在加拿大
1. 这个建筑面积在50万平方尺的甲级写字楼，预算造价为1.5亿美元，折合每平尺的造价为300美元。而根据美国各城市建筑平均成本比较，达拉斯10-20层高的办公楼平均建筑造价成本为155美元，即使加上地价大约每平方尺25美元的成本，其每平方尺总成本也应当在180美元左右，这个300美元的平均成本不知如何解释。2. 达拉斯甲级写字楼的平均租金在每年19-21美元/平方尺。新建的甲级办公楼平均租金在每年20-30美元/平方尺。如果按照25美元来计算，这个办公楼共有约40万尺的可租用面积，即使租满，每年是1000万美元的收益，如果出租率在80%，运营成本为35%，那么能够用来偿还债务的现金流就是每年1000万*80%*65%=520万美元。按照8%的市场利率，这个现金流即使做再融资，估计也就只能融资6500万美元，正好可以偿还银行贷款（6272万美元）。如果我们再乐观一些，按照每平方尺30美元租金，市场利率为7%，入住率90%，那么再融资估值也就是在40万*30*90%*65%/7%=1亿美元。所以即使按照最乐观的估计，这个项目也是很难在5年后全部偿还投资者本金的。EB5投资人的损失估计会在40%-80%之间。3. 另外从网上查到的新闻来看（http://www.cpexecutive.com/regions/southwest/cousins-picks-up-downtown-dallas-tower-at-foreclosure-sale/），一个84万平方尺的甲级办公楼2012年8月被拍卖的价格只有6000万美元，如果重新装修按照每平方尺35美元的标准，装修后的新办公楼成本才不到1亿美元，折合每平方尺120美元。所以我们很难理解这个项目的工程预算和造价，以及建成后如何偿还EB5投资人的债务。一种推测就是开发商报高了建筑预算，从中获取大量利润。4. 总体来说，达拉斯办公楼市场投机性非常强，甲级写字楼的成交价格平均在150-250美元左右。如果没有详尽的项目评估报告和金融担保，EB5投资人将扮演一个投机者的角色，却没有投机者所能期望的回报。5. 目前移民局对商业地产开发项目批准比较谨慎，这个项目的资金到底是在526批准之后才可以使用还是之前就可以使用还要审查监管协议才知道。如果需要做进一步尽职调查，我们需要审阅以下文件：1. 与毕马威会计师事务所得长期租约全文2. 豪尔金融集团提供的公司担保文件3. 就业报告文件4. 工程预算和项目价值评估报告5. 资金监管协议
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:cry: :o
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看来这位对房地产不是很懂行，我们就他所提出的问题挨个分析：1. 大家都知道不同的地点房价肯定不会一样，不能以平均价一概而论，比如房地产数据显示洛杉矶的平均房价约为36万美金，但我们不可能以这个价钱在洛杉矶比佛利山庄(人人皆知的富人区)买到房子；就算是中国每个城市的平均房价也不能代表每个地段，每个区域，年份，类型房子的房价都有很大的差异，更何况是办公楼，房子的造价和租金也是一样的道理。好的地段往往都是远远高于平均价的。2. 第二个问题其实没有必要讨论。现在该项目已有毕马威公司的租约，租金为37美金/平方尺，这么大的公司都愿意付这样的租金，就是市场最好的数据。目前项目预租率达到68%都是不低于37美金／平方尺。实际的租约比任何假设都来的有意义。3. 引用新闻，不能断章取义。同一篇新闻稿里也有这句话“A source who is familiar with the situation but requested anonymity estimated the building’s replacement cost at $325 to $350 per square foot.”表明这个楼的现在重建成本为325-250美金/平方尺＂。何况这座被拍卖的办公楼是1982年造的楼，已有30年历史，在很多方面都需要投资改建和装修，所以还需要投入很多钱。和全新的大楼是有很大的区别的。4. 这个项目有全球最大的商业房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）做的第三方评估报告，他们在商业房产上面的权威性和专业性毋庸置疑。并且这个项目的风险是有开发商来承担，EB-5投资人只是贷款方，有额外抵押品和开发商母公司的所有净资产2.06亿美元的还款担保。5. 最后提到的这些文件投资人都能看到。欢迎投资人可以向区域中心或中介了解项目的整体情况。
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一看你这就是凤律师的文章,为啥要搞个不同的名字泥? 1. 这个建筑面积在50万平方尺的甲级写字楼，预算造价为1.5亿美元，折合每平尺的造价为300美元。而根据美国各城市建筑平均成本比较，达拉斯10-20层高的办公楼平均建筑造价成本为155美元，即使加上地价大约每平方尺25美元的成本，其每平方尺总成本也应当在180美元左右，这个300美元的平均成本不知如何解释。2. 达拉斯甲级写字楼的平均租金在每年19-21美元/平方尺。新建的甲级办公楼平均租金在每年20-30美元/平方尺。如果按照25美元来计算，这个办公楼共有约40万尺的可租用面积，即使租满，每年是1000万美元的收益，如果出租率在80%，运营成本为35%，那么能够用来偿还债务的现金流就是每年1000万*80%*65%=520万美元。按照8%的市场利率，这个现金流即使做再融资，估计也就只能融资6500万美元，正好可以偿还银行贷款（6272万美元）。如果我们再乐观一些，按照每平方尺30美元租金，市场利率为7%，入住率90%，那么再融资估值也就是在40万*30*90%*65%/7%=1亿美元。所以即使按照最乐观的估计，这个项目也是很难在5年后全部偿还投资者本金的。EB5投资人的损失估计会在40%-80%之间。3. 另外从网上查到的新闻来看（http://www.cpexecutive.com/regions/southwest/cousins-picks-up-downtown-dallas-tower-at-foreclosure-sale/），一个84万平方尺的甲级办公楼2012年8月被拍卖的价格只有6000万美元，如果重新装修按照每平方尺35美元的标准，装修后的新办公楼成本才不到1亿美元，折合每平方尺120美元。所以我们很难理解这个项目的工程预算和造价，以及建成后如何偿还EB5投资人的债务。一种推测就是开发商报高了建筑预算，从中获取大量利润。4. 总体来说，达拉斯办公楼市场投机性非常强，甲级写字楼的成交价格平均在150-250美元左右。如果没有详尽的项目评估报告和金融担保，EB5投资人将扮演一个投机者的角色，却没有投机者所能期望的回报。5. 目前移民局对商业地产开发项目批准比较谨慎，这个项目的资金到底是在526批准之后才可以使用还是之前就可以使用还要审查监管协议才知道。如果需要做进一步尽职调查，我们需要审阅以下文件：1. 与毕马威会计师事务所得长期租约全文2. 豪尔金融集团提供的公司担保文件3. 就业报告文件4. 工程预算和项目价值评估报告5. 资金监管协议 By 123456mm3
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