加拿大华人论坛 加拿大房产买房的真实成本
在加拿大
购屋的真实成本远超过贷款，传统上只把每月供房交给银行的数字当成购屋成本，其实是错误的。为什么？因为房子是消耗品，车子是为了开，房子是为了住，如果拥有汽车的成本必须包括油钱保险维修，房子当然也有类似开销。有些人辩说，房子会涨价，汽车不会，房子怎可以当消耗品。嗯，房子会涨价固然没错，但是长期下来，其实跟通货膨胀的比率差得不远，而且房子会老旧，屋顶窗户水管电线都有一定寿命，这些成本当然也得算上。又，一般人有了房子，除非换工作到远方或退休到房价甚低的区域，不然换房子其实是在同一个区域，同样的房价水平上面换，增值的房价其实无法拿出来作为产生利息的本金，更不可能花掉。除非搬回去公寓租房，不然增值的房价其实主要是心理安慰。就不用再提买卖房子以及搬家的各种成本。算一个简单的例子，王大房准备在多伦多买一个加币三十万的独立屋(Single Family House)，方便起见，假设头期款自付25%，也就是$75,000。5年固定利率假设可以拿到4%（别忘了现在是处于?史最低点，正常的利率比这个贵1.5-2倍），25年付清，在TD的Mortgage Calculator可以算出，王大房的贷款负担是：每月供款 $1,183。感觉上好像好便宜，一个月不到 $1,200就可以住得起自己的房子(*)，这可比租房的生活品质好太多了。但是在这个简单的算术里，至少有几个成本被忽略了：地产税：$250 ($300,000 * 1% / 12)水电暖气：$200房屋维护：$150（少算了，因为一般建议是每年会花房价的百分之1，那就是$250/月）以上是实际上从口袋掏出去的钱，没有讨价还价的余地，一个月将近$1,800就这么花掉了。(*) $1200的月供有部份是还了贷款的本金，也就是变相的储蓄，一开始的时候这个部份非常小，等到还本金的部份大到一个程度，可以把它当成是类似下面计算、有机会成本的首付。但是头期款付的$75,000，其实可以安安稳稳的躺在生利息的帐户里，假设无风险的利率水平是2.5%，税率25%：机会成本(*)$117.2 ($75,000 * 2.5% / 12 * 75%，方便起见，不计算复利)，如此，王大房拥有大房的真实成本是$2,000。(*) 机会成本看起来很小，其实长期复利累积下来很大，如果年投资报酬率长期可达到8%，避利息而就股利一般可以将税率降到20%以下，那么机会成本就成长到$400，自己拥有房子的成本其实是$1,800+$400=$2,200。Page link: http://www.richsettler.com/2009/06/true-cost-owning-house/
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回复: 买房的真实成本挺眼熟的http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/t=236328/lang=schinese.html
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回复: 买房的真实成本有道理
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回复: 买房的真实成本又把人给整糊涂了.
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回复: 买房的真实成本就算这样，人还是要买屋的呀，难道一辈子租吗？
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回复: 买房的真实成本是，人还是应该要买屋，不过买之前应该知道真实成本，作理性的决定。 在好几个论坛贴了这篇，这里算是比较理性的地方。呵呵。
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回复: 买房的真实成本少算了三项。一个是房价贬值的风险成本。另一个是房价升值的投机收入。还有一个是买卖房屋的市场成本。这三个都要平摊到每个月，才算是完整。
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坛子里有一些喜欢做新移民生意的RESP经纪，大家要小心他们的言行误导。详见拙作http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=241498回复: 买房的真实成本拜读了richsettler链接里的文章, 好崇拜！谢谢了，期待继续。
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回复: 买房的真实成本这种文章不是一般的可笑和幼稚。。。过十年，作者再看看自己的文章吧。。。当场就闭眼不敢睁。。。
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人生不过是行走的影子少算了三项。一个是房价贬值的风险成本。另一个是房价升值的投机收入。还有一个是买卖房屋的市场成本。这三个都要平摊到每个月，才算是完整。点击展开...说得好，如果可以精准的预估房价波动，算上贬值或升值才有意义，在很多状况下确实可以用通货膨胀、或人口成长速度来预估房价未来走势，但困难很大，且更难说服人。 买卖房屋的市场成本确实应该算，没有算上的还有房屋保险。 写这篇文章的用意是希望大家别光把贷款还有买房的价格算为成本，其实拥有一间房屋的成本超过这个，文章并没有结论说应不应该买房，我想那是了解真实成本之后，个人应该做的决定。-------------------------RESP我也有一篇，几天前一个朋友才打电话过来问，我告诫他千万不可买group resp.
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回复: 买房的真实成本这种文章不是一般的可笑和幼稚。。。过十年，作者再看看自己的文章吧。。。当场就闭眼不敢睁。。。点击展开...有可能，某个大文豪说过，我出过的每一本书都是年轻时做的孽，大概就是这个意思。 希望帮助新移民的想法没有改变。 。 。----------------------http://richsettler.com
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回复: 买房的真实成本这么复杂呀。我们家只知道住得自由自在，千金不换呢。
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越洋大迁徙长登多伦多，诸多事项办理顺序及地址痛下决心考驾照，G2/G笔记…………爱里没有惧怕。爱既完全、就把惧怕除去…………回复: 买房的真实成本还有房屋的折旧没算进去！在国内买房，一般70年算，这里不知道安多少年来算呢？
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法语----没落的贵族14岁儿子话语 被别人投诉虐待宠物的事还真给我碰上了 登陆两月，可怜的老公衣带渐宽！http://www.canadameet.com/bbs/showthread.php?t=274566http://forum.iask.ca/showthread.php?t=379637回复: 买房的真实成本有谁可以做到每年8%的增值的？吹牛不打税
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回复: 买房的真实成本"如果年投资报酬率长期可达到8%" 这个假设很要命啊。长期年投资回报率有3-4%，你已经是高手了。否则你可以做央行行长了，中国也不用买美国国债了。
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回复: 买房的真实成本房子的月还款额度是和利率相关的，但基本在一个幅度里波动。10年，15年后的月还款额是大概知道的。而10、15年后的房租是多少，谁能知道呢？
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回复: 买房的真实成本住自己的房子陪租房子住，根本不是同一概念，生活冱量根本不同，?有可比性。
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回复: 买房的真实成本第一中国人很少保养房子，第二中国人买房不但要住的还希望会升值的，第三中国人买房子还为出租赚钱。只要加拿大有源源不断的中国人移民过来房价格就不会跌。随便找个经济问问，中国人很少愿意买中国人住过的房子的，都喜欢买老外白人住过的房子，为什么？因为老外舍得为房子保养花钱。中国人可不一定咯~~~~
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回复: 买房的真实成本"如果年投资报酬率长期可达到8%" 这个假设很要命啊。长期年投资回报率有3-4%，你已经是高手了。否则你可以做央行行长了，中国也不用买美国国债了。点击展开...嗯哪，没有考虑通胀的因素。。。无风险利率2.5%能不能勉强拼过通胀都是个问题。。。房子长期肯定是抵的过的。。。如果年投资报酬率一年10%， 第二年可能的亏损5%也没考虑。。。长期回报率超过5%，就偷着乐吧；像股票一类的，炒短线本金大更难操作，小打小闹还罢了，真把50万加币房价砸进去多半比1万加币炒着玩长线回报低
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[SIGPIC][/SIGPIC]宠辱不惊，闲看庭前花开花落；去留无意，漫随天外云卷云舒。第一中国人很少保养房子，第二中国人买房不但要住的还希望会升值的，第三中国人买房子还为出租赚钱。只要加拿大有源源不断的中国人移民过来房价格就不会跌。随便找个经济问问，中国人很少愿意买中国人住过的房子的，都喜欢买老外白人住过的房子，为什么？因为老外舍得为房子保养花钱。中国人可不一定咯~~~~点击展开...不要一棒子打死‘中国人’。。。偶就有朋友经常给自己家house做update的，院子打理的也很好。。。西人的old timer房子也多了去了，大把需要TLC的list；人家难道没比多年前买来升值么？ 长线就是只考虑通胀也得涨点吧。。。
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