在加拿大
加拿大的房贷债务正以「健康速度」增长，但这一现象的内涵已与往常大不相同。
来源：betterdwelling
加拿大统计局（StatCan）数据显示，10 月家庭房贷债务大幅攀升，创下多年来同期最大增幅。尽管增速已回归正常水平，但其背后的需求构成却完全偏离了常规。
债务规模再创新高，增速回归历史区间
最新数据显示，加拿大家庭房贷债务余额在 10 月突破 2.39 万亿加元大关。
从长期趋势来看，这一数字自 1992 年以来持续攀升，1992 年 10 月仅为 0.29 万亿加元，2003 年 10 月增至 0.51 万亿加元，2014 年 10 月达到 1.25 万亿加元，三十余年间实现了跨越式增长。
单月表现方面，10 月房贷债务环比增长 0.47%，新增 110.9 亿加元。
这一增速不仅是 2021 年以来同期最高，还与 2019 年的水平相当，几乎是前些年同期增速的两倍。
年度维度上，房贷债务同比增长 4.78%，增加 1091.9 亿加元，为 2022 年以来同期最高，同样接近 2019 年的增长水平。
不过值得注意的是，这一增长趋势在 6 月达到峰值后已逐步放缓，虽较加息初期的波动状态更为平稳，但未来能否持续上行仍存悬念。
数据来源：StatCan; Better Dwelling
增长动力特殊：并非新需求，而是旧账兑现
房贷信贷增长通常被视为家庭信心的体现，尤其在借贷成本未处于人为低刺激水平时，还会进一步拉动消费。
但当前加拿大的情况并非如此 —— 现房销售、房价及交易总额均呈下降趋势，说明新增房贷并非由即时市场需求驱动。
真正的核心推动力其实是房屋完工量。目前加拿大新房完工量正创下历史新高，而这类房屋的融资通常要等到单元具备入住条件后才会办理。
这与现房销售的房贷逻辑截然不同，这些房贷对应的是多年前的期房需求，如今只是集中兑现支付而已。
这种由存量需求主导的「健康增长」，本质上改变了房贷增长的内在结构。
尽管增速回归历史正常区间，但这是建立在高位债务基数上的表面平稳，真正的新增市场需求尚未复苏。
未来隐忧：春季市场或将面临双重压力
数据来源：StatCan; Better Dwelling
由存量需求驱动的房贷增长，可能会给明年春季市场带来阻碍。
固定利率借贷成本由市场决定，当前的债务增长大多反映的是存量需求的集中收尾，这会导致信贷需求相对供给增加，进而对新房完工融资和现房再融资的固定利率形成上行压力。
雪上加霜的是，经济学家预测，隔夜利率将在 2026 年前维持在最低水平。
这一预期与信贷需求带来的利率上行压力相互叠加，将给春季房地产市场增添新的不确定性。
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