在加拿大
「假装在东京」第190篇原创文章 | 6800字如需转载请联系作者授权并注明出处2022.5.20 | 写于东京
大家好，我是在东京的上海人老蔡，本周我们继续来聊聊东京的房市。
在2021年9月10号那天，我发布了一篇文章：在日华人们，你们准备好迎接日本房价暴涨了吗？不知不觉已经过去半年多，一切都如预计的那样在发展，日本华人们应该对最近房价的涨幅感同身受吧，尤其是东京的各位，而那篇文章写的时候甚至新首相都没选举出来。
全世界都在通胀的情况下，唯有日本始终违背着经济学原理，拉个2%的通胀率都难如登天，物价也是长达二三十年几乎没变。好消息是，不管新首相岸田的所得倍增计划能不能成功实现，至少在目前大放水的情况下，日币汇率实实在在的暴跌了，而房价也实实在在的暴涨了。
近2年日元从6.8跌到了5.2，跌出了性价比和抄底机会最近确实有感觉到物价出现了一定变化，许多几十年不涨价的产品或者服务略微涨了一些，大公司的各种产品都相应的上涨，就连东京最便宜的博多天神拉面每碗都涨了50円（两块多RMB）。下周我打算去东京的中华物产店实拍下各种中国食材的真实价格，看看到底涨了还是没变化，敬请期待。
话说回来，除了油价会因为汇率和国际价格波动幅度较大之外，房价的变化是最显而易见的。那么具体涨了多少呢，我查了一下日本房产中介的内网数据，如下：
和去年同期相比平均涨了15%左右
已经达到近两年实际成交的平均最高价了房源变少，单价变高，平均成交面积变小，基本就可以形容目前的首都圈房市情况了。在实际网上找房过程中，确实有种适合自己心目中的理想房源不多，单价也越来越贵的感觉。不过我相信性价比高的好房源一定有，只是一旦出现可能需要抢，当年网上看中一套新房源当天就被人直接预定掉的挫败感记忆犹新，那人甚至都不看房直接秒了，这我怎么抢得过。
说完了大致现状之后，我们来看看按当前汇率下，500万RMB能买到东京什么样的房子。为什么选择500万RMB这个数字，是因为这是一个比较常见的价位。不过一定需要事先申明的是，我有很多房产中介朋友，但我自己真不是中介，我不卖房。研究这个纯属爱好，本文不构成任何投资建议，房市有风险，买房需谨慎。
按目前5.3左右的日元汇率，500万RMB就是9434万円左右，因为买房还会有一定手续费等等，因此取一个整数9000万円，即本文标题可等价于：9000万円在东京能买到什么样的房子。
责任撇完，让我们愉快的来实际看看吧。以下房源均于2022年5月19日晚上随机搜索，搜索对象为日本最大的房产网站http://suumo.jp，尽量选不同区和不同地段，公寓一户建等等都涵盖进去，让和我一样的各位潜在买主们有一个大致的概念，一边发也会一边简单解说下。为保证文章不会太长，这里一共随机找了8套样本，5套公寓，3套一户建。
打开http://suumo.jp，选择关东地区，在買う买房大类里，有マンション（公寓，英文为mansion）和一户建（小别墅）两个不同的购买方向，并且均分为新筑和中古，新筑即期房，新房，中古即二手房。本文会以二手房为主，价格直观，溢价也没新房那么多。顺带一提，刚才首都圈的房价价格走势图，都是二手房的价格，不计算新房价格。
点中古マンション，选择按地图查找，并设置搜索条件：购入价格设置8000万円到1亿円之间，卧室数量和面积留白，离车站徒步5分钟内，建造年数25年以内。
之所以这么设置，是因为在买房三元悖论中，我更看重地段，同样价位下我宁愿买好地段的小房子，也不愿买差地段的大房子，年份的话越新越好，但如果年份比较老也没关系，可以看看之前写过的另一篇文章：我住的日本公寓楼，未来30年居然都规划好了，以上是我自己的搜索习惯。
第一套
随便点了第一套，房型图如下图所示。9190万円，2000年造的房子，3LDK，壁芯71平米，5楼中的2楼。位置也不错，属于山手线中心位置，位于新宿区和千代田区交界处的河边，市ヶ谷徒步5分钟，飯田橋徒步8分钟的位置，这地方离我家很近，我可太熟了。
有些新来的读者可能不知道3LDK是什么意思，再简单解释下，3LDK四个字分别对应了卧室数量，客厅，饭厅，厨房，也就是说这套房有3个卧室，1个客厅，1个饭厅，1个厨房。如果是2DK，那就是2个卧室，1个饭厅，没有客厅，以此类推。详细往期文章全都写过，可以点击传送：详细教你看懂日本房型图和里面的坑。
另外，壁芯面积的算法和国内的算法也不同，日本的面积算法只算实用面积，没有公摊面积，阳台或者露台的面积也不算在内，所以整体数字会偏小。
同时，还需要在物件概要里看一下每个月管理费和修缮费情况。这套每个月管理费1.9万円，修缮费8900円，加一起大约每个月2.8万円，算挺便宜的了。
题外话，每年持有成本除了这两个以外还有房产税，但公寓的房产税也没多少，这种公寓一年房产税不会超过10万円也就是几千块RMB，而且具体房产税的金额不会在网站上公示，这里就忽略不计了。相对应的，一户建的房产税会更贵点，但一户建没有管理费和修缮费。
另外，还要确认一下是否为所有权，只要是所有权就是永久产权，如果是借地权的房子本人一概不看，只看永久产权房，本文以下所有房子全部都是永久产权。
可以看到这套房子还是不错的，其实这套属于典型的老房翻新，目前日本有不少开发商会收底子还不错的老公寓，然后重新装修后卖出，让买家享受一手的体验，二手的价格，有不少还带瑕疵保险，细节和售后做的也很好。我现在自己住的就是这种，感觉挺好，个人认为在寸土寸金的东京，这是目前自住房性价比最高的一种类型。
第二套
接下来看第二套，至于为什么选这套，只是因为我随便点的。不过选的时候一定会找有实地拍摄照片的房源，有些房源点进去图都没有，那也别看了，刚那套就拍的挺好。
房型图如图所示。8480万円，2013年造的房子，1LDK+S，壁芯44平米，5楼中的1楼。六本木站徒步3分钟，这位置不用多说，东京核心中的核心了。
这套每个月管理费1.3万円，修缮费1万円，加一起大约每个月2.3万円。一般来说相同价位的房子，年份越新的面积就越小。这套地段是真的太好了，同样价位下面积小了好多，客厅只有10J，也就是10张榻榻米的大小（1J也就是1畳，大约等于1.82平米），反正我们一家四口完全不可能住进去，还有，1楼的公寓我也不要，采光普遍不行，也不够安全。
作为东京最好的地段之一，房价比刚才那套要贵很多，同样总价下面积小了将近一半。如果说刚才3LDK可以住一家三口或者四口，那这套44平的最多住一个人或者一对没有孩子的夫妻情侣。其实有些结构上设计更合理，利用率也大的小房型住起来没觉得多小，但至少这套看上去太小了。买套44平的二手房都要8000多万，这只是港区的普通水平，要知道这个价格在东京郊外可以搞一套带花园和车位的大型别墅了。（本文不找郊外的房源，我自己完全不考虑从东京市中心搬到郊外去。）
第三套
继续随便逛，来到我之前写过的三轩茶屋这里，详情：一个典型的日本中产社区长什么样？| 世田谷区三轩茶屋。
房型图如图所示。9800万円，2012年造的房子，2LDK，壁芯75平米，6楼中的5楼。三轩茶屋站步行13分钟，若林站步行1分钟。很显然虽然三轩茶屋是个好站，但这套房源离车站比较远，若林只是一个路面电车的小站，忽略不计了，不过虽然地段上有所欠缺，但其他方面还真挺好，尤其是LDK有22J，客厅很大还带地暖，很不错了。
20J以上的客厅在东京算大客厅了，如果超过30J甚至讲话都能有回声。不过你应该也发现了，日本房子的卧室普遍都不大，再大的房子卧室也普遍不大，超过10J的卧室都可以算大卧室。
管理费和修缮费都是1.4万円左右，加一起每个月2.8万円，在可接受范围内。
看了三套了是不是能感觉出来我以前文章里总结出来的买房三元悖论了：价格便宜、地段好、面积大，三者最多满足两个。因为本文选的都是同一价位的房子，所以地段越好的面积越小，这套地段不如刚才两套，所以面积大了不少。不过这也不一定，还有其他很多因素会影响，这只是说个相对的大概。
话说回来，如果一套房子价格又便宜，地段又超好，面积又大装修又漂亮，那是不是可以合理怀疑这套房子一定有什么房型图上显示不出来的问题？毕竟普通人能捡到漏的概率并不大。
第四套
接下来第四套，换个方向去文京区看看。
房型图如图所示。8499万円，2018年造的房子，2LDK，壁芯54平米，14楼中的3楼。湯島站步行4分钟，御徒町站步行10分钟，御茶ノ水步行9分钟。
管理费1.45万円，修缮费因为房龄很新的关系只有5470円，加一起2万円左右。房子越老，修缮费越高。
和之前几套相比，这套地段相对更好点，被上野、秋叶原、御茶水这些商圈环绕，还是文京区的学区，大楼也很新，所以相应的面积就偏小了，客厅也还是不大，2LDK最多住一家三口差不多了。
第五套
接下来第五套，来东京湾看看塔楼。早在两年前我就写过一篇文章：住在东京，你会选公寓、一户建、还是塔楼，这套就是东京湾上的塔楼。
房型图如图所示。9100万円，2010年造的房子，2LDK，壁芯58平米，53楼中的41楼。中央区勝どき站步行1分钟，中央区月岛上这一片到处都是塔楼群。
管理费1.6万円，修缮费2.1万円，加一起每个月共3.7万円，同样也是所有权，只看永久产权的房子。
小归小，居然能看到东京塔和滨离宫
塔楼确实不一样，够高，视野够好，尤其东京湾的夜景很赞。虽然这套房子不大但开阔感很强，还正对东京塔（这个价位再加点预算会出来面积更大的塔楼房子，100多平的那种也没有贵太多）。住塔楼还有很多便利的地方，比如24小时垃圾分类随便扔这种。因为住户实在太多，自己楼就是个小社区，像这幢楼就有700多户了，附近就楼下一个超市，我也没体会过每天都在同一个超市里买菜是什么感受。不过，如果出现大地震，住的越高可能晃的越厉害，你知道这楼不管多大地震都不会倒，但高空摇晃的感觉有恐高症的人一定会受不了。不过我一个住在将近60楼的朋友不同意我这个观点，他说他这种楼抗震性能强得多，反而更安全，至今住了好多年了也都挺好，日本地震也根本没有想象中那么频繁，这个问题只能见仁见智了，哪怕没有地震我也不敢住这么高。关于地震可以看我往期文章：在日华人眼中的日本地震。
第六套
看了五套公寓快审美疲劳了，500万RMB的价位选市区公寓的话大致都是50到100平之间的房子。接下来看一户建去，独门独户带车位的感觉还是挺好的，毕竟土地最值钱。
将搜索选项切换到中古一户建后，突然山手线内市中心的房源几乎消失了，唯一有的几套也都是30多平完全不能住人的迷你一户建，可见这个价位压根选不了市中心一户建，那就上山手线外去看吧。
房型图如图所示。8980万円，2016年造的一户建，3LDK+S，土地面积78平米，建筑面积114平米，3层楼带1个车位。世田谷区千岁船桥站步行4分钟。出了山手线，面积一下子大了。
因为是一户建，所以没有管理费修缮费，并且没有公寓楼的停车费，这个前面忘提了。公寓楼的停车位有时候会很紧张，有的朋友公寓买了好几年了至今没抢到空闲的停车位，哪怕抢到了一个月也至少要三四万日币左右，是不小的开支，住在东京不太需要开车，车价虽然超级便宜，尤其是进口车价格几乎是国内半价，但有时候有车更麻烦，维护费用不低。
也就是说，买一户建省了管理费修缮费，省了停车费，但如果有啥问题都要自己花钱修，如果特别担心安全问题还要加装那种联网摄像头等防盗措施，大约一万多円一个月，有紧急情况的话按个按钮警察两三分钟就能到。
这套带了小天井，视野更开阔，日文是吹抜缺点是空调可能不够给力，建议上大马力空调另外，看一户建还需要看一下建蔽率、容积率、和建造工法。建蔽率就是一楼面积占土地总大小的比例，如果建蔽率太高，土地利用率是上去了，但因为和隔壁挤的太紧遇到火灾之类的也不太安全；容积率就是总建筑面积的限制，容积率200%的房子一定是好几层，每层都不大的那种，但容积率80%的房子一般都是大平层或者最多两层，可能会有大花园，住得会更舒服，但也更奢侈。田园调布之所以是东京最有名的别墅区，就是因为那里全是低容积率的大块土地。
建造工法和材料一般都是木造，比较抗震，造价也更低，100多万RMB就能造一幢一户建出来了。如果是RC结构，也就是混凝土，那整体寿命更长，可以轻松长过一个人的寿命，也相对更安全，当然也会更贵。二手RC一户建遇到的比较少，一般都是木造，不过只要不是太老的一户建，抗震性能都很放心。“东京的楼因为地震而倒塌”这样的新闻几乎从来都没有听说过，日本建筑开发商的工艺还是非常可靠的。火灾比地震可怕得多，所以现在新筑的一户建都普及防火材料了。
第七套
我随便点了一套新筑一户建。因为是新筑还在造，所以具体的照片就没有了，只有建造中的照片和房型图。
房型图如图所示。9980万円，目前还未完工的全新一户建，一块土地上会造三幢差不多的，但相互独立不是联排。2SLDK，土地面积60平米，建筑面积100平米，木造一户建，3层楼带1个车位。世田谷区下北泽站步行9分钟，东北泽站步行4分钟。
图片如果太小可以点击后放大看一楼是车位，洗漱区域，和一个房间，这个房间可以用来做储藏室，也可以做卧室，所以2SLDK也可以等同于3LDK，这个S意味着自己选择它的功能，是service的意思。
二楼是客厅饭厅厨房，和一个小露台。三楼是两个卧室，一个小露台，和厕所。这是比较常见的三层一户建的房型设置了，洗澡都在一楼，厕所分别放在1楼和3楼，客厅厨房都在2楼，这种房型挺适合二胎或者三胎居住，如果把老人带过来的话，老人一般住1楼，可以少爬点楼梯。
不过，三层一户建的缺点是楼梯太高，爬楼累，而且这套很明显没有顶楼露台，也没有花园。但其实有时候没有花园是好事，因为花园打理起来太麻烦了，虫子还多。
第八套
既然说到这个份上了，再找一套两层楼的一户建就结束今天的文章吧。
房型图如图所示。9980万円，和刚才那套完全一样价格，4LDK，土地面积190平米，建筑面积108平米，2002年造的二手一户建，2层楼带2个车位，带庭院。世田谷区成城学園前站步行5分钟，也是老牌别墅区。
一楼是三个卧室和洗漱区域，还有中间一个中空的休息区terrace，用来烧烤会很爽。二楼是客厅厨房和一个卧室，还有两面通的阳台。两层楼的房型确实爽，每层都有厕所，楼梯也只需要爬一层，四个卧室够生好几个小孩，不过这套房子具体的照片网上暂时没有，看个大概就够了。
第九套
在找房源的时候明显感觉到这个价位找不到太多一户建的选择，可能是我搜索条件太严苛了，毕竟一户建往往离车站比较远，一般都自己开车，刚才搜索的时候离车站步行5分钟的条件忘记关掉了，我自己也不太喜欢离车站太远的感觉。
于是我把所有搜索条件全部关掉，然后去东京著名别墅区田园调布看了看，看到了这个。
8亿円（4000多万RMB），田园调布6分钟，土地514平，建筑面积450平，1997年造的房子，5个房间超大花园还带地下室和两个车位，对不起打扰了，这是来砸场子的，穷是我的问题，不是房子的问题。
由此也可见，如果要上一户建，建议加预算上去，500万预算的话还是优先选市区公寓更好点，虽然普遍面积更小，但选择面更广，流动性也更好。这波确实能感受到房价上涨了很多，以前一亿円不到就能选到很大的一户建，现在同样的地段都找不到了。
东京房价虽然比国内一线城市便宜很多，但也还没有到白菜价的地步，真正的好房子也很贵，几十亿一套的房子也很多。有机会的话，以后再出1000万或者更贵的系列文章咯，这第九套是发着玩的。
你再回头看看文章一开始的前几套，价格都差不多，是不是住起来的体验完全不同呢，100多平的和40平的，居住体验差距巨大。日本华人里有公寓派，也有一户建派，当然如果有选择困难症，那成年人不要做选择，有钱全买就完事了。
之前写过一篇：带你云参观日本一户建的样板房 | 东京看房记，实地去看了看样板房，而今天这篇属于真正的网上云看房，也是一种新的形式，不知道各位看下来感觉如何，我自己写的倒是挺开心的。一方面我自己也在看各种房子，边看边分享出来大家一起比较分析，看多了才能知道自己想要什么不想要什么。另一方面，不用出门实地拍照写起来也轻松，如果点赞的人多的话以后还会继续出系列文章，毕竟才8套房子根本不能完整反映出东京房市的实际情况，其他的留着以后再写吧，都看到这里了，欢迎点个关注再走，也分享给更多人，关于生活在日本的方方面面以后还会一直更新下去。
我自己的梦想是买一套窗外就能近距离看到东京塔的房子，不过很显然按照目前的行情，9000万円这个价位几乎已经不可能了，加到两亿都很难，只能慢慢奋斗了。
以上三张图均来自于谷歌，非本人实拍
买地自己造的注文住宅也欠着还没写呢，完全按照自己的想法来造出自己想要的梦想之家，土地自由买卖，造一个也不贵（贵的一般都是土地），以后有机会再写吧。其他之前写过的关于日本房产的文章干货都在下面这个链接里，干货不少，有兴趣的慢慢看咯。「链接」
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老蔡2022.5.20
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