在加拿大
加拿大房价在这两年突飞猛进已是事实，但专家们一直在讨论的是：究竟为什么会涨那么快。避疫需求、抗通胀，这些都不假，那么是哪一类人群加速了房价的飞升？
图自betterdwelling
海外买家？比例只占不到1%，根本掀不起波澜；本地刚需买家？从没听说过刚需买家能带动房价起飞。那么，难道是本地投资者的“锅”？
Globalnews报道，近期的一些报告已经表明，本地投资者在这两年的确助推了房价的上升，而且影响力可能比人们想象的还要大、
突然涌入的投资者，让房价失控
说出这句话的，是加拿大央行副行长Paul Beaudry。两周前，Paul在安大略省证券委员会发表讲话时，把矛头指向了本地的投资者、尤其是短期投资者。
“如果不是突然涌入的投资者，加拿大房价在一年如何能上涨20%以上？”Paul指出，“相当大一部分的本地买家，号称是买自住房，其实却是用来做短期投资。”
因为超低利率和房价的快速上涨，让一些投资者认为短期内能获得巨大收益，因此纷纷入市。比方说用200万购买一栋老房子，然后花20万装修，隔了一年后卖了260万，净赚40万，还不用交增值税。
用于投资的贷款，涨幅达到了100%
就算每一位购房者都是诚实的，比如说自住的都是自住、说投资的都是投资，通过央行统计的这张图表，也可能看出2020、2021年，投资者有多么活跃：
首次购房者，2021年相比于2020年贷款总额的提升不到50%、第二次购房者，贷款总额的提升为70%左右；投资者的贷款额度提升最大，几乎是100%。
温哥华Zolo房地产网站内容总监Romana King也承认：“至少我了解的情况是，投资者购房的热度要高于首次购房者，贷款不会撒谎。”
（图源：globalnews）
人们总是会夸大海外投资者，却往往忽视本地投资者，尤其是本地短线投资者。在2014年到2016年之间，也有大量本地投资者选择短线炒房。
Romana King认为：“本地投资者认为，房地产是风险最小的投资项目，比投资股票要小的多，几乎是稳赚不赔的，所以他们乐此不疲。”
已经有房的人再买房，其实也是投资者
上个图表中已经透露了一个现象：重复买房的人申请到的贷款，相比于去年同期涨幅要超过首次购房者。在一些金融专家看来，已经有房的人再次买房，也算是一种投资。
因为加拿大只承认一套自住房，另一套房往往是投资用、或者当做度假屋，这和并没有房但买一套房用来投资实际是一样的。
投资度假屋造成的区域地产价格飙升，体现在BC内陆的Okanagan Valley，尤其是第一大城市基隆拿Kelowna：在售房屋中位数价格已经突破100万，因为来自大温、包括阿尔伯塔的买家，都特别青睐在这片湖光山色的宝地买度假屋。
此前已经有专栏文章给出这么一个观点：已经有房的人买第二套房，比没有房的人买第一套房要难得多。因为已经有房的人，可以用房屋抵押贷款获得非常大数额的贷款，且几乎没有审批难度。
就像钱滚钱一样，有房一族可以做到“房滚房”，如果第一套房贷款少、且价值很高的话，甚至还能“变”出第三套、第四套、第五套。当很多人都这么去做的时候，无疑会加剧供应问题，让房价上涨。
所以，纯投资者给房地产带来的冲击力，未必比第二套房、第三套房购买者要大多少，而“受害者”只会是首次刚需购房者。这一现象在2022年是否会缓解？且看银行贷款利率何去何从了。
已经有房再买房，比例有多高？
Teranet最近的一项分析，显示了已经有房的人，在2021年有多么活跃：2021年前8个月，安大略省所有的房屋产权变更中，已经有一套或一套以上房子的人，占到总数的25%。
在2011年的时候，这个比例只有16%。光是这一个数据已经能够说明问题：2021年，已经有房的人更愿意再去购置房产，因为诱惑力太大了。
所以，造成这两年房价飙升的原因真的是数不胜数，只是……哪个原因的作用力最大？这就没法去评估了。
评论
主要中国人买房子。炒房子。
评论
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