加拿大华人论坛 加拿大房产佛罗里达1920房地产泡沫 ,(ZT)
在加拿大
1926[FONT=宋体]年美国佛罗里达房地产泡沫[/FONT] [FONT=宋体] “历史的教训就是人们从不吸取历史教训”著名哲学家黑格尔的名言正被历史不断地重演着，“古为今用，以史为鉴”，这是人类对待历史最正确的方法。中国的 房地产业发展到今天，已进入了一个敏感时期，中国的房地产现在有没有泡沫？如果有，在什么激变条件下会出现逆转性破裂？应如何应对？这叁个问题是中国政府必须面对的问题，也是房地产企业和相关行业必须面对的问题，也是中国的金融机构必须面对的问题，这个问题也关系着每个中国普通老百姓的利益。[/FONT] [FONT=宋体] 中国的房地产业是在一个特殊的体制和国度中产生的特殊产业，它更像一个过度发育的肥胖少年，它还没有经历过任何大的风雨洗礼。虽然中国的香港、海南、北海 等地历史上也出现过局部的房地产泡沫（我们另案研究），作为历史上可供研究的典型的房地产泡沫案例，我们之所以选了这三个案例有以下几个重要的遴选原则：[/FONT]1[FONT=宋体]）相似性原则。这个原则决定了我们研究的现实应用性。[/FONT]2[FONT=宋体]）影响深远性。这决定我们研究的重要性。[/FONT]3[FONT=宋体]）典型性。这决定了研究的可靠性和正确性。我们研究案例的目的是为了解决现实问题，回首历史是为了更好地把握历史。[/FONT] 1） [FONT=宋体] 美国佛罗里达房地产泡沫[/FONT] [FONT=宋体] 美国的崛起（泡沫产生的坚实基础）[/FONT] [FONT=宋体] 人类历史上最早可考证的房地产泡沫，发生在[/FONT]1923[FONT=宋体]－[/FONT]1926[FONT=宋体]年，这就是美国佛罗里达州的房地产热。[/FONT] 20[FONT=宋体]世纪目睹了美国作为超级大国的兴起。事实上，从[/FONT]19[FONT=宋体]世纪最后[/FONT]30[FONT=宋体]年开始，美国经济就呈现出一种跨跃式发展的态势。进入[/FONT]20[FONT=宋体]世纪后，美国的经济更是快速发展，让英、法、德、日等望尘莫及。在第一次世界大战前夕的[/FONT]1913[FONT=宋体]年，美国的工业生产已经占世界总额的三分之一以上，超过了英、法、德、日的总和。[/FONT] [FONT=宋体] 到了[/FONT]20[FONT=宋体]世纪[/FONT]20[FONT=宋体]年 代初，美国经济欣欣向荣，工作机会多，待遇优厚，除了本薪外又有休假，人人都在享受经济发达带来的繁荣，同时中产阶级也开始买得起私家车，可以自由驾车旅 行，不再受制于火车了。由于经济的发展，美国人开始变得物质主义、拜金主义起来，一切只注重享受。天性乐观的美国人，现在更是花钱如流水??买车、买房、 度假。。。。。。沉浸在幸福之中的美国人相信，[/FONT]20[FONT=宋体]世纪的美国将会“永久繁荣”。[/FONT] [FONT=宋体] 美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产上。当时，股票天天涨，很多投资者都一跃成为富翁，房地产市场也是一片欣欣向荣。看上去，只要进行合适的投资，任何人都可以发财致富。[/FONT] [FONT=宋体] 旅游的兴起（社会需求下的投资价值产生）[/FONT] [FONT=宋体] 佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴。佛罗里达的气候有些类似中国的海南岛，冬季温暖湿润。相比北方的寒冬冰雪，这里冬季的气候更为宜人，于是它就成了 美国人的冬日度假的胜地，来佛罗里达度假一时蔚然成风。尤其是佛罗里达迈阿密市以北的棕榈滩岛，更是成了美国富人聚集的天堂。棕榈滩岛东临墨西哥暖流，岛 上草木茂盛，海滩上满布高大的棕榈树，优越的海洋性环境气候在世界众多一流的旅游胜地中也名列前茅。优美的自然风光，不但使棕榈滩成了世界各地旅游者心目 中向往的天堂，更吸引了来自纽约等经济发达但冬季严寒的美国北部地带的有钱人来此避寒。每到旅游旺季，那些富翁便纷纷南下，就如同加拿大黑雁一样那样有规 律，令人印象深刻。由于棕榈滩岛上汇集的富翁如此这多，有人形象地说“美国四分之一的财富在这里流动。”[/FONT] [FONT=宋体] 在第一次世界大战之前，由于地处偏僻，佛罗里达的土地均价一直较美国其它地方低得多。然而，由于汽车的迅速普及改变了这种状况。第一次大战结束后，许多拥 有汽车的旅游者在冬季纷纷涌向佛罗里达，在那里休闲度假。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都，非法的赌场、酒吧充斥迈阿密市??佛罗里达最繁华的城市。[/FONT] [FONT=宋体] 冬季的度假热潮，对佛罗里达产生了很大的影响。在[/FONT]1920[FONT=宋体]以 前，大多数来佛罗里达的人是一些上了年纪的人、富翁或者来此休养的病人。但随着佛罗里达的旅游业开始兴旺发达，许多年龄较轻的中产阶级开始来到佛罗里达。 对他们来说他们更愿意在这里购买一个冬天度假的小屋或买块土地作为日后定居的理想场所。于是房地产也跟着逐渐繁荣起来。许多眼光敏锐的投资人看准了这一 点，便到这里来，迫不及待地购买房地产。佛罗里达成了很多人心目中理想的投资地。[/FONT] [FONT=宋体] 政府的支持（政策引导）[/FONT] [FONT=宋体] 佛罗里达州政府和各地方当局都全力以赴地改善当地的交通和公共设施，甚至不惜以高息大举借债来兴建基础设施，以吸引旅游者和投资者。于是，到了[/FONT]20[FONT=宋体]年代初，佛罗里达的房地产进入了一个新的阶段。在迈阿密近海的[/FONT]200[FONT=宋体]公里地段，各种建设项目如雨后春笋般四处矗立。沼泽地的水抽干了，[/FONT][FONT=宋体]铺上新的道路。高楼大厦遍地开花，高尔夫球场、私人俱乐部、休闲山庄处处林立，临海公寓更是抢手。。。。。整个佛罗里达都变成了一个大工地。[/FONT] [FONT=宋体]1923[/FONT][FONT=宋体]－1926年，佛罗里达的人口成几何数增长，而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年竟高达400万美元。当时买土地的定金是10%，因此土地价格每升10%，炒家的利润便是100%！与土地相比，房子的价格升幅更是惊人。一幢房子在一年内涨四倍的情况比比皆是。[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]疯狂的投机 （快速赚钱效应的驱使）[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体] 随着房地产价格的飙升，购房者的羊群效应行为使这股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。有一个数据能说明当时的疯狂：据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了两千多家地产公司，当时该市仅7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做房地产买卖！＜＜迈阿密先驱报＞＞因刊载巨量的房地产广告而成为当时世界上最厚的报纸。到佛田罗里达投资成了美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车轮船上，挤满了做发财梦的美国人。[/FONT] [FONT=宋体]一时间，无数的财富竞相投入到佛罗里达，市区街道两侧的房屋均被高价买下，甚至呗郊区尚未规划的土地也分区卖出。事实上，这些买房地产的投机者根本不在乎房子的位置何处，因为他们买房子不是为了自住，而是等待它上涨后抛出，从中获得差价。[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]银行推波助澜（资金驱动型投机）[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]在 这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者的行列。银行通常是保守的，其贷款主要是按借款人的还贷能力而定。但在疯狂的时刻，也很难保持清 醒的头脑。随着房地产价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注于房地产的价格。银行并不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。[/FONT] [FONT=宋体]投资者甚至不需要很多钱。因为他们很容易地从银行获得贷款。佛罗里达当地银行宽松的贷款条件给这股房地产热火上加油。一般人在购房时只需10%的首付，其余90%的房款完全来自银行贷款。投资者只需支付一定的利息，就可以坐等一个好时机将房子转卖出去，而售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，所赚得的利润可达十倍以上！在最狂热的时候，地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]泡沫破裂（高位下反向激变因素的集合出现）[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]只要是泡沫，就会有吹破的那一天。到了1925年 底，佛罗里达整体地产的价格使得土地的价格贵到仅有少数的土地买卖能够成交，该来买房的人也差不多都来了，新来的人陆续减少，所以价格也就冲不上去了。随 着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飙升，那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮，不得不举手投降，银行只好收回土地到市场拍 卖，这些土地又带给市场新的压力。[/FONT] [FONT=宋体]慢 慢地，有的地方价格开始下滑，下滑的消息一传开，立刻引起恐慌，于是抛售的狂潮就开始了。不断上涨的房地产价格需要大量资金的不断注入，但这个时候，获利 的投机者都争先恐后地试图从中解脱出来，开始大量抛售他们手中的房地产。房价自然不进则退，整个市场立刻处于崩溃的边缘。[/FONT] [FONT=宋体]屋漏偏遇呗夜雨，1926年9月，一场大飓风以每小时125英里的速度横扫佛罗里达，整个地区立刻变成废墟，飓风引起的海啸将佛罗里达的两个城市夷为平地，状况惨不忍睹，这次天灾摧毁了13000座房屋，415人丧生。佛罗里达的农业也出了问题。地中海果蝇把整个佛罗里达州的橘园破坏殆尽，让当地引以为豪的水果业受到了沉重的打击。这些天灾犹如雪上加霜，让曾经高高在上的房地产价格急速下跌。[/FONT] [FONT=宋体]1926[/FONT][FONT=宋体]年底，不可避免的崩溃终于来临了，迈阿密的房产交易量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到了1926年的1.4亿 美元。许多后来投入房市的人开始付不起每个月的房贷，于是破产的呗锁反应就此展开了。投资人亏损累累，许多人甚至手无寸金，一贫无洗。许多破产的银行家、 企业家或发疯、或自杀，有的则沦为乞丐。转眼之间，人们不再讨论只升不降的佛罗里达房地产价格。银行业对前来求贷的房地产买家换了一副嘴脸，要求的定金远 远超过原来的10%。当然，新的买主即刻消失，只留下一家又一家倒闭的银行。[/FONT] [FONT=宋体] [/FONT] [FONT=宋体]插曲[/FONT] [FONT=宋体]1） [/FONT] [FONT=宋体]股票投资好手杰西・利弗莫尔也参加了这一游戏，他也认为佛罗里达的土地会继续攀升。他当年在金融界的地位就如同今天的索罗斯。[/FONT] [FONT=宋体]2） [/FONT] [FONT=宋体]麦当劳的创始人雷・克洛克当时是一位房地产的中介，也因为投机而一贫如洗，此后做了整整17年的纸杯推销员。[/FONT][FONT=宋体][/FONT]
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