在加拿大
最近很多同学问出租房如何退税的问题，这里总结一下，供大家参考。
出租房的退税，可以分成三部分。
第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。这里需要注意的是，买房本身的费用，并不能在这一年全额退税（见第三部分）。
第二部分，是出租后每年可以全额退税的，主要是每年的贷款利息，维修保养费用，Verwalter费用，不能转嫁到房客头上的保险（比如Rechtsschutz）等等。这里要注意，如果买房三年以内的维修保养费用总合超过房价的15%，那么这部分费用也只能和第三部分一样，按每年2%退税。所以应该合理安排维修保养的投入，尤其在前三年内避免投入过多，这样才能尽快利用退税的政策。
另外要注意的是Instandhaltungskosten（即维修保养费用）和Modernisierungskosten（一般指提升房子价值和居住价值的费用）在退税政策上的区别。原则上说，Instandhaltungskosten可以当年全额退税，但是Modernisierungskosten只能和第三部分的费用一样，每年退2%。但是如果一年内的Modernisierungskosten不超过4000欧，Finanzamt也应该接受当年全额退税的要求。至于如何区分Instandhaltungskosten和Modernisierungskosten，虽然法律上列举了一些例子，但是没有绝对的区分标准，具体情况经常要由Finanzamt决定。
还有一些零碎费用，也可以退税，比如参加Eigentümerversammlung的路费。
第三部分，是出租后每年按2%退税的（1924年12月31日前盖的房子每年2,5%），包括扣除地价后的房价，买房的中介费，Grunderwerbsteuer，购房合同的公证费，以及所有Grundbuch的费用，比如Auflassungsvormerkung, Löschung der Auflassungsvormerkung, Eintragung der Eigentümer，但是不包括Eintragung der Grundschuld 的费用（见第一部分）。
地价的计算，一般以购房合同中的数字为准。如果合同里没有写出土地价格，那么以土地面积乘以当地的Bodenrichtwert作为地价。
以上如果有什么遗漏，欢迎大家补充。
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究竟哪种买法划算，牵涉到几个因素，包括个人税率，贷款利率，以及其他投资的回报率。个人税率越高，贷款利率越低，其他投资回报率越高，贷款买房越划算。举个例子，高收入（即高税率），又精于其他投资，那么贷款买房，利息退税比较划算，手上的钱可以投资其它渠道（回报率高于贷款利率）。如果税率本来就不高（退税额有限），又非常保守，只信任银行存折，那就少贷款，把钱拿出来买房。
这笔账，只有个人自己才算的清楚。
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好贴很全面，赞
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写得很不错， 我等会儿来补充。
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赞楼主明白人热心科普，多谢！
两个问题请教下：
一，能具体说说出租后哪些Nebenkosten可以转嫁给房客哪些不能吗？
二，“有关买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。” 现在贷款中介多半都不从买家收中介费，而是银行付，然而这个中介费实际是隐藏在中介给的利息中的，是不是可以要求中介降低利息，直接收费，然后这个中介费就可以拿来退税了，42%的税也不是个小数目。这个可行不？当然得看中介愿意不愿意就是了。
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mark
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请教懂利息抵税的大大：
如果先后买了A,B两个房子 A现金买的，B是贷款买的，B的贷款抵押了A,B两个房子，而且银行没有做划分，也就是着两个房子没有孰轻孰重共同背了债。问题来了，租B的贷款应该可以抵税，那要是我出租A呢，可以抵税吗
希望有人可以回答
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先给个简短的回答：不行。
贷款买房，银行会让贷款人签一个Zweckserklärung （也可以是别的名称），在法律程序上确认贷款目的是什么。你的情况就是买B房。因此，贷款利息也是买B房的利息。既然出租是A房，利息当然不能退税。A房只是用来做抵押，本身没有贷款购买的事实。
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学习贴
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1。一般有关房屋日常支出的费用，都可以转嫁给房客，比如公用部分的水电，绿地维护，公共区域的打扫，垃圾处理，Winterdienst，Strassenreinigung, 等等。此外当然还有取暖费，Entwässerung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, 也可以算入Nebenkosten。Modernisierungskosten必须分多次转到房租上，每年不能超过费用的11%。
不能转嫁的有Verwalter的费用，Rücklage,和其他保险。
具体可以看这个：http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/betrkv/gesamt.pdf
2。这个完全看和中介的协商了。如果中介接受你的建议，贷款中介费在买房当年可以全额退税。
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