在加拿大
在加拿大，房贷利率到底能有多“玄学”？同样的收入、同样的信用分数、同样的贷款金额，两个人走进银行，最后拿到的利率居然能差一大截。这几乎已经是加拿大房贷市场的默认规则了：大银行永远不把自己真正最底的利率告诉你。
（图片来源：Globe and Mail）
加拿大六大行牢牢占着七成以上的房贷市场，但它们公开挂出来的利率，大多比真正能批给客户的利率高出一大截。
为什么要这么做？因为只要不公开底价，银行就能根据每个客户的情况不同、“诚意不同”，在你身上赚更多。你以为你拿到了优惠价，但其实只是没被宰最狠。
有数据机构统计过，今年三年期固定利率的真实成交价普遍比六大行的官网价低 0.5 个点左右，平均每人的房贷利率最低能到3.88%。这个差距看起来不起眼，但放在50万房贷上，就是一年多付 2500刀的利息。一套房住下来，光利息就能让人白白多付好几万。
（图片来源：Globe and Mail）
换句话说，不懂行情、不懂砍价，就等于把钱硬塞给银行。
为了拿到更好的利率，其实有几招特别关键。
第一，别只盯着六大行。很多小型银行、信贷机构、信用合作社，利率都会相对低。当然，限制可能也多，比如要求客户在机构里存款等。
第二，不要只问一家银行。有时候同一家银行的不同分行、不同经理，给你的报价都能不一样。
第三，问几个不同的贷款经纪，因为他们能拿到的内部专属利率也不完全相同。
第四，如果你认识银行员工，不妨问下他们的员工价能到什么区间，这能帮你心里有数。
加拿大房贷现大批“解约潮”
眼看利率从去年秋天开始一路往下掉，不少人在 2022、2023 年续了高利率固定房贷，现在都在后悔，恨不得马上砍掉重新贷款。
（图片来源：Toronto Star）
签了固定利率当然可以解约，但代价可能非常痛。
固定利率房贷最狠的地方，就是提前解约可能要交“利差罚金”。那这个东西怎么算？有专家说，有些银行的算法“凶残得离谱”。
举个例子，如果你去年 11 月签的是五年期、6% 左右的固定利率，现在余额还有 50 万，根据一家大行的在线计算器，罚金能接近 3 万刀。大多数人没有这笔现金，于是只能把罚金卷进新贷款里，再重新申请、重新做评估、重新走法律流程，加上各种杂费，成本一点不低。
那什么时候值得提前断？简单说，就是算一笔账。如果你提前换到更低的利率后，到下一个续约日时，你未来省下的利息超过罚金和所有杂费，那这笔钱就花得值。
也有一些借款人赌未来利率会涨，即使现在算起来不划算，也会选择提前断。当然，。
更现实的情况是，有些银行会在离续约期 6 个月左右开始降低或免除罚金，这对想“卡点逃跑”的人算是个窗口期。因此不少贷款经纪都会建议：最好找专业人士把各种方案都跑一遍，不然肉眼看不出的差别，可能就是几万刀的利息。
当然，不想付高额罚金，也还有一些折中方案，比如“混合延长”或“混合增加”，让你的旧利率和市场利率混合成一个新利率，虽然没低到极限，但胜在不用赔太多。
总之，加拿大的房贷市场从来不是“标多少就是多少”，所有数字背后都有银行的小心思，能不能少被收智商税，差别可能就是一个度假的钱，甚至一年的房屋开销。
加拿大利率正在下行，但到底值不值得提前断、能不能省下钱，还是得仔细算算才行。
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