴纳。所以，买卖一套房产，房产增值必须在10%以上卖家才能不亏。如果是House，合法出租，出租收益也要计入收入，缴纳个人收入所得税。如果想走“偏门”，非法分租，一经发现，最高罚金可高达40万元，这可又将是政府库房一笔不小的收入。由此可见，楼市升值，政府肯定是不二的赢家，那么，房主们是否也是大赢家呢？下面，我们看看眼光独到的房叔的例子。房叔今年45岁。2009年卖掉了自己在世嘉堡的唯一一套独立自住平房。这套平房当时市值$385,000，扣除房贷，律师等费用后，到手现金$372,000。在朋友的大力鼓动下，大胆进军房产投资市场，利用手上的现金，一口气购入在NorthYork两个独立屋：一个$800,000，作为自住房。一个$650,000，作为投资房，总价值$1,450,000。房叔没想自己幸运地赶上了多伦多的房地产自2001年以来的黄金15年。从2009年的唯一一个独立平房发展到2016年，房叔总共拥有8个房产：4个独立屋、4个condo。 资产也是一飞冲天，从原先的$385,000到如今的$7,000,000。除去$3,458,000的房贷，净资产也高达$3,542,000，也就是说，在过去的7年里，房先生的资产增加了9.52倍。不过最近两年，房子的事情，让房先生困扰非常。因为随着贷款政策的逐渐加严，房先生明显感到想加大房贷，套现流动资金越来越困难，也就是说想购进新投资房产越来越难。因此，房先生不得不对自己的房产投资计划作一个大调整。今年6月份，他作出个决定——卖掉NorthYork的投资房！让他作出如此决定的另外一个原因是，通过了解与学习，房先生发现：如果自己与太太一直持有这些房产直到夫妻俩百年归老，自己的两个孩子要继承这些资产首先要缴上大笔的税。为了解决后顾之忧及寻找更多样化的投资工具，房先生觉得是时候卖掉一些房产。我们帮房先生算笔账。首先，看一下房先生卖掉NorthYork投资房对明年报税的影响。原本$650,000的投资房经过激烈的竞价，最终以$1,388,000成交！房叔到手接近$950,000，房产增值翻倍。但在想到在明年报税时，这$1,388,000 - $650,000= $738,000的增值部分的税至少有四分之一要上交给CRA，也就$184,500就不见了，房先生怎么都高兴不起来。然后，看看其他几个投资房产的处理。如果卖掉，要立即算当年收入上税；不卖，将来留给子女，光是12%的遗产评估费、律师费，还有Finanl Tax都是不小的数目。如果子女手上没有大量的现金（上百万现金），最终结果还是先由法院拍卖遗产，然后交付完房叔所需付的所有税，资产才能转给子女（详情见下图），到时肯定又会是少了一大截。假设，陈先生投资房房产总市值为$3,212,000(主屋现市值$2,400,000不计算在内)，假设他当年的购买总价是$2,500,000，房价每年以10%的速度增长；卖房的话，当年肯定按最高税阶上税，我们按50%税阶计算；百年后转给后代，资产冻结清算费用12%+增值税作为Final Tax(按50%税阶计算) ·加拿大新闻 崩盘进行时？房源堆积如山！成交量暴跌，买家持币观望：还能
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