在加拿大
这里强调的是现在， 其实已经是晚了， 好的买房时间应该是2011年以前，但是，现在买房还不是很晚，我的感觉，房市还要涨的。
一 印钞票推动房子涨价
当然，所有的罪魁祸首是美国，美国在炒作。com， 炒作股市，炒作债务，炒作美国房市，炒作黄金，炒作石油以后，黔驴技穷，为了补自己的窟窿，现在炒作美金了。 以往，作为世界钞票，都在努力保值，保证大家对其的信任。 现在美国为了赖中国3万美金的债，不要脸地大印钞票，QE1， QE2， QE3。。
关于这一点，纽约时报在这里详细地进行了分析：
http://www.请勿盗链.com/news/2013/04/04/2320799.html
美国印钞票，就可以直接到世界上去换真金百银，好比有100美金流量，中国有10美金的房子，现在美国多印出来10美金，正好可以白换你中国的10美金的房子。 中国怎么办？只好把房子涨到20美金，让你美国多印出来的10美金白掏。但房价贵了怎么办？ 只好也印钞票，大家兜里钱多，本国人买房不更费力。
现在美国印钱了，中国印钱了，日本印钱了，欧洲要不印钱就是傻蛋，就是大头了。怎么办？ 搞欧债危机，得，我都危机了，不印钱要死了，总可以印钱吧？ 结果欧洲也在大量印钱。
结果是以前比谁的钱硬，现在比谁的钱软。前俩星期美国日本印钱多了，欧元对美元涨到1.37了，怎么办？ 新闻里马上报道，法国将是比意大利还要大的危机，也要要钱了，结果利马跌到1.29。好在欧洲国家多，轮流危机，可以搞好多次。
这印出来的钱迟早要跑到市面上来的，怎么入市？ 一个方法是去堵窟窿还债，得益人是那些放高利贷的，好比德国按7%把债贷给希腊，意大利。 要知道别人把钱存德国才1%， 坐地6%的利啊， 这欧债危机德国真没少赚，梅克只要每次答应救助就可以了，这相当于坐庄炒作，反正钱从左兜出右兜进。 这是外话了。
另一个出钱的方式就是放贷， 把钱借给大家使用，你不借，便宜借你还不行？ 住房贷款是最有保险的贷款，结果住房贷款从6到4到3最后到现在的2点几。 这确实是历史最低，二战以后，没这么低过。 20年前时候，9%还常见哪。以后会不会更低？ 没准，但是我们要衡量是利息省钱多，还是房价涨得多。
大家都知道，现在通货膨胀率要是能控制到3%就是好国家了，贷款利息低于通货，就是国家白借钱给你玩。
多印出来的钱，一定要带来通货膨胀的，只是现在钱慢慢地扑出，感觉还不明显。但是这两年房价增长，已经是大家都觉得到的。
多谢大家支援啊！继续写， 同时大家积极发言，相互讨论。
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二 怎样看德国房子不涨价的说法
众所周知，德国房价是相对稳定的，全世界已经涨过一圈了，就德国到2011年才开始热起来，别的国家已经凉了两遍了。
德国房价稳定，我觉得有几个因素
1。我觉得主要是那个房客保护政策，搞得房客跟大爷似的，摸不得，碰不得，房租涨要跟当地房租水平相比较，证明起来相当麻烦，多少年来，很多房东气愤得干脆把房卖了，不搞这个了。
2。德国人口预期下降，大家觉得人少了，房子也就需要少了。
3。10年内，房产盈利要打税，使得在房市慢涨的时候，盈利很难。
因此德国房价非常稳定，记得2007到08年左右时候说，德国房价维持在1993年左右的水平。就是说15年没涨，而同时间，美国的房价，翻了3-5番了，中国的房价更别说，快10倍了吧。
我觉得现在分析以上三点，
1。虽然租客保护同样存在，但由于房租上涨，租客房东之间的关系也变化了，现在慕尼黑哪个房租出租的时候，不是30到50家人去看房竞争？ 哪个新房租不在上涨？ 老的合同也都蠢蠢欲动， 房租的增长一般滞后房价的，不定哪天房东就说，旁边都涨了，咱也涨个10%吧。 现在房子出租，查你的信誉是很普遍的事情了。
2。德国人口下降，但是大批外国人口涌入，加上大批避难资金。外国人和德国人不一样，是能买房就卖房的。 另外，德国人观念也发生转变，也在能力许可下买房，以抗通胀。
3。 这几年税涨，但是房价更涨，很容易就突破了买房附加开销，手里攥着房，很容易就实际价值增长。另外保值部分，算白捡的。
另外， 房子是人民生活不可或缺资源，土地是越用越少。 人们居住面积越住越大。 房子的需求是在上升的。
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三 德国房子还没涨到头
德国这几年房价猛涨，让一些不太关心房价的，猛然吓一跳，让攥钱想卖房的，恨得牙根痒痒。
以慕尼黑为例，新房居然涨16.8% 公寓也有10%了。虽然旧房看起来只有3.2% 但是因为能买得旧房基本上早就被抢光了。 能上市的不是有硬伤，就是只能拆了重盖的地基了。 旧公寓居然有16%的涨幅。 一个认识的朋友3个月前刚买的旧公寓，买的时候高喊贵到顶了。三个月下来，估计也涨了4-5%了。
房价很高了，但是，没有最高，还有更高。
跳出德国，放眼世界。
在上一轮世界上房价暴涨的时候，美国，英国，西班牙，中国，加上以前的日本，在暴涨的时候，30%可以说是不算个数，300%是个不显眼。 熟人在美国，买的40万房，高的时候120万。 熟人在温歌华，20年德国去的时候买的20万加元，现在过百万。中国更别说了，以前10万20万从国家分房时买下来的，哪个不100到200万。
从涨价涨的持续时间上来讲，美国7到8年，中国10年以上，英国也时间不少。德国？ 3到4年只能说是刚刚出发，没到半山腰上。
多家德国媒体，德国经济分析机构目前声称，德国房地产目前只是火热，不是过热，还没产生泡沫。
从相对收入上分析，中国人是挣几万，买几百万的房，德国是挣几万，卖十几万几十万的房。美国人是兜里没几万，敢买上百万万的房。
当然我建议大家理智买房，要买个房，一定要算好，自己以后一定还得起。
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四，房子永远是贵的
很多计划买房的人，特别是头次卖房的人，总是认为房价太贵了。 确实，房价在任何时候，相对来讲永远是贵的，没有人买房象买菜一样轻松。
房子是大宗商品，即本上来说，是每一个人人生最大的一笔买卖。不光是没钱的人，有钱的人也是这样，因为人们自动把目光放到自己所能负担最大或超出能力的房产。
但是，在当时贵的房子，回过头来几年后，大家总会说，那时候房子多便宜啊。
我们中国人以前没有贷款概念，认为房地产的价格，要立刻付出。 其实通过贷款，可以通过较少的首付购买房产的。每个人要正确估计自己在一生中能够挣到多少钱，在不过贷的情况下，贷满款。 要知道今天的10万，和10年前的10万，以及10年后的10万块是完全不同的概念。 钱，是有很大的时间效应的，钱，是动态的。
很多人想攒够一定钱，再去动手，结果等攒了一定钱后，发现钱又不够了。结果耽误了大好时机。
国内那部连续剧房事，把这类事情描述得淋漓尽致。
很多人喜欢拿房子租金和房子贷款利息来计算比较买房是否合适，其实， 在市场经济正常运行情况下，在某一瞬间，租金收入，和贷款利息加上涨价因素，总是差不多平衡的， 因为否则人们就会从房东向租户转变或者相反方向转变。 问题是这三个因素是动态的，是否合适，每个人对未来的判断和期望是不一样的。
N年以后，你是否盈利，取决于你当初这个判断。
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五，喜人的低息
德国的买房贷款利息，20年来是持续下跌的，新闻里总在喊历史性新低，大家耳朵都快磨出糨子了。很多新来的人以为是在炒作。 其实这是事实。这里是20年利息发展趋势，20年前怎样？ 更高， 从10%那里滑下来的，就是说那时候买房不赶紧还本的话，10年你就白搭里一套房了。
图中可以看出，5年贷款，利息都低于1%了，如果说通货膨胀率平均3%，就是说每年给你2%奖金让你玩。 曾经，政府每年给你几千欧，而你视而不见，说的就是现在。 以前国家也曾鼓励大家买房，那时是自有住房补贴，没赶上的人大家后悔，现在只是换成另外一种形式而已。
这几天利息走势， 高的那根线是10年期贷款。 最低1.8%， 当然，1.8%是最佳情况，我的经验，一般能谈到高0.3%个百分点， 去跟银行谈2.1%的10年贷款利息吧。
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六，Focus的分析， 哪里买房合适？
今天Focus登出个文章 Wo lohnt sich jetzt noch kaufen?
http://www.focus.de/immobilien/k ... fen_aid_946447.html
看看几个图。
十年房贷最低利息大步下跌。 可以出手了。
最近commerzbank贷款条件比较好，认识人里，有贷到1.9% 10年贷款，而且sondertilgung什么的都有。当然人家自己40%首付，再押上自己已有房的部分。
但是一般贷到2.15%左右10年贷款应该不成问题。
有人说，因为 commerzbank 比较容易地从国家那里拿到钱。
对了，如果你已经有房，现在是换房，可以利用你原住房的grundschuld, 把这部分押上，可以拿到更好的贷款条件。 目前来讲，买新房，旧房出租拿利息，用这利息还贷款，同时利用旧房的Grundschuld, 应该更核算些。
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2013 年11月
出现新情况，SPD和CDU签订新协议，要设置MIETEBREMSEN 和规定，出租房时，中介费由出租人交。
有两个后果。
1。 在买房时候，要认真计算下赢利，按当地平均租金计算。
2。 由于租金不能随意上提，我的看法是，从第一眼看，买房要变不合算，但是后果是，一是租房人惜贷，出租时更严格审查租户，另外加变相条款增加收入，比如，破厨房要天价，收地板磨损费等等，另一方面，导致投资人减少，市场房子增加量减少，后果是， 虽然房子租金增长减慢，但租不到房子，刺激大家自己买房。而供应房子减少，刺激房价继续上涨。买房者虽然租金收入减少，但房价增加。 进入中国模式。
如果真的执行了，影响是相当长远的。
基本点还是，如果全球继续印钱，提前把钱换成实物是真。
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加个个案分析， 为防止广告嫌疑， 去掉区名
某市某区某小区
上一期的低楼层的，有3500欧一平米的
3500首付20%是700。 收租子按保守的13欧一平算，13X12=156. 156/(3500-700)=5,57%
今年夏天拿2.3%的利息比较常见。 剩下的可以够3%的Tilgung.
你要想10年付清，是不能够的，但是10年内肯定是赚的。买这房要有10年后一次付清尾款的能力，或者预计10年后利息不超过5，57%。 当然上述是按比较保守，静态的来算。 如果算上房租能涨，房价能涨，那都是预料之中的意外之喜了。
现在12月对面另外一个楼盘二期开盘，价格4600欧到6千多欧，楼盘质量可以相比较。涨势凶猛啊。
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http://www.welt.de/finanzen/immo ... -Plattenbauten.html
看今天这个文章，知道那个大城市建房最多。
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一年半以后回顾这个贴，我上面说的那个房，我是3500一平米， 同一开发商最后一期，位置，配置都要差，4400一平米了。 旁边后来开盘的，同期开盘后面几期的，都是在5000到6000一平米了。 甚至有高楼顶楼要到7000，9000了。最新的一栋，说是要盖porsche design 的楼，要过万欧一平米。
这一天我预见到了，但是没有预见来的这么快。 最近利息还在跌，世界还在疯狂，但我收手了， 欠债太多了，要过危险线了。
2014.09。
如果看得不过瘾，这里还有一个交费贴 http://www.dolc.de/forum.php?mod=viewthread&tid=1702273
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2014.10
美国结束了08年11月开始的QE，但欧元区还在继续印钱。
大家要密切注视房地产市场，有媒体说，房价慢慢到顶了。
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2015.1.22
2015年的第一场雪，比往年来得更猛一些。。。。。
欧洲央行今天决定，从现在起，每个月购买欧元资产600亿欧元，一直到2016年9月。总数是1万1千二百亿欧元。 QE猛如虎也。
这个钱是多少？ 查查欧共体2013年的BIP是16.260.638Mio. 印的钱相当于1.120.000Mio. BIP 的 6.9%
http://de.wikipedia.org/wiki/Lis ... ruttoinlandsprodukt
如果你看了上面的贴子，将要知道，这钱将主要流入房市和股市。 房市将要涨多少？ 德国媒体说2015年将是2007年来房市最好的一年。 （不是2012，2013）！
你需要干什么？ 自己决定，我不负责任。
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2015.3.12
Handelsblatte 登了个同名文章，Warum Sie jetzt noch kaufen sollten.
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-warum-sie-jetzt-noch-kaufen-sollten/11485730.html
利息暴降，欧元贬值，从根本上改变了租售关系。
利息暴降，目前10年贷款利息比较好的能拿到1.3%左右，50万贷款一年利息6500欧元，相当于每个月500欧多一点。而现在花550欧肯定租不到价值50万的房子的，从这点上根本改变了租售比，多少年来租房合算这个现实，从根本上被打破了，每一个租房的人，都应该想一想，我为什么还在租房，我租房就是帮房东买房。这驱动大批人去买房，房价没有最高，只有更高。这个循环慢慢成立，直至达到新的平衡。
继续上面的例子，好比现在多数城市，租房拿到4%的回报，在以前利息是4%的时候，是个零和游戏，但在1.3%的时候，就是2.3% 的盈利，10年就是23%， 对于50万来讲，就是10多万空间在里面。还不算房子涨价部分。 10年内，对买房方合算这个方向是比较稳的。
欧元暴跌，有两方面意义，一方面，你的手里钱不值钱了，钱在贬值，在这个时候，如果你借有大笔的债，这个债也在贬值。也许，若干年后，你会对你的孩子讲，当年，我贷款买房子钱，相当今天吃晚饭的钱！
另一方面，欧元下跌，美元上升，美元资产会换钱来欧洲割羊毛的，大量资产拥入，会再次促进房价上升。 中国人也会来炒房的。房价要上涨这件事，是很难根据租客们的意志而转移的。
如果德国一套房和中国一套房一个价， 中国很多有多套房的人，会来德国买一套的。这个事情，正在发生，看看中文小报，有多少中文的德国房地产广告吧。 甚至在中国的网站，就直接有德国房盘的消息了。
看看法兰这个月的涨幅吧
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回答一个帖子
从几方面分析
1。利息下降，打破了是租还是自住房的平衡。 原来交租子的，租子钱买房合算了。每个租房的人都在考虑，我交的租子，可以轻松交利息和3%的Tilgung，为什么我还要租？
2。Mietpreisbremse只是对旧房，只是对原有的租子，就是说原来啥都没干的话，不能平白涨租，但这也刺激了，原来低于租金水平的房，一定要涨到租金水平了。今年主要城市的租金水平，也在快速上涨。
3。归根结底，是EZB印钱，以前是怕美国人印钱，用纸头换房子，现在是欧洲自己人印钱，用纸头换房子。 原来有100块，市场上有100块的房子。 现在有人很轻松地拿到白印出来的50块，50块就可以买房了。 那房子主人自然要涨到150块，保护自己财产。
EZB要QE以前，也许房子涨价减速了，现在德国媒体都说，今年要涨。
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Focus 文章，现在哪里买房还核算
http://www.focus.de/immobilien/kaufen/kaufen-statt-mieten-hier-machen-immobilienkaeufer-auf-jahre-gewinn_id_4595313.html
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17.04.2015
Focus 文章，银行在准备负利息。
就是借你钱，还给你利息，逼你借钱。 美国次贷危机前战的节奏。 看来房价不是涨不涨的问题，而是涨多少的问题。
要么赶紧卖房，要么等德国次贷危机，捡拍卖房。 但是，10年，你等得起吗？
http://www.focus.de/finanzen/banken/vorbereitungen-auf-negativzins-szenario-warum-die-bank-bald-ihre-schulden-bezahlen-koennte_id_4622369.html
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12.11.2015
最近德国比较大的事情就是难民事件了。
难民的事情我是这样看，德国进口难民，其实是进口年轻劳动力，难民里有些原来在叙利亚就受教育程度比较高的。能这么远长途跋涉，跑到德国的，都是年轻力壮，头脑机灵的。如果教化得好，可以改变一些德国老年化的一些问题。
难民不可怕，当年我们来德国的时候，很多穷的还不如难民呢，只要肯努力，一样可以有好生活的。
难民来了，肯定要盖房子，建筑材料肯定紧张，地皮更加紧张，低价房被难民住了，大家都往高端撺撺，价格会继续涨的。
当然，买房的时候要调查好，尽量离难民营远点。 有些地区会慢涨，有些地区会涨得快些。
但是基本面不变，QE还在印钱，央行还在考虑降息，统计出来的房价还在上涨。
倒是VW事件我很关心，那分明是美国人向德国工业基础下刀啊。
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03.12.2015
欧洲央行：下调隔夜存款利率10个基点至-0.3%，符合预期。
维持主要再融资利率0.05%，符合预期。
维持隔夜贷款利率0.3%，符合预期。
QE 延长到2017年3月
资金被逼无路，房价继续涨
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10.03.2016
欧洲央行加大QE 力度，每个月加大到800亿，基础利息降到0%，银行要把钱放到央行，要交0.4% 的利息给央行。
势必加大银行的贷款压里， 印出来的钱，一部分可以国家投在难民问题上，另一部分，势必跑到房市里。
QE 结束前，房价势必继续涨。
对于投资的，要注意租售比，在以后发生次贷危机的时候，要能挺住。
下面是在另一个贴里的感想：
说说我的体会， 首先，我认识所有的人里面，买房的，没有一个后悔的。
记得快10多年前，朋友里有一个爱玩车的，当时说过几乎和你这贴一样的话，因为去另外一个刚买Wohnung(100平)的朋友家，觉得他生活紧张节俭。说过，我肯定不要这样生活。那个朋友把自己多余的钱投到玩车里去了。 10多年后， 那个买Wohnung的朋友房子换成了大Haus(180平，500+地)，经济很富裕了。而玩车的朋友，最后也是买Wohnung(80平)了，但是比较小，因为错过了当初那个步子了。
另外就在几年前，曾努力劝一群年轻人买房，有几个马上就买了，有个嫁给老外的， 说我们要保证生活水平，要去酒吧，要去旅游，年轻就这么几年。结果过了2年后看房子猛涨的势头不对，也买房了，但是，是在几个买房的下一期，贵了10万欧！ 10万欧足够一辈子旅游的了。
去认真看看我那个贴"为什么现在要买房"。 2013年我发帖到现在，如果当时看了帖就去买了的，他就省了起码10万欧！
10万欧，可以喝多少啤酒，点多少暖气，旅多少游。。
买房是大事，排五子登科之中 (妻子，孩子，帽子，房子，位子) 之中，其它都是小事。
看看北京就有体会了。2000年那会，谁有100万，那就是大款了， 现在？ 100万啥都不是，谁要没房，谁是穷人。
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我投资理念是要靠租子就要不亏。
看过一个文章说，房地产3个发展阶段
1。 靠租子盈利，健康的市场
2。 靠租子没利了，靠房子涨价， 火热市场。
3。租子无所谓了， 光靠涨价， 泡沫市场。
我觉得德国现在在进入第二个阶段了。 比赛到中场。
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Capital 文章，现在市场上钱多过房子
http://www.capital.de/immobilien/mehr-geld-als-immobilien.html
很明显，现在世界各国印钱， 钱量超过房子的量。 德国穷人可以忍着不买房，但是外国的钱在大量流入德国这个房价低谷。很多中国人弄钱来德国，支持子女买房。
世界上很多地方，伦敦，温哥华，悉尼。。。 本地人最后买不起房。
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2017年2月
现在不敢乱说了， 因为虽然短期趋势还在上涨，但大城市房价已经够高的了。
买房，从投资，转入投机阶段。 投资房的房租，在满租的情况下，略比贷款利息高点，要打上附加开销，基本上就是零和游戏。开发商计算房价的时候，都是反算过来的。
买房，赌的是对未来发展的看法。
央行还在QE，利息还是较低，房价短期内还在上涨，但是美国利息已经上涨，是否欧元跟进，然后房价修正，目前看不明白。 修正的时候，是否能跌回到现在的价格，不好预测。
德国是否能像中英美那样，把房子当成投机的项目，还很难说。(如果象中国那样全民炒房，那还有很大的空间呢， 德国目前房价顶多是翻倍，而不是翻10倍，几十倍)
我们手里有几个房的，可以消化一阵子，看明白再说。不要不小心，搞成次贷。
我高喊买房那时候的好时机，不再了。
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呵呵。。。楼主真是好人。。。。我本来是想说没有聚元，看不了。。。。。
不过，我们现在也是在犹豫买房的问题。。。。本来梦想买个haus。。。。可是现在呢，就一个两人的小家庭，买个大haus，实在又浪费，两个人的工作决定两个人大部分时间都不在家。。。。想想还不如买个wohnung，省点房租。。。。以后将来再换haus。。。。。就是不晓得现在wohnung的升值空间有多大。。。。
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买房动不动就几十上百万的。10个聚元算什么， 你不肯掏10聚元，说明你没有真正的买房需求
加些子题目，当然论点都是我个人感觉，我也就不找数据作为支持了，拿出来大家讨论的, 看了不满意的可以讨论，觉得我骗人的，可以跟贴抱怨，我5折退钱啊。 想到哪写到哪。大家也可以提题目讨论。
一 印钞票推动房子涨价
二 怎样看待德国房子不涨价的说法
三 德国房子还没涨到头
四 房子永远是贵的
五 喜人的低息
六 Focus的分析， 哪里买房合适？
...
评论
在德国不要指望升值空间，能保值就可以！
我的观点不乐观，股市也好，房市也好，在大家都喊买的时候，往往就是高点了，这时候买，最多也就是图利息低，有希望短期还清！
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美国在继续印钱，每个月800亿刀， 一年快1万亿了，好像差不多是其GDP的6.3%，加上正常情况下的通膨3%， 基本上就是10%。美国印钱，欧洲就不得不印，否则人家拿白纸换你真金白银。这几年房地产年增长10%左右，印证了这一点。
不进行财产投入，基本上就是你的钱被稀水10%。
为什么投资房地产呢？ 因为这里有3% 的贷款，就是说你贷款部分，自动有7%的盈利(假设房价继续涨的话)。 如果你是20%首付，你的100%房产增值，那么撬动的盈利可观。
照目前情况看，美国没有找到比印钱更好的解决方法。那么，买房及房价增长，是不可避免的。
当然，一定有人喊房价贵，那是从租房一方来讲的。但是在市场经济情况下，国家无法干预。几年来房价涨，没有受控制，说明这点。
我的观察，在美国的中国人老早就看出这个问题，很多人做房东了。
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刚看到一个新闻
前几天的事情
Amtsgericht München erklärt Mietpreisbremse für unwirksam
http://www.sueddeutsche.de/muenc ... unwirksam-1.3554863
不知道您怎么看这个判决?
据说汉堡也有类似的判决
俺感觉有种想要再给房地产市场加把柴的调调
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想象的吧。
柏林这两年的房价大幅上扬。一朋友告我，如我没记错的话，德东部城市Dresden2011年房价涨幅（非绝对值）全德第二。
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可是现在20多年，还真没发觉那个大城市是在降价的。。。涨的都不是一点两点了，是不？
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唱衰房价的多数是有自住的房子了, 不晓得是什么居心。。。真正刚需自住买房 是无所谓涨跌了
住自己买的房子和租的房子情感上就不能用钱来换算。。。
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继续涨 bis 2022 kein Problem
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如果房价没有涨的话，卖价不到40万，因为买房时的Nebenkosten是另算的，假设是7.5%，那么就是3万，也就是说卖价应该是37万。
卖房所得37万，扣除22万剩余贷款，还有15万，再去掉首付8万，实际盈利7万。也就是说8万的资本在10年后收益7万，年化利率6.5%，作为投资马马虎虎吧，好于大多数理财产品。但是10年房价不涨的可能性微乎其微，只要涨了就是锦上添花。结论就是赚了。
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10聚元
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写的不错。在来点对于买家卖家切实可行的意见和见解就更好了，理论一定要点到即止。
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先解决是否要革命的根本问题，然后再讨论怎么革命的问题。
主要是看超级玛丽就发个表算买房值不值，就发家了。XMJDH啊。
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希望再继续写一些，能更深入了解
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顶, 写的不错, lz继续
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没有钱
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很快要写没有钱的问题了。
其实，通过贷款，一下不需要很多钱的，很说年轻人，认为自己钱少，错过了机会。
前途， 就是钱啊。
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