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波特兰珍珠区万豪酒店项目地理环境-------------------------------------------------波特兰万豪酒店项目地理位置极佳。酒店矗立于威廉麦特河旁，同时临近波特兰中央火车站，离城市轨道交通Joyce站仅有一街之隔，举步可达。酒店住客可以方便的往返机场、波特兰大学、劳埃德国际会展中心。项目概况-------------------------------------------------总募集资金 $49,000,000总募集人数 98人酒店所有权 100%归属EB-5投资移民申请人认购金额 50万美金管理方 EB-5 GLOBAL退出机制 5-7年内以15%的溢价整体收购项目优势-------------------------------------------------1、无可比拟的品牌优势酒店管理：万豪国际集团，是全球知名酒店管理集团，它将负责波特兰万豪酒店今后30年的管理，万豪品牌及其庞大而忠诚的客户群体，将为该酒店的成功经营打下坚实的基础。开发商：WDA是波特兰最大的开发商之一，也是珍珠区的缔造者及总设计师。建筑商：HowardS.Wright是一家拥有125年历史的美国知名建商。HSW在波特兰曾承建过许多项目，包括WDA在珍珠区的全部开放项目，以及西南华盛顿医疗中心、俄勒冈医疗科学大学研究中心等大型项目。HSW已签署建筑费用封顶协议，且为本项目投保。建筑设计公司：SERA创立于1968年，是波特兰本地最为知名的建筑设计公司之一。在过去40余年间，SERA曾设计过许多大型项目，包括政府办公大楼、商业楼宇、酒店以及城市规划设计，并曾屡获奖项。2、充足的就业保障权威经济学家Paul Sommers博士曾为洛杉矶万豪酒店等40余个项目撰写就业报告，他的就业报告得到移民局100%的认可。根据Sommers博士的测算，波特兰万豪项目将可为每个投资者直接或间接超过17个就业机会，是美国移民法律要求的1.7倍，这样在EB-5投资移民项目中是罕有的。3、高投资回报率根据万豪集团的测算，波特兰珍珠区万豪酒店达到稳定入住率后，将会创造约8.5%的净利润，而EB-5投资移民将可享有约6%的净回报。4、首创股权类项目整体退出机制项目开发商及管理方对回收投资充满信心，因此，计划于5-7年内，通过项目整体收购或再融资方式，以15%的溢价（包括即有分红）回收资本。若项目管理方未能如期达到溢价退出目标，则其分红权将逐年扣减。这项创新的退出机制将大大加快投资者收回投资的速度。----------------------------------------------------------烦请家园的专业人士帮忙分析这个项目的主要风险在哪？
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回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨转帖：EB5波特兰珍珠区万豪酒店项目风险分析-----揭开表面看本质，详细分析项目结构 酒店位置：项目宣传该项目位于闹市区。万豪酒店在波特兰市市中心和机场附近已经有Residence这个品牌的酒店，计划新盖的Residence位于郊区，而非宣传中的商业旺区。一个200万人口的城市，客源本身不足，而且同时拥有同一品牌的3个酒店，盖成后项目的经营回报将会有很大问题，投资人作为股东，要承担公司相应的债务投资风险。 项目管理：宣传中讲了万豪酒店的成功，但是，万豪酒店只是大楼的租赁方，而不是大楼的拥有者，万一项目出问题，大家要找的是开发商。作为美国一个小型的开发商，银行都不愿意跟其合作，其赔偿能力值得质疑。 资金构成比例：除了开发商以外，就是EB5投资者，没有任何的保障和外部的监督，万一开发商资金有问题，项目烂尾，最后EB5投资者的资金将会打水漂，绿卡也没有保障。EB5投资的历史看，所有依赖EB5资金的项目，到最后都是失败的。最近很多烂尾工程，项目破产的个案频频发生，投资者血本无归，就是因为开发商过度依赖EB5投资资金，风险高度转移到EB5投资者身上，开发商没有监督和任何的约束。 开发商： 项目宣传开发商是波特兰最大的开发商。一个在美国200万人口城市的最大开发商，所有投资者都要想想，到底实力能有多大，还比不上中国一个普通的建筑公司。为什么政府不敢投入资金参与，这也跟开发商实力有关系。正因为不看好，所以政府和银行都不敢涉入过深。这也是为什么项目大量的资金依赖EB5投资者。如果项目失败，损失都是EB5投资者的，而开发商丝毫无损。 就业报告：在美国，纽约，芝加哥等大城市，要7.8万美金才能创造一个就业机会。在波特兰这种偏远城市，哪怕生活指数再低，也要5万美金才能创造一个就业机会。波特兰万豪酒店仅用2.9万就创造一个就业机会。就业报告有太大的水分。绿卡能否拿到是很大的问号。 美国移民局在2月17号宣布新的法规，所有由租约产生的就业将不能算在就业报告里面。所以说，因为万豪酒店仅仅是租赁方，就业报告的数据将会被大大的打折扣。 政府支持：在美国，只要能创造就业机会，市长，州长都会出来支持，写信。但是，如果州长市长亲自来中国推荐，那才是真的支持。更看重的，是要看政府是不是真金白银的投入到项目中去，只有政府看重的好项目，政府才会跟投真金白银。这个项目没有任何的政府资金，至少证明，政府并不看好。 本金保证：项目仅仅提到了再融资或者整体出售来归还投资者本金。但是，因为EB5投资者所占资金比例过重，万一无法归还本金，开发商没有任何的值钱的质押给投资者。项目没有出去权威机构的估值报告，建成后项目的整体价值也会是个大问号。 在一个偏远地区的酒店，最容易受到经济危机的打击，项目的价值会大大贬值。投资者的本金是无法得到归还的。
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回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨移民基金管理方EB-5 GLOBALEB-5 GLOBAL由包括WDA主席Homer Williams先生在内的数位波特兰接触地产商所创立，并由Williams先生担任主席。作为美国EB-5地区中心项目管理合伙人，EB-5 GLOBAL专注于酒店等商业地产投资项目。该团队曾经参与过多个万豪酒店EB-5投资移民项目的开发管理。 Homer Williams先生在房地产业已有40多年的丰富经验。他缔造了美国历史上最大的旧城改造项目波特兰珍珠区复兴项目，并主导了诸多大型房地产开发项目。他的丰富经验及雄厚实力，以及其对波特兰及珍珠区的深刻了解，是波特兰万豪酒店项目成功的充分保障。（貌似新成立的基金管理公司，经验和专业能力需要时间验证）
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回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨转帖：EB5波特兰珍珠区万豪酒店项目风险分析-----揭开表面看本质，详细分析项目结构 酒店位置：项目宣传该项目位于闹市区。万豪酒店在波特兰市市中心和机场附近已经有Residence这个品牌的酒店，计划新盖的Residence位于郊区，而非宣传中的商业旺区。一个200万人口的城市，客源本身不足，而且同时拥有同一品牌的3个酒店，盖成后项目的经营回报将会有很大问题，投资人作为股东，要承担公司相应的债务投资风险。--------已有3个酒店，不仅是市场份额问题，还有就是移民局关于“星巴克原则”对已有同行业项目的就业影响的疑问，是“就业的转移”还是“新创造”的就业，项目方要对此提供特定证据。难！要证明酒店供不应求也很难！ 项目管理：宣传中讲了万豪酒店的成功，但是，万豪酒店只是大楼的租赁方，而不是大楼的拥有者，万一项目出问题，大家要找的是开发商。作为美国一个小型的开发商，银行都不愿意跟其合作，其赔偿能力值得质疑。-----酒店请多少人，某一岗位能不能录用？薪酬是多少？诸如此类的问题想必不是开发商来定吧，也不是合伙公司来定，更不是EB-5投资人。这些人的就业是合伙公司产生的呢，还是酒店公司产生的？217之后移民局有了新的政策！ 资金构成比例：除了开发商以外，就是EB5投资者，没有任何的保障和外部的监督，万一开发商资金有问题，项目烂尾，最后EB5投资者的资金将会打水漂，绿卡也没有保障。EB5投资的历史看，所有依赖EB5资金的项目，到最后都是失败的。最近很多烂尾工程，项目破产的个案频频发生，投资者血本无归，就是因为开发商过度依赖EB5投资资金，风险高度转移到EB5投资者身上，开发商没有监督和任何的约束。----赞同，完工保证只是不超预算的保险。 开发商： 项目宣传开发商是波特兰最大的开发商。一个在美国200万人口城市的最大开发商，所有投资者都要想想，到底实力能有多大，还比不上中国一个普通的建筑公司。为什么政府不敢投入资金参与，这也跟开发商实力有关系。正因为不看好，所以政府和银行都不敢涉入过深。这也是为什么项目大量的资金依赖EB5投资者。如果项目失败，损失都是EB5投资者的，而开发商丝毫无损。----赞同 就业报告：在美国，纽约，芝加哥等大城市，要7.8万美金才能创造一个就业机会。在波特兰这种偏远城市，哪怕生活指数再低，也要5万美金才能创造一个就业机会。波特兰万豪酒店仅用2.9万就创造一个就业机会。就业报告有太大的水分。绿卡能否拿到是很大的问号。-----不是花费型，行业不同，不是这么算的。 美国移民局在2月17号宣布新的法规，所有由租约产生的就业将不能算在就业报告里面。所以说，因为万豪酒店仅仅是租赁方，就业报告的数据将会被大大的打折扣。---同意 政府支持：在美国，只要能创造就业机会，市长，州长都会出来支持，写信。但是，如果州长市长亲自来中国推荐，那才是真的支持。更看重的，是要看政府是不是真金白银的投入到项目中去，只有政府看重的好项目，政府才会跟投真金白银。这个项目没有任何的政府资金，至少证明，政府并不看好。-----东西好不好，就怕比较！ 本金保证：项目仅仅提到了再融资或者整体出售来归还投资者本金。但是，因为EB5投资者所占资金比例过重，万一无法归还本金，开发商没有任何的值钱的质押给投资者。项目没有出去权威机构的估值报告，建成后项目的整体价值也会是个大问号。 在一个偏远地区的酒店，最容易受到经济危机的打击，项目的价值会大大贬值。投资者的本金是无法得到归还的。点击展开...------变形金刚版的洛杉矶万豪，本质是一样的。
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨投资人要对PAUL SOMMERS的酒店类的就业报告要万分小心，PAUL SOMMERS 去年发明了酒店就业“升级”版的模式。移民局现在对LA 万豪项目要求补材料，很有可能跟这类版本的就业报告有关系。这个就业报告直接导致EB-5投资人的829绿卡风险。 酒店升级版把酒店客人在酒店以外的旅游消费支出所推算出的间接就业也算给酒店。移民局现在不承认这种间接就业。 酒店业的本身创造的就业并不多。如果没有外来的资金投入，完全靠EB-5投资是不能完成移民局的就业要求。LIMITED SERVICE的酒店，就是没有餐馆的那种，是不能100%EB-5的投资的。 FULL SERVICE HOTEL才有可能满足，因为酒店里的餐馆的创造就业的能力比较强，可以弥补酒店方面的不足。
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回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨波特兰珍珠区万豪酒店项目 地理环境-------------------------------------------------波特兰万豪酒店项目地理位置极佳。酒店矗立于威廉麦特河旁，同时临近波特兰中央火车站，离城市轨道交通Joyce站仅有一街之隔，举步可达。酒店住客可以方便的往返机场、波特兰大学、劳埃德国际会展中心。 项目概况-------------------------------------------------总募集资金 $49,000,000总募集人数 98人酒店所有权 100%归属EB-5投资移民申请人认购金额 50万美金管理方 EB-5 GLOBAL退出机制 5-7年内以15%的溢价整体收购 项目优势-------------------------------------------------1、无可比拟的品牌优势酒店管理：万豪国际集团，是全球知名酒店管理集团，它将负责波特兰万豪酒店今后30年的管理，万豪品牌及其庞大而忠诚的客户群体，将为该酒店的成功经营打下坚实的基础。开发商：WDA是波特兰最大的开发商之一，也是珍珠区的缔造者及总设计师。建筑商：HowardS.Wright是一家拥有125年历史的美国知名建商。HSW在波特兰曾承建过许多项目，包括WDA在珍珠区的全部开放项目，以及西南华盛顿医疗中心、俄勒冈医疗科学大学研究中心等大型项目。HSW已签署建筑费用封顶协议，且为本项目投保。建筑设计公司：SERA创立于1968年，是波特兰本地最为知名的建筑设计公司之一。在过去40余年间，SERA曾设计过许多大型项目，包括政府办公大楼、商业楼宇、酒店以及城市规划设计，并曾屡获奖项。 2、充足的就业保障权威经济学家Paul Sommers博士曾为洛杉矶万豪酒店等40余个项目撰写就业报告，他的就业报告得到移民局100%的认可。根据Sommers博士的测算，波特兰万豪项目将可为每个投资者直接或间接超过17个就业机会，是美国移民法律要求的1.7倍，这样在EB-5投资移民项目中是罕有的。 3、高投资回报率根据万豪集团的测算，波特兰珍珠区万豪酒店达到稳定入住率后，将会创造约8.5%的净利润，而EB-5投资移民将可享有约6%的净回报。 4、首创股权类项目整体退出机制项目开发商及管理方对回收投资充满信心，因此，计划于5-7年内，通过项目整体收购或再融资方式，以15%的溢价（包括即有分红）回收资本。若项目管理方未能如期达到溢价退出目标，则其分红权将逐年扣减。这项创新的退出机制将大大加快投资者收回投资的速度。 ----------------------------------------------------------烦请家园的专业人士帮忙分析这个项目的主要风险在哪？点击展开...典型的空手套白狼，难道又是我们天朝后人的杰作？
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回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨典型的空手套白狼，难道又是我们天朝后人的杰作？点击展开...传说是某个中介公司的作品。
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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.回复: 波特兰珍珠区万豪酒店项目分析和探讨拜读、拜读。其他不敢说“不认同”，唯有这点不太认同：美国移民局在2月17号宣布新的法规，所有由租约产生的就业将不能算在就业报告里面。所以说，因为万豪酒店仅仅是租赁方，就业报告的数据将会被大大的打折扣。---同意万豪只是一家酒店管理方，并不是租赁方。
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