在加拿大
加拿大房地产投资者可能比最激进的假设还要更成问题。加拿大统计局旗下的加拿大住房统计项目（CHSP）的新数据显示，2023 年，投资者在大多数省份中占据了更大份额的总住房存量。这并不令人意外，但要让这些数字成立，其背后的数学却颇为惊人：投资者必须占到每 4 名新增业主中的 3 名——而推动这一结果的，是安大略省，那里投资者占到了净增长的 84%。
图源：betterdwelling
边际买家如何影响房地产价格
在进入数据之前，先稍作偏离主题，确保我们都理解“边际影响”。边际买家就是那个愿意付出任何代价来击败市场的人或机构。他们不仅仅是出价高于所有人——他们通过可比成交来设定整个市场的节奏。这类买家在市场中占比很小，但影响却不成比例地巨大。
这种问题会被“非理性繁荣”放大。投资者并不是为了自住而买房；他们买的是回报，期待任何支付的价格都能通过租客来回收。在多伦多，这已行不通，并造成一种系统性风险——希望整个国家永远不要意识到。
边际影响也是为什么洗钱会对房地产造成如此不成比例的大冲击，尤其是在卑诗省和安大略省。
加拿大房地产投资者垄断市场：在安大略省占据超 80% 的新增业主
我们常被告知，投资者拥有温和的 20%-25% 的住房存量，但这种说法忽视了边际影响。如果我们查看 2022 年至 2023 年间的所有权变动（即所谓的“边际需求”），看到的是完全不同的画面。在五个报告省份（安省、卑诗省、诺瓦斯科舍省、新不伦瑞克省和爱德华王子岛），业主净增加了 70,020 名。投资者占了其中的 50,750 套住房——约占净增长的 72.5%。这意味着每新增 10 名净业主中，超过 7 名是投资者。
这一总数被安大略省严重拉高，2023 年投资者占该省业主净增长的 84.4%。这对该省来说是巨大的变化——在全部房产中，只有略高于五分之一（21.7%）的房产由投资者持有，但所有权的净变动显示，他们在 2023 年却占了超过五分之四的新增业主。作为人口最大的省份，它扭曲了全国的整体情况，使得其他省份的严重问题在对比之下显得微不足道，尽管这些问题仍然处于危险的高位。
“这一总数被安大略省严重拉高，2023 年投资者占该省业主净增长的 84.4%。”
卑诗省就是一个好例子。投资者占了净所有权变动的近三分之二（63.6%），在这个对比中似乎较小，也低于全国平均水平。然而，这仍然超过了一半，而且几乎是投资者在全部房产中拥有比例（33.1%）的两倍。这是个有问题的占比，只不过在与安大略省相比时显得不那么严重。
加拿大房地产投资者在总住房存量中的占比
边际影响在安大略省更大，但主要原因是较小市场已趋近饱和。总体而言，投资者占了 719 万条房产记录的 25.5%。但安大略省是唯一一个低于这个平均值的省份。其余有数据的省份投资者占比介于 31.4% 至 34.3% 之间。尽管这些省份的房价更可负担，自住者的占比却传统上更小——在经济多样性较低的地区，这是常见现象。
政策制定者喜欢以绝对数字来呈现投资者拥有量：他们总共占 20%-25%，暗示 75% 的市场由自住者持有，一切都没问题。但这种框架忽略了是谁在“边际”上定价、塑造市场——以及谁被挡在门外。这也是泡沫无法被阻止、只能破裂的原因之一：如果 75% 的人从这种安排中获益，那么另外 25% 的人就被压垮了。人们很难意识到这些好处是短暂的，因为那 25% 主要集中在年轻家庭中。忽视结构基础可能让人今天拥有更多钱，但其最终的失败往往比短期利益更具灾难性。
这个问题看似抽象，但其影响却绝对真实。加拿大对住房作为投资工具的过度依赖，是生产力的主要拖累，而生产力正是生活质量与竞争力的关键。它也让纳税人面临重大风险，因为投资者高度集中在受价格调整影响的近期买家中。这使他们成为任何需求支撑政策的主要受益者——这些政策通常是纳税人资助的计划，旨在将投资者风险转移给更年轻的自住者，由他们在接下来的人生中消化损失，而不是立即违约。
信息来源：
https://betterdwelling.com/canadian-real-estate-investors-captured-nearly-75-of-ownership-growth/
·加拿大新闻 发现了吗？房贷才是检验牛马的唯一标准
·加拿大新闻 全新奥迪A6L3.0T：2026年上市，外观变化太大？
·加拿大新闻 幕后牵线曝光！万锦自由党议员出手，促成马荣铮跳槽
·加拿大新闻 加拿大大部分地区将迎“白色圣诞”安省魁省概率最高
·加拿大新闻 [评论] 保守党频出状况博励治领导地位岌岌可危
·生活百科 这算不算车道？
·中文新闻 悉尼女子与兄弟争夺继承权后挪用100万澳元