在加拿大
房贷利率正在迅速上涨。但是房价有望小幅下跌。这似乎打破了德国前十一年的房市格局。专家预计市场将发生剧烈变化。那么业主和准买家现在应该如何应对？
全球经济开始摆脱新冠衰退。由于公司再次提高产量，通货膨胀率上升。自2月中旬以来，抵押贷款的利息已经提高了20％，进而可能使房地产价格承压。房地产开发商多年来首次降低了新房的价格。
尽管价格降幅很小，但从长远来看，可能标志着趋势逆转的开始：今年一月份，德国新房价格不再是上涨，而是略有下降，这是多年来的第一次。
根据Europace房屋价格指数，和上个月相比，房地产开发商在今年第一个月新建的独户和双拼房屋的价格平均下调了0.14％。
Europace董事会成员StefanMünter说：“新房的价格一直很高。”因此，与昂贵的新房相比，对便宜的现有房屋的需求更大。
多年来价格持续上涨
迄今为止，廉价房贷一直在推动着德国房地产的繁荣，但却在最近的短时间内上涨了：抵押贷款的利息从2月中旬到3月10日增加了20％。
根据房地产贷款经纪人Interhyp的说法，十年期房地产贷款的平均利率在上个月中旬仅为0.74％，在23天后的现在，该利率已经是0.89％。
十一年来，德国的房屋和公寓价格一直在持续上涨。根据Pfandbrief银行协会的一项研究，2020年，德国房价平均上涨7.5％。
但是，许多专家不再对房产开发充满信心。德国央行最近警告称“房地产市场价格明显过高”。柏林研究所Empirica的负责人Reiner Braun表示，如今房屋和公寓的定价过高，以至于如果泡沫破裂，其价格可能下跌多达26％。
贷款可能会变得更加昂贵
这可能由抵押贷款利率的进一步上涨触发。Landesbank Hessen-Thüringen的房地产分析师Stefan Mitropoulos说，在购买房屋时，自住者要根据自己的财务状况来进行调整。
如果利率上升，有意购房人士将被迫寻找便宜的房地产或推迟购买房地产。而二手房地产的建筑商和卖方却在建筑成本增加的前提下被迫降低要价。
法兰克福金融咨询公司FMH的Max Herbst说，德国房地产贷款很快就会变得更加昂贵。“十年期抵押贷款的利率在一年中完全有可能升至1.5％。”
如果预测是正确的，那么购房者每月负担将大大增加。对于30万欧元的贷款，初始还款额为2％的话，按当前行情，十年固定利息期的房贷利率是每月0.89％，每月必须支付722.50欧元。但是，如果利率升至1.5％，每月将为875欧元。Herbst说：“因此，在未来几个月中需要后续融资的资产所有者应该考虑立即采取行动，以确保目前的低利率。”
此外，抵押贷款利率的进一步上涨可能会引起市场的强劲波动。“目前正在考虑购买房地产的许多准买家可以尝试在房贷变得更加昂贵之前迅速将这一想法付诸实践。”从短期来看，这可能也会推高房地产价格：“这是市场上的供应稀缺所致。”
专家认为会出现“真正的竞标之战”
“有兴趣的各方甚至可能可以为吸引人房产进行真正的竞标战。”波鸿EBZ商学院房地产经济学教授GünterVornholz说。“过去，抵押贷款利率在短时间内急剧上升的话，这种前向效应就一直存在。”
经过这样的购买热潮之后，房价又会再次如常下跌。所有，任何想出售自己的房屋或公寓的人都应尽快采取行动。“目前，仍然可以在市场上以最高价格出售。”因此，正在考虑保留还是出售其已故父母遗赠房产的继承人应该迅速做出决定。
另一方面，也建议潜在买家暂时推迟购房。这位房地产经济学家说：“在现在预期的购买浪潮之后，价格下跌可能会在以后弥补上涨的利息费用。”
无论如何，任何想要购买房屋或公寓的人都不应参与竞标。因为几个有兴趣的各方都竞价的话，获胜者几乎总是必须支付远远高于市场价值的价格。
此外，利率上涨不一定是永久性的。房地产经济学家说：“在过去的20年中，抵押贷款利率在短时间内急剧上升。” “但是，长期趋势一直在下降。”
中央银行使房贷便宜
这是由于中央银行的货币政策。自1987年美联储主席Alan Greenspan通过大量资金稳定金融市场以来，世界各国中央银行对于所有随后的资本市场危机都采取了相同的疗法。
无论是2001年互联网泡沫破裂，2008年的金融危就和欧元危机以及2010年至2016年的泡沫破裂，还是当前的病毒大流行，指导利率一直在降低。因为政府大规模干预政策的目的是：降低利率，以防止公司破产，确保就业并保持流动性。
副作用：随着中央银行的每项新的干预政策，德国房贷成本变得更低。这是因为抵押贷款的利率总是与德国政府债券的收益率相关。而十年期国债的收益率去年最低下降至负0.625％。
“对通货膨胀的担心是没有根据的”
目前德国政府债券的收益率不再像2020年那么低。以房地产贷款担保的十年期债券的收益率在0.2％至0.4％之间，为了继续获得利润，银行将三月份的十年期抵押贷款的利率提高到0.89％。
但是，这并不意味着政府债券的收益率将不可避免地长期持续上涨，而且建房贷成本将变得更加昂贵。DekaBank首席经济学家Kate说，最近的原材料和运费价格上涨并不意味着通货膨胀率会永久回升。“当局势再次恢复正常时，这种价格上涨的浪潮将消失。”最迟在今年年底之前，中间产品的供求和运输能力应再次保持协调。
雷根斯堡大学国际房地产商学院房地产融资教授Steffen Sebastian说：“对通货膨胀的担忧是没有根据的。” “现在谈论利率的转变还为时过早。”
欧洲央行在3月加速了其债券购买计划，并打算将重点更多地放在期限较长的政府债券上。如果预测是正确的，那么房屋和公寓购买者可能最迟有望在年底之前有望再次迎来抵押贷款利率的下降。
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其实很多人在2019 年的时候就看到这一点，就开始大量甩卖房产了。我就是2019年接手这样一位卖家的公寓的。因为买的便宜嘛，所以还好。买价比市价低了20%。所以即使价格降低也不会低于我的买进价的。
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本文的结论：要卖赶快卖，要买建议等。
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2018年前之前没买的话，那就只能在高位接盘了。
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得分地区看，有几个大城市人口还在涌入，感觉房价还有上升空间。同时很多城市没有人口涌入但房价已经离谱了，我们在南部一个小城，现在新开盘公寓的价格已经和柏林杜塞市中心一个价位，看看人口结构图，老龄化严重，肯定未来要跌
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