在加拿大
众所周知，大多地区房价已经从1997年开始，已经连续上涨了17年。平均价格年均涨幅在7%左右，有些热点区域价格涨幅更大。本帖纯属探讨一下，了解一下市场规律。您认为大多地区房价不断上涨的根源在哪里？1. 移民聚集，人口增加，刚性需求2. 货币滥发，通货膨胀3. 土地，建筑材料，人力成本增加4. 热钱涌入，投资推动您认为，10年后大多地区房价跟现在比是个什么水平？1. 以现在的节奏，继续上涨，平均价格10年后翻倍。2. 缓慢上涨2，3年，然后横盘，缓慢下跌一点，再上涨。但10年后，平均价格仍高于现在~50%。3. 未来几年价格缓慢小幅下跌，横盘震荡，10年后价格和现在相当。4. 未来几年暴跌~20%，然后横盘，10年后价格低于现在。
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081124BJ投妥；081201签发FN；081205撤案；090227烤鸭；090313投妥CIU；090326RN；090601补料HK；090615新FN；090625补材料；090729ME；090903PL；091007贴签；091017VISA到；091201短登温哥华；100626长登多伦多; 110412父母担保签收; 110505父母担保回执；110705宝宝担保签收；120105宝宝签证；120214宝宝登陆；140306入籍签收；140729父母担保补料；140819父母担保补料签收；141114入籍考试脱考；141120父母担保补料确认信；150317父母担保二次补料信；20150526二次补料签收；20150529DM1，ME... 赏 2014-09-23#3 F 47 $0.00 2
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不得不承认,多伦多地区工作机会却比其他地方多很多.
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大雅 说:同意上述，加一条：历史性的低息对自住及投资都是利好。点击展开...所以此时不投房子没天理
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反馈:magicbox 2014-09-23#7 I 502 $0.00 1. 移民聚集，人口增加，刚性需求赞成。移民数量不能单看官方每年批准的投移技移数。这个数据背后带来的家庭人员数量是很大的（双方父母以及子女-每个家庭至少两个）。大多地区给我感觉是个社会年龄结构比较年轻的地方。所以刚性需求肯定不少。2. 货币滥发，通货膨胀加拿大货币滥发没有听说过。而通胀和其他地方国家比起来简直微不足道。去年多伦多yoy的cpi是2.5吧。3. 土地，建筑材料，人力成本增加半赞成。土地增值。物价变动不大，多伦多收入增幅很少。4. 热钱涌入，投资推动加拿大太保守。个人感觉热钱不多（不过可能会有洗钱的）。 趋势：总体#2吧。#1和#3可能对于大多的某些地区适用。评论
大雅 说:同意上述，加一条：历史性的低息对自住及投资都是利好。点击展开...由于是魁省移民,一直后悔没有来多伦多...
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icppss 说:1. 移民聚集，人口增加，刚性需求赞成。移民数量不能单看官方每年批准的投移技移数。这个数据背后带来的家庭人员数量是很大的（双方父母以及子女-每个家庭至少两个）。大多地区给我感觉是个社会年龄结构比较年轻的地方。所以刚性需求肯定不少。2. 货币滥发，通货膨胀加拿大货币滥发没有听说过。而通胀和其他地方国家比起来简直微不足道。去年多伦多yoy的cpi是2.5吧。3. 土地，建筑材料，人力成本增加半赞成。土地增值。物价变动不大，多伦多收入增幅很少。4. 热钱涌入，投资推动加拿大太保守。个人感觉热钱不多（不过可能会有洗钱的）。趋势：总体#2吧。#1和#3可能对于大多的某些地区适用。点击展开...货币发行，是由美国QE带动的。
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年均涨幅7%本来就是一个非常良性的数据，太低说明市场人气不足，太高说明泡沫较大基础不牢，6%－10%左右是真正成熟的投资者愿意看到的数据。
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我只是觉得物价涨了都不止10%
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都是新移民的贡献。白人都是卖，华人都是买。其它貌似关系不大，不然也不会小地方的房价只有多伦多的1/3~1/5。
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全球经济危机是大环境,危机什么时候结束,很难讲,10年20年还是30年?
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银行利率确实对楼市走向也影响很大。房子具有二重性，居住与投资。
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简单算个投资房子的帐，有啥错，不合理之处，大家指正一下。假设加拿大未来10年经济稳定。10年期间，房贷利率平均3%。假设现在买个40万的Freehold Townhouse。首付10万，贷款30万，30年期。房贷利率3%，月供近1300。房产税每月300，月支出1600。假设此房出租，租金1600/月。10年期间，完全以此抵消房贷和房产税。10年后，30万的房贷大概还欠银行23万(利用CIBC提供的房贷工具算的)。房贷10年总共还了近16万，但有快一半是利息。假设10年后，房价上涨50%，这个房子可以卖60万。那么：60万-23万=37万。也就是说你10万的投资，10年后得37万，净挣27万。假设10年后，房价上涨25%，这个房子可以卖50万。那么：50万-23万=27万。也就是说你10万的投资，10年后得27万，净挣17万。假设10年后，房价没涨， 这个房子仍旧卖40万。那么：40万-23万=17万。也就是说你10万的投资，10年后得17万，净挣7万。假设10年后，房价下跌10%，这个房子可以卖36万。那么：36万-23万=13万。也就是说你10万的投资，10年后得13万，还净3万。假设10年后，房价下跌20%，这个房子可以卖32万。那么：32万-23万=9万。 也就是说你10万的投资，10年后得9万， 亏了1万。我们先不算卖房佣金。这么算有啥错吗？哪个假设不合理？一般大的经济环境不错，房价就不怎么跌。那看来投资房子亏的可能性比较小啊。
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房子是抵御通货膨胀的有效工具，想通了这点，在合适的房价上升阶段就自己的经济能力做适当的房产投资就不言而喻了，根本不用左算右算去说服自己。
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连涨十七年 大家认为还会再涨十七年普遍乐观就是到了博傻的关口
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究竟，我们有多少情感遗忘在路上，我们有多少心绪丢弃于时光？ 赏 2014-09-23#18 I 502 $0.00 呵呵，有点意思。不过模型还是理想状态。 觉得有出入的是“净收入”概念。租金收入是否报税？税率多少？房子如果不是唯一那套，售出的话需要缴多少增值税？ 还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。 当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。 现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。
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icppss 说:呵呵，有点意思。不过模型还是理想状态。觉得有出入的是“净收入”概念。租金收入是否报税？税率多少？房子如果不是唯一那套，售出的话需要缴多少增值税？还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。点击展开...嗯，总体观点俺们相同，投资房产需谨慎。 俺想说当前房价下若有人想通过房产在加拿大赚钱获利是很难也是很危险的了，所以不顾自己的能力仅仗着低利率而去借贷买房是不稳当的行为。买房首先想着改善自己的住房情况，其次有余钱可适当参与，有长期持有的能力和心态，年轻人有更好的投资渠道根本没必要现在这个时候投入房产毕竟不动产是变现能力差的品种之一，仅作抵御通胀的工具还是可以实现的。
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icppss 说:呵呵，有点意思。不过模型还是理想状态。觉得有出入的是“净收入”概念。租金收入是否报税？税率多少？房子如果不是唯一那套，售出的话需要缴多少增值税？还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。点击展开...。租金收益的税是有，应该是加到你的家庭收入算。每年因此产生的额外税应该不会太多。如果加上租金收入，你的税率发生大幅变化则另当别论。卖房佣金大概3%，以50万计算，佣金1.5万。房屋维护费用是一部分，看房屋状况，主要是更换坏的部件。如果是10年以内比较新的房子，每年算2000，10年2万。房屋升级不算了，既然出租，不升级。房屋增值税，按增值部分的一边乘以25%算。40万买，60万卖，增值20万，10万的25%是2.5万。加上以上这些项目开支，10年期间大概算7万吧。那如果房价即使10年涨了25%，从净挣的17万里扣除7万，还净得10万。如果10年前的10万，10年后算上通胀相当于13万，还挣7万。如果房价没涨，不缴2.5万的增值税，7万减去3万通胀，4.5万以上项目，亏0.5万。
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