在加拿大
说起美国买房，很多人都经历过一些经验教训，可是毕竟大部分人这一辈子都只会购买非常有限次数的房产，对于房产好坏的认知还是非常有限。到底哪些房子可以买？哪些房子应该尽量回避？为此我们特地召集了多位资深地产同行大家讨论了这个话题，今天我们将总结一下在美国哪些房产应该避免介入，因为有些蕴含一些会导致带来极大负面居住影响甚至带来房产大幅贬值的不利因素，我们都不希望这些发生。 1，区域治安不好 一般来说治安再不好的城市也不是100%的地区治安有问题，只分为好区和坏区，不好的地区居住人群素质普遍较低，收入水平也低于正常水平，经常发展入室抢劫和偷盗，停放在路边的车也会经常被砸窗，就连送到门口的快递也时常不见踪影，这些区域因为出警太多，连警察都嫌麻烦不想多管，如果你真不小心买了治安有问题的区域，除了每天居住提心吊胆，未来市场再销售也会很有难度。对此，我们极力不鼓励客户购买此类区域房产。 2，房子自带明显缺陷 房子自身或周边自带一些明显缺陷，比如路冲丶高速噪音丶门牌号等等难以调和或修正的缺陷，有的房子拍出来照片都很好看，价格也不高，但是在市场上却放很久都卖不出去，比如路冲的房子不仅大部分亚裔都很介意，甚至连租房都不愿意要；还有些华人区的房子就因为门牌号不吉利导致一直无人问津；有些项目太过靠近电塔，虽然也知道符合安全标准，但是谁内心会不介意呢？ 3，房子建在山坡或离山坡丶排水沟距离过近 离山坡近的房子一般都有不错的风景，这是很增值的部分，但是如果距离过近甚至是搭建在山坡上那就是另外一码事了。整个南加州都是地质运动活跃地带，包括有些房子背面或者侧面会有排水沟，在雨季会导致滑坡塌陷，太过靠近山坡或者排水沟的房子一定会受到影响，房子是要做到绝对水平的，稍大一点的塌陷或沉降都会带来毁灭性的结果，有些不均匀沉降导致的房屋倾斜只能推倒重建！所以如果要买带景观的房子，一定要确保房子和山坡保持一定距离，对于搭建在山坡上的房子更加不要考虑。 4，面积或总价明显高于该区域的房子 比方说有个社区绝大部分房价为60万美元左右，如果你看上了这个社区里少有的100万的房子，可能这个房子确实不错，位于边角，土地面积也比较大，但我肯定不会推荐你购买。因为社区在规划建设的时候就已经做好了定位，户型及土地的大小都决定了社区住户的层次，而且房屋在转让的时候也将主要是这个层次的住户购买搬进来，人的居住需求还是希望可以和同层次或者比自己稍高层次的住在一个社区。通常来说，社区里房价的领头羊通常都会难于出手，因为对方一般会选择更好的社区。 5，年代久远且用于自住的房子 美国的房子也是有使用寿命的，通常老房子的有些部分一般的购房者无法判断状态好坏，房子在上市销售以前会做一些装饰或翻新，有些诸如管道丶墙体等问题就算是专业的房屋检查师也查不出来，很多老房子里的空调丶水箱丶屋瓦等设备大部分都需要做更换，白蚁的影响也绝不是做一次修复可以解决的，厨房和洗手间也都老化过时影响使用，通常拿到手还需要做很多的翻新工作，所以在选购一些老房子的时候要把翻新房屋的成本也要算上。 6，HOA过高的社区 HOA社区管理费通常每隔几年都会上涨一次，特别是有些上了年头的社区因为维修维护工作量大会导致HOA上涨过快，加重住户的负担。通常来说别墅项目的HOA收费标准会显著低于联排或公寓，而HOA一旦涨上去几乎没有可能会再降下来，直接影响二手市场的客户购买意向。有的直接相连的两个社区各方面都很类似，但就因为HOA的差别会导致市场选择的完全性压倒，HOA低的社区不仅卖得更快丶普遍售价也会更高。 7，地税过高的社区 加州房屋基准地税比例一般都在1%-1.2%，绝大部分的房屋都在这个比例内，但很多新社区的建设由于场地平整丶道路以及配套设施的引入会产生一个新区税，也叫Mello Roos，通常建商会把这部分成本做成一个贷款然后购房者去承担几十年的月供，这部分一般是0.2%-0.8%，如果这部分成本过大会导致一个长年累月的附加税产生，而新房的优势随着时间推移慢慢减弱后，新区税就会成为一个房屋买卖的累赘，所以通常如果没有价格优势的前提下不建议选购高地税的社区。 8，面积和功能性失衡的房产 通常来说除了部分豪宅外，大部分房产面积大小和功能性是相关的，也就是面积大的房产应该有更多房间丶卫浴或其它功能性如书房的设置。举例说明同样是4卧3卫，2000呎的肯定比3000呎的要好卖，或者同样是3000呎，5房4卫且带书房的肯定比4房3卫的走得更快。所以如果单价类似，我们尽量选择功能性强的房产。事实上很多大户型而又功能性不强的房产很不好卖。 9，卖家不做维护或者维护不到位的房产 经常有一些买家可能是由于第一次购房经验不足，会贪便宜选择一些维护很一般甚至不好的房子，而之后也往往叫苦连天大呼后悔。房子状态的好坏决定了卖家对待这个房子的态度，看房的时候一定要注意非常细节的方面，有些老房子细节做的非常好，中空双层玻璃，新款的电源开关或者新式厨房都有配备，你就知道卖家对待居住条件是极为挑剔的，眼里揉不得一粒沙子，房子出一点点问题都不容放过，他们是舍得在房子上花钱的，所以这种房子你也会比较放心。 以上为我们多年自己和客户购房经验总结，旨在帮助更多的人避免再犯同样的错误，买房是大额资产投资，请务必让经验丰富的经纪团队来帮您！我们后期还会推出更多的深度普及性文章来帮助购房人，敬请关注！如有任何美国房产方面的问题可以联系我们汇丰地产团队电话：626-782-2098或者微信：shijiezhouyou。汇丰地产是南加州最大的华人房产服务团队，我们不仅仅买卖房屋，我们还帮您管理房屋出租和提供各种美国安家服务。本文为原创文章，欢迎转发。部分图片来源于网络，版权归原作者所有。
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