在加拿大
昨天，加拿大住房部长Ahmed Hussen宣布对《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》的相关规定进行修订。作为加拿大政府住房可负担战略的一部分，该法案于2022年6月23日由议会通过，2023年1月1日生效。
住房部长Hussen在发布会上表示，“为了向寻求为加拿大做出贡献的新移民和企业提供更大的灵活性，加拿大政府正在对该法案的规定进行重要修订。 这些修正案将允许新移民通过拥有房屋和企业在加拿大扎根，通过增加加拿大城市的住房供应来创造就业机会和建造房屋。 对于确保住房用于居住在加拿大的人而不是外国投资者的投机性投资方面，这些修订案取得了适当的平衡。”
这次外国买家禁令修正案的主要内容包括：
1、让更多的工作许可证持有人在加拿大工作期间能够买房自住。
修正案将允许持有工作许可或根据移民和难民保护条例获准在加拿大工作的人购买住宅物业。 工作许可持有者在购房时，如果其工作许可或授权的有效期为 183 天或以上，并且他们没有购买超过一处住宅物业，就有资格获得豁免。 同时废除目前关于在加拿大的税务申报和过往工作经验的规定。
2、外国买家禁令不再适用于空置土地。
废除禁令第3（2）节，外国买家禁令将不再适用于所有划为住宅和混合用途的土地。 非加拿大人现在可以购买这类用途的空置土地，并且购买者可将土地用于任何目的，包括住宅开发。
3、允许以开发为目的进行购买。
此例外允许非加拿大人购买住宅物业用于开发目的。 修正案还将目前适用于该法项下上市公司的例外情况扩大到根据加拿大或一个省的法律成立并由非加拿大人控制的上市实体。以前，此例外仅适用于上市公司。
根据 CMHC 常见问题解答，“开发”不包括“纯粹以出租为目的或以其他方式将投资组合中的一部分作为出租物业进行管理。” 维修、翻新和改建也不算作“开发”，但 CMHC 指出，一些“相当于建造新建筑或改变用途”的扩建或改建，现在将被允许。
4、将外资控制门槛从3%提高到10%。
出于禁令的目的，对于根据加拿大或一个省的法律成立并由非加拿大人控制的私人控股公司或私人控股实体，控制门槛从3%提高到10%。 这符合《未充分利用住房税法》中对“特定加拿大公司”的定义。
此前，将非加拿大人拥有3%的实体视为外国实体的规定在1月1日生效后短短几个月内，就引爆了开发商和房地产投资信托基金 （REIT）的怒火，被斥为过度限制。修订后，受外国买家禁令约束的REIT中非加拿大人控股比例现在提高到了10%。
上述四条修正案在3月27日公布当天立即生效。
BC新住房建设压力山大
BC省地产协会（BCREA）今天（周二）发布了一份新的房地产市场报告。该报告称，BC省的住房建设亟需上升到前所未有的水平，才能抵消创纪录的移民对房地产市场的影响。
2000至2022年，BC省每年建造新房约3万套，未来五年内，需要在这一基础上提高25%，也就是每年竣工4.3万套新房子，才能满足人口快速增长的需求，并应对不断恶化的住房负担能力。
BCREA的报告还显示，两项重要的联邦政府政策：外国买家禁令和创纪录的移民目标，将在未来三年内深刻影响BC省的住房需求。外国买家禁令虽有助于抵消部分住房需求，但与新移民的预期需求相比还远远不够。
截至目前，没有足够的证据表明外国买家禁令将实现其降低房价的目标。据估计，在两年的禁令期间，BC省的房屋销售量仅仅将减少2400套。
与此同时，从2023年到2025年，BC省将迎来约21.75万名新移民，比历史平均水平多10.05万。 这意味着新移民的住房需求增加也将比以往的平均水平净增2.05万套。
从以上数字可以看出，移民增加对住房需求的影响大约是外国买家禁令的五倍，这估计会对房价造成显著的上行压力。
另外，如果无法进入国际资本市场，新房建设融资将更加困难。这是将外国购房者拒之门外可能导致的一个“不幸的意外后果”。
BCREA首席经济学家Brendon Ogmundson表示：“给价格增长踩刹车，使收入增长能够追上房价的增长，是提高BC省住房负担能力的必要条件。” “在我们的模拟中，适当的住房供应调整可以抵消移民驱动的需求冲击对负担能力的负面影响，如果持续下去，还可以永久改善本省的负担能力。”
移民通过支持经济增长、创造就业机会和为社区带来多样性，在经济中发挥着至关重要的作用。 然而，如告所述，移民也显著增加了住房需求。 随着人口持续增长和全球移民模式持续存在，会给本已紧张的住房市场带来压力，要应对这些挑战，制定支持和欢迎移民的政策与计划至关重要。
“为了缓解住房需求突然变化对住房市场造成的冲击，政府可以采取措施增加住房供应，”Ogmundson补充道，“这可以包括改变分区以允许更多的住房建设、增加对经济适用房项目的资助 ，并对开发商建造更多住房单元提供激励。”
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