在加拿大
网上的房贷问题答案不靠谱，正确答案需要有deep experience的人来回答, trusted advice是无价的，
任何房屋按揭贷款问题，按照下面的操作流程，一定有正确答案。
红雨2009年从业以来，200篇专业文章已涵盖所有消费者遇到的问题，你试一下下面的方法就知道了。
google1.PNG (0 B)2016/4/19 22:29:35
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:)
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:Z
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王红雨也是贷款经纪，只不过是挂在BMO而已。
重要的是，自己要多咨询，别被某些别有用心的人忽悠了。
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要么是银行的mortgage specialist，要么是贷款经纪，没有哪个贷款经纪能挂在银行的。
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lz专业，多谢分享，帮顶一个~~
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帮顶一下，用的时候会联系你评论
选择房贷利率的四项基本原则
有没有一个简单的公式告诉我们，该如何选择房贷利率？有啊，四项基本原则：1.自住房尽量选择固定利率；2.投资房可以选择浮动利率；3.加息周期选择长期固定利率；4.降息周期选择浮动利率或短期固定利率。除了四项基本原则，还需要注意什么？1.如果选择浮动利率，要选择提前还款额度较大的银行；2.选择最长的还款期，即使短一些的还款期给更多利率优惠。有读者觉得我的文章比较长，不适合现在忙碌的都市节奏，这次我写篇短的，核心内容到此结束，下面给出上述观点的解释，以及如果选择了浮动利率，在加息环境下如何自处，读者可以选择性阅读。 把四项基本原则实际应用一下，大家看看是否合理啊。现在是加息周期，我个人认为2年内不出大事儿的话，加息停不了，如果你要买自住房，该怎么选？对了，按照四项基本原则选2-5年期固定利率。如果你要买自住房呢？也是2-5年固定利率。如果买投资房呢？建议在2年期固定利率和5年浮动利率中做个选择即可。这里有个重叠啊，就是2年固定利率。如果是加息周期，对固定和浮动举棋不定，对选择长期或短期纠结苦恼时，最安全的解决办法就是选2年固定利率，因为不会错的离谱，就像无论什么病，多喝水总是不会错。 好了，说说现在的实际问题：加息加个不停，最后一根稻草压死硬装成骆驼的驴子…每加息百分之巴拉巴拉，房价就下降哗啦哗啦等说法已经甚嚣尘上多时了，到底说的对不对，加息什么时候是个头？如此喧嚣，大家还能愉快地买房了吗？说说我对利率走势的看法，先声明，不是预测，不代表任何金融机构，只是分享一下对利率走势进行分析的一些逻辑。房贷的固定利率，是长期利率，决定因素是政府的债券收益率。债券收益率，很多人不明白是什么意思，我解释一下：2年前发行的5年期债券A，面值100元，固定利率2%，现在发行的债券B面值也是100元，固定利率3%，如果2年前你买了A，现在想卖出去，就要和B竞争，因为利率2%已经固定，所以就要在市场上折价卖出，例如，95元卖出。总之当下的债券收益率是市场决定的，不管什么时候发行的债券，以及票面利率是多少。市场上的债券收益率越高，A的价格越低，这就是为什么最近美国债券大跌的原因。银行的按揭贷款固定利率定价，以政府债券收益率作为资金成本的参照，成本提高了，贷款利率也就提高了。如果债券收益率一直涨，房贷利率就一直加息？什么时候是个头呢？美国10年期国债收益率当达到3.5%时，开始吸引股市资金，在低通胀低失业率的情况下转投债券，从而引起了债券市场和股市动荡。此时，5年期美国国债收益率是3%，加拿大的5年期国债收益率为2.5%，加拿大的5年期按揭贷款固定利率约为3.7%。说说我的结论：加拿大5年期政府债券收益率达到3%的时候，也会引起股市和债券市场动荡，投资者在股票和债券之间做艰难的取舍，阻碍债券收益率继续升高，届时的5年期固定利率应该达到4.2%到4.5%左右，前提是维持目前的通胀率2.8%不变，预计2019年下半年达到这一利率水平。从另一个角度看，实际利率是自然利率加通胀率，自然利率约为2%。实际利率是企业为了经营和发展愿意进行借贷时的资金成本。如果通胀率稳定在2.8%，那么实际利率应该在4.8%左右，这是商业企业能够获得的最优惠利率，而按揭贷款是有抵押的更优质贷款，利率水平应该略低于实际利率。从上面的分析看，我认为5年期按揭贷款利率涨到4.2%-4.5%左右，进入稳定期，从现在开始，银行还有0.5%的加息空间。 自住房，尤其是首次置业，利率选择方面，以安心为主要目标，特别是金额较大的房贷，如果5年内肯定不会换房，可以选择5年期固定利率，牺牲一些利息开支，换取未来5年的安睡，还是值得的。 投资房，我建议在2年固定利率和浮动利率之间选择，原因是债务由租客承担绝大部分，抗风险能力强，利息抵税，即使加息较多实际损失也不大；另外，用较低利率计算出的月供，对未来申请更多投资房贷款大有裨益；还有，短期固定利率和浮动利率违约罚款金额低，可以随时做加按提高杠杆。 在选择浮动利率时，选择银行是个非常关键的问题。例如，A银行的加速还款政策是每12个月可以提前偿还初始贷款本金的10%；B银行允许每个日历年加速还款初始贷款本金的20%，那么从2018年10月到2019年10月，A 银行允许的最大加速还款额度是10%，而B银行允许的加速还款额度则高达40%。遇到央行不断加息的情况下，被允许的加速还款额度政策就非常重要了。央行每加息0.25%，借款人加速还款本金的2.7%可以抵消加息带来的利率支出，2017年7月到2018年7月央行加息累计1%，需要提前偿还本金11%才能消除利息提高带来的影响。另外，各个银行对于选择了浮动利率，期间遇到加息，是否要求借款人中途提高月供，也是有不同规定。有些银行只是通知借款人利率提高了，但维持月供不变，有些银行则同时通知借款人因利率提高月供也被提高了。选择浮动利率时问银行两个问题：提前还款额度的大小，以及加息后是否强制提高月供。 对于已经选择了浮动利率的借款人，最后给大家一些建议：消除加息影响有三个抵消的方式：1.选择加速还款，降低本金，减少因加息引起的利息支出增加。2.浮动利率转固定利率，大部分银行允许这么做而且不算违约，没有罚款，但通常要求借款人转成固定利率合同期超过原浮动利率合同的剩余时间，例如，5年浮动利率的借款人，原合同已经执行了2年，还剩3年，银行允许转成3年期以上的固定利率合同，3年，4年，5年固定利率都行，没有罚款。已经选择了浮动利率的朋友，如果是P-1%的利率，不用转成固定利率，从历史上看，P-1%几乎是浮动利率最好的折扣了。P减0.8至1，都不错。3.如果手里现金充裕，但提前加速还款额度低，无法大金额加速还款，可以选择投资浮动利率优先股类的金融资产，例如，投资某企业发行的优先股，回报率为P+0.75%，只要央行加息，P上涨，收益就增加。这个建议是我的一位同事BMO利时证券的刘玉杰先生告诉我的，因为他的投资客户们每到加息就欢腾，和我的客户正相反。刘玉杰先生的微信号是yujieliuca。 对于买了楼花的朋友，如果交房期落在未来2年内，建议申请楼花按揭贷款。银行有一种builder capped rate mortgage，专为楼花买家设计，对于处在加息通道的情况非常有帮助，即，现在申请贷款，利率可以被Cap住两年，且只在申请时调阅一次信用记录报告。
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加拿大首次置业需要注意哪些事项
随着大多伦多地产市场日趋平稳，租金已经明显上涨的现实，首次置业者申请房贷的预批的人数正在逐渐增加。对于一个打算在某个城市定居下来的家庭来说，买房还是租房问题始终是一个挥之不去的拷问。当每月的租房开销等于每月毛收入39%的情况下，贷款买房和租房的“开支”就相等了。所不同的是，贷款买房每月的房贷月供中约有40%的比例是贷款本金，属于现金变成了房权，类似于强制储蓄，并不是真正的支出。
加拿大2016年开始对于首付低于20%的贷款审批收紧了政策，2018年开始对首付超过20%的贷款申请也收紧了贷款政策，加上从2017年7月开始的加息，令很多首次置业者驻足观望，看看房价是否能因此垮下来。截至2018年9月，我们看到的情况是：央行从2017年7月开始，已经加息4次，累计加息1%，期间房价并没有因为加息而有所下降，相反，入门级的房产，例如公寓CONDO的价格不降反升。以此同时，多伦多的租金收入却出现了跳跃式的上涨。这一现象反映出：房价与利率没有直接的线性关系，与人口和收入直接相关；作为国际性大都市的房地产市场，如果交易不活跃，租金就会上涨，空置率低得惊人。去年安省政府介入房地产以来，很多人笃定房价要大跌，要急跌，要跌倒人人买得起房子的程度。一年过去了，蠢人还在为证明自己正确找证据和编理由，聪明人已经开始为切身利益准备了。对于首次置业者来说，不仅需要估算买还是租更适合长远打算，还应该充分了解贷款政策，准备首付款，知道相关的税务优惠，以及考虑如何选择地产经纪等。
多伦多的房产，如果不贷款，普通家庭很难负担。所以，贷款政策在首次置业过程中，是最关键的问题。总结一下，现在的房贷政策如下：没有任何个人债务，例如，汽车贷款，学生贷款，个人消费支出在一定范围内，例如，信用额度或信用卡消费每月不超过1100元的家庭，如果首付高于20%，借款能力上限是家庭年收入的5倍；首付低于20%，借款能力上限是家庭年收入的4倍；新移民登陆5年内，有加拿大或海外收入，首付最低35%，最大贷款金额是年收入的4.5倍；非居民，必须有海外收入，首付最低35%-40%，最大贷款金额是年收入的4.5倍。需要特殊说明的是，加拿大居民，首付最低5%；非居民，有加拿大工作签证，且有加拿大收入，首付最低10%。不要求看加拿大本地收入的各种贷款“项目/program” ，都是各个银行自行拟定的，例如，新移民项目，非居民项目等，首付款要求各不相同，而且差别比较大。对于能借到多少钱，给首次置业者一个严重的建议：至少要知道有两家主要银行能批给你房贷，如果指望某一家银行的某一个特殊“项目/program” ，同时，其他银行都说借不了，千万要小心贷款最终落空的危险。BMO， RBC，CIBC，Nationalbank 等银行不接受贷款经纪的代理，首次置业人士需要自己亲自了解。华人首次置业者中，新移民比较积极，不用扬鞭自奋蹄，知道要长期居住，租房比买房的实际开销更大，所以大部分家庭落地伊始就开始准备买房。有收入的工薪家庭，由于过去几年房价上涨的速度比首付的积累速度更快，迟迟下不去手；最近两年坏消息接连不断，因此观望情绪比较重，不敢下手。可等待是有成本的，成本就是租金，真的能等到房价下跌还好，如果等来的是房价上涨，成本就更高了。既然打算在一个城市长期居住，自住房还是要早买。5%首付就可以贷款买房，华人对这些低首付款优惠政策了解和应用的并不足够。
首付款，是贷款之外买家自己必须解决的资金问题。首付低于20%的情况下，只能买100万以内的房产。如果房价低于50万，首付最低要求是5%，首付只有5%的情况下贷款违约保险费的费率是4%。举个例子，50万的房价，贷款可高达47.5万，首付低至2.5万，保险费率4%计算出的保费是1.9万，保费可并入贷款本金慢慢偿还，贷款本金加保费总金额为49.4万，安省的保费需要交纳PST/消费税，税率8%，即1.9万X8%=1520元，消费税不可以并入贷款本金。假设房产交接的其他费用是房价的1.5%，即，7500元。买家购买50万的房产最低现金支出为2.5万首付+1520元保费的消费税+7500元交接费用，总计3.4万零20元。债务总计49.4万元。要借这么多钱，家庭收入要达到12万。可见，很多人说买房难，难在收入低，而不是首付不够。信用记录良好的情况下，12万年收入的家庭，只需要3.5的现金就可以贷款买50万元的房产。因此，在加拿大买房，首付从来都不是问题，关键要看借款人的收入是否足够高。政府为了鼓励居民买房，特别允许首次置业人士从RRSP注册养老金账户预支2.5万做首付，以后逐年归还这笔预支款，夫妻两人可以预支5万元，详细要求请查阅Home Buyer Plan（HBP）计划。
首次置业政府的优惠政策，除了前面说的，根据HBP计划可以从RRSP中支付首付款之外，还有HBTC计划，年底个人报税时填写369栏最多退税750元；可以参加安省的首付款储蓄计划OHOSP，利息收入享受一定税务优惠；安省土地转让税减免在房产交接时由律师代为办理；多伦多市土地转让税对于首次置业者也有减免，需要在房产交接时由律师代为办理。除多伦多市以外，安省其他城市并不征收土地转让税。在加拿大，政府没有居者有其屋的政治目标，也没有“加拿大梦”之类口号。买房还是租房，完全是家庭的财务安排，无论租房还是买房，政府给与的支持都非常少。廉租屋政策只适用于不幸的人和年老的居民。加拿大人目前房屋自有率67.8%，近70%的家庭选择拥有自己的房产，而不是租住。
首次置业，就像第一次结婚要举办婚礼一样，既然是头一回，就免不了委托有经验的专业人士给参谋参谋。地产经纪在买房过程中起到了不可替代的作用。北美的二手房MLS系统，优化了房源，以标准格式披露信息，因此，寻找房源不是问题。买房最大的挑战是：在规定的时间内，把个性化的需求与各式房产匹配起来，并顺利完成产权交接。所以，需要找到一个人为自己搞定这件终身大事。代理问题，是专业分工越来越细带来的现代社会最突出的问题之一：委托人有自己的利益——找到房子并交接；代理人也有自己的利益——早日完成受托任务拿到佣金。两者利益能够统一，皆大欢喜，如果严重冲突，事情就麻烦了。我们看到最典型的问题就是：遇人不淑。给首次置业者一个过来人的建议：自己先选好要买房的地区，再找到熟悉这个区域的，自己信任的地产经纪代表自己的利益，不要找代表卖家利益的地产经纪直接交易。这个建议包括了3个含义：1.选择居住的区域是自己的事，地产经纪的建议仅供参考，有些人先找了自己熟悉和信任的地产经纪，结果被推荐买了这位地产经纪熟悉的区域，其实并不是适合自己未来生活的区域；2.尽可能选择自己信任的地产经纪，并查看TA的以往成交记录，是否有你选定的区域内的房产成交；3.卖家地产经纪在代表卖家挂牌销售房产时，早已签订委托协议，表过忠心，代表卖家利益，而且佣金已经和卖家谈定，并签字画押，不可更改，很多首次置业者不明就里，以为直接找卖家经纪可以省一分买家地产经纪的佣金，其实是没有可能的。
好了，总结一下：首次置业，是一个决定继续租房还是买房的财务决定，所以第一步是做财务安排和准备：积攒首付，申请贷款预批，而不是先到处看房子。首付款不是买房的障碍，很多人抱怨自己的投胎问题，总觉着父母应该帮自己拿首付，能不能买房，其实是自己收入不够高的问题，不能怨家长。买房，尤其是首次置业，要向对待举办婚礼一样严肃，不能说哪位地产经纪给的回扣多就委托，哪位地产经纪自己认识，所以不好意思不委托。信任加经验才是完成受托责任的充分必要条件。
关于多伦多房地产，加拿大房贷政策的文章，在公众号里还有很多历史文章，欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
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非居民房贷政策概览
“加拿大非居民贷款买房，首付最低10%，这是真的吗？”
“获得安省PNP批准后，买房不用交15%非居民炒房税了，这是真的吗？”
这两个问题的答案都是YES，没错，非居民贷款买房最低首付是10%，不是35%。获得安省PNP资格后，非居民买房不用交15%炒房税，而不是先交税后退税。在加拿大持有工作签证，（work permit）工作的非居民，可以凭收入申请房贷，最低首付10%，利率和按揭贷款违约保险的保费与居民一样。因不知道这两个问题正确答案而错过贷款买房机会的朋友，很可惜。非居民，从贷款政策的不同可以被分为3类：1.有工签有工作有收入的临时居民；2.没工作没收入的，持工作签证，学生签证，访问签证（商务签证），临时生活在加拿大的“外国人”；3.持加拿大护照在海外工作和报税，在加拿大已申报非居民的加拿大公民；
在介绍各类非居民贷款政策之前先介绍两个背景知识：加拿大的按揭贷款违约保险和安省的PNP。加拿大有一家国有房贷违约保险公司CMHC，专门承保按揭贷款违约保险,旨在帮助有收入，首付低于20%的申请人获得银行房贷。即使首付高于20%，如果商业银行认为借款人的信用风险较大，也有权要求借款人投保按揭贷款违约保险，例如，有工作签证有收入的非居民，因为工作签证有时间限制，几乎所以银行都认为此类借款人存在因丧失或中止本地居留身份，离开加拿大，贷款断供的可能性，即使首付超过20%，也会要求借款人投保贷款违约保险。该保险的受益人是银行，保费由借款人承担。借款人违约，银行拍卖房产后，银行依然有损失的情况下，才可以向CMHC索赔。CMHC承保的业务范围中，就包括有工签的非居民项目，与本地人首付最低5%不同，非居民最低首付为10%，非居民必须有收入，按照2018年的利率水平，非居民在投保CMHC保险的情况下，最大借款能力是年收入的4倍。如果非居民在安省金马蹄地区买房，需要交纳非居民炒房税NRST，这是安省420公平买房计划FairHousing Plan的规定，纯粹的地方保护主义政策。在这个计划中，有几类非居民可以免除NRST，其中已获得安省提名（ProvincialNominee Program, PNP） 的准移民，不交NRST。除了豁免的几类非居民之外，其他非居民，必须在房产过户时缴纳15%的NRST，并在日后符合退税条件情况下申请退税。豁免，英文是Exemption，退税，英文是Rebate，在政府的文件上，这两类非居民被分得特别清楚。满街贴告示还有不识字的，甚至还有律师不知道这个区别，要求已获得PNP资格的非居民客户多准备15%房价的资金才能买房，遇上不靠谱的专业人士，还真耽误事儿。关于安省非居民炒房税的具体内容和解释见：http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/
对于第一类非居民，有工签有收入的非居民，买房贷款受到CMHC联邦政府的支持，最容易贷款，自住房,首付最低10%，没有其他个人债务的情况下，贷款金额最多是年收入的4倍。安省的NRST,是个不小的障碍。如果没有获得PNP，虽然能获得贷款，但要交房价15%的非居民炒房税，符合条件之后才能退税。留学移民的顾问很多，广大毕业留学生需要选择负责任，靠谱的中介机构咨询自己是否符合安省的省提名计划PNP。已经获得PNP资格的非居民，不用再考虑15%NRST问题了，大胆往前走吧。大多数商业银行，即使有工签有收入的非居民首付高于20%，也会要求此类申请人投保CMHC保险。按揭贷款违约保险的保费=保费费率X贷款金额。首付越高，保费费率越低。首付10%，保费费率3.1%；首付15%，保费费率2.8%；首付20%，保费费率2.4%；首付25%，保费费率1.7%，保费可以加到贷款本金上.在安省,保费需缴纳8%的PST 消费税。以50万的房产为例，首付10%，贷款金额45万，保费费率3.1%，保费金额为13950，加到贷款本金上，总贷款额为463950元，保费13950需要交纳8%的消费税1116元，这笔消费税不能加入贷款本金，因此，借款人需要准备的现金就是5万首付加1116元消费税和土地转让税、律师费等交接费用。BMO银行对于非居民个人（不是家庭）年收入超过10万的申请人有一个特殊优惠之策，无需投保CMHC保险，首付最低20%。
第二类非居民,在加拿大没收入没工作的非居民申请人,必须由有收入的人担保，收入可以来自海外。例如，持有工作签证或学生签证的申请人购房，自己没有加拿大收入，可以由父母担保，父母需要持有访问签证来加拿大或前往香港申请贷款，并提供海外的收入证明。各个银行对首付的要求不一样，最低首付35%，也有要求40%的，例如BMO银行要求最低首付为40%。“担保”有两个词，一个是consign,一个是guarantee。目前各主流银行都要求有收入的非居民以cosign的方式担保，因此要求担保人的名字在产权和房贷上。如果房子买在大多伦多的金马蹄地区，需要交纳15%的NRST，产权上所有人，都符合退税条件的情况下才能将炒房税退回。如果因为担保人在产权上，担保人不打算移民加拿大的情况下，有可能永远也不符合退税要求，因此无法获得退税。访问签证的申请人，需要证明自己在加拿大有买自住房的需要，例如，有血缘关系的亲属生活在加拿大。非居民，使用海外收入支持按揭贷款申请的情况下，买房目的必须是自住，不接受投资目的的贷款申请。非居民，不接受楼花按揭贷款申请，只能在产权交割的final closing 之前180天才能申请按揭贷款。我们上面说的所有非居民贷款政策是2018年11月的现行政策，日后政策可能变化，购买加拿大楼花的非居民需要自己承担房贷政策变化的风险。夫妻双方，太太持访问签证，先生是加拿大居民或公民，两个人共同购买房产，按照公平购房法的规定，无需缴纳15%的NRST炒房税，但在申请房贷时，银行不允许先生搭车享受非居民贷款项目，只能太太一个人获得贷款批准，因此先生没法上产权和贷款，非居民的太太一个人买房，因此需要交纳15%的NRST。
第三类非居民，是指申报了非税务居民但生活和工作在海外的加拿大公民，不包括永久居民。申请人需要自己证明为什么工作在海外却要在加拿大买自住房，出具文件证明海外收入，以及目前与加拿大的联系，例如，孩子已获得加拿大学校的录取通知书要回来读书，或提供学校在读证明，孩子需要居住在加拿大等等。这个政策也不能搭车，太太是公民，先生不是，只能太太申请，只能用太太的收入支持贷款申请。只要用到海外收入，贷款目的必须是自住，首付最低35%-40%。
说到非居民贷款话题，因为每年贷款政策都变，每个银行都不一样，我上面介绍的内容也可能挂一漏万，也可能日后读者看到的时候已经时过境迁不再适用。因为我被问了太多次，可以用刘欢的《千万次的问》来形容这个问题有多火爆了，Time and time again you ask me..还是给读者写个大概的方向吧。非居民房贷政策两大原则：申请人必须有收入；只接受自住房为目的的申请。用海外收入支持贷款的情况下，首付至少35%。有些银行给非居民的贷款利率高于加拿大本地人。这么千难万险，还有同胞来买房，来申请贷款，可见这是真爱啊。中国是一个用户籍把人分等级，用外汇管制政策限制居民把自己的存款汇出海外的国家，把钱汇出来买房是一件勇敢又叛逆的事。每当我看到同胞们把钱汇出来后的激动时，都会感到酸楚，这只是其他国家的人最普通的一项权利而已啊。逃过了外管局的法眼，到了海外还是要遭受一定的歧视，安省去年的执政党自由党就搞出了一个非居民炒房税NRST。包括加拿大在内的经济体量较小的国家，新西兰，澳大利亚等，都对华人在本国置业有所警惕，毕竟人民币在过去30年已贬值了91%，人民币每年贬值9.3%，意味着每8年人民币购买力为原来的50%；美元每年贬值3.3%， 美元购买力每22年贬值为原来的50%。拿着人民币满世界买房，谁也不愿意拿房子换这些纸啊。人民币从购买力来说已经相当于金圆券了，但由于中国有巨量外汇储备，汇率依然坚挺。川普的贸易战，将从根本上动摇中国贸易顺差和巨量外汇储备的基础，人民币汇率的趋势只剩一个：继续贬值。居民与外管局猫捉老鼠的游戏还在继续，什么时候结束？呵呵，给大家讲个段子：诺贝尔经济学奖获得者，保罗.克鲁格曼2009年访问中国时，来的时候受到了热情欢迎，走的时候已被誉为“毒舌”了，原因是当记者问他如何看待人民币国际化的时候，他回答道“我有生之年看不到人民币国际化”。克鲁格曼应该没有读过杨绛的《洗澡》，不知道中国知识分子的脑子是被洗过的，听不了真话。人民币只有在外管局的铁桶之内，世界经济才能太平，为了全世界的和谐，委曲大家每年就先只汇5万美元出来吧，如果要买房，先要过外管局这一关。
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你的房贷和其他加拿大人比是不是太多了
加拿大私有产权的房子大约有1400万套，3600万人口，平均每2.6人住一间。这些房产中，有600万套房产上有按揭贷款，800万套的房子的主人已经付清了按揭贷款，57.2%的房子是没有贷款的哦！这个数字让你很惊讶吧。还有更令人惊讶的：有房贷的家庭平均房贷余额仅为20.3万。如果读者看到这里觉得不可思议，那我可以告诉你，如果你的房贷高于这个平均数，说明你来得晚，或者说是比其他人买房更晚；如果你的房贷余额高于这个平均余额的2倍，恭喜你，你一定是生活在多伦多或温哥华。加拿大平均房价为约50万，有贷款的加拿大人平均贷款余额是房价的40%左右，房主拥有60%的房权。比一比，算一算，自己拥有多少比例的房权呢？ 华人社区经常会有这样的“新闻”，大致的意思是，如果加息X%，加拿大人就要破产了，房地产市场就崩盘了。。。。这类新闻的作者不仅缺乏债务方面的常识，而且缺乏对加拿大人居住状况的基本了解。所有加拿大的房主，平均拥有房权70%，贷款只占30%，这种情况下，房价下降多少，房主才会连房子都不要了，拒绝还贷款呢？欠债还钱，不是天经地义，而是一种本能。最近看了一则“新闻广告”，即，前面看着像一篇说明文，结尾是一则广告，也可以叫做软文，文章大意是：加拿大人正在面临加息，如果再加X%，每月就得增加一千大几的月供云云，结论是：找我们做股票投资吧。我完全不理解其中的逻辑，因为我认为加息通道中，有债务的人应该优先提前加速偿还自住房按揭贷款，投资房债务不着急提前还。原因是：1.自住房贷款的利息支出不能抵税，完全是税后收入在支付，因此自住房贷款余额越少越好；2.如果不加速偿还自住房，而是投资股票，所得的收入是应纳税收入，而加速偿还自住房贷款节省的利息不用上税；3.投资房的贷款是租客在付，利息还能抵税，因此不用急着付。我的个人建议是，自住房债务高于20.3万的读者，都应该提前偿还房贷。 债务具有集中风险的特点，坏债务越多的人财务越脆弱。坏债务，包括自住房的所有债务和全部消费贷款，含信用卡和汽车贷款，特点是用税后收入来偿还的债务。好债务，是指有人帮着偿还的债务，是用税前收入偿还的债务，例如，投资房的贷款。身负债务的人最怕财务变动，例如，失业、伤残、借款人意外死亡等不幸，因此，加拿大政府机构对债务问题非常重视，不断地发布官方信息，以正视听。CMHC于2018年7月公布了最新一期加拿大家庭债务报告，重要内容节选如下，大家可以作为比较依据，看看自己家的债务是否已经高于平均水平，并建议采取相应的行动。 加拿大人的债务实际情况，与报纸上说的相差甚远。给大家四道题，看看读者能答对几个，下列四个陈诉请选择是“对”还是“错”：1）有房贷的人比没房贷的人更容易破产；2）贷款余额80万以上的借款人比贷款余额20万以下人的让更容易违约；3）65岁以上的借款人比34岁以下的借款人违约率低；4）2017年第4季度由于利率上涨，所以比2016年同期的贷款违约率更高。 上面四个陈述，全部是错的。有房贷的家庭，因为经过了银行的压力测试，因此财务能力普遍比没有房贷的人更高，破产的比例更低。贷款余额越大的人，说明收入越高，普遍信用记录更好，因此更不容易违约。65岁以上的借款人是违约比例最大的，因为很多老人对政府的退休金制度不了解，退休之前没有还清房贷，退休后收入骤降，引发了贷款违约。2017年第4季度，房贷违约率继续下降，违约率0.29%，已降至10年来最低点。从上面的情况来看，房贷违约率与就业率和收入直接相关，失业率越低违约率越低，收入越高违约率越低。房贷违约率与利率没有直接关系。2008至2018年的10年间，房贷违约率最高的是2010年，贷款违约率0.43%，当时是高失业率，低利率，平均利率在3%以下。2007年加拿大按揭贷款利率平均高达6.3%，而违约率只有0.25%。一些小报，尤其是华人社区带广告性质的软文，为了一己之私不惜颠倒黑白，把利率与贷款违约率生拉硬拽到一起。如果上面四个问题你都回答错了，说明这些写软文的家伙得逞了。从上面的综合情况来看，加拿大人的按揭贷款风险是非常低的。作为比较，我们来看一下美国的情况。2010年，美国的贷款违约率也是历史最高点，8.99%，当时的加拿大房贷违约率是0.43%，相差21倍。目前美国的房贷违约率3.5%，加拿大是0.29%，相差12倍。认为加拿大房子有泡沫，地产市场要崩盘的说法，根本站不住脚，1000个借款家庭中3个家庭出现房贷违约，无论如何也影响不到其他997个家庭。 对于每位借款人来说，房贷的风险各不相同。据CMHC的数据，最近几年申请房贷的新借款人，单笔贷款金额是逐年提高的。放款时，新单笔贷款金额40万以上的贷款家庭比例在增长，单笔30万以下的比例在减少，其中新贷款中单笔60万以上的比例上升速度最快。新房贷月供平均1400元，旧房贷平均月供则只有1200元。新的房贷借款人不仅贷款金额大，而且月供负担重，新房主对于房贷的压力不能掉以轻心。 有房贷的家庭，始终面临风险，直到付清房贷为止。霍华德•马克斯在《投资最重要的事》一书中纠正了人们对“风险”的定义，马克斯认为，风险不是波动，而是本金全损。10年前，美国次贷危机的时候，房主忍受首付全部损失，并被迫把房子卖掉的一幕应该离我们还不远。“有房贷的家庭，始终面临风险”的意思是：房主在没有全部付清房贷之前，始终面临首付款全损的可能性。例如：房价下跌的时候，正好失业；将自住房的地下室出租，因租客原因引起火灾，保险公司不予理赔；房价下跌时，夫妻一方意外去世且没买人寿保险；房价下跌期间夫妻一方或双方意外伤残，且没买伤残保险；这些意外情况都有可能引发房贷断供，银行收回房产，房主损失全部或部分首付。从这些例子中看：房贷就是个集中风险的工具，有了房贷之后，财务就变得非常脆弱，经不起人身意外和房价下跌的双重打击。仔细考虑一下，是不是该加速提前偿还按揭贷款。如果能力不允许，也可以考虑提高各类保险的保额，以前没有考虑到的风险应该考虑通过买保险的方式将风险分散。
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卖房数据开放之后买房更容易了吗
多伦多地产局与维护公平交易机构之间的官司历时7年，最终以地产局无权垄断二手房售价信息的结果而告终。可以想见的情况是，很快有人或公司会为公众提供及时的售价信息，便于潜在买家或卖家参考出价。此前，只有地产局的会员，即，地产经纪，才有权查询某个房子的以往交易价格，消费者要想知道这个信息就必须委托地产经纪才可以获得，地产经纪需要向地产局交“保护费”——会费。网上群众欢呼：地产经纪要失业了！数据透明度增加了，可以去中介化，不用通过地产经纪自己就可以买房了。在加拿大买卖二手房，真的有这么容易了吗？美国和加拿大一样，使用MLS系统编辑和展示待售的二手房信息。对于买家来说MLS上只能看到待售的房产信息，却看不到周边类似房产的以往售价。买家如果要出价，需要通过地产经纪协助查询最近该地区邻居房产的成交价，作为自己出价的参考。MLS上的房产一旦售出，公众就看不到该房产在MLS上的信息了，只有持牌的地产经纪才能看到，这也是地产经纪向地产局交“保护费”的原因。对于卖家来说，如果想让自己的房产信息挂在MLS系统上增加曝光，就要委托有牌照的地产经纪在MLS登出信息，卖家只能在一定时间内委托一家排他的性地产经纪公司受理卖房事宜。与全世界其他地区相比，北美的MLS相当完善和发达，不仅可以发布待售房产信息，而且保留着非常珍贵的历史成交记录。与MLS系统相比，中国根本没有统一的二手房房源信息，各地区、各家公司提供的房源真假难辨，可以说毫无透明度可言，卖家和买家都蒙在鼓里，而且中介行业既不规范也不专业，导致二手房买卖交易比北美更难的局面。中国的经济发展近几年来得益于互联网、移动互联网以及大数据，但在房地产方面尚无建树，没有哪家公司能把一个省的二手房数据搜集完整，更不用说是全国了。尽管中国的各种地产APP还在烧钱，但还没看到能烧出什么结果。中国的二手房市场是个连房源都不透明的状况，更不用说专业的中介机构了，无序竞争下，消费者和地产中介的日子都不好过。英国的情况也好不到哪里去，一个房子可以委托多位地产经纪同时销售，谁卖出去谁得佣金，对地产经纪来说是赛马制，新入行的地产经纪很难生存。相比之下，加拿大和美国的地产经纪存活率是很高的，一些新移民都能加入其中，原因有两个：买房，有统一房源信息；卖房，有排他的唯一委托制。一言以蔽之：北美的地产经纪，因为有MLS系统，是全世界最好做的地产中介。大多伦多地区，人口641万，地产经纪人数高达5万人，除去退休和未成年的人口，将近1%的人从事二手房买卖的地产经纪工作。相比规范的二手房交易系统，加拿大新房买卖系统却比较乱。新房本来应该是开发商自己营销，直接面对客户，由于一些公寓楼发售“楼花”时数量较大又想快速售出，开发商经常给地产经纪提供佣金，权当自己的营销费用了，鼓励地产经纪帮忙销售。前面说过了，加拿大的地产经纪其实是受地产局保护的，旨在促成二手房买卖的中介人员，地产经纪的工作本不是卖新房，考地产交易牌照的时候也没有卖新房这门课。新房市场最大的问题是房源壁垒问题，一些开发商以VIP的方式给与部分地产公司优先选择户型，享受优惠价，目的是吸引一批地产经纪来做“开发商粉”大力为自己推销。久而久之这批“开发商粉”称自己为“VIP 楼花经纪”，即，成了其他地产经纪与开发商之间的桥梁，与去中介的潮流相反，让市场又多了一道环节。称自己是VIP楼花经纪的人，多如过江之鲫，对于消费者来说谁到底真的是VIP根本不重要，买到房子就行。一些热销的“房花”独立屋，半独立屋或镇屋，开发商靠自己的力量就能销售，因此不给地产经纪佣金。如果消费者想买房花，就不要咨询地产经纪的意见了，因为有可能被推荐到给佣金的楼盘，而不给佣金的楼花被“遗忘”了。作为发达国家，房子的存量（二手房）市场大于增量（新房）市场是很正常的，以大多伦多为例，存量市场上的买卖90%会在MLS二手房交易系统中体现，增量市场数据虽不是很透明，但大体上看每年的二手房销售量是新房的2倍，新房市场因为体量小，局部出现的混乱还没有达到被治理的地步，以拼缝为生的人还会长期存在。在新房市场里，数据更不透明，交易更复杂，起码新房合同要比二手房买卖合同厚很多，最终交接的不确定性更大。地产经纪介入新房交易，能够增进交易的顺利完成，但并不是决定性作用。从上面的全局来看，多伦多地产局是否同意将MLS上的售房价格信息对公众开放，并没有对消费者有本质上的影响。我从事房贷工作已经有8年以上，没有看到过几个人能不靠地产经纪的帮助自己完成了二手房买房交易，而卖家则更加依赖MLS系统来让自己的房产有最好的曝光。邻居家最近卖房的价格，没有重要到用来决策是否请地产经纪帮忙找房，看房，收房。 地产交易数据公布于众之后有哪些问题和好处呢？ 首先，新房的价格是否合理，并没有历史价格可以作为参考，不过买新房时周边二手房的价格可以自己查阅了，对买家来说是好消息。其次，买二手房时，如果买家可以不用通过地产经纪比较历史价格和周边房产的最近售价了，这也是个好消息。第三，对于买家来说，有些房子长时间出售不掉，卖家经纪经常采取不断重新挂牌的方式，掩饰长时间无法卖出的情况，例如，每4个月重新上市，买家在MLS上看不到已经曾经被多次挂牌，以前买家如果没有通过地产经纪，此类信息发现不了，以后可以查到了，对买家来说也是个好消息。第四，交易成交后60天即可公布成交价的规则，对卖家和买家都是个挑战，如果成交时确定交接日是在65天以后，一旦交易中的一方违约，最终没有成功交易，前次成交价就已经暴露了，因此，卖家允许买家在60天以后交割房产的可能性大大降低，因交接准备时间仓促，会造成一定的问题。最后，如果买卖交易尚未完成的时候，其他房产的交易价格已经公布，则现在尚未成交的买卖双方，有可能因为其他房产的售价影响，而拒绝履行已签署的合同，造成比以往更多的违约纠纷。总之，数据的透明度增加促进了去中介化，但买家能否仅凭公开的数据就完全撇开地产经纪，独立完成买房的全过程还是个巨大的问号。 对于消费者来说，公布数据，绝对是件好事，至少可以满足一下好奇心。对于从业者来说，这是个灭顶之灾吗？看看美国就知道了。美国也是使用MLS系统公布二手房交易信息，大部分州早已准许向公众披露交易记录，而美国的地产经纪并没有因此失业。互联网和大数据支持下的买家，仍有91%的二手房通过地产经纪完成。原因很简单，隔壁邻居类似房产成交价的易得性，并不能给买卖双方完成整个交易带来实质性的影响。消费者请地产经纪帮助完成地产交易的主要原因是：买卖房产就像举办婚礼一样，属于低频轻度场景的事件，一辈子发生不了几次，很少有人能借用以往的人生经验或爸爸妈妈的经历来完成房产买卖交易。地产经纪的工作，不仅要在规定时间内帮助客户将千差万别的需求与各不相同的房产进行匹配，更重要的是要帮助客户完成纷繁复杂的交易。找房子，只是地产经纪工作的一部分，而不是全部。数据公开化之后，仅凭垄断数据为生，没有专业知识，缺乏实战经验的从业者，的确面临被淘汰的危机。地产经纪行业，不再是信息中介，但依然是服务中介。 二手房交易市场会因数据的易得性提高而发生变化，数据提供商，广告商，促进成交的手机应用APP会争得更多市场。因二手房市场信息匹配复杂，信息传递链长，信息内容专业，信息本地化和非标准化，因此交易双方需要更多专业人士参与。二手房交易市场中可以细分为：佣金市场，广告市场，配套市场。佣金市场是最大的市场，美国2013年佣金率5.2%，二手房换手率4.5%， 91%通过地产经纪完成，三者相乘，佣金总额高达568亿美元。加拿大的情况也差不多，换手率也是4.5%，佣金比率4.5-5.5%，近90%的二手房是通过地产经纪完成。对于这一市场，美国高科技企业早有窥视，但事情并不像大家想象的，数据可得幸强了之后卖家就可以轻松自售房产了，1997年美国人自售房常的比例是18%；2005年自售比例13%；到了2013年自售比例降为9%，高达91%是通过地产经纪完成的。这就是典型的信息悖论：信息越多，越难以选择和完成交易。科技如此发达的美国就没有什么互联网+的公司来冲击如此巨大的佣金市场吗？ 有的，典型的企业名字是Redfin，意思是重新定义（re-define）地产市场。这家公司诞生于2002年，简单地说就是对于5.2%的佣金不服不忿，推出了佣金低至1.5%的卖房服务，受雇的地产专业人士把交易流程大卸8块，分为谈判，看房，起草文件，法律咨询，贷款安排等若个细节，专人负责专项工作，一言以蔽之：不是某一个人帮助客户完成卖房交易，而是按照工厂里的组装程序来完成地产交易。其结果很有意思：该公司的员工效率比传统地产经纪的效率提高了6倍，但收入没有太大变化，因为分给代表买家的地产经纪佣金太少，受到了传统地产经纪的广泛抵制，因此卖家出售房产的时间普遍比较长，卖家要在漫长的售房过程中自己承担房子的地税、管理费、水电费，省了佣金，却提高了出售难度。Redfin 的现状就是折扣经纪的典型处境。如果看到这篇文章之前读者没听说过这家公司的名字，非常正常。这类折扣经纪公司被视为异类和小众，没有人愿意为他们摇旗呐喊，更缺乏口碑传颂。再说一下广告市场，Zillow是美国的此类公司中的佼佼者，登陆该公司的网站，能看到他们对某一处房产的估价，很多美国人即使不买房也常去看看自己家房子现在值多少钱。因此该网站的浏览量相当大，成了地产广告的大本营。最近听说该网站也打算涉足地产交易，因为此举会得罪现有的广告客户，公司也在踌躇中，不知进展如何。随着数据的放开，提供交易数据的网站，手机应用APP等会如雨后春笋一样在多伦多出现，为的都是这个广告市场。美国地产经纪佣金的10-20%用于广告宣传，2013年广告支出高达90亿美元，其中超过50%是在线广告。消费者和地产经纪都应该高度重视此类服务中的新生事物，没准儿谁就能搞出个颠覆性创新。配套市场，指的是房贷，法律咨询，评估，会计，验房服务等周边业务，对地产交易起到促进作用的专业服务。这些服务与地产数据公开的关系不大，我们就不再讨论了。 如果读者是消费者，请不必过于兴奋，数据本应该是透明的，但透明度高的实际作用依然有限，原因是借助数据来帮助完成地产交易的工具还没有成熟，空有数据也只能做到心明眼亮而已，消费者需要密切注意新工具的产生和发展。如果读者是地产经纪，请认清现在的局面，不必杞人忧天，但一定要做好信息型中介向服务型中介转变的准备。如果读者是创新者，我有一言相赠：当你是大众，请宽容；当你是小众，请勇敢。关于二手房市场的互联网+话题，给大家推荐一本书，从业者读一读很有好处，2年前我就推荐给身边的地产经纪朋友读，巴曙松编著的《房地产大转型的“互联网+”路径》。多伦多地产市场上经常跑出来一些折扣经纪，以低佣冲击传统市场，读过上面这本书的朋友，对这些折扣经纪的前途和下场一目了然，根本不会放在心上。加拿大的地产市场发展紧跟美国，要想知道加拿大二手房市场的明天，看看美国的今天就足够了。文章篇幅较长，但说清楚加拿大的房产市场的确不是一件简单的事。虽然我长期观察加拿大房地产市场，但毕竟不是持牌地产经纪人，文中如有错漏，请读者不吝指出，也欢迎大家留言讨论。感谢耐心读完此文。
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加拿大人买房考虑了哪些因素
王红雨
2018年2月CMHC发布了加拿大人买房考虑因素调查报告，披露了加拿大人买房时考虑的一些共性问题。报告的全称是2018 Prospective Home Buyers Survey，大家可以在网上查阅报告全文。调查报告的被访人群被分为了三类，首次置业者，以前曾拥有住房现在没有住房的人，以及现在有住房并打算购买改善性住房的买家。我们就针对第一和第三类买家做个比较，看看加拿大人在买房时都考虑了哪些因素。
“为啥买房？”也就是报告里的第一部分内容“Home Purchase Drivers”。让人感到意外，又是情理之中调查结果是：超过80%的潜在买家，认为买房是在做金融投资（Financial Investment）。触动买房神经的前三大理由分别是告别租房，生活更便利和拥有房产作为投资品。对于首次置业的人来说，30%的人买房原因是摆脱租房状态，13%的人是因为要改善生活便利性；9%的人是为了拥有房子作为投资品。现在有房子住，改善性购房的消费者中，21%是为了改善生活便利性，8%是为了拥有房子作为投资品。人们买房是为了累积金融资产，这个理由看似模糊，但与租房相比目标却是清晰的，买房才能实现个人资产的保值增值。我最近看了一份房价评估报告，万锦市的一个独立屋，2018年5月的成交价和评估价都是238万，评估报告上的历史成交记录显示，上次房屋易手时的成交价是1.8万，时间是1971年。如果在1971 年28岁时，首付35%以6300加元买入房产，47年后在75岁时卖出，积累的房权可以保证体面地安度晚年了。加拿大人房屋自有率67.8%，安省居民房屋自有率69.7%。环境对每个人的影响是最大的，如果消费者身边有70%的人因买房而获益，消费者就会受到“买房是正确决定”思维的影响。网上对买房还是租房一直都有不同声音，有些不想买房的人特意去网上找租房的理由和依据。需要提醒大家的是，网上那些匿名者的建议有一个共同特点：建议者常常将对自身处境的辩解伪装成对你的建议。目前租一个2000平方尺的独立屋租金要2500-3000元，如果买下来同样的房子住，每月开销会达到4000-4500，租房的负担相对轻松。对于及时行乐的家庭来说，年轻时不买房生活是轻松的，但其实这是一种生命中最不能承受之轻。生活就像是在亚马逊上购物，今天你没付过款的东西，不仅明天甚至永远也寄不到你家里，年轻时不买房，年老了不会有house rich从天而降。
“对房子有哪些期待呢？”，是报告的第二部分” Housing Expectations” 。对房产类型的渴望中，独立屋最受青睐，在改善性购房者中有74%的人希望买独立屋。首次置业者对房子的新旧不太计较，19%的首次置业者会考虑房子的新旧问题；改善性购房者相对更在乎房子的新旧，32%的人对房子的新旧很关注。对于能否“拎包入住”首次置业和改善性购房者都很在乎，人数比例分别为43%和48%。关于买房预算，54%的首次置业者和33%的改善性购房者关注30万以下的房产；23%的首次置业者和31%的改善性购房者关注30万-50万的房产；只有17%的首次置业者关注50万以上的房产，而改善性购房者中有34%关注50万以上的房产。
买房的资金计划情况是这样的：有70%的首次置业者首付低于20%；43%的改善性买家首付低于20%。有85%的首次置业者计划申请按揭贷款用于买房，而改善性购房者计划申请按揭贷款的人只占66%。从首付款来源上看，首次置业者有11%愿意将个人资产作为首付款，而改善性购房者有29%愿意将个人资产作为首付款，其中相当可观的一部分来自现有房产的净房权。
买房准备工作通常从房产交易发生前的1-2年前就开始了。有53%的首次置业者从1-2年前就开始准备首付款；有48%的改善性购房者从1-2年前就开始准备首付款。房产交易6-12个月之前，31%的首次置业者和36%的改善性购房者开始制定详细计划。有19%的首次置业者和26%的改善性购房者在3-6个月之内能找到目标房产，首次置业者找到理想房产需要的时间更长。买房前3个月，只有16%的首次置业者获得了房贷预批，改善性购房者则有22%已获得房贷预批。这份报告的调查结果与我日常工作中看到的情况是一致的。我个人认为，购房者，在房贷预批方面的准备工作是严重不足的，买房前三个月只有不到四分之一的人做好了预批，可以说大多数人是没有做好财务准备就签了买房合同的。这样仓促的准备工作有可能导致两个大家都不愿意看到的结果：1.签订合同后在压力下寻求贷款批复，被不良贷款中介或贷款机构讹诈；2. 最终因拿不到贷款而损失保证金。
科技能否取代人工，使买房交易更便利，成交更快，成本更低呢？ 答案是否定的。同时做网上查询并咨询专业人士的购房者中，首次置业者占68%，改善性购房者占58%。极少数人打算只在网上查询，不咨询任何专业人士，7%的首次置业者有这个打算，而只有5%的改善性购房者只想查查网页而不求助于专业人士。看来，加拿大人房产买卖的路径依赖仍然非常强，在茫茫房海中，一定时间内，按照自己的预算完成买房大业，仅靠网上免费信息是难以实现的。一些互联网以及移动互联网的创业者，企图通过颠覆性创新改变北美二手房交易路径依赖的想法离实际还很遥远，目前只停留在噱头层面上。
这份报告最后一部分的调查结果是关于CMCH在2016年10月调整房贷违约保险政策后对买房者影响的话题，对于今天的市场来说这段内容意义不大了，因为2017年12月OFSI 房贷政策的调整远比CMHC政策变化的影响更大。
从CMHC的调查报告全文来看，我们可以得出这样的结论：买房还是租房的决定，取决于家庭对未来的态度，得过且过、及时行乐其实不用买房也能生活的很好，决定买房的人，更看重未来；买房者对房子的期望偏高，依然有大部分人向往购买独立屋，而在大城市这种期望是不现实的；潜在购房者对按揭贷款重要性重视程度严重不足，似乎买房是一件说走就走的旅行，开着车，多少钱的房子都可以去看看，反正银行会借钱给我买下来；科技和资本是改变世界的动力，但不要对科技期望太高，互联网泡沫2001年就破灭了，还是相信资本的力量吧，尤其是生活在大城市的人，房子兼备可居住和保值性资产的双重属性，除非生活在德国或新加坡商品房占比不到10%的国家里，否则不买房就要工作一辈子，因为自己没房子就无法把房子卖了养老；从目前情况看，共享经济改变不了住房产业的格局，Airbnb的租金介于酒店价格和长租价格之间，喜欢把家庭的隐私暴露给驴友的人还是少数，因此自己老了以后去和别人共享安居快乐的想法好像还处于“想的美”阶段。
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整天工作的人没有时间挣钱
“整天工作的人，没有时间挣钱”——洛克菲勒。这是工业时代的一位老板对员工的描述。老板指路，员工拉车的状态有200年了。工业时代的员工相信，公司一定比自己活得更长，会为自己养老的，二战之后又出现了政府组织的社保，整天工作的人觉得自己无需为养老做准备，因为已经有了双重保障。7月1号是加拿大国庆节，去朋友家烧烤聊天的时候说起这个话题：我们现在生活在地球上的人，已经一只脚在工业时代，另一只脚在信息时代了；当代企业比人的寿命还短，加拿大的中小企业99.9%根本就没有参加企业年金制度，靠企业养老是不靠谱的；社保的养老体制是最大的庞士骗局，正在领取社保的老人们领取的并不是自己年轻时积累的财富，而是现在年轻人缴纳的养老金，资金链会不会断，要看年轻人的数量了。6月23-24号两天，在尼亚加拉瀑布地区，我们组织了首届华人财商论坛，召集不想再继续整天工作没时间挣钱的朋友们，共商走出困局的大计。现在把两天讨论的情况做一个简要的总结。
生物学家告诉我们，喜欢改变和挑战的人，会比其他人的身上多分泌一种叫做“多巴胺”的物质。多巴胺分泌最多的一群人甚至想移民去另外的国家重活一遍，这些人中的部分幸运者还真就做到了。通过移民勇敢摆脱原有生活常态的人，到了一个新的国度生活变好了吗？加拿大是一个资本主义国家，可以说，没有认清资本主义本质的新移民，过得还不如在原来的国家。资本主义这个词包含了“资本”两个字。如果你不让资本和投资为你服务，那么整个资本主义都会悄悄地与你擦肩而过，而你在经济上好比是还生活在石器时代。资本主义的制度设计是强者更强，弱者更弱。资本主义只对善于理财的人有奖励，把金钱只留给了解并遵守资本法则的人，对不善用者只有掠夺和摧毁。成功移民到加拿大只是成功地改变了生活环境，要想在新的环境下比以前生活得更好，需要比工作更努力地去学习才能了解资本主义的本质。遗憾地是，绝大多数移民在加拿大落入了洛克菲勒老板说的“整天工作的人，没有时间挣钱”状态。能买门票，花两天时间参加财商论坛的朋友，已经找到了在新的国度里的起跑线，恭喜所有参加尼亚加拉首届财商论坛的朋友。
工业时代向信息时代的转变是巨大的。巨大的变化总是区分赢家和输家，总是产生巨大的不公。在当今信息时代，输家指的是那些继续依赖国家和雇主的人，赢家指的是自己承担责任的人。工业时代，人们不敢跳槽，不敢单干，因为蒸汽机还在厂子里呢，你跑出来就失业了；信息时代，手提电脑就在身上背着，只要不爽就把老板给辞了，自己就是只大U 盘，里面装着本事，插在哪台主机上都work。主机说死机就死机，说报废就报废了，U盘拔出来就走。横跨工业时代和信息时代的人们发现，已经无法再沿着爸爸的足迹走老路了，有蒸汽机的雇主越来越少，街上的人都自己背着自己的手提电脑。信息时代，机会太多而不是太少，机会正在等待能够识别机会的人出现。论坛嘉宾迷萌在谈到商业贷款机会时配了一首歌“你知道我在等你吗？”，道出来这个时代的特点。
吴泽宇律师说，加拿大税务局就是你资产的合法继承人；没有立好遗嘱的人，孩子的抚养权是按照法定程序确定的，孩子不一定是逝者所希望的人来抚养。
马云会计师经过计算发现，大多伦多地产投资者无论收入高低，对投资房计提折旧，最终的税务负担是更重了，而不是更轻了 。
大鹏地产总裁Tony马先生认为，房地产市场的拐点出现在利空出尽的时候。地产投资需要T+5，这里的5不是5天或5个月，而是5年。
尼亚加拉华商会林丽霞认为，尼亚加拉这四个字就是泛品牌，当下和未来这里都是投资的热土。
我在论坛上介绍了攒1套房首付，买3套房的投资策略，认为房贷总金额低于年收入40倍的家庭都还没有用足房贷金融杠杆。
于戎伟先生认为，地产投资的收入是主动收入，不是被动收入，做一位好房东才能减少工作量。
保险顾问Jason Ji 告诉听众，最大诚信原则是保险精神的核心，如果隐瞒了房子在出租的真实情况，按自住房投保，保费虽然低了，但在遇到损失时保险公司是不会赔偿的，没有诚信的保险合同，无效，保费是白交的，投保人是自欺欺人。
BMO 银行利时证券的刘玉杰先生介绍了加息情况下金融资产投资的策略。
上述主讲嘉宾的观点明确论证充分。参与讨论的嘉宾所贡献的观点也一样精彩。
人寿保险顾问臧锡惠告诉大家，人寿保险与遗嘱并列，是遗产管理和规划的内容之一，最需要购买人寿保险的人群却往往忽视了这方面的规划，风险是客观存在的，只能分散无法消除。买保险是重要且不紧急的事，需要优先处理好。
“地产三友”的代表Grace告诉大家，当前房产卖家是认真的，强制卖家的比例非常低，市场价格是公道的，买家希望看到的房价腰斩，几乎没有可能。
尼亚加拉本地的地产经纪刘水分享了自己的体会，地产行业的从业人员更应该对地产充满信息，并自己亲身参与地产投资，而不应该仅仅是做个代理。
TD银行的贷款专家Cindy，介绍了不同银行对租金收入的不同看法，证明了在一个商业化高度发达的国家，银行和银行之间对于风险的看法可以有很大不同。一笔贷款申请在A银行被拒绝的情况下，到了B银行有可能就是受欢迎的。不提高财商，就会错失机会。
为《财商论坛2018年鉴》撰写了奥马哈之旅亲身体验的Steven Wang 老师在他的文章中对“复利”是这样描绘的：只要能积累的事务，都有复利效应，例如，知识，人脉，感情，健康，金融投资。复利效应有3个元素：投入，利润率，和时间。对于从来没开始的人，没有做过任何投入的人，时间就是白流的。
信息时代，对变化最敏感的是巨幅和知识精英阶层，对变化最迟钝的是穷人。变化的信息来自方方面面，论坛给参加者提供了一个国际视野，本地信息的知识平台。EnjoyCanada 移民公司和加拿大商业发展银行的两位高先生分别为《财商论坛2018年鉴》撰写了加拿大最新移民政策，以及加拿大政府扶植中小企业的贷款政策的文章。
误以为加拿大是老人天堂的朋友们，在读完了《财商论坛2018年鉴》上爱德特许会计师事务所关于加拿大退休收入体制的文章之后，应该清楚，政府能给予老年人的补助，仅够维持生命存活。我们平时在沃尔玛看到的，白发苍苍的服务或销售人员，向我们证明了这一切。
海因茨科纳在《约翰尼斯》里写到：“每个人在内心深处都会有这种希望：离开沼泽，生活在阳光之下。然而，对阳光，对自由，以及对自由的恐惧，使我们坚守在自己习以为常的环境中。这个环境使我们觉得，恶臭熏天、死气沉沉、暗无天日和颓废堕落是可以接受的。同时，每个人都在一天天地往沼泽里下沉。在沼泽中度过的每一天，都会使我们更难离开沼泽。每个人都忙着消除恶臭，忙着忍耐粘稠肮脏的泥浆，努力寻找着最舒服的方式度过这段逐渐下沉的时光。然而，每一个知道答案的人，都能够自己承担责任，并寻找通往阳光的最佳道路。”
论坛结束了，但讨论没有结束。我为参加论坛，或购买了《财商论坛2018年鉴》的朋友们建立了一个微信群，继续我们已经开始了的探索和挑战。这个微信群里有200多人，但只有一个目标：比别人更快地实现财富自由目标——100万人寿保险，1套没有贷款的自住房，200万金融资产。人生就像一只手，由5个手指组成，健康，财富，人际关系，情感和人生意义，财富不是人生的全部，但贫困就像5只手指中的1只被砸伤了一样，你不能说其他4只还好，依然可以快乐地生活，一只手指的痛会影响其他4只手指，以及全身。以人生意义为例，每个人的人生意义就是自己的能力边界，各不相同，不去尝试和探索自己能力的边界，就无法实现人生的意义。有人觉得自己活得很无聊，没有意义，就是因为没有勇气和机会去尝试自己的能力边界。想一想，有多少人是因为要忙于工作、养家糊口，而无法将自己的兴趣爱好以及特长发挥到极致呢？财富对人生意义的影响，大多数时候是致命的。
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网上的房贷问题答案不靠谱，正确答案需要有deep experience的人来回答, trusted advice是无价的，
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红雨2009年从业以来，200篇专业文章已涵盖所有消费者遇到的问题，你试一下下面的方法就知道了。
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买楼花需要注意些什么
安省建筑商协会刚刚公布了2018年1月的新房预售情况，大多地区新房1月份销售量1251套，其中低层住宅365套，高层公寓886套，由于自住和投资者都以低价房公寓楼作为目标，公寓的平均售价已达到$714,430，比去年同期高了40.8%。买楼花还是买二手房？很多读者都问过我这个问题。我认为，如果首付足够就买二手房，首付还要不断积累可以买楼花。买楼花需要注意些什么，我来和大家分享一下在工作中遇到的一些状况。
买楼花，首先要核实建筑商资质和历史资料。安省有个新房质量保证保险公司，TARION，已有40年历史，记录了40年来建筑商的资料以及建筑商完成的工程质量情况。TARION的网站主页上专门为消费者提供了查询建筑商信息的“Builder Directory” 查询搜索功能，比如，输入“Tridel”就会出现以往建好的所有交付使用的单元数，以及质量投诉的资料。一些楼花销售的虚假广告对建筑商的资质大吹大擂，其实一查TARION的记录便知真假了。质量保证保险对新房的基本质量问题作出了担保，质保内容、期限、范围都有中文的资料说明，大家可以在TARION 网站查询。
新房与旧房很大不同的是，买新房有HST消费税，而买二手房没有这个税。如果是自住目的，且买价包含了HST，则买家看到的售价就是最终价格。如果是出租目的，买家还要缴纳HST，因此交房时要准备现金支付这笔费用，过户并出租后，即可填报GST/HST524 表申请退税，不必等到年底报税时再申请退税。如果没有交割就转让，且转让人被税局认为是炒房行为，除了缴纳经营收入所得税之外，还会引发另一笔HST税款。转让所发生的HST相关规定细节，请在CRA网站输入“Assignment of Purchase and Sale Agreement for a Newhouse or Condominium Unit” 查询相关规定，中文资料可以在网上搜索会计师马云写的一篇博客，题目是《楼花转手(assignment) 的税务问题》。
买楼花的目的各有不同，但普遍的一种看法是用今天的价格买明天的房子。其实，如果认真比较楼花周围的现房，很多人发现建筑商已经用明天的价格卖给你了。所以我才说，如果首付和借款能力都具备的情况下，推荐买二手房，除非楼花的要价与目前的周边二手房价格差不多，或几年后才需要入住，例如，给孩子买的自住房，为退休准备的房产，等等。楼花最终能否建成，能否如期建成，建成了和图纸画册上有多大出入，都是个问号。楼花买家承担着时间和投入成本的风险。定金，在加拿大管理是很严的，定金不能用于建筑。为防止工程烂尾定金无法退回，公寓楼的定金都是交给律师托管的。律师破产也有发生，但属于极个别事件。因为买的是未来的房子，与摸得到看得见的二手房相比，买楼花的不确定性大得多，买家通常把功劳归于自己，错误怨到别人身上。
买楼花就是相信从停车场上能长出摩天大楼，从苞米地里能生出豪宅。2016年下半年到2017年4月，大多地区低层建筑的楼花市场出现了严重的炒作，入场费达15万现金，不给收据，不知道最后谁收了这笔钱。一些投机者，兜里就10万定金也敢买200万的房子，怀揣着交房前能转手出去狠赚一笔大梦。现在好了，所有把地产投资当儿戏，想赌一把就走的人尝到了炒房的苦头。任何投资都是有风险的，学习投资要先学会控制非理性冲动，克制动物精神，建筑商已经用超高价卖房了，你还要买10几万一张的门票去搏傻，就没想过转让不出去怎么办，交房时贷款政策变了怎么办，交房时银行估价低于买价怎么办？说到风险，选择买楼花的消费者面临的最大风险还是财务风险，即，贷款风险。
买了楼花，可以立刻申请“楼花按揭贷款”，英语是“builder capped rate mortgage”。银行的楼花按揭贷款批复有效期通常是24个月，特殊的协议下的个别楼盘批复有效期可以达到36个月。只有通过银行员工才能申请此类贷款，通过贷款经纪做不了。目前，各大银行对非居民不提供此项贷款服务，所以非居民买楼花的贷款政策风险最大。新移民政策下可以申请楼花按揭贷款。有些银行提供浮动利率，有些银行提供固定利率，当然提供固定利率的银行才能帮客户锁定利率风险。楼花按揭贷款的优点很明显：锁定贷款政策，锁定利率，锁定信用记录报告信息，锁定新移民身份，有些银行还能锁定收入状况。很多建筑商也要求买家提供银行楼花按揭贷款批复，因为合同上只约定了首付的比例，以及缴纳首付款的时间安排，除了首付以外的买家的购房能力体现不出来，由于建筑商申请建筑贷款时需要向银行证明所有买家都是有能力交收房产，所以建筑商会在买房合同里约定买家在一定时间内提供楼花按揭贷款批复，否则算违约，甚至会收回已经售出的单元。有管理费的新房，建筑商给10天冷静期，买家可以利用这10天慎重考虑，同时去咨询会计师，律师，贷款专家意见。没有管理费的freehold房产通常没有冷静期，慎重的买家可以在落笔签字之前申请房贷预批/pre-approval。这里说明一下，房贷预批的批复信上没有房子地址；楼花按揭贷款批复信上有房子地址。
有一些房产，银行是不给贷款的，买楼花时需注意。有酒店成分的公寓楼，例如，川普大厦；居住面积只有3、4百尺的没卧室的小户型；整栋楼都有包租协议的，银行有可能认为有rental pool性质而拒绝贷款；楼花转让超过2次的，很多银行也不给贷款，例如，某地产经纪A为了抢单元，用自己名字签了买房合同，之后转手给了B，之后B又转给了C，当C来银行贷款时有可能因该银行不允许second assignment 而拒绝贷款。
对于已经获得楼花按揭贷款批准的借款人来说，最后没拿到贷款的情况也有。最常见的情况是改变初衷。本来按照自住房批的贷款，楼花交钥匙的时候把房子出租了，由于贷款目的与原来不符，银行在最后产权交割时会拒绝放款。另外，借款人未经得银行同意对已签的合同做变更，尤其是由于升级某些设施而加高买价，银行认为是重大改变/major change，颠覆了以前的批复，需要按照新政策，新利率，新信用记录报告重批。楼花买家不顾银行感受和要求擅自改动贷款目的和基础，最后拿不到贷款的情况，受伤害的是买家。所以，一定要格外尊重银行的决定，不要视银行为可有可无的角色，除非你打算自己用现金买房。
对于前面提到的，等着苞米地里生豪宅的很多买家，2018和2019年交房时会面临很大的不确定性。我给这批买家的建议是：不要寄希望于银行可以放松贷款政策，即使有一点点放松也是锦上添花，不会雪中送炭；如果有借款能力，且名下有其他房产，要努力做这些房产的加按，拿在手里的现金越多越好，要交房的楼花需要的贷款金额越少越好；尽量不要慌慌张张地卖手里的房子，银行愿意帮你将固定资产转为流动资产。以前的公众号文章里介绍了PHRESE投资法：买入/Purchase,持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell的方式，就是帮助买家尽量多地持有房产的一种策略，而不是熊瞎子掰苞米，买一个卖俩。
喜马拉雅音频ID：红雨在加拿大
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:Z
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王红雨也是贷款经纪，只不过是挂在BMO而已。
重要的是，自己要多咨询，别被某些别有用心的人忽悠了。
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要么是银行的mortgage specialist，要么是贷款经纪，没有哪个贷款经纪能挂在银行的。
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lz专业，多谢分享，帮顶一个~~
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选择房贷利率的四项基本原则
有没有一个简单的公式告诉我们，该如何选择房贷利率？有啊，四项基本原则：1.自住房尽量选择固定利率；2.投资房可以选择浮动利率；3.加息周期选择长期固定利率；4.降息周期选择浮动利率或短期固定利率。除了四项基本原则，还需要注意什么？1.如果选择浮动利率，要选择提前还款额度较大的银行；2.选择最长的还款期，即使短一些的还款期给更多利率优惠。有读者觉得我的文章比较长，不适合现在忙碌的都市节奏，这次我写篇短的，核心内容到此结束，下面给出上述观点的解释，以及如果选择了浮动利率，在加息环境下如何自处，读者可以选择性阅读。 把四项基本原则实际应用一下，大家看看是否合理啊。现在是加息周期，我个人认为2年内不出大事儿的话，加息停不了，如果你要买自住房，该怎么选？对了，按照四项基本原则选2-5年期固定利率。如果你要买自住房呢？也是2-5年固定利率。如果买投资房呢？建议在2年期固定利率和5年浮动利率中做个选择即可。这里有个重叠啊，就是2年固定利率。如果是加息周期，对固定和浮动举棋不定，对选择长期或短期纠结苦恼时，最安全的解决办法就是选2年固定利率，因为不会错的离谱，就像无论什么病，多喝水总是不会错。 好了，说说现在的实际问题：加息加个不停，最后一根稻草压死硬装成骆驼的驴子…每加息百分之巴拉巴拉，房价就下降哗啦哗啦等说法已经甚嚣尘上多时了，到底说的对不对，加息什么时候是个头？如此喧嚣，大家还能愉快地买房了吗？说说我对利率走势的看法，先声明，不是预测，不代表任何金融机构，只是分享一下对利率走势进行分析的一些逻辑。房贷的固定利率，是长期利率，决定因素是政府的债券收益率。债券收益率，很多人不明白是什么意思，我解释一下：2年前发行的5年期债券A，面值100元，固定利率2%，现在发行的债券B面值也是100元，固定利率3%，如果2年前你买了A，现在想卖出去，就要和B竞争，因为利率2%已经固定，所以就要在市场上折价卖出，例如，95元卖出。总之当下的债券收益率是市场决定的，不管什么时候发行的债券，以及票面利率是多少。市场上的债券收益率越高，A的价格越低，这就是为什么最近美国债券大跌的原因。银行的按揭贷款固定利率定价，以政府债券收益率作为资金成本的参照，成本提高了，贷款利率也就提高了。如果债券收益率一直涨，房贷利率就一直加息？什么时候是个头呢？美国10年期国债收益率当达到3.5%时，开始吸引股市资金，在低通胀低失业率的情况下转投债券，从而引起了债券市场和股市动荡。此时，5年期美国国债收益率是3%，加拿大的5年期国债收益率为2.5%，加拿大的5年期按揭贷款固定利率约为3.7%。说说我的结论：加拿大5年期政府债券收益率达到3%的时候，也会引起股市和债券市场动荡，投资者在股票和债券之间做艰难的取舍，阻碍债券收益率继续升高，届时的5年期固定利率应该达到4.2%到4.5%左右，前提是维持目前的通胀率2.8%不变，预计2019年下半年达到这一利率水平。从另一个角度看，实际利率是自然利率加通胀率，自然利率约为2%。实际利率是企业为了经营和发展愿意进行借贷时的资金成本。如果通胀率稳定在2.8%，那么实际利率应该在4.8%左右，这是商业企业能够获得的最优惠利率，而按揭贷款是有抵押的更优质贷款，利率水平应该略低于实际利率。从上面的分析看，我认为5年期按揭贷款利率涨到4.2%-4.5%左右，进入稳定期，从现在开始，银行还有0.5%的加息空间。 自住房，尤其是首次置业，利率选择方面，以安心为主要目标，特别是金额较大的房贷，如果5年内肯定不会换房，可以选择5年期固定利率，牺牲一些利息开支，换取未来5年的安睡，还是值得的。 投资房，我建议在2年固定利率和浮动利率之间选择，原因是债务由租客承担绝大部分，抗风险能力强，利息抵税，即使加息较多实际损失也不大；另外，用较低利率计算出的月供，对未来申请更多投资房贷款大有裨益；还有，短期固定利率和浮动利率违约罚款金额低，可以随时做加按提高杠杆。 在选择浮动利率时，选择银行是个非常关键的问题。例如，A银行的加速还款政策是每12个月可以提前偿还初始贷款本金的10%；B银行允许每个日历年加速还款初始贷款本金的20%，那么从2018年10月到2019年10月，A 银行允许的最大加速还款额度是10%，而B银行允许的加速还款额度则高达40%。遇到央行不断加息的情况下，被允许的加速还款额度政策就非常重要了。央行每加息0.25%，借款人加速还款本金的2.7%可以抵消加息带来的利率支出，2017年7月到2018年7月央行加息累计1%，需要提前偿还本金11%才能消除利息提高带来的影响。另外，各个银行对于选择了浮动利率，期间遇到加息，是否要求借款人中途提高月供，也是有不同规定。有些银行只是通知借款人利率提高了，但维持月供不变，有些银行则同时通知借款人因利率提高月供也被提高了。选择浮动利率时问银行两个问题：提前还款额度的大小，以及加息后是否强制提高月供。 对于已经选择了浮动利率的借款人，最后给大家一些建议：消除加息影响有三个抵消的方式：1.选择加速还款，降低本金，减少因加息引起的利息支出增加。2.浮动利率转固定利率，大部分银行允许这么做而且不算违约，没有罚款，但通常要求借款人转成固定利率合同期超过原浮动利率合同的剩余时间，例如，5年浮动利率的借款人，原合同已经执行了2年，还剩3年，银行允许转成3年期以上的固定利率合同，3年，4年，5年固定利率都行，没有罚款。已经选择了浮动利率的朋友，如果是P-1%的利率，不用转成固定利率，从历史上看，P-1%几乎是浮动利率最好的折扣了。P减0.8至1，都不错。3.如果手里现金充裕，但提前加速还款额度低，无法大金额加速还款，可以选择投资浮动利率优先股类的金融资产，例如，投资某企业发行的优先股，回报率为P+0.75%，只要央行加息，P上涨，收益就增加。这个建议是我的一位同事BMO利时证券的刘玉杰先生告诉我的，因为他的投资客户们每到加息就欢腾，和我的客户正相反。刘玉杰先生的微信号是yujieliuca。 对于买了楼花的朋友，如果交房期落在未来2年内，建议申请楼花按揭贷款。银行有一种builder capped rate mortgage，专为楼花买家设计，对于处在加息通道的情况非常有帮助，即，现在申请贷款，利率可以被Cap住两年，且只在申请时调阅一次信用记录报告。
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加拿大首次置业需要注意哪些事项
随着大多伦多地产市场日趋平稳，租金已经明显上涨的现实，首次置业者申请房贷的预批的人数正在逐渐增加。对于一个打算在某个城市定居下来的家庭来说，买房还是租房问题始终是一个挥之不去的拷问。当每月的租房开销等于每月毛收入39%的情况下，贷款买房和租房的“开支”就相等了。所不同的是，贷款买房每月的房贷月供中约有40%的比例是贷款本金，属于现金变成了房权，类似于强制储蓄，并不是真正的支出。
加拿大2016年开始对于首付低于20%的贷款审批收紧了政策，2018年开始对首付超过20%的贷款申请也收紧了贷款政策，加上从2017年7月开始的加息，令很多首次置业者驻足观望，看看房价是否能因此垮下来。截至2018年9月，我们看到的情况是：央行从2017年7月开始，已经加息4次，累计加息1%，期间房价并没有因为加息而有所下降，相反，入门级的房产，例如公寓CONDO的价格不降反升。以此同时，多伦多的租金收入却出现了跳跃式的上涨。这一现象反映出：房价与利率没有直接的线性关系，与人口和收入直接相关；作为国际性大都市的房地产市场，如果交易不活跃，租金就会上涨，空置率低得惊人。去年安省政府介入房地产以来，很多人笃定房价要大跌，要急跌，要跌倒人人买得起房子的程度。一年过去了，蠢人还在为证明自己正确找证据和编理由，聪明人已经开始为切身利益准备了。对于首次置业者来说，不仅需要估算买还是租更适合长远打算，还应该充分了解贷款政策，准备首付款，知道相关的税务优惠，以及考虑如何选择地产经纪等。
多伦多的房产，如果不贷款，普通家庭很难负担。所以，贷款政策在首次置业过程中，是最关键的问题。总结一下，现在的房贷政策如下：没有任何个人债务，例如，汽车贷款，学生贷款，个人消费支出在一定范围内，例如，信用额度或信用卡消费每月不超过1100元的家庭，如果首付高于20%，借款能力上限是家庭年收入的5倍；首付低于20%，借款能力上限是家庭年收入的4倍；新移民登陆5年内，有加拿大或海外收入，首付最低35%，最大贷款金额是年收入的4.5倍；非居民，必须有海外收入，首付最低35%-40%，最大贷款金额是年收入的4.5倍。需要特殊说明的是，加拿大居民，首付最低5%；非居民，有加拿大工作签证，且有加拿大收入，首付最低10%。不要求看加拿大本地收入的各种贷款“项目/program” ，都是各个银行自行拟定的，例如，新移民项目，非居民项目等，首付款要求各不相同，而且差别比较大。对于能借到多少钱，给首次置业者一个严重的建议：至少要知道有两家主要银行能批给你房贷，如果指望某一家银行的某一个特殊“项目/program” ，同时，其他银行都说借不了，千万要小心贷款最终落空的危险。BMO， RBC，CIBC，Nationalbank 等银行不接受贷款经纪的代理，首次置业人士需要自己亲自了解。华人首次置业者中，新移民比较积极，不用扬鞭自奋蹄，知道要长期居住，租房比买房的实际开销更大，所以大部分家庭落地伊始就开始准备买房。有收入的工薪家庭，由于过去几年房价上涨的速度比首付的积累速度更快，迟迟下不去手；最近两年坏消息接连不断，因此观望情绪比较重，不敢下手。可等待是有成本的，成本就是租金，真的能等到房价下跌还好，如果等来的是房价上涨，成本就更高了。既然打算在一个城市长期居住，自住房还是要早买。5%首付就可以贷款买房，华人对这些低首付款优惠政策了解和应用的并不足够。
首付款，是贷款之外买家自己必须解决的资金问题。首付低于20%的情况下，只能买100万以内的房产。如果房价低于50万，首付最低要求是5%，首付只有5%的情况下贷款违约保险费的费率是4%。举个例子，50万的房价，贷款可高达47.5万，首付低至2.5万，保险费率4%计算出的保费是1.9万，保费可并入贷款本金慢慢偿还，贷款本金加保费总金额为49.4万，安省的保费需要交纳PST/消费税，税率8%，即1.9万X8%=1520元，消费税不可以并入贷款本金。假设房产交接的其他费用是房价的1.5%，即，7500元。买家购买50万的房产最低现金支出为2.5万首付+1520元保费的消费税+7500元交接费用，总计3.4万零20元。债务总计49.4万元。要借这么多钱，家庭收入要达到12万。可见，很多人说买房难，难在收入低，而不是首付不够。信用记录良好的情况下，12万年收入的家庭，只需要3.5的现金就可以贷款买50万元的房产。因此，在加拿大买房，首付从来都不是问题，关键要看借款人的收入是否足够高。政府为了鼓励居民买房，特别允许首次置业人士从RRSP注册养老金账户预支2.5万做首付，以后逐年归还这笔预支款，夫妻两人可以预支5万元，详细要求请查阅Home Buyer Plan（HBP）计划。
首次置业政府的优惠政策，除了前面说的，根据HBP计划可以从RRSP中支付首付款之外，还有HBTC计划，年底个人报税时填写369栏最多退税750元；可以参加安省的首付款储蓄计划OHOSP，利息收入享受一定税务优惠；安省土地转让税减免在房产交接时由律师代为办理；多伦多市土地转让税对于首次置业者也有减免，需要在房产交接时由律师代为办理。除多伦多市以外，安省其他城市并不征收土地转让税。在加拿大，政府没有居者有其屋的政治目标，也没有“加拿大梦”之类口号。买房还是租房，完全是家庭的财务安排，无论租房还是买房，政府给与的支持都非常少。廉租屋政策只适用于不幸的人和年老的居民。加拿大人目前房屋自有率67.8%，近70%的家庭选择拥有自己的房产，而不是租住。
首次置业，就像第一次结婚要举办婚礼一样，既然是头一回，就免不了委托有经验的专业人士给参谋参谋。地产经纪在买房过程中起到了不可替代的作用。北美的二手房MLS系统，优化了房源，以标准格式披露信息，因此，寻找房源不是问题。买房最大的挑战是：在规定的时间内，把个性化的需求与各式房产匹配起来，并顺利完成产权交接。所以，需要找到一个人为自己搞定这件终身大事。代理问题，是专业分工越来越细带来的现代社会最突出的问题之一：委托人有自己的利益——找到房子并交接；代理人也有自己的利益——早日完成受托任务拿到佣金。两者利益能够统一，皆大欢喜，如果严重冲突，事情就麻烦了。我们看到最典型的问题就是：遇人不淑。给首次置业者一个过来人的建议：自己先选好要买房的地区，再找到熟悉这个区域的，自己信任的地产经纪代表自己的利益，不要找代表卖家利益的地产经纪直接交易。这个建议包括了3个含义：1.选择居住的区域是自己的事，地产经纪的建议仅供参考，有些人先找了自己熟悉和信任的地产经纪，结果被推荐买了这位地产经纪熟悉的区域，其实并不是适合自己未来生活的区域；2.尽可能选择自己信任的地产经纪，并查看TA的以往成交记录，是否有你选定的区域内的房产成交；3.卖家地产经纪在代表卖家挂牌销售房产时，早已签订委托协议，表过忠心，代表卖家利益，而且佣金已经和卖家谈定，并签字画押，不可更改，很多首次置业者不明就里，以为直接找卖家经纪可以省一分买家地产经纪的佣金，其实是没有可能的。
好了，总结一下：首次置业，是一个决定继续租房还是买房的财务决定，所以第一步是做财务安排和准备：积攒首付，申请贷款预批，而不是先到处看房子。首付款不是买房的障碍，很多人抱怨自己的投胎问题，总觉着父母应该帮自己拿首付，能不能买房，其实是自己收入不够高的问题，不能怨家长。买房，尤其是首次置业，要向对待举办婚礼一样严肃，不能说哪位地产经纪给的回扣多就委托，哪位地产经纪自己认识，所以不好意思不委托。信任加经验才是完成受托责任的充分必要条件。
关于多伦多房地产，加拿大房贷政策的文章，在公众号里还有很多历史文章，欢迎阅读和指正。订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
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非居民房贷政策概览
“加拿大非居民贷款买房，首付最低10%，这是真的吗？”
“获得安省PNP批准后，买房不用交15%非居民炒房税了，这是真的吗？”
这两个问题的答案都是YES，没错，非居民贷款买房最低首付是10%，不是35%。获得安省PNP资格后，非居民买房不用交15%炒房税，而不是先交税后退税。在加拿大持有工作签证，（work permit）工作的非居民，可以凭收入申请房贷，最低首付10%，利率和按揭贷款违约保险的保费与居民一样。因不知道这两个问题正确答案而错过贷款买房机会的朋友，很可惜。非居民，从贷款政策的不同可以被分为3类：1.有工签有工作有收入的临时居民；2.没工作没收入的，持工作签证，学生签证，访问签证（商务签证），临时生活在加拿大的“外国人”；3.持加拿大护照在海外工作和报税，在加拿大已申报非居民的加拿大公民；
在介绍各类非居民贷款政策之前先介绍两个背景知识：加拿大的按揭贷款违约保险和安省的PNP。加拿大有一家国有房贷违约保险公司CMHC，专门承保按揭贷款违约保险,旨在帮助有收入，首付低于20%的申请人获得银行房贷。即使首付高于20%，如果商业银行认为借款人的信用风险较大，也有权要求借款人投保按揭贷款违约保险，例如，有工作签证有收入的非居民，因为工作签证有时间限制，几乎所以银行都认为此类借款人存在因丧失或中止本地居留身份，离开加拿大，贷款断供的可能性，即使首付超过20%，也会要求借款人投保贷款违约保险。该保险的受益人是银行，保费由借款人承担。借款人违约，银行拍卖房产后，银行依然有损失的情况下，才可以向CMHC索赔。CMHC承保的业务范围中，就包括有工签的非居民项目，与本地人首付最低5%不同，非居民最低首付为10%，非居民必须有收入，按照2018年的利率水平，非居民在投保CMHC保险的情况下，最大借款能力是年收入的4倍。如果非居民在安省金马蹄地区买房，需要交纳非居民炒房税NRST，这是安省420公平买房计划FairHousing Plan的规定，纯粹的地方保护主义政策。在这个计划中，有几类非居民可以免除NRST，其中已获得安省提名（ProvincialNominee Program, PNP） 的准移民，不交NRST。除了豁免的几类非居民之外，其他非居民，必须在房产过户时缴纳15%的NRST，并在日后符合退税条件情况下申请退税。豁免，英文是Exemption，退税，英文是Rebate，在政府的文件上，这两类非居民被分得特别清楚。满街贴告示还有不识字的，甚至还有律师不知道这个区别，要求已获得PNP资格的非居民客户多准备15%房价的资金才能买房，遇上不靠谱的专业人士，还真耽误事儿。关于安省非居民炒房税的具体内容和解释见：http://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/nrst/
对于第一类非居民，有工签有收入的非居民，买房贷款受到CMHC联邦政府的支持，最容易贷款，自住房,首付最低10%，没有其他个人债务的情况下，贷款金额最多是年收入的4倍。安省的NRST,是个不小的障碍。如果没有获得PNP，虽然能获得贷款，但要交房价15%的非居民炒房税，符合条件之后才能退税。留学移民的顾问很多，广大毕业留学生需要选择负责任，靠谱的中介机构咨询自己是否符合安省的省提名计划PNP。已经获得PNP资格的非居民，不用再考虑15%NRST问题了，大胆往前走吧。大多数商业银行，即使有工签有收入的非居民首付高于20%，也会要求此类申请人投保CMHC保险。按揭贷款违约保险的保费=保费费率X贷款金额。首付越高，保费费率越低。首付10%，保费费率3.1%；首付15%，保费费率2.8%；首付20%，保费费率2.4%；首付25%，保费费率1.7%，保费可以加到贷款本金上.在安省,保费需缴纳8%的PST 消费税。以50万的房产为例，首付10%，贷款金额45万，保费费率3.1%，保费金额为13950，加到贷款本金上，总贷款额为463950元，保费13950需要交纳8%的消费税1116元，这笔消费税不能加入贷款本金，因此，借款人需要准备的现金就是5万首付加1116元消费税和土地转让税、律师费等交接费用。BMO银行对于非居民个人（不是家庭）年收入超过10万的申请人有一个特殊优惠之策，无需投保CMHC保险，首付最低20%。
第二类非居民,在加拿大没收入没工作的非居民申请人,必须由有收入的人担保，收入可以来自海外。例如，持有工作签证或学生签证的申请人购房，自己没有加拿大收入，可以由父母担保，父母需要持有访问签证来加拿大或前往香港申请贷款，并提供海外的收入证明。各个银行对首付的要求不一样，最低首付35%，也有要求40%的，例如BMO银行要求最低首付为40%。“担保”有两个词，一个是consign,一个是guarantee。目前各主流银行都要求有收入的非居民以cosign的方式担保，因此要求担保人的名字在产权和房贷上。如果房子买在大多伦多的金马蹄地区，需要交纳15%的NRST，产权上所有人，都符合退税条件的情况下才能将炒房税退回。如果因为担保人在产权上，担保人不打算移民加拿大的情况下，有可能永远也不符合退税要求，因此无法获得退税。访问签证的申请人，需要证明自己在加拿大有买自住房的需要，例如，有血缘关系的亲属生活在加拿大。非居民，使用海外收入支持按揭贷款申请的情况下，买房目的必须是自住，不接受投资目的的贷款申请。非居民，不接受楼花按揭贷款申请，只能在产权交割的final closing 之前180天才能申请按揭贷款。我们上面说的所有非居民贷款政策是2018年11月的现行政策，日后政策可能变化，购买加拿大楼花的非居民需要自己承担房贷政策变化的风险。夫妻双方，太太持访问签证，先生是加拿大居民或公民，两个人共同购买房产，按照公平购房法的规定，无需缴纳15%的NRST炒房税，但在申请房贷时，银行不允许先生搭车享受非居民贷款项目，只能太太一个人获得贷款批准，因此先生没法上产权和贷款，非居民的太太一个人买房，因此需要交纳15%的NRST。
第三类非居民，是指申报了非税务居民但生活和工作在海外的加拿大公民，不包括永久居民。申请人需要自己证明为什么工作在海外却要在加拿大买自住房，出具文件证明海外收入，以及目前与加拿大的联系，例如，孩子已获得加拿大学校的录取通知书要回来读书，或提供学校在读证明，孩子需要居住在加拿大等等。这个政策也不能搭车，太太是公民，先生不是，只能太太申请，只能用太太的收入支持贷款申请。只要用到海外收入，贷款目的必须是自住，首付最低35%-40%。
说到非居民贷款话题，因为每年贷款政策都变，每个银行都不一样，我上面介绍的内容也可能挂一漏万，也可能日后读者看到的时候已经时过境迁不再适用。因为我被问了太多次，可以用刘欢的《千万次的问》来形容这个问题有多火爆了，Time and time again you ask me..还是给读者写个大概的方向吧。非居民房贷政策两大原则：申请人必须有收入；只接受自住房为目的的申请。用海外收入支持贷款的情况下，首付至少35%。有些银行给非居民的贷款利率高于加拿大本地人。这么千难万险，还有同胞来买房，来申请贷款，可见这是真爱啊。中国是一个用户籍把人分等级，用外汇管制政策限制居民把自己的存款汇出海外的国家，把钱汇出来买房是一件勇敢又叛逆的事。每当我看到同胞们把钱汇出来后的激动时，都会感到酸楚，这只是其他国家的人最普通的一项权利而已啊。逃过了外管局的法眼，到了海外还是要遭受一定的歧视，安省去年的执政党自由党就搞出了一个非居民炒房税NRST。包括加拿大在内的经济体量较小的国家，新西兰，澳大利亚等，都对华人在本国置业有所警惕，毕竟人民币在过去30年已贬值了91%，人民币每年贬值9.3%，意味着每8年人民币购买力为原来的50%；美元每年贬值3.3%， 美元购买力每22年贬值为原来的50%。拿着人民币满世界买房，谁也不愿意拿房子换这些纸啊。人民币从购买力来说已经相当于金圆券了，但由于中国有巨量外汇储备，汇率依然坚挺。川普的贸易战，将从根本上动摇中国贸易顺差和巨量外汇储备的基础，人民币汇率的趋势只剩一个：继续贬值。居民与外管局猫捉老鼠的游戏还在继续，什么时候结束？呵呵，给大家讲个段子：诺贝尔经济学奖获得者，保罗.克鲁格曼2009年访问中国时，来的时候受到了热情欢迎，走的时候已被誉为“毒舌”了，原因是当记者问他如何看待人民币国际化的时候，他回答道“我有生之年看不到人民币国际化”。克鲁格曼应该没有读过杨绛的《洗澡》，不知道中国知识分子的脑子是被洗过的，听不了真话。人民币只有在外管局的铁桶之内，世界经济才能太平，为了全世界的和谐，委曲大家每年就先只汇5万美元出来吧，如果要买房，先要过外管局这一关。
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你的房贷和其他加拿大人比是不是太多了
加拿大私有产权的房子大约有1400万套，3600万人口，平均每2.6人住一间。这些房产中，有600万套房产上有按揭贷款，800万套的房子的主人已经付清了按揭贷款，57.2%的房子是没有贷款的哦！这个数字让你很惊讶吧。还有更令人惊讶的：有房贷的家庭平均房贷余额仅为20.3万。如果读者看到这里觉得不可思议，那我可以告诉你，如果你的房贷高于这个平均数，说明你来得晚，或者说是比其他人买房更晚；如果你的房贷余额高于这个平均余额的2倍，恭喜你，你一定是生活在多伦多或温哥华。加拿大平均房价为约50万，有贷款的加拿大人平均贷款余额是房价的40%左右，房主拥有60%的房权。比一比，算一算，自己拥有多少比例的房权呢？ 华人社区经常会有这样的“新闻”，大致的意思是，如果加息X%，加拿大人就要破产了，房地产市场就崩盘了。。。。这类新闻的作者不仅缺乏债务方面的常识，而且缺乏对加拿大人居住状况的基本了解。所有加拿大的房主，平均拥有房权70%，贷款只占30%，这种情况下，房价下降多少，房主才会连房子都不要了，拒绝还贷款呢？欠债还钱，不是天经地义，而是一种本能。最近看了一则“新闻广告”，即，前面看着像一篇说明文，结尾是一则广告，也可以叫做软文，文章大意是：加拿大人正在面临加息，如果再加X%，每月就得增加一千大几的月供云云，结论是：找我们做股票投资吧。我完全不理解其中的逻辑，因为我认为加息通道中，有债务的人应该优先提前加速偿还自住房按揭贷款，投资房债务不着急提前还。原因是：1.自住房贷款的利息支出不能抵税，完全是税后收入在支付，因此自住房贷款余额越少越好；2.如果不加速偿还自住房，而是投资股票，所得的收入是应纳税收入，而加速偿还自住房贷款节省的利息不用上税；3.投资房的贷款是租客在付，利息还能抵税，因此不用急着付。我的个人建议是，自住房债务高于20.3万的读者，都应该提前偿还房贷。 债务具有集中风险的特点，坏债务越多的人财务越脆弱。坏债务，包括自住房的所有债务和全部消费贷款，含信用卡和汽车贷款，特点是用税后收入来偿还的债务。好债务，是指有人帮着偿还的债务，是用税前收入偿还的债务，例如，投资房的贷款。身负债务的人最怕财务变动，例如，失业、伤残、借款人意外死亡等不幸，因此，加拿大政府机构对债务问题非常重视，不断地发布官方信息，以正视听。CMHC于2018年7月公布了最新一期加拿大家庭债务报告，重要内容节选如下，大家可以作为比较依据，看看自己家的债务是否已经高于平均水平，并建议采取相应的行动。 加拿大人的债务实际情况，与报纸上说的相差甚远。给大家四道题，看看读者能答对几个，下列四个陈诉请选择是“对”还是“错”：1）有房贷的人比没房贷的人更容易破产；2）贷款余额80万以上的借款人比贷款余额20万以下人的让更容易违约；3）65岁以上的借款人比34岁以下的借款人违约率低；4）2017年第4季度由于利率上涨，所以比2016年同期的贷款违约率更高。 上面四个陈述，全部是错的。有房贷的家庭，因为经过了银行的压力测试，因此财务能力普遍比没有房贷的人更高，破产的比例更低。贷款余额越大的人，说明收入越高，普遍信用记录更好，因此更不容易违约。65岁以上的借款人是违约比例最大的，因为很多老人对政府的退休金制度不了解，退休之前没有还清房贷，退休后收入骤降，引发了贷款违约。2017年第4季度，房贷违约率继续下降，违约率0.29%，已降至10年来最低点。从上面的情况来看，房贷违约率与就业率和收入直接相关，失业率越低违约率越低，收入越高违约率越低。房贷违约率与利率没有直接关系。2008至2018年的10年间，房贷违约率最高的是2010年，贷款违约率0.43%，当时是高失业率，低利率，平均利率在3%以下。2007年加拿大按揭贷款利率平均高达6.3%，而违约率只有0.25%。一些小报，尤其是华人社区带广告性质的软文，为了一己之私不惜颠倒黑白，把利率与贷款违约率生拉硬拽到一起。如果上面四个问题你都回答错了，说明这些写软文的家伙得逞了。从上面的综合情况来看，加拿大人的按揭贷款风险是非常低的。作为比较，我们来看一下美国的情况。2010年，美国的贷款违约率也是历史最高点，8.99%，当时的加拿大房贷违约率是0.43%，相差21倍。目前美国的房贷违约率3.5%，加拿大是0.29%，相差12倍。认为加拿大房子有泡沫，地产市场要崩盘的说法，根本站不住脚，1000个借款家庭中3个家庭出现房贷违约，无论如何也影响不到其他997个家庭。 对于每位借款人来说，房贷的风险各不相同。据CMHC的数据，最近几年申请房贷的新借款人，单笔贷款金额是逐年提高的。放款时，新单笔贷款金额40万以上的贷款家庭比例在增长，单笔30万以下的比例在减少，其中新贷款中单笔60万以上的比例上升速度最快。新房贷月供平均1400元，旧房贷平均月供则只有1200元。新的房贷借款人不仅贷款金额大，而且月供负担重，新房主对于房贷的压力不能掉以轻心。 有房贷的家庭，始终面临风险，直到付清房贷为止。霍华德•马克斯在《投资最重要的事》一书中纠正了人们对“风险”的定义，马克斯认为，风险不是波动，而是本金全损。10年前，美国次贷危机的时候，房主忍受首付全部损失，并被迫把房子卖掉的一幕应该离我们还不远。“有房贷的家庭，始终面临风险”的意思是：房主在没有全部付清房贷之前，始终面临首付款全损的可能性。例如：房价下跌的时候，正好失业；将自住房的地下室出租，因租客原因引起火灾，保险公司不予理赔；房价下跌时，夫妻一方意外去世且没买人寿保险；房价下跌期间夫妻一方或双方意外伤残，且没买伤残保险；这些意外情况都有可能引发房贷断供，银行收回房产，房主损失全部或部分首付。从这些例子中看：房贷就是个集中风险的工具，有了房贷之后，财务就变得非常脆弱，经不起人身意外和房价下跌的双重打击。仔细考虑一下，是不是该加速提前偿还按揭贷款。如果能力不允许，也可以考虑提高各类保险的保额，以前没有考虑到的风险应该考虑通过买保险的方式将风险分散。
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卖房数据开放之后买房更容易了吗
多伦多地产局与维护公平交易机构之间的官司历时7年，最终以地产局无权垄断二手房售价信息的结果而告终。可以想见的情况是，很快有人或公司会为公众提供及时的售价信息，便于潜在买家或卖家参考出价。此前，只有地产局的会员，即，地产经纪，才有权查询某个房子的以往交易价格，消费者要想知道这个信息就必须委托地产经纪才可以获得，地产经纪需要向地产局交“保护费”——会费。网上群众欢呼：地产经纪要失业了！数据透明度增加了，可以去中介化，不用通过地产经纪自己就可以买房了。在加拿大买卖二手房，真的有这么容易了吗？美国和加拿大一样，使用MLS系统编辑和展示待售的二手房信息。对于买家来说MLS上只能看到待售的房产信息，却看不到周边类似房产的以往售价。买家如果要出价，需要通过地产经纪协助查询最近该地区邻居房产的成交价，作为自己出价的参考。MLS上的房产一旦售出，公众就看不到该房产在MLS上的信息了，只有持牌的地产经纪才能看到，这也是地产经纪向地产局交“保护费”的原因。对于卖家来说，如果想让自己的房产信息挂在MLS系统上增加曝光，就要委托有牌照的地产经纪在MLS登出信息，卖家只能在一定时间内委托一家排他的性地产经纪公司受理卖房事宜。与全世界其他地区相比，北美的MLS相当完善和发达，不仅可以发布待售房产信息，而且保留着非常珍贵的历史成交记录。与MLS系统相比，中国根本没有统一的二手房房源信息，各地区、各家公司提供的房源真假难辨，可以说毫无透明度可言，卖家和买家都蒙在鼓里，而且中介行业既不规范也不专业，导致二手房买卖交易比北美更难的局面。中国的经济发展近几年来得益于互联网、移动互联网以及大数据，但在房地产方面尚无建树，没有哪家公司能把一个省的二手房数据搜集完整，更不用说是全国了。尽管中国的各种地产APP还在烧钱，但还没看到能烧出什么结果。中国的二手房市场是个连房源都不透明的状况，更不用说专业的中介机构了，无序竞争下，消费者和地产中介的日子都不好过。英国的情况也好不到哪里去，一个房子可以委托多位地产经纪同时销售，谁卖出去谁得佣金，对地产经纪来说是赛马制，新入行的地产经纪很难生存。相比之下，加拿大和美国的地产经纪存活率是很高的，一些新移民都能加入其中，原因有两个：买房，有统一房源信息；卖房，有排他的唯一委托制。一言以蔽之：北美的地产经纪，因为有MLS系统，是全世界最好做的地产中介。大多伦多地区，人口641万，地产经纪人数高达5万人，除去退休和未成年的人口，将近1%的人从事二手房买卖的地产经纪工作。相比规范的二手房交易系统，加拿大新房买卖系统却比较乱。新房本来应该是开发商自己营销，直接面对客户，由于一些公寓楼发售“楼花”时数量较大又想快速售出，开发商经常给地产经纪提供佣金，权当自己的营销费用了，鼓励地产经纪帮忙销售。前面说过了，加拿大的地产经纪其实是受地产局保护的，旨在促成二手房买卖的中介人员，地产经纪的工作本不是卖新房，考地产交易牌照的时候也没有卖新房这门课。新房市场最大的问题是房源壁垒问题，一些开发商以VIP的方式给与部分地产公司优先选择户型，享受优惠价，目的是吸引一批地产经纪来做“开发商粉”大力为自己推销。久而久之这批“开发商粉”称自己为“VIP 楼花经纪”，即，成了其他地产经纪与开发商之间的桥梁，与去中介的潮流相反，让市场又多了一道环节。称自己是VIP楼花经纪的人，多如过江之鲫，对于消费者来说谁到底真的是VIP根本不重要，买到房子就行。一些热销的“房花”独立屋，半独立屋或镇屋，开发商靠自己的力量就能销售，因此不给地产经纪佣金。如果消费者想买房花，就不要咨询地产经纪的意见了，因为有可能被推荐到给佣金的楼盘，而不给佣金的楼花被“遗忘”了。作为发达国家，房子的存量（二手房）市场大于增量（新房）市场是很正常的，以大多伦多为例，存量市场上的买卖90%会在MLS二手房交易系统中体现，增量市场数据虽不是很透明，但大体上看每年的二手房销售量是新房的2倍，新房市场因为体量小，局部出现的混乱还没有达到被治理的地步，以拼缝为生的人还会长期存在。在新房市场里，数据更不透明，交易更复杂，起码新房合同要比二手房买卖合同厚很多，最终交接的不确定性更大。地产经纪介入新房交易，能够增进交易的顺利完成，但并不是决定性作用。从上面的全局来看，多伦多地产局是否同意将MLS上的售房价格信息对公众开放，并没有对消费者有本质上的影响。我从事房贷工作已经有8年以上，没有看到过几个人能不靠地产经纪的帮助自己完成了二手房买房交易，而卖家则更加依赖MLS系统来让自己的房产有最好的曝光。邻居家最近卖房的价格，没有重要到用来决策是否请地产经纪帮忙找房，看房，收房。 地产交易数据公布于众之后有哪些问题和好处呢？ 首先，新房的价格是否合理，并没有历史价格可以作为参考，不过买新房时周边二手房的价格可以自己查阅了，对买家来说是好消息。其次，买二手房时，如果买家可以不用通过地产经纪比较历史价格和周边房产的最近售价了，这也是个好消息。第三，对于买家来说，有些房子长时间出售不掉，卖家经纪经常采取不断重新挂牌的方式，掩饰长时间无法卖出的情况，例如，每4个月重新上市，买家在MLS上看不到已经曾经被多次挂牌，以前买家如果没有通过地产经纪，此类信息发现不了，以后可以查到了，对买家来说也是个好消息。第四，交易成交后60天即可公布成交价的规则，对卖家和买家都是个挑战，如果成交时确定交接日是在65天以后，一旦交易中的一方违约，最终没有成功交易，前次成交价就已经暴露了，因此，卖家允许买家在60天以后交割房产的可能性大大降低，因交接准备时间仓促，会造成一定的问题。最后，如果买卖交易尚未完成的时候，其他房产的交易价格已经公布，则现在尚未成交的买卖双方，有可能因为其他房产的售价影响，而拒绝履行已签署的合同，造成比以往更多的违约纠纷。总之，数据的透明度增加促进了去中介化，但买家能否仅凭公开的数据就完全撇开地产经纪，独立完成买房的全过程还是个巨大的问号。 对于消费者来说，公布数据，绝对是件好事，至少可以满足一下好奇心。对于从业者来说，这是个灭顶之灾吗？看看美国就知道了。美国也是使用MLS系统公布二手房交易信息，大部分州早已准许向公众披露交易记录，而美国的地产经纪并没有因此失业。互联网和大数据支持下的买家，仍有91%的二手房通过地产经纪完成。原因很简单，隔壁邻居类似房产成交价的易得性，并不能给买卖双方完成整个交易带来实质性的影响。消费者请地产经纪帮助完成地产交易的主要原因是：买卖房产就像举办婚礼一样，属于低频轻度场景的事件，一辈子发生不了几次，很少有人能借用以往的人生经验或爸爸妈妈的经历来完成房产买卖交易。地产经纪的工作，不仅要在规定时间内帮助客户将千差万别的需求与各不相同的房产进行匹配，更重要的是要帮助客户完成纷繁复杂的交易。找房子，只是地产经纪工作的一部分，而不是全部。数据公开化之后，仅凭垄断数据为生，没有专业知识，缺乏实战经验的从业者，的确面临被淘汰的危机。地产经纪行业，不再是信息中介，但依然是服务中介。 二手房交易市场会因数据的易得性提高而发生变化，数据提供商，广告商，促进成交的手机应用APP会争得更多市场。因二手房市场信息匹配复杂，信息传递链长，信息内容专业，信息本地化和非标准化，因此交易双方需要更多专业人士参与。二手房交易市场中可以细分为：佣金市场，广告市场，配套市场。佣金市场是最大的市场，美国2013年佣金率5.2%，二手房换手率4.5%， 91%通过地产经纪完成，三者相乘，佣金总额高达568亿美元。加拿大的情况也差不多，换手率也是4.5%，佣金比率4.5-5.5%，近90%的二手房是通过地产经纪完成。对于这一市场，美国高科技企业早有窥视，但事情并不像大家想象的，数据可得幸强了之后卖家就可以轻松自售房产了，1997年美国人自售房常的比例是18%；2005年自售比例13%；到了2013年自售比例降为9%，高达91%是通过地产经纪完成的。这就是典型的信息悖论：信息越多，越难以选择和完成交易。科技如此发达的美国就没有什么互联网+的公司来冲击如此巨大的佣金市场吗？ 有的，典型的企业名字是Redfin，意思是重新定义（re-define）地产市场。这家公司诞生于2002年，简单地说就是对于5.2%的佣金不服不忿，推出了佣金低至1.5%的卖房服务，受雇的地产专业人士把交易流程大卸8块，分为谈判，看房，起草文件，法律咨询，贷款安排等若个细节，专人负责专项工作，一言以蔽之：不是某一个人帮助客户完成卖房交易，而是按照工厂里的组装程序来完成地产交易。其结果很有意思：该公司的员工效率比传统地产经纪的效率提高了6倍，但收入没有太大变化，因为分给代表买家的地产经纪佣金太少，受到了传统地产经纪的广泛抵制，因此卖家出售房产的时间普遍比较长，卖家要在漫长的售房过程中自己承担房子的地税、管理费、水电费，省了佣金，却提高了出售难度。Redfin 的现状就是折扣经纪的典型处境。如果看到这篇文章之前读者没听说过这家公司的名字，非常正常。这类折扣经纪公司被视为异类和小众，没有人愿意为他们摇旗呐喊，更缺乏口碑传颂。再说一下广告市场，Zillow是美国的此类公司中的佼佼者，登陆该公司的网站，能看到他们对某一处房产的估价，很多美国人即使不买房也常去看看自己家房子现在值多少钱。因此该网站的浏览量相当大，成了地产广告的大本营。最近听说该网站也打算涉足地产交易，因为此举会得罪现有的广告客户，公司也在踌躇中，不知进展如何。随着数据的放开，提供交易数据的网站，手机应用APP等会如雨后春笋一样在多伦多出现，为的都是这个广告市场。美国地产经纪佣金的10-20%用于广告宣传，2013年广告支出高达90亿美元，其中超过50%是在线广告。消费者和地产经纪都应该高度重视此类服务中的新生事物，没准儿谁就能搞出个颠覆性创新。配套市场，指的是房贷，法律咨询，评估，会计，验房服务等周边业务，对地产交易起到促进作用的专业服务。这些服务与地产数据公开的关系不大，我们就不再讨论了。 如果读者是消费者，请不必过于兴奋，数据本应该是透明的，但透明度高的实际作用依然有限，原因是借助数据来帮助完成地产交易的工具还没有成熟，空有数据也只能做到心明眼亮而已，消费者需要密切注意新工具的产生和发展。如果读者是地产经纪，请认清现在的局面，不必杞人忧天，但一定要做好信息型中介向服务型中介转变的准备。如果读者是创新者，我有一言相赠：当你是大众，请宽容；当你是小众，请勇敢。关于二手房市场的互联网+话题，给大家推荐一本书，从业者读一读很有好处，2年前我就推荐给身边的地产经纪朋友读，巴曙松编著的《房地产大转型的“互联网+”路径》。多伦多地产市场上经常跑出来一些折扣经纪，以低佣冲击传统市场，读过上面这本书的朋友，对这些折扣经纪的前途和下场一目了然，根本不会放在心上。加拿大的地产市场发展紧跟美国，要想知道加拿大二手房市场的明天，看看美国的今天就足够了。文章篇幅较长，但说清楚加拿大的房产市场的确不是一件简单的事。虽然我长期观察加拿大房地产市场，但毕竟不是持牌地产经纪人，文中如有错漏，请读者不吝指出，也欢迎大家留言讨论。感谢耐心读完此文。
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加拿大人买房考虑了哪些因素
王红雨
2018年2月CMHC发布了加拿大人买房考虑因素调查报告，披露了加拿大人买房时考虑的一些共性问题。报告的全称是2018 Prospective Home Buyers Survey，大家可以在网上查阅报告全文。调查报告的被访人群被分为了三类，首次置业者，以前曾拥有住房现在没有住房的人，以及现在有住房并打算购买改善性住房的买家。我们就针对第一和第三类买家做个比较，看看加拿大人在买房时都考虑了哪些因素。
“为啥买房？”也就是报告里的第一部分内容“Home Purchase Drivers”。让人感到意外，又是情理之中调查结果是：超过80%的潜在买家，认为买房是在做金融投资（Financial Investment）。触动买房神经的前三大理由分别是告别租房，生活更便利和拥有房产作为投资品。对于首次置业的人来说，30%的人买房原因是摆脱租房状态，13%的人是因为要改善生活便利性；9%的人是为了拥有房子作为投资品。现在有房子住，改善性购房的消费者中，21%是为了改善生活便利性，8%是为了拥有房子作为投资品。人们买房是为了累积金融资产，这个理由看似模糊，但与租房相比目标却是清晰的，买房才能实现个人资产的保值增值。我最近看了一份房价评估报告，万锦市的一个独立屋，2018年5月的成交价和评估价都是238万，评估报告上的历史成交记录显示，上次房屋易手时的成交价是1.8万，时间是1971年。如果在1971 年28岁时，首付35%以6300加元买入房产，47年后在75岁时卖出，积累的房权可以保证体面地安度晚年了。加拿大人房屋自有率67.8%，安省居民房屋自有率69.7%。环境对每个人的影响是最大的，如果消费者身边有70%的人因买房而获益，消费者就会受到“买房是正确决定”思维的影响。网上对买房还是租房一直都有不同声音，有些不想买房的人特意去网上找租房的理由和依据。需要提醒大家的是，网上那些匿名者的建议有一个共同特点：建议者常常将对自身处境的辩解伪装成对你的建议。目前租一个2000平方尺的独立屋租金要2500-3000元，如果买下来同样的房子住，每月开销会达到4000-4500，租房的负担相对轻松。对于及时行乐的家庭来说，年轻时不买房生活是轻松的，但其实这是一种生命中最不能承受之轻。生活就像是在亚马逊上购物，今天你没付过款的东西，不仅明天甚至永远也寄不到你家里，年轻时不买房，年老了不会有house rich从天而降。
“对房子有哪些期待呢？”，是报告的第二部分” Housing Expectations” 。对房产类型的渴望中，独立屋最受青睐，在改善性购房者中有74%的人希望买独立屋。首次置业者对房子的新旧不太计较，19%的首次置业者会考虑房子的新旧问题；改善性购房者相对更在乎房子的新旧，32%的人对房子的新旧很关注。对于能否“拎包入住”首次置业和改善性购房者都很在乎，人数比例分别为43%和48%。关于买房预算，54%的首次置业者和33%的改善性购房者关注30万以下的房产；23%的首次置业者和31%的改善性购房者关注30万-50万的房产；只有17%的首次置业者关注50万以上的房产，而改善性购房者中有34%关注50万以上的房产。
买房的资金计划情况是这样的：有70%的首次置业者首付低于20%；43%的改善性买家首付低于20%。有85%的首次置业者计划申请按揭贷款用于买房，而改善性购房者计划申请按揭贷款的人只占66%。从首付款来源上看，首次置业者有11%愿意将个人资产作为首付款，而改善性购房者有29%愿意将个人资产作为首付款，其中相当可观的一部分来自现有房产的净房权。
买房准备工作通常从房产交易发生前的1-2年前就开始了。有53%的首次置业者从1-2年前就开始准备首付款；有48%的改善性购房者从1-2年前就开始准备首付款。房产交易6-12个月之前，31%的首次置业者和36%的改善性购房者开始制定详细计划。有19%的首次置业者和26%的改善性购房者在3-6个月之内能找到目标房产，首次置业者找到理想房产需要的时间更长。买房前3个月，只有16%的首次置业者获得了房贷预批，改善性购房者则有22%已获得房贷预批。这份报告的调查结果与我日常工作中看到的情况是一致的。我个人认为，购房者，在房贷预批方面的准备工作是严重不足的，买房前三个月只有不到四分之一的人做好了预批，可以说大多数人是没有做好财务准备就签了买房合同的。这样仓促的准备工作有可能导致两个大家都不愿意看到的结果：1.签订合同后在压力下寻求贷款批复，被不良贷款中介或贷款机构讹诈；2. 最终因拿不到贷款而损失保证金。
科技能否取代人工，使买房交易更便利，成交更快，成本更低呢？ 答案是否定的。同时做网上查询并咨询专业人士的购房者中，首次置业者占68%，改善性购房者占58%。极少数人打算只在网上查询，不咨询任何专业人士，7%的首次置业者有这个打算，而只有5%的改善性购房者只想查查网页而不求助于专业人士。看来，加拿大人房产买卖的路径依赖仍然非常强，在茫茫房海中，一定时间内，按照自己的预算完成买房大业，仅靠网上免费信息是难以实现的。一些互联网以及移动互联网的创业者，企图通过颠覆性创新改变北美二手房交易路径依赖的想法离实际还很遥远，目前只停留在噱头层面上。
这份报告最后一部分的调查结果是关于CMCH在2016年10月调整房贷违约保险政策后对买房者影响的话题，对于今天的市场来说这段内容意义不大了，因为2017年12月OFSI 房贷政策的调整远比CMHC政策变化的影响更大。
从CMHC的调查报告全文来看，我们可以得出这样的结论：买房还是租房的决定，取决于家庭对未来的态度，得过且过、及时行乐其实不用买房也能生活的很好，决定买房的人，更看重未来；买房者对房子的期望偏高，依然有大部分人向往购买独立屋，而在大城市这种期望是不现实的；潜在购房者对按揭贷款重要性重视程度严重不足，似乎买房是一件说走就走的旅行，开着车，多少钱的房子都可以去看看，反正银行会借钱给我买下来；科技和资本是改变世界的动力，但不要对科技期望太高，互联网泡沫2001年就破灭了，还是相信资本的力量吧，尤其是生活在大城市的人，房子兼备可居住和保值性资产的双重属性，除非生活在德国或新加坡商品房占比不到10%的国家里，否则不买房就要工作一辈子，因为自己没房子就无法把房子卖了养老；从目前情况看，共享经济改变不了住房产业的格局，Airbnb的租金介于酒店价格和长租价格之间，喜欢把家庭的隐私暴露给驴友的人还是少数，因此自己老了以后去和别人共享安居快乐的想法好像还处于“想的美”阶段。
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