加拿大华人论坛 加拿大新闻建筑商Statview破产 揭法律漏洞 「Freehold」楼花买家订金无保障(图)



在加拿大



根据目前的法规,你如果购买自主产权物业的「楼花」,所交的任何现金订金都不会有法律信托的保护,开发商可以随意花掉。

随著安省建筑商Statv-

iew Homes的破产以及破产程序进入第6个月,舆论对安省法律的漏洞提出质疑,因为该漏洞使一些购买新屋的订金(Deposit)得不到保护。

在Statview Homes破产案中,有765位购房者总共支付了7,700万元的订金,如今这笔钱去向不明。

法庭指定的托管人KSV Advisory Inc.公司称,这数千万元已经被「挥霍」一空,此外还有一些建筑融资和按揭贷款机构借给StateView的3.49亿元,以及道明银行集团的另外3,700万元,全都通过所谓的支票欺诈计划从道明银行转移出去。

如今Statview相关公司的银行帐户上,只剩下46.7万元。

根据目前的法规,你如果购买自主产权(Freehold)物业的「楼花」,所交的任何现金订金都不会有法律信托的保护,开发商可以随意花掉。除非你买的是一个共管柏文单位的「楼花」,所交的订金才有信托保管,不会被开发商擅自挪用。

倡导在房地产行业加强消费者保护的倡权人士卡普金(Barbara Captijn)说:「这是一个早就应该消除的漏洞,政府没有理由因为大家所购买的房产类型不同,就给予区别对待。」

由于原材料价格、银行利率和劳动力成本的不断上升,愈来愈多的开发商难以完成项目,自主产权和共管柏文的区别可能会对新购房者产生重大影响。

KSV Advisory Inc.公司称,计划将StateView地块内剩馀的土地资产出售以换取现金,解决建筑商的债务。但KSV公司已经警告,将不会有足够的资金偿还所有债权人。

根据法律,镇屋的自主产权地位意味购房者会被视为无担保债权人,只有在有担保的放贷人获得赔款之后,这些购房者才能获得偿付。

这些购房者委托律师行索托斯(Sotos LLP)发起了集体诉讼,再加上代表买家利益、由Tarion Warranty Corporation提供的新屋保障计划,一起对StateView兴讼。

Tarion Warranty Corporation是省府授权的机构。它从建筑商处收取费用,为诸如订金之类的事情提供保险支持。对于自2018年以来购买的房屋,Tarion Warranty Corporation为高达10万元的订金提供保险(购买价格超过60万元),这意味Tarion Warranty Corporation可能要向StateView的购房者支付近7,600万元。

索托斯律师行称,有些订金数额超过了Tarion Warranty Corporation可承保的额度。此外律师行还寻求损害赔偿,因为这家开发公司未能造好这些房屋,而这些房屋可能会贬值。

索托斯诉讼的焦点在于,由于所有权结构的复杂性,《共管柏文法》(Condominium Act)的一些规定被纳入了StateView的买卖协议。如今安省的大多数自主产权镇屋,都与共管柏文公司(Common Element Condominium Corporation,简称CEC)合作,买家最终共同拥有私人道路、泊车场或其他设施等共享基础设施。

大多数自主业权镇屋合同,都将象徵性的1元或2元用于公共要素的费用。律师行律师贾利利(Denna Pourmonazah Jalili)称,这一条款是法律上的噱头,实际上等于允许开发商绕过《共管柏文法》要求将订金存入信托的规定。索托斯律师行要求法院裁定建立一个补救信托,以便接管出售的收益,并补偿给买家。

其他经常处理此类合同的律师表示,CEC条款是行业标准,真正的问题是《安省新住宅担保计划法案》(Ontario New Home Warranties Plan Act),对自主业权和共管柏文有区别对待。

律师菲尔德(David Feld)指出,只要客户购买的是自主产权,而不是《共管柏文法》管辖的任何房产,就会存在风险。因此律师强烈建议客户把支票交给开发商的信托律师。

如今KSV反对Tarion Warranty Corporation和索托斯要求建立事后信托的诉求,尤其是这意味分摊给各家债主的拍卖款更少,而依据就是这是行业惯例。律师勒布(Audrey Loeb)认为,任何改变现状的尝试都会遭到安省建筑商的强烈反对。

「开发商永远不会让政府以信托形式持有所有的自主业权资金,因为以信托存款为按揭借款的成本较高。所有这些保护消费者的东西都会花我们更多的钱,要求开发商做事并不是本届政府的首要任务。」



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