在加拿大
美国生活的另一项目，请大家来说道说道。 以下资料来源于代理公司网页：机场南路3188号有限合伙企业是一家于华盛顿州注册的有限合伙企业（下称“合伙企业”），该公司将向Rainier Workloft & Storage 有限合伙企业（下称“借款人”）提供总额为三千三百万美元（$33,000,000）的贷款用以收购Rainer Brewery大厦内的一处商业建筑，借款人将在该商业建筑内进行开发、建造并出租，总建筑面积约为173,761平方英尺，其中有865间自助式仓库和121个封闭式停车位（下称该“项目”或“二期工程”）。该项目将有Urban Self Storage有限公司(www.urbanstorage.com)管理，该公司是一家区域性的自助式仓库管理和开发公司，拥有约27处仓储地，是借款人的合作伙伴。
该项目是由借款人的负责人开发的市内自助式仓储设施的二期工程。2009年，Rainier Storage有限合伙企业（由借款人的负责人所有）在Rainier Brewery大厦完成了一处建筑面积为90,000平方英尺的自助式仓储设施（下称“一期工程”）。一期工程也是一处独立产权的建筑，由管理合伙人的合作伙伴机场南路3100号有限合伙企业所有，并出租给Rainier Storage有限合伙企业。借款人的负责人正筹备开发该市内自助式仓储设施的二期工程。Rainier Brewery大厦位于华盛顿州西雅图市SODO区域内，即5号州际公路和西雅图西部高速路交叉点，是当地的地标性建筑，地理位置优越，视野辽阔，能远眺整个西雅图港口和西雅图市区的全貌。该大厦可方便地驶入99号高速路、5号和90号州际公路、西雅图西部高速路以及西雅图港口和铁路网。Rainier Brewery大厦最近进行了大规模翻新，翻新后将变为综合性的独立产权大厦，内部设有艺术家工作室、零售店铺、停车场、办公楼和自助式仓库。整栋大厦拥有21栋建筑，建筑面积达240,000平方英尺。Rainier Brewery大厦的群楼之间由多个院落和通道相连，相连处用作停车场。翻新工程融合了先期建筑特色，力求在现有的十九世纪八十年代的建筑风格上保留历史特色和格调。该项目位于Rainier Brewery大厦的南端。借款人预计该项目的总成本为33,000,000美元，包括购买支出（3,300,000美元）、设计和施工许可费用、施工成本、税务和利息准备金至该项目开张营业为止的支出（25,746,897美元），另外还有在对外招租期间的流动资金（3,750,000美元）。（项目俯瞰图）
预计的项目进度时间表交割日：2011年10月1日施工日期：2011年11月1日项目架构施工完工日期： 2013年11月1日稳定入住率： 2016年11月1日 项目位置 ? SODO老工业区 该项目位于华盛顿州西雅图市南部城区。西雅图拥有大片老工业区，SODO区域是其中之一，北面是西雅图市区和先锋广场，南面是Dawson南街（这条街继续向前便是西雅图的工业区集中地）；向西可达Dewamish航道和西雅图港口，向东可驶入5号洲际公路，这条公路由南向北贯穿西雅图，是该市的交通动脉。鉴于DODO地区地理位置优越、临近高速公路（99号高速路以及5号和90号洲际公路）和本地交通网络，包括铁路网和西雅图港，SODO区域可为西雅图市区一带的客户提供独有的交通便利和运输通道。
SODO这一名称最早是因为其位于(King) dome（“小巨蛋”体育馆）南部，但从该体育馆在2000年被拆除后，这一名称的含义变成了“市区之南”。此外，这一区域除了是西雅图众多老工业区的一部分外，也分布着西雅图的主要体育场馆，包括Safeco Field体育馆（西雅图“水手”职业棒球队训练基地）和Qwest Field体育馆（西雅图“海鹰”橄榄球队训练基地）。而Qwest Field体育馆正是在巨蛋体育馆原址建立的。SODO区的状况类似纽约市的SoHo区。1970年代，随着原有的工厂从SoHo区迁出，一些艺术家开始把它们空置的库房改造成为艺术工作室。SoDo现在虽然聚集着大批各行各业的企业和工业，但也一直在经历着类似于Soho区的变迁。近期有一些SODO区库房的翻新工程依然保留了本来的用途，但其它一些项目则将这些库房的用途更加多样化，如办公楼、商铺、轻工制造、艺术工作室、美术馆和其它行业。Safeco Field体育馆正对面的项目现在是一家手工酿酒工厂---- 金字塔酿酒厂有限公司和一些小办公室的所在地。沿SODO区第一大街南一直往南走，则分布着更多的商铺、轻工业、库房和库房风格的零售商铺。星巴克全球总部即位于一处经过改造的仓库和商铺内，位于第一大街南和Landers南街的街角，即体育馆区和SODO区南端之间。
该物业（和SODO区）位于“投资者移民项目”定义的“区域中心”内。该区域中心的首要目标是将移民投资者的资金用于创造就业机会，提升社区环境。1995年，华盛顿州和美国联邦政府指定包括该区域中心在内的地区为经济落后地区，并推出多种税务激励措施。该区域中心范围内是西雅图长期处于高失业状态的区域和很多老工业区域。该物业所在地也是“目标就业区(TEA)”，该区域内的项目吸收的EB-5项目的最低投资额是50万美元。华盛顿州和联邦政府同时也将这里划定为企业社区和授权区域(EC/EZ)。合伙企业向借款人提供资金用于该物业的收购和开发，这与该区域中心的目标是一致的，而创造新的自助式仓储设施这一项目也与EB-5项目在投资和就业方面的要求一致。市场分析该项目位于SODO区的核心地带，从5号洲际公路上即可远远望到该项目，再加上便捷的交通，将会受到众多商用和家用自助式仓储服务用户的青睐，这一市场需求在市场上并未饱和。总体而言，普吉特海湾地区因人口增长、经济多样化和舒适的生活环境著称。尽管严重依赖于航空业和软件业，西雅图的经济仍然很多样化，在批发和零售贸易、金融、健康护理、生物科技和教育方面吸收了大量从业人口。管理合伙企业是美国生活有限公司管理下的30多家投资实体之一。美国生活有限公司主要在SODO区域收购、开发、翻新和管理一些老旧的工业库房和新建物业。该公司的管理人员自1980年代便开始在西雅图地区投资，并于1995年在SODO区域投入第一笔资金。凭借附属投资实体组成的集团化经营模式，美国生活有限公司已在SODO区购置了大量地产项目，拥有和管理的地产面积达2,000,000平方英尺。美国生活有限公司同时向那些经营记录良好的、业绩突出的开发商提供担保贷款，如本文中的借款人。在其投资的项目中，美国生活有限公司密切监管施工过程以保护投资者的资金。预计收益投资者可获得每项资金活动产生的可分配现金和净收益的百分之六十二点五（62.5%）。美国生活有限公司可获得可分配现金的百分之三十七点五（37.5%）。在投资者从合伙企业收回各自的投资资金后，美国生活有限公司可获得各项资金活动产生的所有净收益的百分之三十七点五（37.5%）。合伙企业预计，一旦该贷款到2016年被完全偿还，投资者的现金回报率为4.65%。 退出策略退出策略是指七（7）年内偿还该贷款并解散合伙企业。相应地，本项目是长期投资项目，投资未到期前不能赎回。此外，合伙企业的权益尚无设立交易市场，并且需遵守美国证券法律有关权益持有的规定。权益的持有期限届满，应已取消条件限制的EB-5有限合伙人的要求，合伙企业将(i) 向该有限合伙人介绍专业从事房地产合伙企业的有限合伙权益转让的中介（该等中介往往收取百分之五至十的中介费，但不保证该等中介能找到买家）；及/或(ii) 将你的有限合伙权益出售给本合伙企业或我们旗下的其它合伙企业的美国主要或有限合伙人。评论
回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图项目报告写好了
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回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图有点不伦不类，打着借款旗号的股权类投资项目，这一点从退出机制就可以判断了。否则也不会有62.5%的收益分红（如果有的话）。 如果是借贷类项目，那么抵押品在哪里？
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关有点不伦不类，打着借款旗号的股权类投资项目，这一点从退出机制就可以判断了。否则也不会有62.5%的收益分红（如果有的话）。 如果是借贷类项目，那么抵押品在哪里？点击展开...[FONT=宋体]追索权：[/FONT][FONT=宋体]本贷款为有限个人担保（下称[/FONT]“[FONT=宋体]有限个人担保[/FONT]”[FONT=宋体]）的可追索的贷款，担保签署人分别为[/FONT]XX[FONT=宋体]，（单个自然人）、[/FONT]XX[FONT=宋体]（单个自然人）、[/FONT]XX[FONT=宋体]和[/FONT] XX[FONT=宋体]（分别为丈夫和妻子），[/FONT]H & S[FONT=宋体]机场大道南投资有限合伙企业以及[/FONT]Urban Worklofts [FONT=宋体]二期有限合伙企业。[/FONT] [FONT=宋体]合伙企业仅可在该物业的回赎权取消后在募集资金不足的范围内行使有限个人担保的权利[/FONT]
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回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图不懂美国法律中关于自然人的有限担保责任是如何认定的，难道说，如果不还钱，可以用自然人的私人财产作赔偿吗？
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回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图还有个关于美国地产方面疑问，这个项目中购买物业的价格为290W，硬性和软性施工成本预计为2500多万元，这在中国是不可想象的，比如花10万买套房子，花近百万装修。也许美国的房地产真是这样呢？有了解的朋友可以说说吗？
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回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图还有个关于美国地产方面疑问，这个项目中购买物业的价格为290W，硬性和软性施工成本预计为2500多万元，这在中国是不可想象的，比如花10万买套房子，花近百万装修。也许美国的房地产真是这样呢？有了解的朋友可以说说吗？点击展开...和你同感。这个项目我先回避一下，免得人家说我“身份决定立场”，好像我专门针对生活公司项目似的。 3300万美金，如果我没有记错的话，再多一点钱，就可以盖一个精装修的LA万豪酒店了。一个是酒店，一个是仓库，差别，，呵呵，还真有点大。
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关硬性和软性施工成本预计为2500多万元，这在中国是不可想象的，比如花10万买套房子，花近百万装修。？点击展开...美国房地产项目一般也不是这样的？这是美国生活项目的专长。 我所说的投资人的钱，投资到项目，立刻贬值40-50%也是有所指的。
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回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图09年是 中国美国投资移民的分水岭，之前为“盲从时代”，之后进入了“精选项目时代” 06年--07、08年，根本不讲项目，国内移民人士，从不知不信，慢慢到了半信半疑。 美国生活公司正是得力于这个“盲从时代”。 如今面对各种质疑，美国生活公司总裁经常说的是：“你要相信美国生活公司”。 美国版的“不管你信不信，反正我是信了”。呵呵
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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关不懂美国法律中关于自然人的有限担保责任是如何认定的，难道说，如果不还钱，可以用自然人的私人财产作赔偿吗？点击展开...自然人有限担保就是用自然人的私人资产作为担保。问题在有限二字，这个有很多种好玩的规避方法。这要看具体的条款才知道。
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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.还有个关于美国地产方面疑问，这个项目中购买物业的价格为290W，硬性和软性施工成本预计为2500多万元，这在中国是不可想象的，比如花10万买套房子，花近百万装修。也许美国的房地产真是这样呢？有了解的朋友可以说说吗？点击展开...如果买个厂房仓库改建成高级艺术区之类的办公区，这么多钱也可能。但，更可能的是通过合法的财务手段预留现金。不过美国生活算是大厂名牌企业，几乎100%的通过率远远好过那些山寨小作坊。从固定资产的角度看，投资上海的写字楼一般会好过宁夏小县城的养老院吧？还有，那个个人担保从法律上来说其实和投资人没啥关系。但毕竟是个有效的法律文件好过什么都没有看到。比拍胸脯好玩点。
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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead.回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图谢谢楼上几位. 这个项目最后还款还是要等5年后取得银行贷款来还款,那么就要考虑这800多个小型仓库和121个停车位的市场价值有没有3300W.
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回复: 美国生活 Urban 工作室和仓储 ― 西雅图LIMITED WARRANTY 申请人一定要搞清楚自然人有限担保的适用或不适用的范围和条件，非担保范围内的条款及限制。
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