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自从SLS赌场酒店和CMB年中的几个项目之外，很长时间没有遇到值得重点推荐的EB5项目了，所以当我看了这个项目之后，颇感兴奋。这个项目的来历有些曲折。这个区域中心的项目一直比较神秘，没有客户资料不给提供项目资料。我们最近正好有几个客户在寻找好项目，而市场上几个好的区域中心又一直没有合适的项目推出，所以我们才又与该区域中心联络并填写了客户信息表，这才终于拿到了项目资料。得到这个项目的资料虽然曲折了一些，但是果真物有所值，现在就把这个项目的要点分享给大家。1. 这个计划的酒店在纽约曼哈顿的核心地段，周围就是百老汇剧院和时代广场还有高档写字楼和商店。这里的酒店入住率长年都在80%以上，一晚上的房间价格平均都在300美元以上。这个酒店总使用面积23.7万平方尺，一共有330个豪华房间。2. 这个酒店的融资计划非常完备。首先开发商买下原来的老公寓楼，并做开发前的准备工作，花了1.22亿美元。现在的融资计划是向商业银行贷款8500万美 元，另外向EB5融资4500万美元。整个项目预算是2.43亿美元（其中买地1.16亿美元，工程建设和装修9200万美元，融资，备用，和运营资金 3500万美元）。也就是说，开发商出资50%，另外银行贷款35%，EB5优先股投资15%。这个融资计划几乎玩美无缺。首先开发商出资50%，这是一般商业地产项目开发商出资的最高限了。在此之上的贷款是非常安全的。其次，这个项目有银行融资，想必整个项目的所有文件银行内部贷款分析师都帮我们看过一遍了，造假的可能性可以排除了。3. 这个项目的主要开发商是一个在纽约证券交易所上市的酒店物业公司。目前在美国给地拥有70多个酒店物业。另一个主要开发商是一个私人酒店物业公司，目前在美国拥有42个酒店物业，23,000多个房间，其中7000多间在纽约。这两个开发商都是有实力和经验的公司。4. 这个项目有非常详尽的估值报告，酒店建成后的价值在2.6亿美元，5年后经营稳定后的价值在2.8亿美元。项目公司承诺5年后按照50万美元的原价赎回EB5的优先股权。5. 这个项目的就业报告是Even，Carroll & Associates做的，按照IMPLAN投入/产出模型计算出可以创造1307个工作机会，比EB5要求的900人的工作机会超出45%，是非常安全的。6. 这个区域中心前面已经完成了几个类似的项目，那些项目已经有多人的526已经获得了批准。这个项目的TEA认证也已经拿到了。目前该酒店已经开工，预计2013年底完工。2014年初酒店正式运营。唯一缺点是EB5投资的优先股没有红利可分，5年后只能得到本金的赎回。所有项目盈利都给开发商和区域中心了。基于以上资料，我们给予这个项目“重点推荐“的评级。我们认为这个项目不仅在获得绿卡方面有充分的保证，而且在资金返还方面也有与银行贷款一样的安全系数，实属难得的安全投资项目。如果想做这个项目的投资人，请尽快与我们联系，目前这个项目还有将近40个名额。我们必须在投资人与我们签约后才会透露项目的具体文件。如果对该项目有什么问题，也可以和我们联系。我们就这个项目所审查过的文件有：1.综合商业计划书；2.私募发行备忘录；3.运营协议；4.认购款和申请费托管协议；5.认购协议；6.经济影响及就业报告。www.fenglaweb5.comQQ: 1055867626

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项http://www.chineseinla.com/f/page_viewtopic/t_197927/postdays_0/postorder_asc/start_0.html

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投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项��转贴：EB-5真是什么人物都有。有些律师，充当中介broker/dealer，帮区域中心推销EB-5项目，收回扣，是违反美国SEC法律的。投资人要注意，移民律师推荐EB-5投资项目收取项目方回扣属于违反美国SEC法律的。如果律师明知故犯，这样的律师，你敢信任吗？Home > EB-5 > Unregistered Broker-Dealers: Risky Business for EB-5 DevelopersUnregistered Broker-Dealers: Risky Business for EB-5 DevelopersBy Douglas Hauer on August 7th, 2012Posted in EB-5, EB-5 Developers, SEC EnforcementPaying referral or finder’s fees to unregistered broker-dealers could create risks for developers in an EB-5 transaction. A few of my colleagues at Mintz Levin, Jeremy Glaser, Steve Ganis and Jake Romero, authored a relevant article last year on the risks associated with unregistered broker-dealers: “Using Finders to Assist in Financings: Understanding the Risks Associated with Unregistered Broker-Dealers.” http://www.mintz.com/newsletter/2011/Advisories/1088-0411-NAT-SEC/web.htm. This article is important reading for developers seeking capital through the EB-5 program. Every developer should know about the risks associated with unregistered broker-dealers before marketing an EB-5 project.What risks could developers face for engaging unregistered broker-dealers in an EB-5 transaction? First, an unregistered broker-dealer in an EB-5 transaction could trigger rescission rights in favor of an EB-5 investor under state or federal law. Second, even if an EB-5 investor cannot bring a successful rescission claim against a developer, the use of an unregistered broker-dealer in an EB-5 transaction could have ramifications with respect to a developer’s future disclosure obligations and financings. These are all important factors to consider in developing any policy on EB-5 referral fees for a project, particularly in a climate of increased enforcement of securities laws by the Securities and Exchange Commission.While the facts in every case must be carefully reviewed to assess whether a securities violation has occurred, EB-5 developers should be cautious when approached with referrals from unregistered broker-dealers. Commonly, immigration attorneys act as unregistered broker-dealers in an EB-5 transaction, with an expectation of a referral or finder’s fee. Paying referral or finder’s fees to immigration attorneys in this context is risky business. All parties should consult counsel before agreeing to such an arrangement. In addition, attorneys accepting referral fees from EB-5 projects or developers could face civil or even criminal penalties and allegations of professional misconduct by a state bar.The explosion of new EB-5 projects in the past three to four years has resulted in a substantial increase in EB-5 advertising by attorneys. Developers relying on immigration attorneys or other unregistered agents to source investors for EB-5 projects should beware of the risks.

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项请注意：for EB-5 Developers

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 E EB-5黑马 0$(VIP 0) 1,7562012-12-21#5 回复:这就是为什么我们不对中介开放吧。很多区域中心因为项目的宣传，支付回扣，现在都面临SEC调查，以后项目的后遗症还多呢。

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回复: 投资人享受一次银行的待遇转贴： EB-5真是什么人物都有。 有些律师，充当中介broker/dealer，帮区域中心推销EB-5项目，收回扣，是违反美国SEC法律的。 投资人要注意，移民律师推荐EB-5投资项目收取项目方回扣属于违反美国SEC法律的。如果律师明知故犯，这样的律师，你敢信任吗？ 支持本贴！ 移民律师推荐项目，恰如棺材铺推荐医生！点击展开...

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回复: 投资人享受一次银行的待遇投资人注意： 美国移民律师大都不具备对项目风险的分析能力和相关知识， 在没有SEC 相关执照的前提下，更不能推荐项目给投资人，此类行为涉嫌违反美国证券法。大家不要被误导。转贴： EB-5真是什么人物都有。 有些律师，充当中介broker/dealer，帮区域中心推销EB-5项目，收回扣，是违反美国SEC法律的。 投资人要注意，移民律师推荐EB-5投资项目收取项目方回扣属于违反美国SEC法律的。如果律师明知故犯，这样的律师，你敢信任吗？ 支持本贴！ 移民律师推荐项目，恰如棺材铺推荐医生！点击展开...点击展开...

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回复: 投资人享受一次银行的待遇投资人注意： 美国移民律师大都不具备对项目风险的分析能力和相关知识， 在没有SEC 相关执照的前提下，更不能推荐项目给投资人，此类行为涉嫌违反美国证券法。大家不要被误导。正解。没有SEC备案存在法律风险。点击展开...

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You and I have memories Longer than the road That stretches out ahead. 超赞 赏 凤 凤&陈律师楼 0$(VIP 0) 1732013-01-15#9 回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项多做些对投资人有益的事情。 www.fenglaweb5.com

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项在“法拉盛”以外，大家见过别的主流美国律师推荐投资移民项目的吗？

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不理闲事，不听废话，低头做事，抬头看路！均属个人观点，与所在机构无关 超赞 赏 移 移民歌 0$(VIP 0) 832013-01-17#11 回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项大家是否是否可以提些对这个项目的看法？砖家们分析分析！

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项大多数律师有MBA学位，在华尔街做过投资分析工作吗？

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回复:律师为项目方招募EB-5客户，有SEC的broker/dealer执照吗？律师不知道这是违反SEC法吗？

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项SEC什么时候有中国雇员在网上监督执法了？

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回复:您不是在美国执照的律师吗？你以为SEC没有看懂中文的雇员，就故意犯法吗？

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项FBI 已经在法拉盛抓了一批所谓律师，还会继续抓，下一批就是搞投资移民的华人律师了。

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项好奇问一下:推荐项目的律师如何在项目方和投资人的利益之间平衡？要知道若项目失败，投资人想告赢项目方的几率非常之低

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项水深。。。

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回复: 投资人享受一次银行的待遇--重点推荐纽约曼哈顿豪华酒店项我们是通过有执照的经纪人与项目公司签约，代理这个项目的。这个经纪人是我们律师楼的顾问。

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重点推荐克利夫兰CIF威斯汀酒店项目[FONT=宋体]我们看过接近[/FONT]50[FONT=宋体]个项目了，有关地产的项目应当有[/FONT]50%[FONT=宋体]以上，酒店的项目估计也看过[/FONT]10[FONT=宋体]多个了。这个项目是自[/FONT]SLS[FONT=宋体]拉斯维加斯酒店和纽约曼哈顿豪华酒店之后，第[/FONT]3[FONT=宋体]个我们给了重点推荐评级的酒店项目。[/FONT] [FONT=宋体]这个项目也是向我们咨询项目意见的客户提供的。因为当前投资移民项目太多，也没有一个统一发布项目渠道的网站，所以我们也是通过各种渠道获得的新项目信息。[/FONT] [FONT=宋体]项目融资结构：[/FONT] [FONT=宋体]总投资：[/FONT] 8100[FONT=宋体]万美元[/FONT] 100% EB5[FONT=宋体]贷款：[/FONT] 3600[FONT=宋体]万美元[/FONT] 44% [FONT=宋体]开发商投入：[/FONT] 3020[FONT=宋体]万美元[/FONT] 37% [FONT=宋体]克利夫兰市政府：[/FONT] 1480[FONT=宋体]万美元[/FONT] 19% [FONT=宋体]这个酒店之所以获得重点推荐评级的理由如下：[/FONT] 1. [FONT=宋体]这个酒店有政府投入。克利夫兰港务局将为这个项目发行[/FONT]3600[FONT=宋体]万美元的债券。一般在美国有政府投资的项目都是地方政府支持并且要接受政府审计部门审核的项目。所以对于有政府投入的项目我们对整个项目的文件和预算就有一定的信任了。[/FONT] 2. EB5[FONT=宋体]贷款占整个项目的比例为[/FONT]44%[FONT=宋体]，没有超过[/FONT]50%[FONT=宋体]。另外投资人享有项目完工后的第一抵押权。即使最差的情况下将这个酒店拍卖，估计以工程造价的半价出售在即使比较差的经济条件下也是有可能的。所以投资人的资金返回安全系数比较高。[/FONT] 3. [FONT=宋体]开发商（[/FONT]Sage Hospitality [FONT=宋体]）实力雄厚，出资比例达到[/FONT]37%[FONT=宋体]。该开发商在全美国目前经营超过[/FONT]400[FONT=宋体]处地产，运营了超过[/FONT]60[FONT=宋体]个优质品牌的酒店，其中包括万豪，希尔顿，喜来登等。这个项目完工后将拥有[/FONT]482[FONT=宋体]个客房，平均每个客房的成本在[/FONT]20[FONT=宋体]万美元以下。[/FONT] 4. [FONT=宋体]该项目的区域中心已经成功运作多个[/FONT]EB5[FONT=宋体]项目，共有[/FONT]200[FONT=宋体]多个[/FONT]526[FONT=宋体]申请获得批准。[/FONT] 5. [FONT=宋体]该项目由[/FONT]Michael Evans[FONT=宋体]博士按照[/FONT]RIMS II [FONT=宋体]经济模型计算出来将创造[/FONT]1008[FONT=宋体]个就业机会，比[/FONT]EB5[FONT=宋体]资金所要求的[/FONT]720[FONT=宋体]个就业机会高出[/FONT]40%[FONT=宋体]，可以满足[/FONT]829[FONT=宋体]的需要。[/FONT] [FONT=宋体]基于以上资料，我们给予这个项目“重点推荐“的评级。我们认为这个项目不仅在获得绿卡方面有充分的保证，而且在资金返还方面也有与银行贷款一样的安全系数，实属难得的安全投资项目。[/FONT] www.fenglaweb5.com QQ: 1055867626

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