加拿大华人论坛 加拿大留学移民美国投资移民 - 转帖：佛罗里达棕榈滩威灵顿特
在加拿大
转帖， 共参考：”一看到这个项目，就让人想起去年失败的FBI办公大楼项目。都有租约，而且FBI办公楼顾名思义是联邦政府的租约，够牛了，但失败了。最近有不少移民**在推广棕榈滩特许学校项目，宣传的卖点有几个。卖点一：已经第三期了，工作就业机会多。就业报告出自权威之手。卖点二：有长期租约，收入稳定，加上政府赞助运营经费。卖点三：第一顺位抵押，够安全，某银行已承诺会再融资。我们不得不承认，如何商业模式都有其存在的意义，但是，浮躁之后，****者要学会冷静思考。先看卖点一。绿卡有希望吗？只能问问，到底资金是不是真正投向了就业报告权威所写的项目来创造就业机会。首先，我们要看大家最关心的就业报告。不是去质疑权威的可靠性，而是质疑利用权威的报告进行歪曲宣传的可信性。一个不到2000万****的地产项目，我们可以预计到建筑类就业大概120人左右，我们再根据运营方CSUSA的平均招募水平，10个学生配备1.3教职员工，根据1400个学生的水平，整个项目只能创造300出头的就业机会，让27个****者来分配的话，只比移民局要求多了11%，而非55%。项目一直在讲租约收入稳定，很安全。再说一次，先不去质疑权威的可靠性，我们相信Michael Evans博士在写就业报告时已经充分考虑到移民局明令禁止的租约模式，也就是说，有学校租赁方（CSUSA)所创造的就业不能算。那么说，上面所算出的就业机会就大大的打了折扣。既然MICHAEL EVANS不会打坏自己的招牌，我们根据上面的线索，我们可以看到其他的可能性，项目除了学校以外，难道资金还在做其他不为人知的用途来创造就业机会？**知道吗？项目方知道吗？也许大部分****者都糊里糊涂，你是借钱给开发商盖学校，然后学校租给特许学校去运营。特许学校CSUSA跟开发商ESJ的关系是房东和租客的租赁关系，租客的收入能跟房东的收入挂钩吗？到底猫腻在哪里呢？**会心知肚明吗？我们再看卖点二。讲到有长期的租约，和政府对租客CSUSA特许学校的赞助。我们算一笔经济账。卖点说特许学校每年可以从政府拿到1087万的拨款。朋友们，特许学校跟EB5有关系吗？你们只是借钱给房东盖房子，然后房东把房子租给了学校，租约模式下绿卡都有问题，然后房东告诉你他的房客很好，有收入，很安全。这里面其实开发商回避了一个问题，就是开发商每年租给特许学校的租金收入。因为这个租金收入乘以市盈率，才是整个资产的价值，才是EB5还款的来源。整个过程都没有告诉你租金收入是多少，只告诉你房客能****。关你什么事啊？？？又没有条款写明如果房东不还钱，房客就来帮忙还钱。还有最大的不确定性，就是，大家****者不知道政府资助会延续多久。万一没有了政府的资助，学校不能盈利，不交租，那么谁来保证还款的来源？没有一个****者看过学校的独立第三方可行性报告，都不知道学校将来的盈利预测，怎么还钱？每个行业都有它的特性，不是中国人想象的医疗，教育，殡葬业都是一本万利的行业。政府资助久了，公立学校资源被分薄；政府资助短了，特许学校和开发商都不干。作为最大贷款方的你，知道这些细节和内幕吗？我们再看卖点三，讲到第一顺位。大家可要仔细看清楚招募书，到底是用土地加建筑物作为还款抵押还是仅仅以建筑物作为抵押。因为土地价值将会占去了整个项目以后价值很大的一块。没有土地作为抵押的话，你手上拿着的是在不容易交易的建筑物，很难变现。这就是诡妙的地方。作为一个贷款项目，项目说现金流将由项目运营成本（政府赞助担保）、银行再融资（由高价值的抵品担保）、强有力保障（第一顺位抵押贷款以及租约）来保证。 你****者连房东（开发商）的租金收入是多少都不知道，你又怎么知道他够不够钱还款？房客的收入，政府的赞助跟你一点关系都没有。讲到有租约收入保障作为还款。这是很怪异的。你不知道租约收入是多少，就不知道到底用租约能否还款。如果租约收入是0，然后你仅仅拿到了建筑物做抵押而无法兑现，而房东房客租赁了20年，你什么时候能收回本金？如果特许学校后来不经营了，开发商的租金收入就没有了，有对特许学校违约的惩罚条款吗？美国的银行，对于负债率在60%以上的项目是基本上不给再融资的。要银行出封信，说会再融资时很容易的，毕竟银行可以附加很多条件来实现再融资，只是这些背后的条件你我无法知道，必须问个明白。最有效的判断办法，就是看权威独立第三方的评估报告，来判断其负债率，再决定能否再融资还款而不能仅仅看其最后的价值。这里还是先搞清楚是不是土地没有抵押给EB5****者再说吧。万一搞到最后，负债率太高无法再融资，租金收入是多少也不知道，仅仅是建筑物抵押又无法变现，不就成了一个经典案例了。弄来弄去，就是借钱给开发商做房东，你自己是开发商的债主。而开发商跟房客的关系却一点都不知道。这就是问题的本质。租约模式下的拿绿卡，难道移民局会网开一面吗？？“
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回复: 转帖：佛罗里达棕榈滩威灵顿特许学校，又一EB5盛宴"失败的FBI办公大楼项目" - 哪个外行又在造谣胡扯了！
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