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在加拿大

近期，美国移民局在官网发布通知，宣布出台两项绿卡新政策：1，不再认可租户入住的就业计算方式申请EB-5投资移民；2，所有绿卡申请者都要接受面谈，除非移民局觉得可以免去面谈的. 当被这条新闻刷爆朋友圈后，小编觉得是应该发份科普文章了。这次规定有点像上海人移民会被销户一样，其实是旧的条例进行进一步明确而已，并不会对现有的合规规划，项目造成不利影响。小编从业多年，从未听说那个投资者买个现成的房子或者商铺，就在家里坐等绿卡了。同时作为加州房地产经纪，主要的购房客户也都是中国人，也没有听说哪位客人买栋别墅就可以获得绿卡。但是投资地产类项目，以房产的形式退出投资，即所谓的“”买房得绿卡“”是完全可以的。移民局这次仅仅是明确声明，不动产出租，所产生的不算做就业，因此购买房产的认识，无法取得绿卡。那么市面上能见的大多数区域中心投资项目都是地产类项目，而且这类项目也属于风险相对便于控制的，那么买房不能获绿卡，但是地产开发确实可以获得绿卡的。这是为什么呢？首先什么是“就业创造”？EB-5基本的模式，就是要求投资人的投资，创造10个就业岗位。直投模式要创造10个直接的就业岗位丶也就是新雇佣10个符合标准的员工。这个非常好理解，比如我们的好运来超市项目，开一家超市请了100个员工，包括经历，司机，收银员，切肉工人，摘菜工，搬运工等等，我们将雇佣工人的工资单，社保记录递交移民局，移民局通过数人头的方式每创造10个雇员，就能核发绿卡。当然现在主流模式是区域中心模式，区域中心模式除了计算直接就业，还允许计入间接就业和衍生就业。并且通过经济学模式来计算所创造的总就业。经济模型，或者说一个经济活动产生就业的测算模型，说起来有很多种。比较出名的丶移民局公开认可的，是这4种：RIMS II丶IMPLAN丶REDYN丶REMI。其中第一种使用的最多。比如我们的好运来商住地产项目EB-5区域中心项目，合计投入4950万美金，买地丶盖楼，建了一栋商住混用公寓，其中一层是好运来超市，二层是办公楼，三到七层是高级公寓。1）项目建成后，我们的好运来超市直接雇佣一些员工，就是“直接就业”；2）建造大楼的过程中，建筑部分雇了一批建筑工人（并非项目企业直接雇佣的），就是“间接就业”；USCIS（美国移民局），把间接就业定义为：“是在新商业企业外的工作岗位，但这些岗位是由新商业企业创造的。例如：项目企业的材料丶设备或服务的生产商的雇员” 3） 建筑工人到附近饭店吃喝，到酒吧消费，以及使用理发店洗衣店服务，这些就是“衍生就业”。其中不产生就业的,也就是移民局说是租户无法产生就业的点1. 第二层的办公楼我们建好后，租给了当地的企业商户，这些企业商户雇佣的员工，不属于我们项目所产生的就业。这些商铺的租户，卖家，无法取得绿卡，而我们也不能用他们创造的就业，当做人头为我们的投资人申请绿卡2. 第三层第七层的公寓建好后，我们上市卖出，所雇佣的销售人员短期雇佣，可以忽略不计。此时一个购房者，看重了我们的房子，花了90万美金买了我们其中一套公寓，虽然投资额超过50万美金，但无法获得绿卡。但是，如果在我们的项目建设期间，客户投入50万用于项目的建设，投资期满以后拿到绿卡，我们将其中一套公寓作为投资额的抵偿还给客户，作为投资的退出方式，也就是宣传中的“买房得绿卡”就是完全没有问题的。成功案例： 客户最快四个月获批。为什么会出现“经济模型”？在评估一个大的经济投入计划时，只计算直接就业，显然不准确丶不全面。因为这个投入，往往有明显的 “经济影响”(Economic Impact)，也就是对经济丶就业的拉动，有“溢出效应”。从凯恩斯开始的西方宏观经济学，一直特别重视就业，失业率往往被看作经济的晴雨表和考核政府官员政绩的重要指标之一。在美国的政治游戏中，提高就业率也是拉动选票的不二法门。可是，精确测算经济活动产生的就业，就是一门非常复杂的学问。好在，美国从来不缺脑洞巨大的人才。于是，各大经济研究机构就提出了各种复杂的丶预测就业创造的经济模型（Economic Model，or Job Creation Model），来计算间接就业。所以：区域中心模式下，就业基本是通过经济模型预测得出，也就是“算出来”的，不是点人头得出来的，也不再区分全职兼职（因此就业岗位才会有小数点后面的尾数）。经济模型，听起来很高大上，的确也都是经济学家丶统计学家和政客们玩的游戏。但只要是合法合规项目，并且聘请权威律师和经济学家精细分析，并且留出就业盈余都是可行的。“经济模型”有哪些？经济模型，或者说一个经济活动产生就业的测算模型，说起来有很多种。比较出名的丶移民局公开认可的，是这4种：RIMS II丶IMPLAN丶REDYN丶REMI。 RIMS II（Regional Input-Output Modeling System）：这是最最主流的一种，现在2/3~4/5是用这种模型的，建筑为主的EB-5项目中，更是比比皆是。因为它简单丶易用丶计算简便丶数据透明丶相对也比较准确。它是比较受移民局欢迎的一种模式。IMPLAN (Impact Analysis for Planning)：这个也比较常见，也是和RIMS II经常较劲的一种模型。它主要由一个经济研究所，就叫IMPLAN来提供的。这个模式对复杂的丶雇佣人数较多的经济模式，计算会更加得心应手，计算也更精确。 不过，计算过程相对复杂，还几乎都是由明尼苏达州的IMPLAN Group LLC一家来操刀。REDYN（Regional Dynamics Economic Analysis Model）：相对少一些。REMI (Regional Economic Models)：非常少见。“经济模型”在EB-5里面怎么用？美国对经济模型的研究丶特别是评估经济活动对就业的影响，在70年代就开始了，除了评估各种投资丶商业丶建设，还应用在对于军事基地关闭丶时装周丶马拉松大赛丶甚至飓风等事件的经济影响。EB-5计划是1990年才开始，区域中心模式1993年才进行试点丶才引入了经济模型。所以，经济模型可不是仅仅针对EB-5设计和服务的，也就不会为了EB-5进行随意的修改丶诠释。一个EB-5项目在递交I-924 Exemplar Approval（模范预批）或申请人递交I-526的时候，其中就有一个经济分析报告Economic Analysis，或Economic Study Report，也就是常说的“就业岗位预测报告”必须要递交。如果移民局觉得计算有误，创造就业人数无法满足移民局要求，那么这个项目就不会拿到I-924项目批文，就更别谈合法融资，申请人的I-526绿卡申请也就无法获批目前市场上，70%以上的EB-5项目是地产类，包括住宅丶酒店丶商业或其综合体，以及地产 运营的混合类型。这些项目中资金投入到不同环节，对就业创造的影响有不同影响。建筑地产类的项目中，主要的就业可以分为建筑就业和经营就业。建筑的硬成本部分，工期超过24个月的，一般来说这个环节投入金额，创造就业是最多的。可以理解为，这个环节同样的投入，就业系数很高；这个系数在不同行业丶地域也有不同。比如在纽约，每百万美金建筑硬成本的投入，大约可以产生12个就业岗位，在休斯敦，这个系数可以提高到17。建筑的硬成本部分，工期少于24个月的；以及装修丶翻新这类环节的，创造就业会少一些。酒店运营，因为用工较多，创造就业也会相对高，但一般没有建筑高。房屋销售丶后期物业管理，创造就业就很少。这部分就业在绿卡申请过程中可以忽略不计。购买土地的支出丶支付利息等金融成本，都是不产生就业的。移民改革在即，排期有望解决，涨价也势在必行，抓住最佳时机，加州大学河滨分校优质小区开发项目，锁定五年以房产形式推出投资。（没办法，投资移民现有区域中心最低投资额50万美金，而且投资必须满五年才可以退出，否则无法拿到绿卡。这也就是为什么买一栋现成的房子或是商铺，是无法获得绿卡的另一个原因之一。）135套精美独栋别墅，仅40个投资名额，现已售出1/4. 咨询请联络刘经理13168663519微信USA-Consultant

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