在加拿大
在2017年之后， 我因为种种原因在论坛销声匿迹了一段时间。 论坛上有很多老朋友， 以及一些新面孔， 籍此机会祝大家2021年新年快乐，一切平安。
在过去几年内， 我一直在做市中心老房加建，翻新， 以及全新建筑开发这些方面；而除了服务一些以前的老客户， 也在逐渐淡出作为地产经纪的正常买卖的业务。新年伊始，我希望借此机会跟大家分享一个我去年做的Downtown Flip案例， 也希望与大家进行良性的讨论（请见谅， 我没法公开放具体门牌号， 但是如果私信的话， 我愿意分享）：
直接上图
这是买：
38 Ulster Buy.png (0 B)
2021/1/8 16:13:21
这是卖：
38 Ulster APS.png (0 B)
2021/1/8 16:13:00
Ulster - GW.png (0 B)
2021/1/8 16:14:00
地址：
XX Ulster St, Toronto
区域： South Annex
Lot： 14.67 X 80
内部尺寸： 地上1,300 sqft + 地下室650 sqft
车位: 后巷停车，单车位
购入交接时间： 2019年6月8日
卖出交接时间： 2020年10月30日
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
买入价： $1,125,000
土地转让税： $37,950
装修费用： $230,000 (包括所有电器，灯具，批文，设计，施工等一切费用)
卖房经纪费： $97,460 （5% + HST）
其他费用： $10,000 (地税，水电暖，律师，等等)
总支出： $1,520,410
卖出价： $1,725,000
总盈利： $224,590
完工后房子空置了半年才在8月准备上市（为了在税务上躲避business income的嫌疑）。
以下是这个房子的地点与翻新前后的照片。
Ulster - Regular Map.png (0 B)
2021/1/8 16:14:51
Ulster - 3D Map.png (0 B)
2021/1/8 16:16:05
Ulster - Interior Pictures.jpg (0 B)
2021/1/8 16:16:35
希望籍此机会跟大家讨论并回答以下一些问题：室内设计，加建，翻建，装修潮流，外观设计，地段选择， 等等。
最后再次感谢大家对我们长久以来的支持。
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你Office在avenue 上？
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原帖由 16cm 于 2021/1/8 16:28:27 发表
你Office在avenue 上？ 我们自己的办公室目前在Leaside, 今年应该会搬家。
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说真，19年初买的，很多不装修都可以赚二三十万，所以这个投资一般
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房地产陈浩南 发表在5楼
说真，19年初买的，很多不装修都可以赚二三十万，所以这个投资一般当然了，赚钱的投资就是好投资，比买理财的强多了
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原帖由 房地产陈浩南 于 2021/1/8 17:38:55 发表
当然了，赚钱的投资就是好投资，比买理财的强多了 2019年年中-2020年年底，这段时间的理财，不是随便15%-20%盈利吗 还什么都不用管。
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的确，从盈利来说这个flip的确不成功，但是设计的风格和参与的精神还是值得赞一个哦
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这个投资对2019年来说，应该不算成功。因为你投入的现金比一个普通的TH多很多。像你这样的操作手上得握多少现金才能做完？而且耽误的这一年半房子不能出租，资金成本又增加了几万。2019直接在401以北买一个TH，付完首付，按揭后拿出去出租，现在卖出赚20多万很正常。没准你当时用掉的现金当时可以按揭买2套TH了。
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我给楼主点个赞。重在真实。但账务里还有一些细节问题。
请问一下投入资金有多少杠杆？如果杠杆率低，那真的不合算。投入一百五十万赚20万吧并不多啊。而且20万盈利里面还有税务成本。如果杠杆比例高，那还得算上借贷成本。如果是投入的本金20万到50万，那还算是非常成功的
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Screen Shot 2021-01-09 at 10.23.32 AM.png (0 B)2021/1/9 11:42:32
大概是这样。但是因为我自己是经纪， 所以真正的账要比这个好看。 毕竟买卖的时候经纪费都是我自己的。 所以以下是真实的回报：
Screen Shot 2021-01-09 at 11.49.24 AM.png (0 B)2021/1/9 11:49:52
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关键的数据被YORKBBS的水印挡住了
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发现了，万恶的水印。。
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感谢各位回复。实际上这帖的意思不是想跟大家讨论2019到2020年回头看哪种投资回报率最快， 因为：
第一， 纯粹靠赌市场涨幅的话， 这东西只能马后炮。 如果真有魄力压对， 2019年买好几个town house，2020年卖那我也觉得真牛逼。
第二， 这种Flip实际上也是稳妥为主。 当时我算的proforma是18万装修成本，然后预售价格我定的是167万5。 我做这种的前提条件是哪怕市场一毛钱不涨价都可以赚钱。
实际上如果真想过去2020年晒什么东西赚钱最快， 那我也贴几个我几个其他2020年的案例好了， 回报率分分钟吊打townhouse。而且包括我以下贴出来的东西没有任何可复制性， 基本都属于偶然行为。 然而这并不是我开这贴的意义。
1, 1XX Boulton: 2019年12月买入价$820,000， 2020年4月卖出价$1,350,000， $25,000随便装一下。
105 Boulton - GW.png (0 B)2021/1/9 17:48:06
105 Boulton - MLS.png (0 B)2021/1/9 17:48:18
2, 1XX Rhodes: 2020年6月买入价$675,000， 2020年12月卖出价$960,000, $55,000装修。
153 Rhodes - GW.png (0 B)2021/1/9 17:48:35
153 Rhodes - MLS.png (0 B)2021/1/9 17:48:44
3， 7X Garden, 2020年2月买 ($1,580,000)， 根本没close, 直接assign出去$1,730,000。
73 Garden - MLS.png (0 B)2021/1/9 17:49:30
73 Garden Assign.png (0 B)2021/1/9 17:49:42
楼主flip房子后税务这块是不是有什麽秘诀[
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人头+公司， 没什么秘诀， 交税总比不赚钱强
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楼主厉害，不过楼主你都是私买的？我发现你的买入并没有MLS记录，而且有的盘的买入价比当时市场价低很多，例如153 Rhodes，这个买家明显是被自己的经纪坑了，或者被你们忽悠了，这个你都不用装修，第二天转手直接卖也赚不少吧，这个房子卖家要是放在mls, 你加15万都拿不下来。
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原帖由 meetup123 于 2021/1/9 17:07:58 发表
楼主厉害，不过楼主你都是私买的？我发现你的买入并没有MLS记录，而且有的盘的买入价比当时市场价低很多，例如153 Rhodes，这个买家明显是被自己的经纪坑了，......
嗯。。去年downtown私买了7个房， 现在还在继续
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你们能用比市场价低那么多买到房子，还能买到那么多的话，何必去花二十几万做翻新，就用3-5万装一下，就算市场不涨，你们转手一卖也能有二十万利润。你们利润点并不是说装修好，或者选地方牛，而是能找到并忽悠卖家不上mls, 并且比市场价低一二十万的价格卖给你们。 我猜卖给你们房子的都是那种七八十岁的老人吧？
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咱都知道这东西买一个少一个，不可持续。我的大头还是flip和给end user建筑真的。
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楼主没毛病。那些说回报率的，你开天眼回去买比特币回报率最高。不过flipping现在买freehold物业风险也很高了，买入价都很贵了，卖出价未知。归根结底，普通人投资房地产还是做长期投资。
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原帖由 raysheep 于 2021/1/9 20:14:43 发表
楼主没毛病。那些说回报率的，你开天眼回去买比特币回报率最高。不过flipping现在买freehold物业风险也很高了，买入价都很贵了，卖出价未知。归根结底，普...... 谢谢， 的确开天眼的话的确买比特币或tesla股票都挺好， 或者直接彩票算了
而且同意， Flip比较适合专业选手， 尤其Downtown的话， 对地产， 装修，设计，施工，报批，邻里协调的要求很高。
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看这些这些交易都是马后炮。你今天买看一年以后你赚钱吧 。 买卖那么频繁的话是全税。 看这些交易，你只用看是几月份买几月份卖的就行了。
今天买的话，一年以后房价不涨，这也就是给装修公司打工，卖铲子的总是不会亏。 对于大多数人来说，利用了市场低迷时产生的市场的无效性低价买到东西赚钱的方式，在市场高涨的时候，高价买到东西亏钱的同样原因。 还是那句话靠天吃饭对于大多数人来说没有什么可持续性。
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原帖由 hudi0123 于 2021/1/10 4:22:18 发表
看这些这些交易都是马后炮。你今天买看一年以后你赚钱吧 。 买卖那么频繁的话是全税。 看这些交易，你只用看是几月份买几月份卖的就行了。今天买的话，一年以后房价不涨...... 那。。那一年之后我再贴出来今年买的
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楼价就是这么炒高的吧，这样子风险比较大，万一市场出现17年这样的转折，楼主压力会很大，不过现在楼子涨涨涨，装不装修都是赚钱的，楼主发这个贴的目的是什么？分享干货，有钱一起赚吗？还是让大家看看你赚了多少钱？
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2021一月份买的 明年一月份再看吧 。 2016买的人这四年是从来不会有心情写帖子的。 2018 年买的觉得赚了快钱很兴奋， 2019买在了起飞前一秒更兴奋 开始憧憬未来。 十伍年后看 现在买还是以前买， house还是公寓， dt还是大瀑布， 没什么差别。
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我发帖的目的已经在第一帖写很明白了。但是目前基本没人关心问我怎么装修， 怎么设计， 怎么控制成本， 选择地点， 注意事项什么的， 那得了吧。
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谢谢发帖分享，请问在装修上面你是请了一个general contractor还是分开请的不同的人？有用那种专门做flip house的design studio嘛 谢谢！原帖由 NLI17 于 2021/1/10 22:05:05 发表
谢谢发帖分享，请问在装修上面你是请了一个general contractor还是分开请的不同的人？有用那种专门做flip house的design studio...... Design, 外立面，kitchen and washroom elevation, material list, floor plan, lighting plan基本我自己做的，请了一个画图的女孩帮忙，请了一个负责基本服务的architect submit
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100年的老房子，翻修的时候会不会有”意外惊喜”啊？
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如果是装修公司这么做我觉得还可以，如果单论投资 这种方法不是适合每一个人，而且风险也很大，时间较长，暂用资金较大。正能说lz 现在开始转型 不做经纪，更多做项目了。
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原帖由 liang3164 于 2021/1/10 22:52:26 发表
100年的老房子，翻修的时候会不会有”意外惊喜”啊？...... 我现在有7，8个老房子工地在开工。说实话习惯了也没什么意外，基本都是意料之内
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原帖由 2350 于 2021/1/11 0:45:23 发表
如果是装修公司这么做我觉得还可以，如果单论投资 这种方法不是适合每一个人，而且风险也很大，时间较长，暂用资金较大。正能说lz 现在开始转型 不做经纪，更多做项目...... 同意，这模式的确不太适合每一个人。坑太多，没经验的话自行操作很容易爆炸
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我们过去几年也是吃屎吃出的经验教训。。
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请教这么多私买的交易是怎么做到的？这个有点牛逼了
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原帖由 房地产陈浩南 于 2021/1/11 11:44:56 发表
请教这么多私买的交易是怎么做到的？这个有点牛逼了 这个的确是小小的商业机密
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能分享一下flipping遇到的坑各种坑
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原帖由 Bunnylovehay 于 2021/1/11 14:31:58 发表
能分享一下flipping遇到的坑各种坑...... Shitty Neighbours, 不靠谱的trades跑路, 设计失误，反攻， City inspector找茬， 多了。。。
但是目前没真失败过。然而每年都能看到某些其他同胞做的downtown flip各种神设计之后怎么都卖不出去还不知为什么， 这是真醉了。
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原帖由 Bunnylovehay 于 2021/1/11 14:31:58 发表
能分享一下flipping遇到的坑各种坑...... 我看过好多好多华人投资者硬生生把downtown房子做成了四不像的样子。这就是第一大坑吧。 25尺新建独立屋在这个位置， 应该270到280万。 这玩意儿250万一直没卖出去。
这下面的房就是一个同胞水土不服， downtown玩砸的例子。
Screen Shot 2021-01-11 at 5.03.42 PM.png (0 B)2021/1/11 17:04:14
1.jpg (0 B)2021/1/11 17:04:24
2.jpg (0 B)2021/1/11 17:04:31
3.jpg (0 B)2021/1/11 17:04:42
4.jpg (0 B)2021/1/11 17:04:48
5.jpg (0 B)2021/1/11 17:04:54
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原帖由 darkseraph 于 2021/1/11 17:11:12 发表
我看过好多好多华人投资者硬生生把downtown房子做成了四不像的样子。这就是第一大坑吧。 25尺新建独立屋在这个位置， 应该270到280万。 这玩意儿250...... 这个门面也太丑了吧。。。
为啥不找个爆款设计，连设计都省了
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原帖由 房地产陈浩南 于 2021/1/11 17:14:19 发表
这个门面也太丑了吧。。。为啥不找个爆款设计，连设计都省了......
里里外外就没一个地方是对的。从设计， 颜色， 厨房， 瓷砖， layout, 灯， 到staging, 外观， 就没一个对的。。。。。
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楼主都是自己设计的吗？有没有找本地的西人设计师？做符合市场的设计有什么诀窍？
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原帖由 知也无涯111 于 2021/1/11 17:59:53 发表
楼主都是自己设计的吗？有没有找本地的西人设计师？做符合市场的设计有什么诀窍？ 我可能至少参观并跟踪过大几百个downtown房子，并仔细研究过。 设计师不能完全依赖， 设计师和建筑师不用为成本控制和卖价负责，而且设计/建筑师真的看的房不一定比我多， 也对市场喜欢什么没有那么灵敏的嗅觉。 这种事自己必须心里有数把关一切。http://my.matterport.com/show/?m=jDf3u2iddjo
这是我做的一个5万5的Reno， 房子直接从67.5干到96万。 知道该怎么做， 做什么， 把钱花在哪的话， 可以最大化每一分装修费用的利益。
还有一点很重要， 就是细节， 细节， 细节。小处绝不能马虎。
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原帖由 darkseraph 于 2021/1/11 18:16:03 发表
http://my.matterport.com/show/?m=jDf3u2iddjo这是我做的一个5万5的Reno， 房子直接从67.5干到96万。 知道...... 点赞 （细节！）。
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中国人的stager没法做downtown staging, 跟本家具大小，配饰选择， 摆放都完全不对
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原帖由 darkseraph 于 2021/1/11 18:16:03 发表
http://my.matterport.com/show/?m=jDf3u2iddjo这是我做的一个5万5的Reno， 房子直接从67.5干到96万。 知道...... 请问这个房子的买入是什么时候买入？55,000估计最多也就里外重新刷个漆，换个厨房厕所的台面，门把手水龙头这种小五金件。铺个木地板最便宜的那种。
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原帖由 Bunnylovehay 于 2021/1/12 13:21:32 发表
请问这个房子的买入是什么时候买入？55,000估计最多也就里外重新刷个漆，换个厨房厕所的台面，门把手水龙头这种小五金件。铺个木地板最便宜的那种。...... 这个房子你能看到的包括窗户的内外都包括在内， 包括新电器和半个新厨房， 包括finish basement， 俩厕所。 这个地板也不是最便宜的。
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原帖由 darkseraph 于 2021/1/9 11:50:02 发表
7754619大概是这样。但是因为我自己是经纪， 所以真正的账要比这个好看。 毕竟买卖的时候经纪费都是我自己的。 所以以下是真实的回报：7754627...... 我觉得是不是还要把你投入首付和装修的费用的投资增长算进cost里，就是假如你没有做翻修，拿这些钱去做投资可能会挣到的钱。还有你将来要交的税。剩下的才算真正的吧
这个真是需要天时地利人和，有时碰到不好的邻居，天天投诉，或者需要打官司的话，真是会让你怀疑人生的
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原帖由 darkseraph 于 2021/1/12 13:29:58 发表
这个房子你能看到的包括窗户的内外都包括在内， 包括新电器和半个新厨房， 包括finish basement， 俩厕所。 这个地板也不是最便宜的。...... 这个跟你首页的那个案例房子，大小基本是一样的，但是装修价格却差了五倍，请问什么原因造成的呢？
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原帖由 Bunnylovehay 于 2021/1/12 13:46:36 发表
这个跟你首页的那个案例房子，大小基本是一样的，但是装修价格却差了五倍，请问什么原因造成的呢？...... 这个没有全部重走水电暖， 没走permit, 没做结构， 没挖地下室/防水/隔热。 第一个ulster上的房子是stud to stud reno, 拆到了只留roof truss, floor joist和wall stud
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想问楼主有没有做过加建的项目
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原帖由 linlin2006 于 2021/1/12 14:30:22 发表
想问楼主有没有做过加建的项目 去年做了好几个加建的， 有兴趣私聊吧， 我可以给你看完成待售的一个。 underpinned basement + flattened roofline + extension on Main/second/3rd floor。
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我觉得楼主办个讲座分享会比较好，现在zoom也很方便，相信很多人有兴趣的
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楼主的装修审美很赞，而且很符合本地人的喜好
同样想学翻新加建，期待楼主未来讲座
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想问一下楼主underpin 一个 700尺的地下室大概要多少费用呀？个人感觉卧室的对比还是原来的看的舒服，新的是加了柜子吗，整个房间感觉拥挤了很多。地下室的效果还是很不错的。
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原帖由 heliotroper 于 2021/1/30 22:33:11 发表
想问一下楼主underpin 一个 700尺的地下室大概要多少费用呀？...... 多少尺， 1.5 ft还是2 ft?
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原帖由 加拿大华人论坛help 于 2021/1/30 22:56:54 发表
个人感觉卧室的对比还是原来的看的舒服，新的是加了柜子吗，整个房间感觉拥挤了很多。地下室的效果还是很不错的。...... 嗯主要是必须挖出来一个ensuite washroom， 然后必须有地方放个柜， 没别的招了。 Downtown的话这么做也是标配
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实际上有机会真可以试着做个zoom seminar， 有人愿意报名吗？
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原帖由 darkseraph 于 2021/2/6 15:12:12 发表
实际上有机会真可以试着做个zoom seminar， 有人愿意报名吗？ 我很有兴趣，想报个名
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同报名
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darkseraph 发表在65楼
实际上有机会真可以试着做个zoom seminar， 有人愿意报名吗？报名
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