加拿大华人论坛 加拿大房产关于学生出租房的投资
在加拿大
提起学生房出租，很多没有合法租过学生的房东会头疼，担心学生会毁坏房屋， 其时并没有那么可怕。只要你写好合同，你就不用担心他们不付房租和毁坏房屋， 因为这往往是由学生家长担保的。安省有很多著名的大学和学院，大部分在多伦多和周边地区，哪些地方有比较好的租金回报呢？多伦多大学周围有Condo,Waterloo 大学周围也有Condo. Condo 的管理费每年都在上涨，大都高过房租的上涨。独立房有很多优势，但买独力房出租给学生，这要看地点。多伦多大学，约克大学周边的独立房价位太高，东边Durham 地区的UOIT周围的独立房价位在40万左右，有严格的出租许可证， 离学院近的地方，每个独立房最多四个学生。Hamilton地区有McMaster大学， 还有Mohawk学院， 没有要求出租许可证，有的独立房可已改成六室或七室，那里的独立房偏老，学生的流动性比较大。租金在300到400每人每月。London 是一个大学城，有百年历史的UWO就在那里，它的周围还有几个学院， 那里没有大的Condo,学生第一年可住在校园里，第二年必须搬出校园，好让新生入住。这就给周边的独立房带来了学生房投资的机会。独力房出租给学生需要出租许可证， 每房可租五名学生，租金收入比较高。旧房经过大规模改造，五个卧室，两个全洗手间，不到四十万， 每月租金可收2500， 学生付水电费。那里的生原很稳定，一般都签两年的合同。有兴趣的可同我探讨其他地区的学生出租房。
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我相信在这个论坛里有很多房东，那么大家都是怎样处理房东和房客的关系的呢？以下是我的一些经验，希望大家多多指教。首先我们要明确人们为什么要租房，租房者有两类，生活方式的选择（renters by choice) 和生活必须的选择（renters by necessity). 前者是由于工作经常变动，不想打理房屋，有更好的方式投资等，这类房客往往有不错的收入，后者往往是没有选择，生活所迫，他们往往还想在合适的时候买房。房东和房客之间最好有书面的租赁合同，房屋的出租一定要合法，这样一旦有纠纷，双方可有法律保护。在租赁期间，房客享有不被打扰的权力，最好的情形就是房东和房客不住在一起或分门出入。房东都希望房客按时交租金, 有些房客因为各种原因要拖欠，为什么要按时交呢？对于某些直接出租的客户，在每一个签约周期，即十二个月后，只要每月按时付租金，我给他们1%的租金回扣，同时增加下一年的租金。对有些直租客户，送上一个50 元的节日礼卡即可，和房客保持良好的关系是非常重要的，这样房客才会长期住下去，减少空置率。对于先租后买（rent to own) 的客户，每月给他们出示积累的option fee是非常重要的,那是他们如果购买租赁房的首付，只要他们每月按时付款，我一般每月加送40元的option fee，这样他们会很高兴地看到他们的首付在不断增加。如果房客超过五天还不付房租怎么办？ 这时应给他们发一个N4 的通知，若十四天之内还不付，应填写L1送到房东房客法廷等待开庭。这一般需求三个星期左右，由法庭作出仲裁，如果房东在理，法庭会给房客十一天的时间，要么搬出，要么全额付清。即使这种情况也要尽量与房客搞好关系，我很明确地告诉我的房客我出租房屋是作为一个生意来运作的，我要用房租还房贷的。安省不像美国可以收security deposit，只能收一个月的租金作为最后一个月的房租，但是可以收钥匙的deposit，法律规定最高收两百元，很多房东都不知道，它可以写到合同里，房东应该给每一个房客一个menu, 包括各种情况下的联系方式。只要有一个完善的系统，出租一个房与出租二十个房是沒有区别的，当房东其实是很轻松的。我接处过很多不同的房客，也帮我的客户选房客，选房客是关键，下次我会介绍如何选房客，以及如何作搬入检查，搬出前两个星期的检查以及搬出当日的检查。
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我说过选租客是关键，我选租客主要基于以下几点1）租客的信用记录，要学会读懂2）租客的雇佣记录和雇佣时间长短，打电话或亲自访问他現在的工作单位3）租房记录，要注意每个地方租住时间的长短，如果每个地方都是住几个月，这样的房客不能要，可能会是骗租客4）房东的推荐信，一般来说以前的房东比現任启东的推荐要可靠，現任房东可能为了让他現在的租客离开会替他说好话5）银行的记录证明租客按时付款，这比現房东说他按时付款会更有效6）仔细问清房客每一次搬家的原因。最好的就是那些Rent To Own 的租客，当你手上有五千到一万多的option fees 的话那些房客是很认真的，他们要的是修复他们的信用记录以至最终把現租房买下，如果因各种原因买不下，那笔upfront option fee 和monthly option fee 就名正言顺归房东了对于那些不善作房东的人，可以用seller financing 的方式把房出售以拿取高额利息，当作银行，作为买方可不用通过银行将物业买下，大家双赢。当然，对于某些物业可交给专业管理公司托管，这要看你付出的时间和劳动在你自己看来是否值得。
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还有关于宠物的问题，我也分想一下我的经验。宠物对房客来说，是他们家庭成员，可对房东来说，可能带来潜在的损坏，安省有規定，在租赁合同里禁止宠物的条款是非法的（大部分condo 除外），以下是我的做法。1）如果房东一定要坚持无宠物，不要一开始就告诉你潜在的房客，可通过随意交谈，旁敲侧击试探，比如说你可以说你很喜欢毛绒绒的动物，如果房客有宠物的话，他往往会马上说出他有一个猫或狗，这时你就可以其它理由拒绝该房客。2）如果房东只是在乎宠物所带来的损坏，你可以在每月房租上加30元，这样一年就是360元，告诉租客原来你要的房租是没有宠物的折扣价。这就相当于美国的damage deposit，一般来说在美国有宠物的security deposit 是三百多元，美国是一次性的security deposit，你这样可以每年收，何乐而不为呢？至于猫狗撒尿所产生的异味，专业人士可以除去。
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RonaldHuang 说:我相信在这个论坛里有很多房东，那么大家都是怎样处理房东和房客的关系的呢？以下是我的一些经验，希望大家多多指教。首先我们要明确人们为什么要租房，租房者有两类，生活方式的选择（renters by choice) 和生活必须的选择（renters by necessity). 前者是由于工作经常变动，不想打理房屋，有更好的方式投资等，这类房客往往有不错的收入，后者往往是没有选择，生活所迫，他们往往还想在合适的时候买房。房东和房客之间最好有书面的租赁合同，房屋的出租一定要合法，这样一旦有纠纷，双方可有法律保护。在租赁期间，房客享有不被打扰的权力，最好的情形就是房东和房客不住在一起或分门出入。房东都希望房客按时交租金, 有些房客因为各种原因要拖欠，为什么要按时交呢？对于某些直接出租的客户，在每一个签约周期，即十二个月后，只要每月按时付租金，我给他们1%的租金回扣，同时增加下一年的租金。对有些直租客户，送上一个50 元的节日礼卡即可，和房客保持良好的关系是非常重要的，这样房客才会长期住下去，减少空置率。对于先租后买（rent to own) 的客户，每月给他们出示积累的option fee是非常重要的,那是他们如果购买租赁房的首付，只要他们每月按时付款，我一般每月加送40元的option fee，这样他们会很高兴地看到他们的首付在不断增加。如果房客超过五天还不付房租怎么办？ 这时应给他们发一个N4 的通知，若十四天之内还不付，应填写L1送到房东房客法廷等待开庭。这一般需求三个星期左右，由法庭作出仲裁，如果房东在理，法庭会给房客十一天的时间，要么搬出，要么全额付清。即使这种情况也要尽量与房客搞好关系，我很明确地告诉我的房客我出租房屋是作为一个生意来运作的，我要用房租还房贷的。安省不像美国可以收security deposit，只能收一个月的租金作为最后一个月的房租，但是可以收钥匙的deposit，法律规定最高收两百元，很多房东都不知道，它可以写到合同里，房东应该给每一个房客一个menu, 包括各种情况下的联系方式。只要有一个完善的系统，出租一个房与出租二十个房是沒有区别的，当房东其实是很轻松的。我接处过很多不同的房客，也帮我的客户选房客，选房客是关键，下次我会介绍如何选房客，以及如何作搬入检查，搬出前两个星期的检查以及搬出当日的检查。点击展开...什么是RENT TO OWN以前从未听说过，请介绍一下。
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春天回来了 说:什么是RENT TO OWN以前从未听说过，请介绍一下。点击展开...Rent to Own 是一种房屋出租房式，在租赁期间允许房客购买，我的网站www.erinvestment.ca 有详细介绍。也可用微信ronaldhuang2014 同我联系.
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学习了，今年我的工资收入比较高，还有出租收入，在开支方面，因为装修家庭实际发生支出非常大，税收就是雪上添霜，我很担心资金断掉。楼主有没有出租物业避税的法子？
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快乐旅途 说:学习了，今年我的工资收入比较高，还有出租收入，在开支方面，因为装修家庭实际发生支出非常大，税收就是雪上添霜，我很担心资金断掉。楼主有没有出租物业避税的法子？点击展开...事先声明我不是会计师，只可以从一个职业投资者的角度给你一些建议，有很多办法可以合法避税或延税。1）如果你有两个出租物业，你就可以抵消一些汽车的油费，要自己做log book2) 出租房可以每年以4%的折旧来抵租金收入，新的电器也可按年折旧3）装修不可以打入成本，只有在售房时才可打入成本，但是合理的break fix 可以打入当年的运营成本4）看你的出租物业多大多少，到了一定规模，可考虑以公司的形式
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出租房折旧有必要吗？将来卖房的增值部分大了交的税又多了，羊毛出在羊身上而已，出租房的维修费，贷款的利息，utilities，cable，广告，地税，物业管理费，请人剪草铲雪清洁等费用都可以当成本。
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tinyhuhulp 说:出租房折旧有必要吗？将来卖房的增值部分大了交的税又多了，羊毛出在羊身上而已，出租房的维修费，贷款的利息，utilities，cable，广告，地税，物业管理费，请人剪草铲雪清洁等费用都可以当成本。点击展开...其它的费用肯定可以减去，连你手机的费用也可以，因为你可以说手机是用来管理出租物业的。如果投资物业打算长期出租，我认为折旧费用是有必要的。举个例子，比如说你今年出租物业的折旧费是一万元，虽然这一万元在你二十年后卖房的时候要还回去打入将来出售那年的收入，但是今年你省下的一万元要比二十年后你还回去的一万元要值很多，这是金钱的时间价值，作为投资者，你可以又拿那一万元去做别的投资。
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RonaldHuang 说:其它的费用肯定可以减去，连你手机的费用也可以，因为你可以说手机是用来管理出租物业的。如果投资物业打算长期出租，我认为折旧费用是有必要的。举个例子，比如说你今年出租物业的折旧费是一万元，虽然这一万元在你二十年后卖房的时候要还回去打入将来出售那年的收入，但是今年你省下的一万元要比二十年后你还回去的一万元要值很多，这是金钱的时间价值，作为投资者，你可以又拿那一万元去做别的投资。点击展开...如果今年的房屋维修费很高，可以当成loss carry over到明年吗？另外折旧费按什么比例计算？不可能我说一万就一万吧。
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tinyhuhulp 说:如果今年的房屋维修费很高，可以当成loss carry over到明年吗？另外折旧费按什么比例计算？不可能我说一万就一万吧。点击展开...今年的维修费不可以carry over 到明年，如果你有多个出租物业，可以balance 一下。房子的价值由两部分组成，土地价格和建筑物本身的价格。土地的价值不可以折旧，只有建筑物的价值可以折旧，最高每年4%。应先用所有其它费用抵消租金收入，减完后如果还有多余的租金收入，再用折旧来抵，最多将租金收入减为零，不能出现负数。
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