加拿大华人论坛 加拿大新闻新移民暴涨BC急缺房 买家看中这!贷款利率悄咪咪降了



在加拿大


根据 BC 省房地产协会 BCREA 的一份新报告中的警告,由于新移民的不断增长,BC 省对于住房的短缺将更加凸显,未来几年仅来自新移民的住房需求就会增加 20,500 套。

报告称,未来 5 年,BC 省的新房完工量需要比历史平均水平高出 25%,达到每年约 43,000 套的创纪录水平才能满足未来人口增长的需求。

据 BCREA 的估计,在联邦政府增加移民人数的推动下,BC 省将在 2023 年至 2025 年间新增 217,500 名永久居民。这意味着比历史平均水平多了约 10.5 万名新移民。

这些新移民中,约有 40% 在获得永久居留身份之前已经在加拿大,这意味着 60% 的新移民流量代表 BC 省的新移民或实际的新住房需求部分。

出租房屋或自有房屋的 20,500 套需求数字仅包括新移民的需求,不包括非永久居民的国际旅客,但 BCREA 指出,非永久居民的需求可能呈指数级增长。这其中包括国际学生、劳工、访客等。

BCREA 对于联邦政府遏制外国买家购房的禁令持反对态度。它指出,联邦政府的外国买家禁令——自 2023 年 1 月起生效,并至少持续两年——存在根本性缺陷,因为它没有解决住房负担能力的真正问题,并将产生意想不到的影响。

据估计,为期两年的联邦外国买家禁令将导致 BC 省的房屋销售量相对减少 2,400 套,需求对移民增加的影响大约是外国买家禁令的五倍。根据最近的一项调查显示,新移民的房屋拥有率为 54%,新移民将推动约 11,000 套额外的房屋销售。

事实上,BC 省政府已经有自己的省级外国买家税,根据省府的数据分析,全省大约只有 1% 的房屋销售涉及纯粹的外国买家。

报告认为,没有足够的证据表明外国买家禁令能够帮助降低房价,提高可负担性。

根据此前联邦政府的数据,未来三年加拿大吸引新移民的数量将达到创纪录的水平——三年内吸收新移民 150 万人,到 2025 年每年达到 500,000 人,然而,由于联邦外国买家禁令以及新增移民住房需求的总和影响,或将导致未来几年房价进一步上涨。

BCREA 认为,联邦政府没有充分考虑对住房负担能力的影响,也没有采取足够的措施来减轻影响和促进更多的住房供应。

市级和省级政府需要改变分区以允许更多的住房建设,而各级政府应该增加保障性住房的资金,并鼓励开发商建造更多的住房。

政府不应制定通过税收或禁令来限制需求的政策,而应追求丰富的住房增长。否则需求增加与供应不足,只会让房价变得更难以负担。

BCREA 指出,如果房屋竣工率达到 25%,即达到每年 43,000 套,这将与 2020 年和 2021 年的水平相似,但高利率以及建筑材料和劳动力成本的急剧上涨使得实现这一数字更具挑战性。

与此同时,一项调查显示,BC 省的房屋买家正在变得更加务实、希望在购房过程中更具掌控力。

知名地产公司 Re/Max 加拿大总裁 Elton Ash 表示,最近的调查显示,BC 省的房屋买家正在增加对购房过程中的控制力的渴望和提升,这也在扭转他们与房地产经纪人之间的关系。

调查结果显示,51% 的受访者表示,在过去 12 个月中,信任和熟悉房地产经纪人变得更加重要。

调查显示,与可信任的经纪人合作增加稳定性、获得购房过程中的控制权,对于千禧一代的购房者和首次购房者显得更为重要。

该报告旨在告知房地产经纪人这些变化将如何影响消费者。购房者变得更加务实、希望看到房屋的购买带来更多实际的收益。

不过在购房过程中,钱——仍然是购房的最大障碍,84% 的受访者担心首付成本,83% 的受访者为买房后所需花费的装修成本担忧。

贷款利率悄咪咪降了 这种贷款遇冷

伴随着央行从去年 3 月以来的多次大手笔加息,对于加拿大房地产市场来说是一个沉重的打击、让之前疫情大流行期间过热的房市迅速降温。

不过最新根据加拿大住房机构 CMHC 数据显示,2 月份加拿大最受欢迎的贷款产品—— 5 年期常规抵押贷款利率悄咪咪的下降了。尽管下降幅度不大,但是作为最近几十年来最激进的加息之后的首次放缓下降,为市场注入强心剂。分析认为 3 月份信贷成本将下降得更快,这可能会提振春季的房地产市场。

传统抵押贷款没有保险,这意味着借款人至少拥有 20% 的首付款。从历史上看,它是抵押贷款中最受欢迎的贷款产品。它还受到一个关键指标——加拿大政府 5 年期债券收益率的影响。

由于信贷市场竞争激烈,5 年期固定利率抵押贷款的资本与政府 5 年期债券收益率竞争。最近,收益率一直在下降,预计也会降低 5 年期固定抵押贷款利率。

数据显示,加拿大的抵押贷款利率并没有完全下降,但正在下降。

2 月份 5 年期常规固定抵押贷款的平均利率下降 0.05 个百分点至 5.81%。这不是一个巨大的回调,但值得注意的是自加息开始以来连续第二次下跌。这也是自 2021 年 7 月以来的最大月度跌幅,但更重要的是改变了急速上升的利率变化曲线。

加拿大 5 年期常规抵押贷款变化图表

尽管这一抵押贷款利率仍明显高于去年,即使出现回调,5 年期传统抵押贷款仍是有史以来最激进的攀升之一。

2 月份年增长率为 2.23 点,从峰值下滑,但仍是 90 年代初以来最大的涨幅之一。三十多年前利率一开始也高得多,这意味着这种转变并不那么剧烈。

按照过去 12 个月的利率百分比变化来看,无保险 5 年期常规抵押贷款正在从高位回落。

2 月发生银行流动性危机之前,导致债券收益率暴跌。政府 5 年期国债收益率也不例外,较月初下跌了半个百分点以上。3 月份的数据要等一个月后才能出炉,但很可能会引发更大幅度的下跌。

这意味着 5 年期固定抵押贷款利率还将进一步下降。

另一项来自加拿大央行的数据表明,疫情期间最受欢迎的贷款产品——浮动利率,在市场中的份额正在急剧萎缩。1 月份浮动利率仅占很小的一部分。在短短一年内,浮动利率从曾经的香饽饽、占据贷款市场大半壁江山到如今的份额微乎其微。

加拿大抵押贷款正在大幅缩减。根据最新数据,加拿大的抵押贷款发放已几乎停止。1 月份抵押贷款发放金额下降了 41.0%(-144 亿加元),仅为 207 亿元。这是自 2019 年 2 月以来最低的月度贷款交易量,也是自 2015 年以来最弱的 1 月。

其中,浮动利率抵押贷款仅占这些贷款中一小部分。2022 年 1 月,大部分 (56.9%) 发行的信贷都采用浮动利率。一年后,它仅占 1 月份贷款份额中的 16.7%。

上图突出显示了浮动利率市场的急剧变化,从异常繁荣到异常萧条。

在浮动利率繁荣之前,5 年期固定利率抵押贷款产品一直是传统中最受欢迎的贷款产品。其利率由加拿大政府的 5 年期债券收益率决定。

然而,浮动利率抵押贷款不是由债券价格决定的,而是由加拿大央行的隔夜利率决定的。通常在健康的市场中,两者都会以相对较小的延迟上升和下降。

2021 年情况则不同,当时政府 5 年期债券收益率攀升,但加拿大央行没有加息。这使得浮动利率充满诱惑力。但随着从 2022 年 3 月开始央行的隔夜利率急剧上涨,浮动利率与固定利率之间的差距开始缩小。

甚至伴随着史上最激进的加息周期之一的到来,使得浮动利率也达到了近年来的新高。尽管很多人都在浮动利率的压力下苦苦挣扎,期待着央行的降息,但目前尚无这一信号,仅仅是暂停加息的信号。



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