加拿大华人论坛 加拿大房产房地产市场转向的几大信号

在加拿大

就像人生病患了感冒会出现头痛、发烧等症状，通常房地产市场趋势出现变化，是伴随着一些明显的市场信号的，同时也意味着维持市场中长期趋势基本面因素的改变。加拿大的房地产市场，特别是温哥华、多伦多这两个房地产热点区域，有几个市场信号值得投资者注意。首先是实际供应量的变化，即市售存量，有逐月上升趋势，其次是实际需求量的变化，即成交量，有比较明显的下降趋势。而与此同时，市场价格涨幅已经出现停滞，甚至下跌。在这些“头痛、发烧”的症状后面，我们可以找到一些病因：1、过去十年，加拿大房地产价格上涨并非是加拿大本地经济高速增长、国民收入大幅增加的结果，而更多是依赖外来热钱的推动。此一时彼一时，随着加拿大经济可预见的持续低迷，移民政策的紧缩（尤其是中国），美国房地产的谷底复苏，不仅移民的新增购买力面临枯竭，而且现有热钱更会加速流出，从加拿大房地产“高地”流向新的价值洼地。2、宽松的房贷政策，处于历史低位的借款利率，使得市场购买能力被放大，很多购房需求被提前消费。随着房贷政策收紧，隔离了很多“不具资格”的消费者进入市场，这是有效需求减少的直接原因。而过去很多已经借助宽松政策进入市场消费者，将会随着可预见的利率上升，供款压力的大幅增加，重新又被市场淘汰。3、市场预期的改变。在大多数时候，市场是客观理性的，有自身的规律，但作为市场主体之一的人，却容易情绪化，从狂热到悲观往往只是一线之隔。房地产不是“郁金香”，但价格同样会受到消费者情绪的影响。成交量的变化往往预示着市场周期的变化。在房地产价格调整初期，放盘量会增加，成交量会加剧下降，这是由于市场预期的改变，在价格依然坚挺的情况下，卖家希望尽快卖出获利，而买家却不愿意高价接盘而导致。调整第二阶段，价格微调或维持，卖方重燃希望，开始惜售，买家观望，成交量依然低迷。第三阶段，僵持之后，价格开始比较明显下跌，卖家开始恐慌，放盘量开始大增，而随着价格下降，成交量也开始增加。第四阶段，市场预期被正式确立，价格继续调整，买家不愿入市，市场交易清淡。最后等待价格调整到位，市场预期重新发生改变，通常也伴随重大经济政策变化。上述周期变化在投资者聚集的公寓市场更为分明。只要是市场，不可能只涨不跌，或者只跌不涨，价格最终会回归价值。过去的十年，是加拿大房地产的黄金十年，众多投资者和从业人员从中获利。未来的十年，房地产市场也许不会延续过去的风光，但这只是遵循正常的经济规律。从根本而言，房屋是以住为本，投资获利只是附属价值而已。而那些忽略家庭承受力，希望依靠房地产升值而轻易获得财富的人，实际是站在悬崖的边缘而不自知。

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回复: 房地产市场转向的几大信号我还没买房，我看了很多房。但卖家都要价太狠。上月去了美国朋友家，看了她们的房子，感触颇深。回来看了Richmond 和Markham 的房子，真是买不下手啊！

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回复: 房地产市场转向的几大信号你的观点看来是有道理的。现在正是胶着状态。银行的利息一，两年后不可能总是这么低。利息只要提高少许，房价就更加撑不住。现在如果买房不就是跳到坑里了吗？我美国的一个朋友现在房子是负资产，每月还要还要高额还贷。看着都担心。

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回复: 房地产市场转向的几大信号3、市场预期的改变。在大多数时候，市场是客观理性的，有自身的规律，但作为市场主体之一的人，却容易情绪化，从狂热到悲观往往只是一线之隔。房地产不是“郁金香”，但价格同样会受到消费者情绪的影响。成交量的变化往往预示着市场周期的变化。在房地产价格调整初期，放盘量会增加，成交量会加剧下降，这是由于市场预期的改变，在价格依然坚挺的情况下，卖家希望尽快卖出获利，而买家却不愿意高价接盘而导致。调整第二阶段，价格微调或维持，卖方重燃希望，开始惜售，买家观望，成交量依然低迷。第三阶段，僵持之后，价格开始比较明显下跌，卖家开始恐慌，放盘量开始大增，而随着价格下降，成交量也开始增加。第四阶段，市场预期被正式确立，价格继续调整，买家不愿入市，市场交易清淡。最后等待价格调整到位，市场预期重新发生改变，通常也伴随重大经济政策变化。上述周期变化在投资者聚集的公寓市场更为分明。点击展开...楼主认为现在处于什么阶段？

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回复: 房地产市场转向的几大信号楼主认为现在处于什么阶段？点击展开...现在历史低利率依然对楼市构成较大支撑，觉得多伦多应该处于第一向第二阶段过渡时期，而温哥华已经处于第二阶段初期。市场调整应该是一个漫长的过程，特别对于已经积累巨大涨幅的市场，阶段与阶段之间并不存在什么明显的界限，也会有反复。但趋势一旦形成，力量是巨大的。市场出现比较明显的变化时候，一定会存在一个标志点，也许是政府宣布加息或者实施新的紧缩政策，极端的情况是出现某种意义的债务危机。加拿大家庭债务比例屡破历史新高，能源产业前景面临挑战，并非没有危机。

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回复: 房地产市场转向的几大信号转贴一下2011年底写的贴子，我对加拿大的公寓楼花市场严重不看好，参与投机者太多。当初的预测正在成为现实，随着市场进一步调整，我想很多楼花投资者将会尝到苦果。现在在加拿大买房是不是一个好的时机?从投资的角度看，我个人认为不是。加拿大的房价目前很显然处于价值曲线的右侧，也许由于信贷环境的宽松，还有上升的 可能，但总体而言，回落的风险大于上涨的几率。特别是，我觉得加拿大的房地产市场处在一个“脆弱”的平衡当中，这个平衡的支点就是当前的低利率。这样的低 利率实际上是一种应对危机的被动举措，在流动性过剩，通胀逐步走高的现实中，并不具有可持续性。举个例子来说，目前多伦多房地产市场热点-公寓楼花，购买者主要以投资为目的的，占比60%-70%。许多投资者认为它是一个门槛低回报高，且“进可攻， 退可守”的划算买卖。所谓“进可攻”指预期的价格上涨，在现楼前即可套现脱手。“退可守”指万一市场变化，可以出租，获得正现金流。实际上，楼花投资就处 在一个非常“脆弱”平衡当中。这个平衡如何被打破呢？我们来假设一下：如果2012年底或者2013年初利率开始上调，市场货币流动性降低，借贷成本开始 上升，潜在购买者需求意愿和能力必然降低。市场预期会发生微妙的变化，预期的改变也在慢慢影响前期的投资者，其中相当一部分并不是坚定的持有者，出货的人 会增加，此时一部分投资者会开始把希望寄托在未来的出租收益上，然而楼花的首付低门槛，就决定了它的利率成本会随着利息的升高快速上升，甚至翻倍。原来静 态下所测算的正现金流，一下子会变成负数。这样的账一算，更多的投资者无疑会加入到卖出的行列。市场开始逐步进入到买方市场。楼花的参与者都希望以小博 大，这种心态既会助胀也能助跌。平衡一旦打破，后来的市场参与者会急剧减少，价格也随之下调。以上虽然是一种假设，但很有可能会成为现实。在以投资者占大 多数的公寓市场一片向好之时，要学会恐惧，特别是大经济环境糟糕的今天。

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回复: 房地产市场转向的几大信号同感!二月据说房市回暖,挂出来的房子是一个比一个贵我还没买房，我看了很多房。但卖家都要价太狠。上月去了美国朋友家，看了她们的房子，感触颇深。回来看了Richmond 和Markham 的房子，真是买不下手啊！点击展开...

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回复: 房地产市场转向的几大信号很理性的实话啊，谢谢XQ1998！强烈建议买卖双方都好好学习。

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回复: 房地产市场转向的几大信号1）大温成交量下降2）温哥华成交价上升3）多伦多比温哥华略好 很明显：穷人和中产已经买不起房，向富人独舞的方向进发。

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回复: 房地产市场转向的几大信号写的真好！理性、客观，尤其是几个阶段，概括了每个市场必经的阶段，这就是市场规律。好像lz好久没写帖子了！很多时候信号是出现了，大家也看到了，但市场往往有惯性，而且后阶段的惯性从获利角度来说还挺丰厚，于是人们尽管心里明白，实际行动时却留恋这个市场。市场发生方向性的改变有两种方式，一种是温和的，长期走弱长期萎靡不振；一种是剧烈的，发生改变的key往往是由于一个重大事件造成，如当年的香港97和美国的金融风暴。我想与lz探讨一下：加拿大的房产市场如果走弱，会是那种方式？（个人认为是前者）

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回复: 房地产市场转向的几大信号我还没买房，我看了很多房。但卖家都要价太狠。上月去了美国朋友家，看了她们的房子，感触颇深。回来看了Richmond 和Markham 的房子，真是买不下手啊！点击展开...不知道你去得朋友家是美国哪里，加拿大非多伦多或者温哥华的房子也很便宜的，如果你拿美国德州什么的，那比了也没有意义。

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回复: 房地产市场转向的几大信号原来黄金10年刚过去，看来那个叫戈登邓的网友是炒房高手。难怪他天天来家园吹捧加拿大房产要涨，本人来温哥华三年一直借住在地下室，而他有一套在列治文的高档2房公寓，05年买来的时候28万，现在已经45万，据说有山景，而且交通便利位置独特，就是出钱也买不到的那种钻石位置，前几天禁不住他忽悠，差点和他谈成交，还好当时我手头缺个四五万，否则正好落入他魔爪。

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回复: 房地产市场转向的几大信号原来黄金10年刚过去，看来那个叫戈登邓的网友是炒房高手。难怪他天天来家园吹捧加拿大房产要涨，本人来温哥华三年一直借住在地下室，而他有一套在列治文的高档2房公寓，05年买来的时候28万，现在已经45万，据说有山景，而且交通便利位置独特，就是出钱也买不到的那种，前几天禁不住他忽悠，差点和他谈成交，还好当时我手头缺个四五万。点击展开... 好令人羡慕的投资啊，如果加币是1比4换的就更perfect了

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回复: 房地产市场转向的几大信号1）大温成交量下降2）温哥华成交价上升3）多伦多比温哥华略好 很明显：穷人和中产已经买不起房，向富人独舞的方向进发。点击展开...加拿大政府给力过了这个小阳春又有新政策出台，专门整治加拿大来的投移。像小和尚这样光吃饭拉屎，连车都不消费的投移，来不了了

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回复: 房地产市场转向的几大信号原来黄金10年刚过去，看来那个叫戈登邓的网友是炒房高手。难怪他天天来家园吹捧加拿大房产要涨，本人来温哥华三年一直借住在地下室，而他有一套在列治文的高档2房公寓，05年买来的时候28万，现在已经45万，据说有山景，而且交通便利位置独特，就是出钱也买不到的那种钻石位置，前几天禁不住他忽悠，差点和他谈成交，还好当时我手头缺个四五万，否则正好落入他魔爪。点击展开...现在已经70w了，是不是河边的那套，以后飞沙河水一涨，出门不是打的，是乘船

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回复: 房地产市场转向的几大信号1,2,3 条都是一些群众一厢情愿的想法。实事怎么样不可能那么容易就知道了。不然投资银行花那么多钱找分析师去研究干嘛呢。最简单的道理是，如果没人想买房，就不会那么多人上论坛叫空。有人叫空就代表有人撑价。

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回复: 房地产市场转向的几大信号个人认为这种推理的意义不大，加拿大的房产差异性很大，不是说别的地区房价降了，自己关注的地区价格就降了，况且每个房子情况的差异性本来就很大，不像国内都是CONDO，同一个户型就能看出价格变化，所以没什么意义，具体到各个区域内，只要关注区域内有自己认为超值的房子就可以了，偶尔碰到的超级便宜的房子，远比消息说的那些低多少，降价什么的来的靠谱 之前说实话，自己也是看到这种报道都很心动，但上MLS，自己的关注的区域房子根本还是那个价格，甚至新出的房子自己感觉还贵了（当然这个也不一定准），所以觉得除非是1，2年后看趋势能有涨跌，否则差距几个月根本感觉不到，但如果推迟一两年买房的话，对于新移民来说，又会干扰到后面很多安排， 如果非要感觉价格如何，觉得去看看新盘的价格更有参考意义，我看到的NEWMARKET的全新独立屋的价格标的比去年10月份是高了一点，但是不多，

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回复: 房地产市场转向的几大信号在西部石油省份，房价50万以上的基本成交量极低，挂牌久无人问津，说明富人并不需要这种高房价下低端的炒房致富。1）大温成交量下降2）温哥华成交价上升3）多伦多比温哥华略好 很明显：穷人和中产已经买不起房，向富人独舞的方向进发。点击展开...

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回复: 房地产市场转向的几大信号list的房价低了，就赔本，但每年3-4万的养房成本，也是个不少的数目。挺不住了自然就会降了。2月的成交价格还不是降了，尽管业主不愿意降。个人认为这种推理的意义不大，加拿大的房产差异性很大，不是说别的地区房价降了，自己关注的地区价格就降了，况且每个房子情况的差异性本来就很大，不像国内都是CONDO，同一个户型就能看出价格变化，所以没什么意义，具体到各个区域内，只要关注区域内有自己认为超值的房子就可以了，偶尔碰到的超级便宜的房子，远比消息说的那些低多少，降价什么的来的靠谱 之前说实话，自己也是看到这种报道都很心动，但上MLS，自己的关注的区域房子根本还是那个价格，甚至新出的房子自己感觉还贵了（当然这个也不一定准），所以觉得除非是1，2年后看趋势能有涨跌，否则差距几个月根本感觉不到，但如果推迟一两年买房的话，对于新移民来说，又会干扰到后面很多安排， 如果非要感觉价格如何，觉得去看看新盘的价格更有参考意义，我看到的NEWMARKET的全新独立屋的价格标的比去年10月份是高了一点，但是不多，点击展开...

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